Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 октября 2014 г. N Ф05-8085/14 по делу N А40-58280/2013

город Москва

15 октября 2014 г.

Дело N А40-58280/13

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Зверевой Е.А., Петровой Е.А.,

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью "РиэлтСтрой" - Опаренко О.В. по дов. от 09.07.2013,

от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Гречко А.В. по дов. от 27.12.2013,

рассмотрев 08 октября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 13 ноября 2013 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Давыдовой О.В.,

и постановление от 15 апреля 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Панкратовой Н.И., Красновой С.В., Сумароковой Т.Я.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "РиэлтСтрой"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений

УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью "РиэлтСтрой" (далее - истец, ООО "РиэлтСтрой") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 210,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Б. Афанасьевский пер., д.5 (подвал, помещение IIа, комн. 1-20) по цене 6 340 508 руб., на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 ноября 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2014 года, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы, указывая на то, что судами неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов Департамент указал, что не уклонялся от рассмотрение вопроса о реализации преимущественного права истца на выкуп арендованного им нежилого помещения; отказ в реализации преимущественного права выкупа, выраженный письмом от 17.07.2013 N ДГИ-1-30853/13-1, истцом не оспорен; суды необоснованно отклонили доводы ответчика о наличии у истца задолженности по пени в размере 576,92 руб.; суды при принятии обжалуемых судебных актов руководствовались заключением судебно-оценочной экспертизы от 31.10.2013 N 10/13-27АС, выполненной экспертом-оценщиком ООО "Землеустройство, городской кадастр и оценка", необоснованно оставив без внимания и оценки представленный Департаментом отчет об оценке от 21.08.2013 N Д-546/2013, которой выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", а также выписку из отчета N 757/04 "Заключение о рыночной стоимости объекта оценки" - спорного объекта недвижимости, выполненного ООО "КО-ИНВЕСТ" по заказу Департамента; в материалах дела отсутствуют доказательства факта приобретения истцом статуса субъекта малого (среднего) предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, т.е. с 2006 года.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы и требования кассационной жалобы.

В представленном отзыве на кассационную жалобу ООО "РиэлтСтрой" указало, что истец является субъектом малого (среднего) предпринимательства и соответствует критериям, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и постановлением Правительства Российской Федерации от 09.02.2013 N 101; истец не обязан был заявлять отдельное требование о признании недействительным отказа в продаже помещений, учитывая, что отказ был подготовлен Департаментом уже после обращения ООО "РиэлтСтрой" в суд; какая-либо задолженность по платежам по договору аренды на момент обращения с заявлением о выкупе отсутствовала, что также подтверждается справкой, выданной уполномоченным подразделением Департамента; в отчетах, предоставляемых Департаментом, стоимость помещений завышена.

Явившаяся в судебное заседание представитель истца поддержала доводы отзыва, возражала против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы по состоянию на 17.04.2014.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор от 18.12.2006 N 1-1523/06 на аренду нежилого помещения общей площадью 210,1 кв.м. (подвал, помещение IIа, комн. 1-20) по адресу: г. Москва, Б. Афанасьевский пер., д. 5, находящегося в собственности города Москвы. Срок действия договора установлен с 01.07.2006 до 14.03.2015 (п. 2.1 договора).

На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", истец 22.01.2013 обратился в Департамент с письменным заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда.

Истец 08.04.2013 обратился в Департамент с претензией с предложением заключить договор купли-продажи спорного помещения и в течение 10 дней с момента поступления претензии в Департамент дать ответ.

Данные заявления были получены ответчиком, однако оставлены без ответа и удовлетворения.

Неисполнение ответчиком обязательств по заключению договора купли-продажи арендуемых истцом помещений послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные истцом требования, суды, на основании исследования представленных в материалы дела доказательств, исходили из того, что истец и арендуемое им помещение соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям; истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного помещения в рамках названного Федерального закона.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судами установлено, что истец является субъектом малого (среднего) предпринимательства; нежилые помещения арендуются истцом и из владения истца не выбывали; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества"; нежилые помещения не включены в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, соответственно, соответствует установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям, обществом соблюдены все условия, установленные данным Законом для возникновения у него права на выкуп арендованного имущества.

В материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости от 22.03.2013 N 03/13-57РС, выполненный ООО "Национальные ресурсы" по заказу истца, согласно которому стоимость выкупного имущества составляет 6 170 000 руб. (без учета НДС).

В материалы дела также представлен отчет об определении рыночной стоимости спорного объекта нежилого фонда от 21.08.2013 N Д-546/2013, выполненный ООО "Аврора Консалтинг Северо-Запад" по заказу ответчика, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 18 729 000 руб. (без учета НДС).

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству сторон определением Арбитражного суда города Москвы от 23.10.2013 по делу была назначена судебно-оценочная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного помещения, проведение которой было поручено эксперту-оценщику ООО "Землеустройство, городской кадастр и оценка".

Согласно заключению эксперта ООО "Землеустройство, городской кадастр и оценка" от 31.10.2013 N 10/13-27АС, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорных нежилых помещений общей площадью 210,1 кв.м. (подвал, пом. IIа, ком. 1-20), расположенных по адресу: г. Москва, Б. Афанасьевский пер., д. 5, составляет 6 340 508 руб. (без учета НДС).

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Закона, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

В силу пункта 1 части 3 указанно статьи при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления.

Как следует из материалов дела, предложение о выкупе было получено Департаментом 22.01.2013, а 08.04.2013 ответчиком получена претензия с предложением заключить договор купли-продажи.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суды пришли к выводу о том, что оно является надлежащим и достоверным доказательством по делу.

Оснований для переоценки указанного вывода у суда кассационной инстанции не имеется.

О проведении по делу повторной, дополнительной экспертизы ответчиком заявлено не было.

Таким образом, выкупная цена нежилого помещения общей площадью 210,1 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, Б. Афанасьевский пер., д. 5, в ходе рассмотрения спора между сторонами по этому вопросу была установлена судами в размере 6 340 508 руб. (без учета НДС) с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы.

Довод заявителя о том, что судами не принят во внимание отчет об оценке от 21.08.2013 N Д-546/2013, подготовленный ООО "Аврора Консалтинг Северо-Запад", в котором цена выкупаемого имущества определена в размере 18 729 000 руб. (без учета НДС), а также выписка из отчета N 757/04 "Заключение о рыночной стоимости объекта оценки" - спорного объекта недвижимости, выполненного ООО "КО-ИНВЕСТ", несостоятелен, поскольку судами данные документы были исследованы, им дана надлежащая оценка, однако кассационная коллегия учитывает, что заключение эксперта, положенное в основу судебных актов, было представлено именно в рамках проведенной судебной экспертизы и отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, а иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости спорного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Учитывая, что выкупная цена спорного нежилого помещения установлена судами с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы, то приведенные в кассационной жалобе доводы о несогласии с размером выкупной цены не могут служить основанием для отмены обжалуемых ответчиком судебных актов как направленные на пересмотр фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Ссылка заявителя кассационной жалобы о том, что судами не принят во внимание довод ответчика о наличии у истца задолженности по пени по арендным платежам в размере 576,92 руб., отклоняется кассационным судом, поскольку данный факт был исследован судами и было установлено, что, вопреки утверждениям Департамента, на момент обращения с заявлением о выкупе какая-либо задолженность у истца отсутствовала, что также подтверждается справкой Департамента от 06.08.2013 N 129-02/2013.

Кроме того, согласно представленному в материалы дела расчету суммы задолженности по арендной плате и пени по договору аренды от 18.12.2006, к 22.01.2013 (дата обращения истца с заявлением о выкупе) имела место переплата по обязательным платежам.

Каких-либо иных доказательств наличия задолженности у ООО "РиэлтСтрой" ответчиком не представлено.

Довод кассационной жалобы о том, что истцом не оспорен отказ Департамента в удовлетворении заявления о выкупе подлежит отклонению, поскольку Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предусматривает необходимости самостоятельного оспаривания отказа уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества или бездействия в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества, учитывая тот факт, что истцом в адрес Департамента было направлено предложение о заключении договора купли-продажи спорного помещения.

Доводы кассационной жалобы о том, что истец не соответствует критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку обстоятельства приобретения им статуса субъекта малого и среднего предпринимательства до 2006 года не доказан, подлежит отклонению, поскольку повторяют позицию ответчика по делу. Данные доводы были предметом рассмотрения судов обеих инстанций и получили надлежащую правовую оценку, где суды указали, что сведения об отнесении ООО "РиэлтСтрой" к субъектам малого и среднего предпринимательства были внесены впервые 23.06.2000.

Таким образом, кассационная коллегия приходит к выводу, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, им дана надлежащая правовая оценка. Окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Таким образом, основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 ноября 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2014 года по делу N А40-58280/13 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

Е.А. Зверева В.В. Петрова