Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 октября 2013 г. N Ф05-12094/13 по делу N А40-141505/2012

г. Москва

11 октября 2013 г.

Дело N А40-141505/12

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 октября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Ананьиной Е.А.,

судей Кобылянского В.В., Нужнова С.Г.

при участии в заседании:

от истца (заявителя) ООО "ИнЖеТа-П": Гончаровой А.А. (дов. 77АА9783331 от 17.04.2013 г.);

от ответчика Управления Росреестра по Москве: Летуновой Ю.А. (дов. N 6/2013 от 09.01.2013 г.);

от третьего лица Департамента имущества города Москвы: Никифоровой М.Е. (дов. N ДГИ-Д-156/13 от 27.02.2013 г.);

рассмотрев 08 октября 2013 г. в судебном заседании кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 22 апреля 2013 г.,

принятое судьей Козловым В.Ф.,

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2013 г.,

принятое судьями Яковлевой Л.Г., Мухиным С.М., Поповым В.И.

по делу N А40-141505/12

по иску общества с ограниченной ответственностью "ИнЖеТа-П" (ОГРН 1027700118610; 127282, г. Москва, ул. Широкая, д. 5, корп. 4)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (ОГРН 1097746680822; 115191, г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 15)

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

третье лицо: Департамент имущества города Москвы (ОГРН 1027700149410; 103006, г. Москва, ул. Каретный ряд, д. 2/1)

УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью "ИнЖеТа-П" (далее - ООО "ИнЖеТа-П", общество, заявитель) является субъектом малого предпринимательства и на основании договора аренды N 03-00119/08 от 26 февраля 2008 г. использует нежилые помещения общей площадью 72,4 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Широкая, д. 5, корп. 4.

В связи с принятием Федерального закона N 159-ФЗ от 22 июля 2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) ООО "ИнЖеТа-П" обратилось в Департамент имущества города Москвы (далее - Департамент имущества г. Москвы, третье лицо) с заявлением о выкупе арендуемых обществом нежилых помещений.

28 октября 2011 г. Департаментом имущества г. Москвы издано распоряжение от N 2360-р "О приватизации нежилого помещения по адресу: Москва, ул. Широкая, д. 5, корп. 4, общей площадью 72,4 кв.м.".

На основании указанного распоряжения приватизации подлежало нежилое помещение по адресу: Москва, ул. Широкая, д. 5, корп. 4, площадью 72,4 кв.м. (этаж 1 пом. I ком. 1-4, 25-27, 29, 30а), запись о государственной регистрации права собственности города Москвы произведена 27 апреля 2002 г. за N 77-01/02-149/2002-1635, путем предоставления ООО "ИнЖеТа-П" преимущественного права выкупа указанного имущества.

Стоимость выкупаемого нежилого помещения установлена в размере 4 370 000 (четыре миллиона триста семьдесят тысяч) рублей.

Данным распоряжением Управлению казны предписано обеспечить заключение договора купли-продажи на нежилое помещение с ООО "ИнЖеТа-П" в установленном порядке.

Управлению по работе с недвижимостью в СВАО предписано внести соответствующие изменения в учетные данные реестра объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы.

В соответствии с распоряжением Департамента имущества г. Москвы N 2737-р от 13 декабря 2011 г. внесены изменения в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Согласно приложению к данному распоряжению, объект недвижимости по адресу: Москва, ул. Широкая, д. 5, корп. 4, общей площадью 72,4 кв.м. исключен из перечня.

31 января 2012 г. между Департаментом имущества г. Москвы (Продавец) и ООО "ИнЖеТа-П" (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 10-14, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Широкая, д. 5, корп. 4, общей площадью 72,4 кв.м. (1 этаж, пом. I ком. 1-4, 25-27, 29, 30а) согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 77 АА 688673 от 27 апреля 2002 г., а покупатель принять и оплатить это имущество.

05 июня 2012 г. ООО "ИнЖеТа-П" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, ответчик) с заявлением о государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Широкая, д. 5, корп. 4.

Решение от 03 августа 2012 г. N 12/017/2012-183 Управление Росреестра по Москве отказало заявителю в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Широкая, д. 5, корп. 4, со ссылкой на абзацы 4, 6, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав).

В обоснование указанного отказа ответчиком указано на то, что договор купли-продажи N 10-14 от 31 января 2012 г. является недействительным в силу его ничтожности, т.к. заключен с нарушением требований Федерального закона. Управление Росреестра по Москве указало также на невозможность однозначно определить в каком порядке (на основании предложения органа власти или на основании заявления субъекта МСП) реализуется преимущественное право выкупа указанного имущества.

Полагая, что данный отказ не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя, ООО "ИнЖеТа-П" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве о признании его незаконным и обязании зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Широкая, д. 5, корп. 4, площадью 72,4 кв.м.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 апреля 2013 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2013 г., заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Москве просит об отмене принятых по делу судебных актов, полагая, что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права, а изложенные в обжалуемом судебном акте выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В заседании кассационной инстанции представитель Управления Росреестра по Москве поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель ООО "ИнЖеТа-П" возражал против ее удовлетворения.

Представитель Департамента имущества г. Москвы в заседании суда кассационной инстанции против удовлетворения кассационной жалобы не возражал, завив ходатайство о его замене в порядке процессуального правопреемства на Департамент городского имущества города Москвы, в связи с произведенной на основании постановления Правительства Москвы от 08 февраля 2013 г. N 49-ПП реорганизацией Департамента имущества города Москвы путем присоединения к Департаменту земельных ресурсов города Москвы.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд кассационной инстанции находит его подлежащим удовлетворению на основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку процессуальное правопреемство подтверждено представленными доказательствами.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, суд кассационной инстанции не находит оснований к отмене обжалуемых судебных актов.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона N 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Право на включение арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений в упомянутый перечень было предоставлено федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ.

В силу положений части 2 статьи 9 и части 2 статьи 10 Федерального закона от N 159-ФЗ с 01 января 2009 г. субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Данный Закон опубликован 25 июля 2008 г.

Удовлетворяя требования заявителя, суды пришли к выводу о наличии условий, предусмотренных частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания оспариваемого отказа незаконным, поскольку оспариваемый отказ не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы общества.

Так, арендуемое ООО "ИнЖеТа-П" нежилое помещение, расположенное по адресу: Москва, ул. Широкая, д. 5, корп. 4, включено Правительством Москвы в Перечень 16 декабря 2008 г., т.е. после опубликования Федерального закона N 159-ФЗ (25 июля 2008 г.) и до возникновения возможности обращения с заявлением о выкупе помещения.

Исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 01 декабря 2011 г. N 9646/11, включение имущества уполномоченными органами власти в соответствующий перечень после опубликования Федерального закона N 159-ФЗ является препятствием для выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных Законом.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации права.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Москве приводит доводы о ничтожности заключенного договора купли-продажи.

Согласно пункту 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ничтожными в силу ч. 1 ст. 6 ФЗ N159 являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в ст. 3 указанного Закона. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных законом.

Делая вывод о том, что договор купли-продажи является ничтожной сделкой Управление Росреестра по Москве вышло за пределы проверки документов, подаваемых на регистрацию перехода права собственности при отчуждении имущества в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ.

Кроме того, оценка договора как ничтожного при отсутствии у Управления Росреестра по Москве намерений применить последствия его недействительности порождает правовую неопределенность в дальнейшей судьбе имущества.

Довод о необходимости предоставления при регистрации отчета об определении рыночной стоимости объекта был предметом рассмотрения и суда первой инстанции, и суда апелляционной инстанции.

Отклоняя приведенный довод, суды указали на то, что требования законодательства устанавливают исключительную прерогативу собственника по проведению оценки объекта недвижимости, обязательность проведения оценки объектов, являющихся государственной собственностью, в случае их продажи или ином отчуждении.

В настоящем случае отчет об оценке проведен ООО "Центр Аверс" 10 августа 2011 г. по заказу Департамента имущества г. Москвы и заинтересованными лицами не обжаловался, договор между Департаментом имущества г. Москвы и заявителем заключен 31 января 2012 г. по цене установленной указанным отчетом, в связи с чем судами сделан вывод о том, что при обращении за регистрацией заявителем были соблюдены требования закона и представлены документы, достаточные для совершения регистрационных действий.

Выводы судов основаны на положениях статей 6, 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности".

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не усматривает каких-либо нарушений норм материального или процессуального права, которые могли бы служить основанием к отмене обжалуемых судебных актов.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Заменить в порядке процессуального правопреемства Департамент имущества города Москва на Департамент городского имущества города Москвы.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 апреля 2013 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2013 г. по делу N А40-141505/12 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Е.А.Ананьина

Судьи

В.В.Кобылянский С.Г.Нужнов