Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 июня 2012 г. N Ф05-4680/12 по делу N А40-79008/2011

г. Москва

08 июня 2012 г.

Дело N А40-79008/11-92-663

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 июня 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего - судьи Губина А.М.

судей: Комаровой О.И., Чучуновой Н.С.

при участии в заседании:

от истца: Падченко И.П. доверенность б/н от 24.04.12г.,Ленский А.В. доверенность б/н от24.04.12г.,Цветков М.С. доверенность N 10 от 14.08.2011 г.

от ответчика: Белкина А.Ю. доверенность N 1/33-и-61/12 от 10.-1.2012 г.

рассмотрев 06 июня 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента земельных ресурсов города Москвы

на решение от 15 ноября 2011 года

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Уточкиным И.Н

на постановление от 13 февраля 2012 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Союз Строй" (ОГРН 1037706000177)

к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (ОГРН 1037739510423)

об обязании внести изменения в договор аренды, признании незаконным отказа от договора

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Союз Строй" (далее - ООО "Союз Строй") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (далее - ДЗР г. Москвы) о внесении в условия договора аренды земельного участка от 09.07.2007 г. N М-09-514010 следующих изменений:

- п. 1 слова: "Для разработки акта разрешенного использования земельного участка под размещение производственно-складского комплекса" заменить на: "для строительства и дальнейшей эксплуатации производственно-складского комплекса";

- п. 2 изложить в следующей редакции: "Договор заключается сроком на 49 лет. Договор подлежит государственной регистрации. По истечении срока действия договора Арендатор, должным образом исполнивший свои обязательства, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок";

- п. 4 изложить в следующей редакции: "Арендатор осуществляет застройку участка согласно Проекта строительства производственно-складского комплекса, согласованного в установленном законом порядке. После завершения строительства Арендатор осуществляет эксплуатацию производственно-складского комплекса в соответствии с действующим законодательством";

- исключить из п. 5.1 абзац 7 "Принять меры до истечении срока действия договора к освобождению участка и возвратить Арендодателю участок в последний день действия договора в состоянии, соответствующем состоянию на момент предоставления";

а также о признании незаконным одностороннего отказа Департамента земельных ресурсов города Москвы от исполнения своих обязательств, выразившееся в одностороннем отказе от договора аренды.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 ноября 2011 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2012 года, исковые требования ООО "Союз Строй" удовлетворены полностью. При принятии судебных актов, суды исходили из отсутствия необходимости проведения торгов в отношении земельных участков, предоставляемых для строительства с предоставлением места размещения объекта. При этом суды учитывали, что земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, на дату возникновения спорных правоотношений предоставлялись для строительства в аренду в соответствии со статьей 14 Закона Москвы от 14 мая 2003 года N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве".

Установив, что работы по выбору, формированию земельного участка проведены за счет истца и истец обратился к ответчику с заявлением о его предоставлении после получения градостроительного плана земельного участка, обосновывающего возможность изменения разрешенного использования спорного участка земли, суды пришли к выводу о том, что истцом соблюдена процедура выбора земельного участка, и порядок, предусмотренный статьями 30 и 31 Земельного кодекса Российской Федерации, в данном случае не требуется. Установив исполнение ООО "Союз Строй" обязательств, связанных с проведением работ по формированию спорного земельного участка, разработкой градостроительного плана земельного участка (далее - ГПЗУ), а также оценив условия договора, которые, по мнению судов, предусматривали право инвестора на изменения обязательств в части, касающейся разрешенного использования земельного участка, суды посчитали, что истец вправе требовать от ответчика внесения изменений в договор аренды, касающихся разрешенное использование под строительство производственно-складского комплекса, а в последующем и - эксплуатацию этого комплекса.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ДЗР г. Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Союз Строй", считая решение и постановление законными и обоснованными, просит обжалованные судебные акты оставить без изменения.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, а представители истца - доводы мотивированного отзыва.

Оценив доводы кассационной жалобы, мотивированного отзыва, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для изменения или отмены решения и постановления в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 14 декабря 2005 года на основании распоряжений Префекта Северного административного округа города Москвы N 5504 от 11 июля 2005 года и N 6943 от 26 сентября 2005 года между ДЗР г. Москвы (арендодатель) и ООО "Союз Строй" (арендатор) был заключен договор аренды N М-09-512847, согласно условиям которого последнему был передан в аренду земельный участок общей площадью 14 147 кв. м (кадастровый номер 77-09-02016-073), расположенный по адресу: гор. Москва, ул. Ижорская, вл. 4, для разработки Акта разрешенного использования (далее - АРИ) под размещение производственно-складского комплекса, выполнения работ по закреплению границ участка на местности.

Согласно разделу 4 договора "Особые условия" ООО "Союз Строй" было обязано отмежевать и установить межевые знаки, то есть сформировать объект по инициативе и за счет инвестора, после чего в договор должны быть внесены изменения в части, касающейся разрешения строительства производственно-складского комплекса, а в последующем и - эксплуатация этого комплекса.

Впоследствии, дополнительным соглашением от 09 сентября 2007 года N М-09-512847 договор аренды от 14 декабря 2005 года N М-09-512847 расторгнут и заключен новый договор аренды земельного участка от 09 июля 2007 года N М-09-514010.

В октябре 2007 года 13 мастерская НИ и ПИ Генплана Москвы приступила к разработке предпроектных предложений по размещению производственно-складского комплекса по адресу: гор. Москва, ул. Ижорская, вл. 4.

Предпроектные предложения одобрены Регламентной комиссией Архитектурного совета города Москвы (протокол N 16 от 29 апреля 2008 года), заказчику рекомендовано продолжить проектные работы.

Письмом от 17 июня 2008 года N В-ЗЗт9-658/8-(0)-1 Территориальное управление Департамента земельных ресурсов Северного административного округа города Москвы известило ООО "Союз Строй" о продлении договора аренды земельного участка N М-09-514010 от 09 июля 2007 года до оформления нового срока, а письмом от 22 сентября 2008 года N 33-2т9-607/8-(0)1 подтвердило, что договор аренды земельного участка от 09 июля 2007 года N М-09-514010 считается возобновленным на тех же условиях на период разработки АРИ.

В соответствии с пунктом 5.1 Постановления Правительства Москвы от 02 сентября 2008 года N 801-ПП со дня вступления в силу Градостроительного кодекса города Москвы прием обращений о подготовке актов разрешенного использования участков территории (земельных участков) прекращается, а градостроительный план земельного участка является обязательным документом, который представляется в городе Москве застройщиком (заказчиком) для проведения экспертизы проектной документации, для получения разрешения на строительство, реконструкцию, для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и для изменения в установленном порядке вида разрешенного использования земельного участка.

В силу пункта 3 названного Постановления уполномоченным органом Правительства Москвы по разработке, оформлению и утверждению градостроительных планов земельных участков определен Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы.

В связи с изменившейся компетенцией Правительства Москвы, и наделением полномочиями на выдачу ГПЗУ на территории города Москвы Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы, по заказу ООО "Союз Строй" Комитетом подготовлен, зарегистрирован и утвержден приказом от 06 мая 2009 года N 96 "Градостроительный план земельного участка" взамен АРИ по адресу: гор. Москва, ул. Ижорская, вл. 4.

По материалам дела судами установлено, что на момент рассмотрения настоящего спора в отношении спорного земельного участка имеется Градостроительное обоснование размещения и строительства производственно-складского комплекса, одобренное Регламентной комиссией Архитектурного совета города Москвы и согласованное Управлением Архитектурного совета; разработан Проект строительства производственно-складского комплекса в составе "Архитектурно-строительная часть" и "Генеральный план" (стадия П), который согласован Управой района, Префектурой, УГР САО, НИ и ПИ Генплана; получены технические условия на подключение инженерных коммуникаций к объекту строительства.

В этой связи, истец письмом от 29 марта 2011 года N 21 обратился в ДЗР г. Москвы с просьбой о предоставлении Правительству Москвы проекта правового акта, предусматривающего изменения в условия договора в части, касающейся срока аренды и включения в договор положений, разрешающих строительство и дальнейшую эксплуатацию производственно-складского комплекса.

Судами установлено, что ответчик отказался вносить изменения в договор аренды, ссылаясь на положения статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации и Постановление Правительства Москвы N 119-ПП "О предоставлении земельных участков для целей строительства в городе Москве с проведением процедуры торгов", после чего уведомлением от 11 мая 2011 года N 33-ИТ9-385/11-(о) со ссылкой на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации отказался в одностороннем порядке от договора аренды земельного участка от 09 июля 2007 года N М-09-514010.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с настоящими требованиями в Арбитражный суд города Москвы.

В силу пункта 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объекта либо с предварительным согласованием.

В соответствии с пунктом 2 статьи 83 Кодекса порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки), при этом правила землепользования и застройки городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются законами этих субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 10 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге выбор земельных участков для строительства осуществляется органом исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации.

Пунктом 4 статьи 14 Закона Москвы от 14 мая 2003 года N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" предусмотрено, что договор аренды заключается без проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды при предоставлении земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, выбор, формирование которого осуществлялись по инициативе и за счет инвестора, в соответствии с решением Правительства Москвы.

Согласно пункту 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации названной статьи порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта включает в себя: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; 3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 названного Кодекса.

Как определено пунктом 6 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждает акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

В силу абзаца первого пункта 8 статьи 31, пункта 1 статьи 32 того же Кодекса решение о предварительном согласовании места размещения объекта действует в течение трех лет и является основанием для установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами, и последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании заявления лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к заявлению кадастрового паспорта земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства (пункт 2 статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что в данном случае между истцом и ответчиком возникли в соответствии с Законом города Москвы от 14 мая 2003 года N 27 правоотношения по предварительному согласованию места размещения строительства и формированию земельного участка за счет средств инвестора в соответствии с решением Правительства Москвы.

Результатом этих правоотношений является предоставление истцу права на проектирование и строительство производственно-складского комплекса, то есть на застройку земельного участка по адресу: гор. Москва, ул. Ижорская, вл. 4, и получения этого участка в аренду.

Таким образом, у Правительства Москвы возникла обязанность по предоставлению на условиях долгосрочной аренды земельного участка для строительства, а у истца - право на изменение целевого назначения аренды.

Учитывая изложенное, а также исходя из того, что истцом при обращении в ДЗР г. Москвы были предоставлены все документы для оформления земельно-правовых отношений, а именно: ГПЗУ, проектная документация и необходимые согласования по застройке, судами был сделан правильный вывод о наличии оснований для удовлетворения требований общества.

Что касается довода заявителя о прекращение договорный отношений сторон со ссылками на положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, то данный довод был предметом оценки судебных инстанций при рассмотрении спора по существу и отклонен как несостоятельный с учетом материалов дела.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, обжалуемые решение и постановление являются законными и обоснованными, и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их изменения или отмены, в связи с чем, кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 284, 285, 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 ноября 2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2012 года по делу N А40-79008/11-92-663 оставить без изменения, а кассационную жалобу-без удовлетворения.

Председательствующий судья

А. М. Губин

Судьи

О. И. Комарова Н. С. Чучунова