Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 июля 2013 г. N Ф05-7271/13 по делу N А40-75931/2012

город Москва

23 июля 2013 г.

Дело N А40-75931/12-40-721

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Ананьиной Е.А., Нужнова С.Г.,

при участии в заседании:

от заявителя: общества с ограниченной ответственностью "Единое корпоративное имущество" - Дьячев А.А. по дов. от 11.12.2012,

от ответчика: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) - Павчинский Д.К. по дов. от 09.01.2013,

рассмотрев 16 июля 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Единое корпоративное имущество"

на постановление от 14 февраля 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Яковлевой Л.Г., Мухиным С.М., Поташовой Ж.В.,

по делу N А40-75931/12-40-721

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Единое корпоративное имущество" (ОГРН 1117746866324)

к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью "Единое корпоративное имущество" (далее по тексту - ООО "Единое корпоративное имущество", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (далее по тексту - Управление, регистрирующий орган) с заявлением о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Вавилова, вл. 9 (условный номер - 307 26 31, инвентаризационный номер -11910-03), содержащееся в сообщении в виде письма от 22.05.2012 N 17/001/2012-103, обязании осуществить регистрацию права собственности на указанный объект незавершенного строительства с выдачей свидетельства о государственной регистрации права собственности в установленный срок.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 октября 2012 года заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2013 года решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу постановлением, заявитель обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда, изложенных в постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы и требования кассационной жалобы.

Представитель регистрирующего органа возражал против доводов кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдения норм процессуального права при принятии решения и постановления, а также соответствие выводов в указанных судебных актах установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 22.02.2012 между ООО "Единое корпоративное имущество" (покупатель) и ООО "КонсулТЭК" (продавец") был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости N ЕКИ-02, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора объект незавершенного строительства "Физкультурно-оздоровительный комплекс", нежилого назначения, инв. номер: 11910-03, условный номер: 3072631, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Вавилова, вл. 9.

Представителями покупателя и продавца 24.02.2012 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по города Москве был подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества.

Решением регистрирующего органа от 20.03.2012 государственная регистрации права была приостановлена.

Управлением 22.05.2012 было принято решение об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, содержащееся в сообщении от 22.05.2012 N 17/001/2012-103.

Решение об отказе в совершении регистрационных действий было принято на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о государственной регистрации).

В качестве причины отказа указано, что в нарушение статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации заявителями не представлены документы, подтверждающие права продавца на земельный участок, на котором расположено здание, являющееся предметом договора купли-продажи; в представленном на регистрацию договоре купли-продажи отсутствуют данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, что в силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о несогласованности условия о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, и договор считается незаключенным; не представлено решение общего собрания ООО "Единое корпоративное имущество" об одобрении сделки покупки вышеуказанного объекта недвижимости в порядке статьи 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью".

Полагая, что оспариваемый отказ является незаконным и нарушает его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что заявителем для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости были представлены все необходимые документы, в связи с чем, у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в его регистрации.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований, суд апелляционной инстанции со ссылкой на часть 1 статьи 25, часть 1 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статью 25.5 Закона о государственной регистрации, пункты 1, 3 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", пришел к выводу, что оспариваемый отказ соответствует закону и не нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку заявителем для государственной регистрации не были представлены документы, подтверждающие права продавца на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, в представленной выписке из ЕГРЮЛ в отношении ООО "Единое корпоративное имущество" сведения об учредителях общества отсутствуют.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В договоре купли-продажи объектов недвижимости от 22.02.2012 N ЕКИ-02 указаны: адрес объекта недвижимости, его инвентарный и условный номера.

Согласно пункту 1 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых не осуществлен, но права собственности на которые, зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Как установлено судом первой инстанции, объект, выступающий предметом договора, представляет собой ранее учтенный объект недвижимости, не требующий дополнительного описания либо принятия каких-либо иных действий от продавца или покупателя по его идентификации.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, о том, что поскольку описание объекта в договоре совпадает с его описанием, содержащимся в ЕГРП и свидетельстве о праве собственности продавца 77АМ N 123174, объекту в установленном законодательством порядке был присвоен уникальный адрес расположения на территории города Москвы, договор для целей купли-продажи объекта в достаточной степени позволяет установить, какое именно недвижимое имущество отчуждается и где оно располагается, то указанный договор соответствует требованиям, установленным статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона о государственной регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества, на момент совершения сделки.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации).

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом для государственной регистрации прав (абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации.

Согласно пункту 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20, 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, последнее приобретает право на использование той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Таким образом, непредставление на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество документов о правах продавца на земельный участок, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости, не является в силу статьи 20 Закона о государственной регистрации прав основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект.

В силу пункта 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации в полномочия регистрирующего органа входит проверка законности сделки.

Согласно статье 39 Федерального закона от 08.02.1998 N 14 "Об обществах с ограниченной ответственностью" в обществе, состоящем из одного участника, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания участников общества, принимаются единственным участником общества единолично и оформляются письменно.

Пунктом 9 статьи 46 указанного Федерального закона предусмотрено, что положения настоящей статьи о порядке одобрения крупных сделок не применяются к обществам, состоящим из одного участника, который одновременно осуществляет функции единоличного исполнительного органа данного общества;

Согласно представленной выписке из ЕГРЮЛ ООО "Единое корпоративное имущество" имеет единственного участника, который одновременно осуществляет функции единоличного исполнительного органа общества, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что данное обстоятельство освобождает общество от оформления решения об одобрении крупной сделки, тогда как на государственную регистрацию заявителем были представлены нотариально заверенные копии решения единственного учредителя о создании общества, а также приказа о назначении генерального директора.

При этом, как правильно указал суд первой инстанции со ссылкой на абзац восьмой части 2 статьи 16 Закона о государственной регистрации, непредставление заявителем для государственной регистрации выписки из ЕГРЮЛ в качестве дополнительного подтверждения основания, предусмотренного частью 9 статьи 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", не является основанием для отказа в государственной регистрации.

В соответствии с частью 2, подпунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными и обязании соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции, установив, что все необходимые документы для проведения государственной регистрации были представлены заявителем в регистрирующий орган, в связи с чем, основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренные абзацем десять пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации, отсутствовали, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований.

При рассмотрении дела и принятии решения судом первой инстанции установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены указанного судебного акта, судом кассационной инстанцией не установлено.

Ссылка суда апелляционной инстанции на статью 25.5 Закона о государственной регистрации (введенную в действие Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ и вступившей в законную силу 07.03.2012 года), согласно которой при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды, несостоятельна, поскольку продавец отчуждаемого объекта недвижимости не являлся правообладателем земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости.

Между тем, в соответствии с частью 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Таким образом, распоряжение объектом недвижимости, исходя из принципа единства, производится вместе с земельным участком в пределах границ занятого отчуждаемым строением и необходимым для его использования.

Указанное условие свидетельствует об отсутствии необходимости представления документов, подтверждающих переход права на земельный участок при отчуждении располагающегося на нем объекта недвижимости, поскольку покупатель приобретает право на использование земельного участка, который занят этой недвижимостью и необходим для его использования.

При этом покупатель не лишен права в последствии оформить земельный участок, находящийся под приобретенным объектом и необходимый для его использования на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции не учел, что статья 25.5 Закона о государственной регистрации, по сути, предусматривает одновременную государственную регистрацию перехода прав на земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости только при условии, что продавец обладает правами, как на земельный участок, так и на расположенный на нем объект недвижимости. Положения указанной статьи направлены на предотвращение случаев искусственного разделения правообладания одним лицом земельным участком и расположенным на нем объектом недвижимости.

Иное толкование данной нормы ведет к нарушению права собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом, т.к. ставит право распоряжения собственником своим недвижимым имуществом в зависимость от совершения каких-либо действий иным лицом.

Кроме того, в оспариваемом отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства отсутствует ссылка на статью 25.5 Закона о государственной регистрации, как на основание для отказа в регистрации.

Судом апелляционной инстанции также не учтено, что вышеприведенная статья Закона о государственной регистрации вступила в силу с 07.03.2012 года, тогда как документы для государственной регистрации были поданы заявителем в регистрирующий орган 24.02.2012, в силу чего в соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации она не может быть применена к правоотношениям сторон.

Также несостоятельна ссылка суда апелляционной инстанции на пункт 7 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающие принцип платности использования земли в форме земельного налога и арендной платы, статью 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, согласно которой использование земельного участка без соответствующей платы является объективной стороной состава административного правонарушения, поскольку обстоятельства отсутствия надлежащим образом оформленных земельно-правовых отношений, как продавца, так и покупателя объекта недвижимости не имеют правого значения для рассмотрения настоящего дела.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции основано на неверном применении норм материального права, выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что оно подлежит отмене.

Решение суда первой инстанции на основании пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению в силе, как принятое в соответствии с установленными обстоятельствами дела и без нарушения норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2013 года по делу N А40-75931/12-40-721 отменить.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 октября 2012 года по тому же делу оставить в силе.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

Е.А. Ананьина С.Г. Нужнов