Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 ноября 2012 г. N Ф05-10987/12 по делу N А41-42649/2011

город Москва

23 ноября 2012 г.

Дело N А41-42649/11

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Нужнова С.Г.

судей Петровой В.В., Кобылянского В.В.

при участии в заседании:

от истца - Попова Е.А., дов. от 28.10.2011 г. б/н

от ответчика - Леонтьев И.А., дов. от 27.04.2012 г. N 15

от третьего лица - не явился, уведомлен

рассмотрев 21 ноября 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу

ООО "Стройтехинвест" (ответчик)

на решение от 27 марта 2012 г. Арбитражного суда Московской области

принятое судьей Гриневой А.В.

и на постановление от 03 августа 2012 г.

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Боровиковой С.В., Марченковой Н.В., Черниковой Е.В.

по делу N А41-42649/11

по иску ООО СК "Элита" (ОГРН 1037728008911)

к ООО "Стройтехинвест" (ОГРН 1025004059090)

о взыскании 10.473.510 руб.

третье лицо: ООО "Бульварное кольцо"

УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью Страховая компания "Элита" (далее - ООО СК "Элита") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройтехинвест" (далее - ООО "Стройтехинвест") о возврате уплаченного Закрытым акционерным обществом "Поляница Инвест" (далее - ЗАО "Поляница Инвест" ответчику на основании договора от 03.11.2003 г. N СТИ-ПИТ-875/03 об инвестировании строительства жилья (долевое участие в строительстве жилья) инвестиционного взноса в размере 1.352.622 руб. 37 коп., ссылаясь на неисполнение ответчиком в разумный срок обязательств по передаче квартиры N 78 общей площадью 90,66 кв.м. в жилом доме по адресу: Московская область, г.Одинцово, мкрн.7, дом N 2 и квартиры N 57 общей площадью 38,39 кв.м. в жилом доме по адресу: Московская область, г.Одинцово, мкрн.7, дом N 3 и на приобретение прав требования в отношении этих квартир в результате последовательной переуступки их ЗАО "Поляница Инвест", а также убытков в сумме 9.120.887 руб. 63 коп., необходимой для покупки аналогичных квартир.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Бульварное кольцо" (далее - ООО "Бульварное кольцо"), уступившее истцу на основании договора от 20.07.2009 г. права требования в отношении указанных в иске квартир.

Решением Арбитражного суда Московской области от 27 марта 2012 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03 августа 2012 г., требования удовлетворены.

При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что заключенный между ООО "Стройтехинвест" и ЗАО "Поляница Инвест" договор от 03.11.2003 г. N СТИ-ПИТ-875/03 об инвестировании строительства жилья (долевое участие в строительстве жилья) по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи и что разумный срок для передачи ответчиком как продавцом по этому договору истцу, который приобрел права требования в отношении квартиры N 78 в жилом доме по адресу: Московская область, г.Одинцово, мкрн.7, дом N 2 и квартиры N 57 в жилом доме по адресу: Московская область, г.Одинцово, мкрн.7, дом N 3 результате последовательной переуступки их ЗАО "Поляница Инвест", уже истек, в с вязи с чем истец вправе требовать как возврата уплаченных за эти квартиры денежных средств, так и возмещения причиненных ему в результате неисполнения ответчиком в разумный срок принятых на себя обязательств убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре от 03.11.2003 г. N СТИ-ПИТ-875/03, и текущей рыночной стоимостью такого имущества.

В кассационной жалобе на вынесенные по делу судебные акты ответчик - ООО "Стройтехинвест" ссылается на невозможность разрешения спора без привлечения к участию в деле Администрации Одинцовского района Московской области, поскольку заключенный между ООО "Стройтехинвест" и ЗАО "Поляница Инвест" договор от 03.11.2003 г. N СТИ-ПИТ-875/03 является производным от инвестиционного контракта от 05.06.2000 г. N 875 между Администрацией Одинцовского района Московской области и ООО "Стройтехинвест", а также Закрытого акционерного общества "Веста-II" (далее - ЗАО "Веста-II"), являющегося фактическим получателем перечисленных ЗАО "Поляница Инвест" денежных средств в качестве инвестиционных взносов; на отсутствие в материалах дела доказательств уплаты Обществом с ограниченной ответственностью "Лингволюкс" (далее - ООО "Лингволюкс", правопреемником которого является ООО "Бульварное кольцо") денежных средств в размере 23.316.960 руб. в пользу ЗАО "Поляница Инвест" за уступаемые последним по договору от 18.08.2008 г. права требования к ООО "Стройтехинвест" и доказательств возмездного приобретения ООО СК "Элита" на основании договора от 20.07.2009 г. с ООО "Лингволюкс" прав требования к ООО "Стройтехинвест", тогда как в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается только после уплаты им цены договора и с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а также оспаривает размер удовлетворенных требований истца, ссылаясь на установленный договором от 20.07.2009 г. между ООО "Лингволюкс" и ООО СК "Элита" размер инвестиционного взноса истца в размере 5.162.000 руб., в связи с чем просит решение от 27 марта 2012 г. и постановление от 03 августа 2012 г. отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Истец - ООО СК Элита" поддерживает приведенные в ранее представленном отзыве доводы о том, что оспариваемые ответчиком судебные акты не содержат выводов о правах и обязанностях Администрации Одинцовского района Московской области и ЗАО "Веста-II"; что денежные средства в счет инвестиционного взноса по договору от 03.11.2003 г. N СТИ-ПИТ-875/03 были перечислены ЗАО "Поляница Инвест" на расчетный счет ЗАО "Веста-II" по указанию самого ответчика и такое исполнение обязательств было признано ответчиком надлежащим в акте сверки от 18.07.2005 г. и в представленном в суд своем расчете задолженности; что расчеты между ЗАО "Поляница Инвест" и ООО "Лингволюкс" по договору от 18.08.2008 г. частичной уступки права требования, ООО "Лингволюкс" и ООО СК Элита" по договору уступки 20.07.2009 г. частичной уступки права требования не влияют на обязанность ответчика исполнить свои обязательства по договору от 03.11.2003 г. N СТИ-ПИТ-875/03, поскольку расчеты инвесторов (ЗАО "Поляница Инвест", ООО "Лингволюкс" и ООО СК Элита") между собой по договорам цессии юридически безразличны должнику (ответчику), так как никак не затрагивают его прав и обязанностей; что доводы ответчика о необходимости государственной регистрации договоров являются необоснованными, поскольку договор от 03.11.2003 г. N СТИ-ПИТ-875/03 между ООО "Стройтехинвест" и ЗАО "Поляница Инвест" заключен до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а действие этого Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), и что при удовлетворении иска суды пришли к обоснованному выводу о том, что в отношении квартиры N 78 в жилом доме по адресу: Московская область, г.Одинцово, мкрн.7, дом N 2 и квартиры N 57 в жилом доме по адресу: Московская область, г.Одинцово, мкрн.7, дом N 3 истец приобрел права в объеме, принадлежавшем первоначальному инвестору, просит судебные акты оставить без изменения.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы ООО "Стройтехинвест" к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

Надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства третье лицо - ООО "Бульварное кольцо" явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этого лица.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ответчик - ООО "Стройтехинвест", ссылаясь на свой статус застройщика по инвестиционному контракту от 05.06.2000 г. N 875 с Администрацией Одинцовского района Московской области, подписал с ЗАО "Поляница Инвест" договор от 03.11.2003 г. N СТИ-ПИТ-875/03 об инвестировании строительства жилья (долевое участие в строительстве жилья), по условиям которого ЗАО "Поляница Инвест" в целях получения 10.858,8 кв.м. жилой площади из числа коммерческой площади объекта, а именно: 3.378 кв.м. жилой площади в строящемся жилом доме корпус N 6 мкрн.7А г.Одинцово и 7.480,8 кв.м. жилой площади в первых жилых домах, строящихся в мкрн.7 г.Одинцово обязалось уплатить ООО "Стройтехинвест" в качестве инвестиционного взноса денежные средства в сумме, эквивалентной 5.000.000 долларов США исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади, относящихся к доле инвестора, в корпусе N 6 мкрн.7А - в размере 500 долларов США, а в первых строящихся корпусах мкрн.7 - в размере 442,6 долларов США.

Исполнение инвестором - ЗАО "Поляница Инвест" обязательств по уплате инвестиционного взноса в результате перечисления 95.252.599,81 руб. на счет ЗАО "Веста-II" признано ответчиком - ООО "Стройтехинвест" в акте сверки расчетов от 18.07.2005 г.

Перечень квартир, относящихся к доле инвестора в домах N 2 и N 3 мкрн.7, согласован между ООО "Стройтехинвест" и ЗАО "Поляница Инвест" в приложении от 27.10.2006 г. к договору от 03.11.2003 г. N СТИ-ПИТ-875/03, при этом в приложении прямо указано, что проект планировки мкрн.7 и проектная документация на дома N 2 и N 3 находятся в стадии разработки и согласовании, в связи с чем указанные в приложении сведения о причитающихся инвестору квартирах подлежат корректировке в соответствии с разработанной, утвержденной и согласованной со всеми необходимыми службами проектной и рабочей документацией.

Дополнительным соглашением от 16.05.2008 г. доля инвестора в первых жилых домах, строящихся в мкрн.7 г.Одинцово, была увеличена до 9.087,79 кв.м., а инвестиционная стоимость одного квадратного метра общей площади в этих жилых домах была уменьшена до 364,34 долларов США.

ЗАО "Поляница Инвест" по договору частичной уступки права требования от 18.08.2008 г. уступило ООО "Лингволюкс" право требования к ООО "Стройтехинвест" по передаче 1.943,08 кв.м. общей жилой площади квартир в строящихся жилых домах по адресу: Московская область, г.Одинцово, микрорайон 7, строительные корпуса 2 и 3.

Перечень квартир, общая площадь которых составляет 1.943,08 кв.м., согласован между ЗАО "Поляница Инвест" и ООО "Лингволюкс" в приложении N 1 к договору частичной уступки права требования от 18.08.2008 г., при этом в приложении прямо указано, что проект планировки мкрн.7 и проектная документация на жилые дома находятся в стадии разработки и согласовании, в связи с чем указанные в приложении сведения о причитающихся новому инвестору квартирах подлежат корректировке в соответствии с разработанной, утвержденной и согласованной со всеми необходимыми службами проектной и рабочей документацией.

В свою очередь, ООО "Лингволюкс" (в настоящее время - ООО "Бульварное кольцо") по договору частичной уступки от 20.07.2009 г. уступило ООО СК "Элита" права требования к ООО "Стройтехинвест" по передаче трехкомнатной квартиры N 78 общей площадью 90,66 кв.м. на 15-м этаже в жилом доме по адресу: Московская область, г.Одинцово, мкрн.7, дом N 2 и однокомнатной квартиры N 57 общей площадью 38,39 кв.м. на 12-м этаже в жилом доме по адресу: Московская область, г.Одинцово, мкрн.7, дом N 3, при этом, в приложении N 1 к этому договору прямо указано, что проект планировки мкрн.7 и проектная документация на жилые дома находятся в стадии разработки и согласовании, в связи с чем указанные в приложении сведения о причитающихся новому инвестору квартирах подлежат корректировке в соответствии с разработанной, утвержденной и согласованной со всеми необходимыми службами проектной и рабочей документацией.

ЗАО "Поляница Инвест" исключено из Единого государственного реестра юридических лиц на основании пункта 2 статьи 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении этого лица от 15.12.2011 г.).

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в названном Кодексе.

В соответствии с пунктом 1 статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Определяя правовую природу договора от 03.11.2003 г. N СТИ-ПИТ-875/03 в соответствии с разъяснениями, приведенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", суды первой и апелляционной инстанции, вместе с тем, не обратили внимание на разъяснения, приведенные в пункте 2 этого же Постановления, согласно которым при заключении сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания не только кадастрового номера объекта недвижимости, но и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Как указано в договоре от 03.11.2003 г. N СТИ-ПИТ-875/03 и не оспаривалось сторонами, жилые дома, в которых находятся указанные в иске квартиры, должны быть созданы по результатам исполнения инвестиционного контракта от 05.06.2000 г. N 875 между Администрацией Одинцовского района Московской области и ООО "Стройтехинвест".

В ходе рассмотрения спора ответчик ссылался на корректировку проекта планировки территории микрорайона N 7-7а г.Одинцова, утвержденную постановлением главы городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области от 19.10.2011 г. N 1158.

Условия создания инвестиционных объектов, установленные инвестиционным контрактом от 05.06.2000 г. N 875, судами первой и апелляционной инстанций установлены не были, копия этого инвестиционного контракта в материалах дела отсутствует, также как и документы, подтверждающие, что в ходе реализации инвестиционного проекта предполагалось создание тех многоквартирных жилых домов, по поводу квартир в которых истцом предъявлены требования, в связи с чем выводы судов о возникновении у истца в силу подписания с ЗАО "Поляница Инвест" договора от 03.11.2003 г. N СТИ-ПИТ-875/03 и последующей уступкой этим инвестором прав требования к ООО "Стройтехинвест" по передаче трехкомнатной квартиры N 78 общей площадью 90,66 кв.м. на 15-м этаже в жилом доме по адресу: Московская область, г.Одинцово, мкрн.7, дом N 2 и однокомнатной квартиры N 57 общей площадью 38,39 кв.м. на 12-м этаже в жилом доме по адресу: Московская область, г.Одинцово, мкрн.7, дом N 3 и о неисполнении ответчиком этих обязательств в разумный срок не могут быть признаны законными и обоснованными.

Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует разрешить вопрос о соответствии договора от 03.11.2003 г. N СТИ-ПИТ-875/03 требованиям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, приведенных в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", и вопрос о сроке передачи квартир с учетом заключения договоров в условиях отсутствия проектной документации на жилые дома, а также уточнить наличие спора по поводу исполнения ЗАО "Поляница Инвест" обязательств по внесению инвестиционного взноса с учетом тех обстоятельств, что в материалах дела отсутствуют как копии платежных поручений, указанных в акте сверки от 18.07.2005 г., так и доказательства осуществления платежей в пользу ЗАО "Веста-II" во исполнение указаний ООО "Стройтехинвест".

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 27 марта 2012 г. и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03 августа 2012 г. по делу N А41-42649/11 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

С.Г.Нужнов

Судьи

В.В.Кобылянский В.В.Петрова