Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 октября 2014 г. N Ф05-11000/14 по делу N А40-6789/2014

г. Москва

9 октября 2014 г.

Дело N А40-6789/14-157-56

Резолютивная часть постановления объявлена 2 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 9 октября 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Калининой Н. С.,

судей Дунаевой Н. Ю., Комаровой О. И.,

при участии в заседании:

от истца - Департамента городского имущества г. Москвы: Дмитриева Е.А., дов. от 18.12.2013,

от ответчика - Управления Росреестра по Москве: Кадыков А.Ю.. дов. от 30.12.2013,

от третьего лица - закрытого акционерного общества "Мемотек": не явился, извещен,

рассмотрев 2 октября 2014 года в судебном заседании кассационную

жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

на решение от 22 апреля 2014 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Александровой Г.С.,

на постановление от 9 июля 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Мухиным С.М., Марковой Т.Т., Румянцевым П.В.,

по заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третье лицо: закрытое акционерное общество "Мемотек",

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, ответчик) о признании незаконным отказа N 05/041/2013-215 от 01.11.2013 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 19.07.2013 к договору аренды от 08.09.2004 N 06-00970/2004 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, М. Тульская, д.16, об обязании Управления Росреестра по Москве провести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 19.07.2013 к договору аренды от 08.09.2004 N 06-00970/2004 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, М. Тульская, д.16.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора в деле участвует, закрытое акционерное общество "Мемотек" (далее - ЗАО "Мемтотек").

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2014 по делу N А40-6789/14-157-56, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2014, заявленные требования удовлетворены.

При этом, суды указали, что договор аренды от 08.09.2004 N 06-00970/2004 в установленном законом порядке не расторгнут, на момент заключения дополнительного соглашения от 19.07.2013 являлся действующим, в связи с чем у ответчика отсутствовали правовые основания рассматривать и оценивать дополнительное соглашение от 19.07.2013 как самостоятельный договор без соотношения его с действующим договором аренды от 08.09.2004 N 06-00970/2004.

Законность вынесенных судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Управления Росреестра по Москве, в которой заявитель просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального права.

По мнению заявителя кассационной жалобы, суды первой и апелляционной инстанций не учли, что на момент обращения Департамента с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", предоставляющая возможность субъектам малого и среднего предпринимательства на пролонгацию действия договора аренды без проведения конкурса, утратила силу, в связи с чем к отношениям по заключению договоров аренды подлежат применению положения ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", а именно обязательное проведение конкурса и аукциона.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

ЗАО "Мемотек" в судебное заседание кассационной инстанции не явилось, о его месте и времени извещено надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте суда в сети Интернет), что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

При рассмотрении кассационной жалобы представитель Управления Росреестра по Москве поддержал изложенные в ней доводы и требования, представитель Департамента городского имущества города Москвы возражал против удовлетворения жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемого решения и постановления.

При рассмотрении дела арбитражные суды установили, что 08.09.2004 между Департаментом имущества города Москвы (арендодателем) и ЗАО "Мемотек" (арендатором) заключен договор N 06-00970/2004 на аренду нежилого помещения (далее - договор аренды), находящегося в собственности города Москвы, общей площадью 162,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, М. Тульская, д.16, сроком с 01.07.2004 по 16.07.2008.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением от 19.07.2013 к договору аренды от 08.09.2004 N 06-00970/2004 стороны продлили срок действия договора до 30.06.2015.

Письмом N 05/041/2013-215 от 01.11.2013 Управление Росреестра по г. Москве отказало в регистрации дополнительного соглашения от 19.07.2013 о продлении срока действия договора.

В качестве основания для отказа Управление Росреестра по Москве указало, что в силу норм ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) на дополнительное соглашение от 19.07.2013 не распространяется положения ч. 9 ст. 17.1 указанного закона, данное дополнительное соглашение является самостоятельным договором аренды, в связи с чем заключение нового договора должно было производится по итогам конкурса, с предоставлением отчета об установлении ставки арендной платы на объекты аренды, в связи с увеличением срока аренды.

Полагая указанный отказ Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения незаконным, Департамент городского имущества города Москвы обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) государственных органов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Признавая оспариваемый отказ государственной регистрации незаконным, арбитражные суды исходили из того, что в силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, поскольку после прекращения действия договора аренды от 08.09.2004 N 06-00970/2004 арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

С учетом данного обстоятельства суды сделали вывод о том, что на момент заключения дополнительного соглашения договор аренды между сторонами являлся действующим, не был расторгнут сторонами, в связи с чем суды посчитали незаконным истребование регистрирующим органом дополнительных документов, необходимых для осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения.

Однако судебная коллегия полагает данные выводы судов первой и апелляционной инстанции не соответствующими и нормам материального права.

В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно разъяснению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащемуся в п. 31 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.

В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам).

Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" текст Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" дополнен статьей 17.1, частью 1 которого предусмотрено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Исключения из этого правила перечислены в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2010 N 9143/10, применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу Закона о защите конкуренции истек, положения статьи 621 ГК РФ согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.

С учетом изложенного, дополнительное соглашение от 19.07.2013 о продлении срока действия договора аренды N 06-00970/04 от 08.04.2004 является новым договором аренды, при заключении которого должны быть соблюдены требования статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В силу ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, договор аренды государственного имущества может быть продлен в порядке, установленном ч.9. ст. 17.1. Закона о защите конкуренции, в случаях, если такой договор был заключен с соблюдением требований ч.1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Принимая во внимание, что договор аренды N 06-00970/04 от 08.04.2004 был заключен до вступления в силу ст. 17.1. Закона о защите конкуренции (до 01.07.2008), предусматривающего конкурсный порядок заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, на дополнительное соглашение от 19.07.2013 о продлении срока действия договора аренды не распространяются положения ч.9. ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Исходя из изложенного, на дату обращения Департамента в Управление Росреестра по Москве договор аренды с ЗАО "Мемотек" на новый срок мог быть заключен только по результатам проведения конкурса или аукциона.

В соответствии с требованиям статей 13, 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и законности сделки, а основанием для государственной регистрации служат договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно пункту 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Доказательства того, что в регистрирующий орган были представлены документы, свидетельствующие о проведении конкурса или аукциона на право заключения дополнительного соглашения о продлении срока аренды недвижимого имущества или документы, подтверждающие право ЗАО "Мемотек" на заключение такого дополнительного соглашения без проведения конкурса или аукциона (ст. 17.1. Закона о защите конкуренции) в материалах дела отсутствуют.

С учетом отсутствия доказательств представления Департаментом всех необходимых для государственной регистрации документов, подтверждающих соблюдение требований действующего законодательства, отказ Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является правомерным.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для признания незаконным оспариваемого отказа Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения, в связи с чем на основании полномочий, предоставленных п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции, судебная коллегия отменяет принятые по делу судебные акты и отказывает в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22 апреля 2014 года по делу N А40-6789/14-157-56, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2014 года отменить. В удовлетворении заявленных требований отказать.

Председательствующий судья

Н.С.Калинина

Судьи

Н.Ю.Дунаева О.И.Комарова