Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 октября 2013 г. N Ф05-12430/13 по делу N А40-150823/2012

город Москва

16 октября 2013 г.

Дело N А40-150823/12-85-855

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.

судей Комаровой О.И., Алексеева С.В.

при участии в заседании:

от истца - общество с ограниченной ответственностью ТПК "Софбогард и В"" - не явился, надлежаще извещен;

от ответчика - общество с ограниченной ответственностью ЧОО "Фактор" - не явился, надлежаще извещен;

от ответчика - Департамент городского имущества города Москвы - Медушевская Т.В., доверенность от 27.02.2013 N ДГИ-Д-145/13,

рассмотрев 14 октября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 28 мая 2013 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Беловой А.Р.

на постановление от 31 июля 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Тихоновым А.П., Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Софбогард и В" (ООО ТПК "Софбогард и В", ОГРН 1037739190873, ИНН 7730027103, адрес: 121170, г. Москва, Проспект Кутузовский, д. 39, офис 118, дата регистрации: 23.01.2003)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, адрес: 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20, дата регистрации: 27.02.2013), Обществу с ограниченной ответственностью Частная охранная организация "Фактор" (ООО ЧОО "Фактор", ОГРН 1107746765235, ИНН 7728828476, адрес: 142171, М.О., г. Подольск, ул. Кирова, д. 41, оф. 1, дата регистрации: 20.09.2010)

об обязании ДИГМ, ООО ЧОО "Фактор" не чинить препятствия для доступа сотрудников и посетителей ООО ТПК "Софбогард и В" в нежилые помещения, занимаемые по договору аренды N 8-850/95 от 31.10.95, заключенному с ДИГМ, через помещения общего пользования 1 этаж пом. I ком. N 118, 119,

УСТАНОВИЛ:

ООО торгово-промышленная компания "Софбогард и В" (далее по тексту также - ООО ТПК "Софбогард и В", арендатор, истец) предъявило иск в арбитражный суд к Департаменту городского имущества города Москвы (правопреемник Департамента имущества города Москвы) (далее по тексту также - Департамент, арендодатель, ответчик-1), ООО Частная охранная организация "Фактор" (далее по тексту также - ООО ЧОО "Фактор", ответчик-2) об обязании не чинить препятствия для доступа сотрудников и посетителей ООО ТПК "Софбогард и В" в нежилые помещения, занимаемые по договору аренды от 31 октября 1995 года N 8-850/95, заключенному с Департаментом, через помещения общего пользования 1 этаж, пом. I ком. NN 118, 119.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 мая 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2013 года, иск удовлетворен частично; в удовлетворении исковых требований к ООО ЧОО "Фактор" отказано; Департамент городского имущества города Москвы обязан не чинить препятствия для доступа сотрудников и посетителей ООО ТПК "Софбогард и В" в нежилые помещения, занимаемые по договору аренды от 31 октября 1995 года N 8-850/95, заключенному с Департаментом имущества города Москвы, через помещения общего пользования 1 этаж, пом. I ком. NN 118, 119.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик-1 - Департамент городского имущества города Москвы подал в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 28 мая 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2013 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы в ином судебном составе.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, в 2004 году истцом (арендатором) проведена перепланировка занимаемых помещений, в ходе которой истец намеренно сделал главным входом и выходом спорные помещения, помести вывеску своего ресторана над входом, не относящимся к объекту аренды. При оценке данного обстоятельства судами не учтено, что перепланировка арендатором занимаемых помещений проведена без согласования с Департаментом и без внесения изменений в договор аренды. Кроме того, заявитель кассационной жалобы указывает на то, что спорные помещения не относятся к помещениям общего пользования. Также заявитель кассационной жалобы указывает на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 16 октября 2012 года по делу N А40-116070/12-21-1109 установлено обстоятельство незаконного использования ООО ТПК "Софбогард и В" комнат NN 118, 119 под коридор для прохода в том числе посетителей в арендованное помещение.

В судебном заседании суда кассационной инстанции ответчик-1 в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.

Отзыв на кассационную жалобу в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец и ответчик-2 не представили.

Надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела истец и ответчик-2 в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции не явились, в связи с чем суд рассматривает дело в их отсутствие в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 31.10.1995 между Комитетом по управлению имуществом Москвы, ныне Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель) и ТОО ТПК "Софбогард и В" (Арендатор) заключен договор на аренду нежилого имущества, находящегося в собственности города Москвы N 8-805/95 (далее по тексту также - договор аренды).

В соответствии с п. 1.1 договора на основании Распоряжения от 07.08.1995 N 1947-р Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду имущество (помещение, строение) общей площадью 950, 6 кв.м по адресу: город Москва, Кутузовский проспект, д. 39, для использования в целях: под общественное питание и кулинарию.

Характеристики нежилого помещения указаны в выписке из технического паспорта БТИ нежилого помещения N 08-585/39 от 20.07.1982, являющейся неотъемлемой частью договора.

Согласно п. 1.2 срок аренды определяется с 07.08.1995 по 07.08.2020.

Договор вступает в силу с момента регистрации его Комитетом по управлению имуществом Москвы (Москомимущество).

Обязанности сторон закреплены сторонами в разделе II договора, платежи и расчеты по договору в разделе III, санкции в разделе IV, право Арендатора на пролонгацию договора аренды в разделе V, досрочное расторжение договора в разделе VI.

Указанный договор зарегистрирован в Москомимуществе 31.10.1995, о чем имеется соответствующая отметка на титульном листе договора.

В соответствии с письменным уведомлением Департамента N 08-12/154 от 30.01.2012 истцом 01.03.2012 заключен договор N А-156/ТО на предоставление услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, осуществляя ежемесячную оплату указанных услуг.

Судами установлено, что в соответствии с назначением арендуемых помещений данные помещения используются истцом для размещения ресторана "ЭССЭ" и офиса.

Согласно акту N 4 от 24.10.2012 представитель ответчика произвел замену замка во входной двери в нежилом помещении I 1 этажа ком. N 119, прилегающем к арендуемым истцом нежилым помещениям, ключи от которого истцу переданы не были, а сотрудникам ООО ЧОО "Фактор" даны устные указания прекратить доступ через входную дверь помещения N 119 сотрудников истца и гостей ресторана.

Указанное обстоятельство обусловило предъявление арендатором иска, согласно которому истец просит обязать ответчиков не чинить препятствия для доступа сотрудников и посетителей ООО ТПК "Софбогард и В" в нежилые помещения, занимаемые по договору аренды N 8-850/95 от 31.10.95, заключенному с ДИГМ, через помещения общего пользования 1 этаж пом. I ком. N 118, 119, для осуществления истцом прав владения и пользования полученным в аренду имущества.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования к Департаменту городского имущества города Москвы, применил следующие нормы права.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, предусмотренные статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

В силу статья 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Кроме того, суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования к Департаменту городского имущества города Москвы, исходил из следующего.

Суд первой инстанции установил, что спорные помещения - комнаты N N 118, 119 являются собственностью города Москвы, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.05.2011.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что истец незаконно произвел перепланировку.

Материалами дела установлено, что в 2004 году распоряжением Префекта ЗАО г. Москвы от 17.09.2004 N 1908-РП утверждено решение Межведомственной комиссии префектуры Западного административного округа г. Москвы от 04.08.2004 (протокол N 8) об утверждении ранее проведенной истцом перепланировки нежилого пом. I первого этажа административного здания по адресу: г. Москва, Кутузовский пр-т, д. 39 в соответствии с проектом АОЗТ "Московский Архитектурный Центр". На основании решения межведомственной комиссии ТБТИ "Западное-1" г. Москвы были внесены соответствующие изменения в технические документы здания.

Из акта осмотра нежилого помещения города Москвы от 26.02.2013, проведенного в соответствии с определением Арбитражного суда г. Москвы от 17.01.2013 следует, что наличие перепланировки без оформления разрешительных документов не выявлено.

Вместе с тем, в материалы дела представлено заключение N 1/13 от 13.03.2013, выполненное ООО "Технопроект-ЮКС" о техническом обследовании части здания., согласно выводам которого: все помещения ресторана, находящиеся в долгосрочной аренде, являются обеденными залами, вспомогательными, обслуживающими помещениями. Планировка согласована в Западном N 1 ТБТ. В связи с закрытым доступом в вестибюль N 119 и коридор N 118 предприятие общественного питания не может принимать посетителей, так как при пропуске их в другой вход нарушаются нормы эксплуатации и техники безопасности. В случае непредставления доступа в вестибюль N 119 и коридор N 118 прекращается доступ в помещения N 112 (зал обеденный 213, 9 кв.м), N 115 (санузел), 116 (кабинет), 117 (корридо), 107 (санузел), 105 (уборная), 106 (санузел), 104 (санузел), 101 (зал обеденный 65, кв.м), 102 (коридор), 100 (помещение подсобное), которые играют ключевую роль в работе предприятия общественного питания. В соответствии с данными по обследованию помещений и изучению предоставленной документации можно утверждать, что нормальное использование помещений ресторана, находящихся в долгосрочной аренде, без доступа в вестибюль N 119, коридор N 118, без нарушения норм эксплуатации и техники безопасности невозможен, а доступ в некоторые помещения и вовсе прекращен. Экспертом также сделаны выводы, что спорные помещения - вестибюль N 119 и коридор N 118 являются общим имуществом здания. Запроектированный вход через помещения 118 и 119 является единственно возможным входом для посетителей ресторана.

Исходя из этого, суд первой инстанции счел доказанным факт чинения истцу препятствий в использовании арендуемых помещений в соответствии с их целевым назначением, выраженном в не предоставлении доступа к арендуемым помещениям, расположенным по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 39, сотрудникам истца и гостям ресторана.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

При этом судами не учтено следующее.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Из договора аренды следует, что спорные помещения - комнаты N N 118, 119 не входят в объект аренды.

Условий, определяющих возможность арендатору пользоваться спорными помещениями, находящимися в собственности арендодателя, договор аренды не содержит.

Нормы права, которые применил суд первой инстанции,- статьи 304, 305, 611, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, не предусматривают возможность арендатору пользоваться имуществом, находящемуся в собственности арендодателя и не являющемуся объектом аренды.

Более того, из обжалуемого решения суда первой инстанции непонятно, какой правовой статус придан спорным помещениям (ком. N N 118, 119), а именно,- относятся ли спорные помещения к объекту аренды; продолжают ли они находиться в собственности арендодателя; каково правовое основание ограничения права собственности Департамента на данные помещения.

Кроме того, вопреки требованиям пункта 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции в обжалуемом решении не указал мотивы, по которым отклонил доводы Департамента в обоснование возражений относительно иска о том, что спорные помещения находятся в собственности Департамента, не являются местами общего пользования, вследствие чего использование арендатором данных помещений ограничивает право Департамента как собственника по владению, пользованию и распоряжению данным имуществом (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе по предоставлению данных помещений в аренду.

При оценке проведенной арендатором перепланировки арендуемого помещения суд первой инстанции не учел, что в период с 1995 по 2004 год арендатор пользовался только арендуемым помещением, т.е. для работников истца и посетителей ресторана имелся доступ в арендуемое истцом помещение без использования спорных помещений (ком. N N 118, 119), не относящихся к объекту аренды.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2.3.в) договора аренды арендатор обязан не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя и эксплуатирующей строение организации (балансодержателя).

Вопреки требованиям пункта 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции в обжалуемом решении не указал мотивы, по которым отклонил доводы Департамента в обоснование возражений относительно иска о том, что перепланировка арендованного помещения не была согласована истцом (арендатором) с ответчиком-1 (арендодателем) в соответствии с условиями договора аренды.

Также суд первой инстанции не установил обстоятельство соблюдения арендатором условий договора аренды о перепланировке арендуемого помещения и не дал оценку относящимся к данному обстоятельству доказательствам.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 16 октября 2012 года по делу N А40-116070/12-21-1109 отказано в удовлетворении требования ООО ТПК "Софбогард и В" о признании незаконным и отмене постановления Госинспекции по недвижимости по городу Москве от 22.08.2012 N 732-НФ/9077942/8к-12 о привлечении заявителя к административной ответственности по части 2 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Данным судебным актом установлено обстоятельство незаконного использования ООО ТПК "Софбогард и В" объектов нежилого фонда, находящихся на первом этаже нежилого здания по адресу: город Москва, проспект Кутузовский, дом 39, в том числе ком. N N 118, 119, под коридор для прохода работников ООО ТПК "Софбогард и В" и посетителей в арендованное помещение.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данный вступивший в законную силу судебный акт арбитражного суда обязателен в том числе для ООО ТПК "Софбогард и В" и подлежит исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неисполнение судебных актов влечет за собой ответственность, установленную настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

На основании изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что выводы суда первой инстанции в обжалуемом решении о применении норм права противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм права, что в соответствии с частями 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта. Судом апелляционной инстанции данные нарушения не устранены.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.

На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, дать оценку действиям сторон по договору аренды применительно к статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований иска.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 мая 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2013 года по делу N А40-150823/12-85-855,- отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

А.А. Дербенев

Судьи

О.И. Комарова С.В. Алексеев