Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 октября 2013 г. N Ф05-12643/13 по делу N А41-39164/2012

г. Москва

29 октября 2013 г.

Дело N А41-39164/12

Резолютивная часть постановления объявлена 24.10.2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 29.10.2013 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Зверевой Е. А.,

судей Кузнецова В. В., Стрельникова А. И.

при участии в заседании:

от истца (заявителя) ООО "Элис" - Рыжих А.Н. - дов. от 07.08.2013 сроком на 1 год,

от ответчика КУИ Администрации Красногорского м/р - Дейниченко Т.Н. - дов. N 9/1-1.21 от 20.07.2013 сроком по 20.07.2014 г.,

от третьего лица ООО "Контора" - Франчук И.В., Сажаев А.А. - дов. от 19.09.2013 б/н сроком на 1 год,

рассмотрев 24.10.2013 в судебном заседании кассационную жалобу

ООО "Контора"

на решение 07.02.2013 г.

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Муриной В.А.,

и на постановление от 24.07. 2013 г.

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Диаковской Н.В., Александровым Д.Д., Ивановой Л.Н.,

по иску (заявлению) ООО "Элис"

о признании наличия права преимущественного приобретения арендуемого имущества, признании незаконным решений и обязании совершить действия

к КУИ Администрации Красногорского м/р-на

третье лицо: ООО "Контора"

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Элис" (далее - ООО "Элис") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом принятых судом уточнений) к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Красногорского муниципального района Московской области (далее - Комитет) о:

- признании наличия у ООО "Элис" права преимущественного приобретения арендуемого имущества - помещения с инвентарным номером 090:029-2813/А-I, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, г. Красногорск, ул. Советская, дом 2;

- признании незаконным письма/решения Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Красногорского муниципального района от 17.05.2012 N 590/1.1.11;

- признании незаконным письма/решения Комитета по управлению имуществом администрации Красногорского муниципального района от 25.07.2012 N 920/1.1.11;

- обязании Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Красногорского муниципального района устранить нарушение прав и законных интересов ООО "Элис", путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации", а именно:

- обеспечить в двухмесячный срок заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- направить в адрес ООО "Элис" проект договора купли-продажи помещения, имеющего инвентарный номер 090:029-2813/А-I, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, г. Красногорск, улица Советская, дом 2, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Определением Арбитражного суда Московской области от 09.10.2012 по делу N А41-39164/12 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Контора" (далее - ООО "Контора").

Решением Арбитражного суда Московской области от 07.02.2013 по делу N А41-39164/12 заявленные требования удовлетворены, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.07. 2013 г., заявленные требования удовлетворены.

На принятые судебные акты ООО "Контора" подана кассационная жалоба, в которой заявитель указывает на неправильное применение норм материального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения данного дела, в связи с чем просило отменить оспариваемые судебные акты и принять по делу новый судебный акт об отказе в заявленных требованиях в полном объеме.

В заседании суда кассационной инстанции представители заявителя поддержали доводы кассационной жалобы.

Представитель истца в заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Представить ответчика - КУИ Администрации Красногорского муниципального района Московской области поддержал доводы кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм процессуального и материального права, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 12.07.1993 между Комитетом по управлению имуществом Красногорского района (арендодатель) и ПКФ "Элис" (арендатор) заключен договор аренды N 1/265, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком с 12.07.1993 по 12.07.1998 нежилое помещение 1-го этажа общей площадью 172,2 кв. м и подвал общей площадью 208,2 кв. м, расположенное во встроенно-пристроенной нежилой части жилого дома по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Советская, д. 2.

Данное помещение по акту приема-передачи от 12.07.1993 было передано арендатору.

16.07.1998 между Комитетом по управлению имуществом Красногорского района (арендодатель) и ПКФ "Элис" (арендатор) заключен договор аренды N 110/333, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком с 13.07.1998 по 31.12.1998 нежилое помещение 1-го этажа общей площадью 172,2 кв. м и подвал общей площадью 208,2 кв. м, расположенное во встроенно-пристроенной нежилой части жилого дома по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Советская, д. 2.

19.04.1999 между Комитетом по управлению имуществом Красногорского района (арендодатель) и ООО "Элис" (арендатор) заключен договор аренды N 46/110, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком с 01.01.1999 по 31.12.2008 нежилое помещение общей площадью 380,4 кв. м, из которых площадь 1-го этажа - 172,2 кв. м, площадь подвала - 208,2 кв. м, расположенное во встроенно-пристроенной нежилой части жилого дома по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Советская, д. 2.

30.01.2009 между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 70/3.4/09 к договору аренды от 19.04.1999 N46/110, в котором стороны установили, что общая площадь арендуемого нежилого помещения составляет 380,4 кв. м, из которых 76,08 кв. м разрешено использовать для передачи в субаренду, а также сторонами был продлен срок действия договора аренды от 19.04.1999 N46/110 по 30.06.2010.

04.06.2010 между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 37/3.4/10 к договору аренды от 19.04.1999 N 46/110, в котором стороны установили, что общая площадь арендуемого нежилого помещения составляет 380,4 кв. м, при этом под розничную торговлю и склад передается 208,2 кв. м, из которых 76,08 кв. м разрешено использовать для передачи в субаренду, а также сторонами был продлен срок действия договора аренды от 19.04.1999 NN 46/110 по 30.06.2011.

12.07.2011 стороны заключили дополнительное соглашение N 39/3.4/11 к договору аренды от 19.04.1999 N 46/110, которым продлили срок действия указанного договора по 31.12.2011, и установили, что общая площадь арендуемого нежилого помещения составляет 380,4 кв. м и передается в аренду для использования под розничную торговлю, из которых 76,08 кв. м разрешено использовать для передачи в субаренду.

Материалами дела подтверждается, что 12.03.2009 администрацией Красногорского муниципального района было получено заявление ООО "Элис" от 10.03.2009 N 3 о выкупе арендованного нежилого помещения общей площадью 380,4 кв. м в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Решением Совета Депутатов Красногорского муниципального района Московской области от 29.04.2009 N 350/20 была утверждена программа приватизации муниципального имущества Красногорского муниципального района на 2009 год, в соответствии с которой арендуемые ООО "Эллис" помещения площадью 380,4 кв. м были включены в прогнозный перечень объектов недвижимого имущества, подлежащих приватизации в 2009 году.

Письмом от 04.05.2009 ООО "Элис" заявило о том, что в порядке реализации преимущественного права общество намерено выкупить нежилые помещения общей площадью 157 кв. м.

В ответ на указанное обращение Комитет сообщил арендатору о невозможности продать помещение площадью 157 кв. м, поскольку в программу приватизации на 2009 год включено помещение площадью 380,4 кв. м. Также Комитет просил ООО "Элис" подтвердить свое намерение выкупить арендуемое помещение площадью 380 кв. м.

Письмом от 12.05.2009 ООО "Элис" известило Комитет о своем намерении выкупить помещения общей площадью 380,4 кв. м.

Вместе с тем, 27.05.2010 спорные нежилые помещения были исключены из прогнозного перечня объектов недвижимого имущества, подлежащих приватизации в 2009 году.

26 декабря 2011 N 28 общество вновь обратилось к Главе Красногорского муниципального района Московской области с заявлением о выкупе арендованного имущества общей площадью 380,4 кв. м в порядке реализации преимущественного права на его приобретение.

Кроме того, 17.01.2012 Комитету было вручено письмо, содержащее предложение о заключении с ООО "Элис" дополнительного соглашения к договору аренды от 19.04.1999 N 46/110 на 2012 год.

Уведомлением от 08.02.2012 N 130/1.1.11 Комитет заявил об отказе в продлении вышеназванного договора аренды, сославшись на нарушения, указанные в акте от 17.01.2012, составленном сотрудниками арендодателя в одностороннем порядке.

Письмами от 24.02.2012 N 31 и от 28.04.2012 N 33 ООО "Элис" повторно просило обеспечить ему возможность реализовать преимущественное право на приобретение арендованного помещения.

В ответных письмах от 17.05.2012 N 590/1.1.11 и от 258.07.2012 N 923/1.1.11 Комитет повторно уведомил ООО "Элис" об отказе от продления договора аренды от 19.04.1999 N 46/110 и об отсутствии у ООО "Элис" преимущественного права на приобретение ранее арендованного помещения в связи с отсутствием договорных отношений.

31.05.2012 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Контора" (арендатор) заключен договор аренды N 159/3.3/12А, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду сроком на 5 месяцев и 20 дней, начиная с 01.06.2012, нежилое помещение N 1 комнаты N 1 - 10 площадью 169,3 кв. м, расположенные на 1-ом этаже и комнаты N 11 - 24 площадью 209,8 кв. м, расположенные в здании по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Советская, д. 2.

Полагая, что Комитет незаконно уклоняется от продажи ООО "Эллис" арендованного последним помещения, общество обратилось в арбитражный суд с требованиями.

В соответствии со ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно частям 1, 2 статьи 10 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, его положения направлены на развитие и поддержку малого и среднего предпринимательства,. Названный Закон вступил в силу по истечению десяти дней после дня его официального опубликования, за исключением частей 2, 3, 4 статьи 9 Закона, которые вступили в силу с 01.01.2009.

Частью 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В пункте 6 указанного Информационного письма указано, что согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение арендованного недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Исходя из фактических обстоятельств дела, временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Судами первой и апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что ООО "Элис" соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства.

Суды установлено, что заявитель непрерывно владел и пользовался арендованным имуществом, начиная с 1993 года на основании договоров аренды, заключенных с Комитетом, что подтверждается договором аренды N 1/265 от 12.07.1993 и договором аренды нежилого помещения N 110/333 от 16.07.1998, а также дополнительными соглашениями к ним.

Общая площадь арендованных помещений не менялась и составляет 380,4 кв. м. и не превышает предельные значения, установленные Законом Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ.

Судами также установлено и не оспаривается сторонами, что первоначально общество обращалось в Комитет с соответствующими обращениями о реализации преимущественного права на выкуп, начиная с 2009 года (исх. N 6 от 10.03.2009).

Однако, несмотря на выраженное обществом намерение реализовать свое право на приобретение занимаемых помещений площадью 380,4 кв. м, эти помещения 29.04.2009 были исключены из прогнозного плана приватизации на 2009 год.

Из материалов дела следует, что в 2011 и 2012 годах ООО "Элис" повторно направляло обращения к Главе Красногорского муниципального района с просьбой обеспечить обществу возможность реализовать преимущественное право на приобретение арендованного имущества, однако, Комитет заявил об отсутствии у ООО "Элис" права на преимущественное приобретение спорного имущества.

Судами установлено, что доказательств того, что на момент обращения ООО "Элис" с заявлением о выкупе арендуемого имущества у арендатора имелась задолженность, в материалах дела не имеется и доказательств, свидетельствующих о ненадлежащем исполнении ООО "Элис" обязательств по договору аренды, Комитетом суду также не представлено.

Факт получения органом местного самоуправления заявлений ООО "Элис" о выкупе арендованного нежилого помещения общей площадью 380,4 кв. м подтверждается перепиской между обществом и Комитетом.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, судами установлено, что доказательств того, что по результатам рассмотрения первоначального обращения ООО "Элис" о выкупе арендованного имущества в адрес последнего направлялся проект соответствующего договора купли-продажи, Комитет суду не представил, равно, как не представил и доказательств того, что по результатам рассмотрения повторных обращений от 26.12.2011, от 24.02.2012, от 28.04.2012 Комитетом совершались действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенные срок.

Судами первой и апелляционной инстанции установлено, что после истечения срока действия договора аренды от 19.04.1999 N 46/110 (31.12.2011) ООО "Элис" продолжало пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны Комитета.

Кроме того, судами установлено, что с требованиями о расторжении договора аренды, в связи с существенными нарушениями его условий и выселении арендатора, Комитет не обращался. Доказательств таких нарушений в материалы дела не представил.

Направленное 08.02.2012 Комитетом Уведомление о расторжении договора и прекращении арендных отношений было направлено после обращения общества о реализации преимущественного права на выкуп.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции соглашается с выводом судов первой и апелляционной инстанции о том, что договор аренды от 19.04.1999 N 46/110 (31.12.2011) ООО "Элис" считается продленным на неопределенный срок, и у Комитета отсутствовали правовые основания для передачи нежилых помещений в аренду третьему лицу.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции полагает, что суды первой и апелляционной инстанции правомерно пришли к выводу о том, что обжалуемые ООО "Элис" решения Комитета, оформленные письмами от 17.05.2012 и от 25.07.2012, являются незаконными и противоречат ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ст. ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем правомерно удовлетворили заявленные требования в полном объеме.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов судами первой и апелляционной инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, аналогичны тем, которые являлись предметом проверки судов первой и апелляционной инстанций, основаны на несогласии заявителя с выводами судов двух инстанций, основанными на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка. Несогласие заявителя с оценкой судов и иное толкование им норм закона, не означают судебной ошибки (ст. 71 АПК РФ).

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 07.02.2013 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2013 по делу N А41-39164/12 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Контора" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Е.А.Зверева

Судьи

В.В.Кузнецов А.И.Стрельников