Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 ноября 2013 г. N Ф05-12338/13 по делу N А40-131189/2012

г. Москва

20 ноября 2013 г.

Дело N А40-131189/12-16-1297

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Тихоновой В.К., Чучуновой Н.С.

при участии в заседании:

от истца - ООО "Тореодор" - Молохов А.В., доверенность от 18.03.2013 г. соком на 1 год, Юнаев Н.Г., доверенность от 22.01.2013 г. сроком на 3 года,

от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы (правопреемник Департамента земельных ресурсов города Москвы) - Руденко М.В., доверенность N 33-Д-485/13 от 17.07.2013 г. до 31.12.2013 г.

от третьего лица - Правительство Москвы - Руденко М.В., доверенность N 4-47-891/13 от 23.07.2013 г. до 31.12.2013 г.

рассмотрев 13 ноября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Тореодор" (истец) на решение от 26 марта 2013 года Арбитражного суда города Москвы принятое судьей Махалкиным М.Ю. на постановление от 27 июня 2013 года Девятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Красновой С.В., Барановской Е.Н., Кораблевой М.С.

по иску ООО "Тореодор" (ИНН 7703161540, ОГРН 1027700159541)

к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

третье лицо - Правительство Москвы (ОГРН 1027739813507)

о признании недействительным расторжения договора аренды в одностороннем порядке

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Тореодор" (далее - ООО "Тореодор") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы о признании недействительным расторжение договора долгосрочной аренды N М-02-020980 от 24 октября 2003 года в одностороннем порядке.

Требования, заявленные со ссылкой на нормы статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что оснований для досрочного расторжения договора аренды не имеется, поскольку арендатором условия договора аренды выполнялись надлежащим образом и существенных нарушений договора не допущено.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 марта 2013 года в иске отказано.

Суд первой инстанции сделал вывод том, что нарушений действующего законодательства при расторжении ответчиком договора аренды не допущено.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2013 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Апелляционным судом также произведена замена Департамента земельных ресурсов города Москвы на его правопреемника - Департамент городского имущества города Москвы.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Тореодор", которое полагает, что суды нарушили нормы процессуального и материального права, сделали выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, просит судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

По мнению заявителя кассационной жалобы, суды проигнорировали предоставленные истцом документы, свидетельствующие, по его мнению, о наличии объективных препятствий со стороны государственных органов и уважительных причин, помешавших истцу вовремя приступить к строительству объекта.

Как полагает заявитель, суды должны были оценить наличие или отсутствие у истца уважительных причин, по которым разрешение на строительство не получено истцом в установленные сроки, поскольку само расторжение договора по пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" представляет собой санкцию за нарушение обязательства по строительству, которая может применяться только при наличии вины лица, нарушившего обязательства.

Между тем, ООО "Тореодор" предпринимало все необходимые меры для исполнения условий договора, однако разрешение на строительство не было получено по независящим от истца причинам, а ввиду нарушения сроков выдачи документов государственными органами.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы поддержал доводы, в ней изложенные, просил судебные акты отменить, иск удовлетворить.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против кассационной жалобы, просил судебные акты оставить без изменения.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов, в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 24 октября 2003 года между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ООО "Тореодор" (арендатор) был заключен договор N М-02-020980 аренды земельного участка площадью 1800 кв.м по адресу: г.Москва, Нововладыкинский проезд, вл.23, для проектирования, строительства до 27.07.2004 и дальнейшей эксплуатации административно-демонстрационного центра с мелкооптовыми складскими помещениями и крытой автостоянкой.

Договор был заключен на срок до 03 октября 2044 года (пункт 2.1 договора).

Дополнительным соглашением от 28 апреля 2007 года срок строительства был продлен до 30 декабря 2009 года.

Дополнительным соглашением от 25.06.2010 срок проектирования был продлен до 30 ноября 2010 года. При этом срок строительства установлен не был.

Договор и дополнительные соглашения к нему прошли процедуру государственной регистрации.

Вместе с тем, уведомлением от 21 июня 2012 года N 33-И-2111/12-(0)-0 арендодатель со ссылкой на не получение арендатором в течение пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" уведомил арендатора о расторжении договора аренды от 24 сентября 2003 года N М-02-020980.

В ответ на возражения арендатора, оформленные письмом от 19.07.2012 N 125/1, Департамент земельных ресурсов города Москвы направил уведомление от 27 июля 2012 года N 33-И-2111/12-(1)-1, в котором подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора.

В связи с несогласием с односторонним расторжением со стороны арендодателя договора аренды и указывая на отсутствие каких-либо нарушений условий договора аренды со стороны арендатора, ООО "Тореодор" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов обеих инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в связи со следующим.

По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ. Положения пункта 22 статьи 3 распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.

Между тем, суд первой инстанции подробно исследовал довод истца о том, что нарушение арендатором сроков исполнения обязательства, касающегося задержки сроков начала строительства, вызвано объективными причинами, находящимися вне правового поля деятельности общества (длительность в действиях государственных органов), и дал этому доводу правовую оценку.

Так, как установил суд первой инстанции, пунктом 1.1 договора аренды N М-02-020980 от 24 октября 2003 года был установлен срок завершения строительства - до 27 июля 2004 года.

Однако, истец письмом от 21 июня 2004 года сообщил ответчику о том, что "анализ территории с ландшафтной точки зрения и эффективности использования участка, показал нецелесообразность строительства объекта, предусмотренного предыдущим договором аренды". "Предварительные проработки показали возможность размещения на этом участке современного многоэтажного здания, формирующего застройку с Алтуфьевского шоссе. Общая площадь, при рациональном размещении, будет составлять 5000 кв.м.".

В связи с этим, истец просил перенести срок окончания строительства на конец 2006 года (л.д. 36 т. 2).

Между тем, как установил суд, до конца 2006 года истец также ничего не построил, поскольку, как следует из предоставленных истцом документов (л.д. 41 - 44, 50 - 51 т. 2), в очередной раз увеличил площадь здания, которое истец намеревался разместить на участке, уже до 23 800 кв.м.

В письме истца N 14 от 22 января 2007 года на имя первого заместителя префекта СВАО указано: "нашими предпроектными предложениями предусмотрено строительство Административно-делового цента площадью 23800 кв.м. По причине масштабности объекта согласования предпроектных предложений заняли длительный период времени, что не позволило начать и закончить строительство в предусмотренные договором аренды сроки".

В связи с этим, истец просил перенести срок окончания строительства на декабрь 2009 года (л.д. 51 т. 2).

В тоже время, просьба истца была исполнена, дополнительным соглашением от 28 апреля 2007 года срок строительства был продлён до 30 декабря 2009 года (л.д. 27 т. 1).

Однако, как установил суд, в указанный срок истец ничего не построил.

Более того, 05 ноября 2009 года истец обратился с письмом N 56 к председателю Контрольного комитета города Москвы, в котором сообщил, что им только "начаты предпроектные работы". Помимо этого, истец сообщил, что "в связи с кризисом и возникшими в результате него финансовыми затруднениями нами не удалось соблюсти предусмотренные договором сроки".

В связи с этим, истец просил "дать временную отсрочку на проектирование и все согласования проекта и продлить срок окончания строительства на 3 года" (л.д. 75 т. 2).

Таким образом, как установил суд первой инстанции, истец неоднократно пересматривал свои предпроектные предложения в сторону существенного увеличения площади здания, которое он намеревался разместить на земельном участке, в результате чего не только не смог завершить проектирование и строительство в срок, но и оказался не в состоянии профинансировать проектирование и строительство здания.

Между тем, дополнительным соглашением от 25 июня 2010 года истцу продлили срок проектирования до 30 ноября 2010 года, при этом, не устанавливая срока для строительства (л.д. 85 - 86 т. 2).

Исследовав и изучив конкретные обстоятельства рассматриваемого дела, суд правильно в данном случае не усмотрел уважительных причин для нарушения истцом сроков строительства и неосвоения земельного участка с января 2004 года (с момента государственной регистрации договора аренды) и по настоящее время.

В данном случае действия истца по приготовлению к исполнению договора расцениваются как действия в рамках самостоятельной предпринимательской деятельности, осуществляемой на свой риск (п.1 ст.2 ГК РФ).

В тоже время, при заключении договора аренды земельного участка от 24 октября 2003 года собственник земельного участка - город Москва был вправе рассчитывать на освоение земельного участка арендатором исходя из тех целей, для которых он был предоставлен истцу в аренду.

Однако, поскольку длительное время арендатором земельный участок освоен не был, собственник земельного участка как любой участник гражданского оборота имеет право на изменение существующего положения.

Таким образом, доводы кассационной жалобы, аналогичные тем, которые заявлялись в судах нижестоящих инстанций, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования доказательств, а обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм процессуального и материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 марта 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2013 года по делу N А40-131189/12-16-1297 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

В.К. Тихонова Н.С. Чучунова