Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 июля 2013 г. N Ф05-6249/13 по делу N А40-122361/2012

город Москва

03 июля 2013 г.

Дело N А40-122361/12-153-1253

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Стрельникова А.И.

судей Ананьиной Е.А., Кобылянского В.В.

при участии в заседании:

от истца - Кузнецов А.Б., доверенность б/номера от 31.12.2013 года;

от ответчика - никто не явился, извещен;

от третьего лица - никто не явился, извещено,

рассмотрев 26 июня 2013 г. в судебном заседании кассационную жалобу

ООО "ХЭТБЕР"

на решение от 04 декабря 2012 года

Арбитражного суда г. Москвы,

принятое судьей Кастальской М.Н.,

на постановление от 04 марта 2013 г.

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Захаровым С.Л., Цымбаренко И.Б., Москвиной Л.А.,

по заявлению ООО "ХЭТБЕР" (ОГРН 1037739852875, 119607, г. Москва, ул. Лобачевского, дом 100, стр. 1)

к Управлению Росреестра по г. Москве

о признании незаконным отказа,

третье лицо: Правительство Москвы,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ХЭТБЕР" обратилось с заявлением к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконными действий Управления по отказу в регистрации права собственности общества на квартиру N 86 в доме по адресу: Москва, ул. Лобачевского, д. 98, корп. 3, оформленного письмом от 27.07.2012 N 05/054/2012-270), а также об обязании Управления Росреестра по Москве устранить допущенное нарушение прав и законных интересов застройщика. В качестве третьего лица по делу было привлечено Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04 декабря 2012 года в удовлетворении названных требований было отказано (т. 2, л.д. 84-86).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 марта 2013 года указанное решение было оставлено без изменения (т. 2, л.д. 116-119).

В кассационной жалобе ООО "ХЭТБЕР" просит решение и постановление отменить и принять новое решение об удовлетворении заявленных им требований, поскольку считает их незаконными и необоснованными. В жалобе указывается о том, что при принятии решения и постановления судом, по мнению заявителя, были нарушены нормы материального и процессуального права, в том числе ст.ст. 17, 24.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также не в полном объеме были учтены конкретные обстоятельства по делу и характер возникших между сторонами правоотношений. В заседании судебной коллегии представитель заявителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, строительство жилого дома по адресу: Москва, ул. Лобачевского, д. 98, корп. 3, осуществлялось в соответствии с инвестиционным контрактом N 11-260022-5701-0081-00000-07 от 26.12.2007. Согласно условиям инвестиционного контракта N 11-260022-5701-0081-00000-07 от 26.12.2007, Инвестор принял на себя обязательство выполнить проектирование и строительство жилого дома, с подземной автостоянкой и встроенно-пристроенными нежилым помещениями, включая городские магистральные инженерные коммуникации и сооружения, необходимые для строительства жилого дома по адресу: ул. Лобачевского, вл. 100а (далее - Объект) за счет собственных и привлеченных средств. Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.11.2009 г. жилой дом по адресу: г. Москва, улица Лобачевского, дом 98, корп. 3 (строительный адрес: ул. Лобачевского, вл. 100а) был введен в эксплуатацию. В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 06.12.2006 N 2525-РП "О строительстве жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: ул. Лобачевского, вл. 100а" и пунктом 3.1.1 Договора, в собственность Инвестора передается 100% жилой и нежилой площади Объекта, площади подземной автостоянки, а также площади технических и вспомогательных помещений для их обслуживания при условии перечисления Инвестором в бюджет города Москвы компенсации за существующую социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру в объеме 11.737.205 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты (по общей жилой площади - 11.231.475 долларов США, по общей нежилой площади - 505.730 долларов США). Положениями указанного инвестиционного контракта (п. 3.2, 3.3, 4.3.4) установлено, что при завершении строительства инвестиционного объекта и вводе его в эксплуатацию раздел недвижимого имущества на инвестиционном объекте (возведенные здания и сооружения, исключая право пользования земельным участком, которое будет установлено и оформлено после государственной регистрации права (доли в праве) на здание каждому соинвестору) уточняется по экспликациям и техническим паспортам МосгорБТИ. Принятое решение оформляется актом о результатах реализации Инвестиционного проекта.

30.05.2012 ООО "ХЭТБЕР" обратилось в регистрирующий орган с заявлением N 77-77-05/054/2012-270 о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество по адресу: Москва, ул. Лобачевского, д. 98, корп. 3, кв. 86 на основании инвестиционного контракта N 11-260022-5701-0081-00000-07 от 26.12.2007, заключенного между Правительством Москвы (администрация) и ООО "ХЭТБЕР" (инвестор-застройщик). 09 июня 2012 года Управление Росреестра по Москве приостановило государственную регистрацию права собственности на указанный объект недвижимости в связи с отсутствием акта закрепления квартир за городом и инвестором и документов о соответствии строительных адресов почтовому адресу объекта. 09 июля 2012 государственная регистрация была возобновлена по заявлению ООО "ХЭТБЕР", в котором заявитель выразил несогласие с требованием о представлении акта закрепления квартир за городом и инвестором, а также указал, что соответствие строительных адресов почтовому адресу объекта подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию. 27 июля 2012 решением N 05/054/2012-270 Управление Росреестра по Москве отказало заявителю в государственной регистрации права собственности на основании абз. 4, 6, 10 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации. При этом в данном решении регистрирующий орган сослался на п. 1 ст. 18, п. 1 ст. 25, ст. 24.2 Закона о государственной регистрации и указал, что ООО "ХЭТБЕР" не был представлен Акт закрепления квартир за городом и инвестором, а в соответствии с п. 3.1.1 Инвестиционного контракта от 25.12.2007 необходимо было представить документы, подтверждающие перечисления Инвестором-застройщиком в бюджет города Москвы компенсации за существующую социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру.

Поскольку, по мнению заявителя, данный отказа регистрирующего органа является незаконным, то он и обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями, в которых, однако, было отказано, что подтверждается решением и постановлением по делу. При этом в обоснование принятия решения об отказе в удовлетворении вышеназванного заявления суд в обжалуемых актах указал о том, что поскольку акт о результатах реализации инвестиционного контракта заявителем в регистрирующий орган представлен не был, а он является итоговым документом, подтверждающим исполнение сторонами договора, то и был сделан вывод о том, что отказ в регистрации спорной квартиры является обоснованным.

Однако судебная коллегия не может в настоящее время согласиться с указанными решением и постановлением по следующим основаниям.

Так, в соответствии со ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решение и постановление должны быть законными, обоснованными и мотивированными. Из ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вытекает, что в мотивировочной части решения должны быть указаны фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом, а также доказательства, на которых были основаны выводы суда об обстоятельствах дела, и доводы в пользу принятого решения, в том числе мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, включая законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле. Из ст.ст. 17, 20, 24.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вытекает, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. При этом не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Причем основания для отказа в государственной регистрации прав перечислены в ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Кроме того, государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом. В п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано, что в случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего. В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Согласно пункту 1 статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и применительно к статье 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации. Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок. В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, то другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью. Причем во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (пункт 2 статьи 8, статья 131 ГК РФ, статья 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, судебная коллегия находит, что названные выше нормы права при принятии обжалуемых решения и постановления были соблюдены судом не в полном объеме. В подтверждение изложенного следует указать о том, что спорный инвестиционный контракт раздела созданного объекта недвижимости между застройщиком в лиц заявителя по делу и Правительством Москвы, которым в лице соответствующего органа власти был представлен земельный участок для строительства, не предусматривал, ибо все помещения в доме - жилые и нежилые - были предназначены только застройщику, а Правительство Москвы в качестве встречного предоставления по контракту получило денежную компенсацию за существующую инфраструктуру ввиде 11.737.205 долларов США по официальному курсу ЦБ РФ на день платежа, причем, факт получения данной суммы подтвержден материалами дела и Правительством Москвы, являющимся третьим лицом по делу, не оспаривается, - вышеизложенное свидетельствует о том, что судом в решении и постановлении в данном случае ошибочно были применены положения, предусмотренные ст.ст. 20, 24. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Помимо этого, судом не было учтено и то обстоятельство, что в данном случае к спорным правоотношениям применимы положения, содержащиеся в ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", ибо поскольку земельный участок, на котором был возведен спорный дом, находился в аренде только у заявителя по делу - ООО "ХЭТБЕР" -, который и был застройщиком спорного объекта, то только у него могло возникнуть право собственности на весь объект возведённой недвижимости. И, наконец, нельзя не указать в данном случае и о том обстоятельстве, что зарегистрировать первичное право собственности на возведенный объект без документа о завершении реализации инвестиционного проекта и распределения площадей невозможно лишь только в случае, если публичное образование, которое должно подписать такой акт, также может претендовать на возникновение первичного права собственности на построенное имущество, - в данном же случае, как это вытекает из подробного прочтения спорного инвестиционного контракта, вся вновь возведенная жилая и нежилая площадь подлежала передаче застройщику в лице истца по делу со всеми вытекающими из данного обстоятельства правовыми последствиями.

Следовательно, учитывая вышеизложенное, судебная коллегия не может в настоящее время признать обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными, а поэтому они подлежат отмене.

В то же время, принимая во внимание тот факт, что при рассмотрении настоящего спора суд первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовал фактические обстоятельства по делу, но неправильно применил нормы материального права, указанные ранее судебной коллегией в настоящем постановлении, то кассационная инстанция считает законным и обоснованным, не передавая на дело на новое рассмотрение, принять новое решение, которым удовлетворяет заявленные ООО "ХЭТБЕР" требования в полном объеме, и тем самым, в силу ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" признает отказ Управления Росреестра по Москве в регистрации права собственности на квартиру N 86 в доме по адресу: Москва, ул. Лобачевского, д. 98, корп. 3, - письмо от 27.07.2012 N 05/054/2012-270), - незаконным.

А поэтому, руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда гор. Москвы от 04 декабря 2012 года и постановление от 04 марта 2013 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-122361/12-153-1253 - отменить.

Признать действия Управления Росреестра по гор. Москве по отказу в регистрации права собственности ООО "ХЭТБЕР" на квартиру N 86 в доме по адресу: г. Москва, ул. Лобачевского, д. 98, корпус 3 - письмо ответчика от 27.07.2012 года за N 05/054/2012-270, - незаконным.

Обязать Управление Росреестра по г. Москве произвести государственную регистрацию права собственности ООО "ХЭТБЕР" на объект недвижимости - квартиру N 86 в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Лобачевского, д. 98, корпус 3.

Взыскать с Управления Росреестра по гор. Москве в пользу ООО "ХЭТБЕР" расходы по уплате госпошлины при подаче заявления, апелляционной и кассационной жалобам в размере 4 (четырех) тысяч рублей.

Возвратить ООО "ХЭТБЕР" из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину по уплате апелляционной и кассационной жалобам - платежное поручение N 578 от 18.12.2012 года и платежное поручение N 177 от 23.04.2013 года - в сумме 2 (две) тысячи рублей.

Председательствующий судья

А.И.Стрельников

Судьи

В.В.Кобылянский Е.А.Ананьина