Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 ноября 2013 г. N Ф05-14276/13 по делу N А41-51856/2012

город Москва

22 ноября 2013 г.

Дело N А41-51856/12

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Стрельникова А.И.

судей Зверевой Е.А., Ананьиной Е.А.

при участии в заседании:

от истца - Семина Ж.В., доверенность рN 2Д-1022 от 17.09.2012 года;

от ответчика - Кочеткова И.В., доверенность N 1583/2-29 от 26.12.2012 года; Желтикова С.В., доверенность б/номера от 21.10.2013 года;

от третьих лиц - 1. КУИ Ступинского м/р-на М.О. - Кочеткова И.В., доверенность б/номера от 27.12.2012 года; 2. МАУ "ЕСЦ" - никто не явился, извещено,

рассмотрев 12-18 ноября 2013 г. в судебном заседании кассационную жалобу

ООО "Ступинская Ивушка"

на постановление от 26 июля 2013 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Александровым Д.Д., Диаковской Н.В., Ханашевичем С.К.,

по иску ООО "Ступинская Ивушка"

к Администрации Ступинского муниципального района Московской области

о признании незаконным бездействия, обязании совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения и направлении проекта договора купли-продажи арендуемого имущества,

третьи лица - МАУ "ЕСЦ", КУИ Ступинского муниципального района,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ступинская Ивушка" обратилось с иском к Администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее - администрация) о признании незаконным бездействия, выразившегося в непринятии решения об отчуждении арендуемого нежилого помещения общей площадью 485 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, Проспект Победы, д. 28, об обязании совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 485 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, Проспект Победы, д. 28, об обеспечении заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном ФЗ "Оценочной деятельности в РФ", о принятии решения об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и направлении проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. В качестве третьих лиц по делу были привлечены Муниципальное автономное учреждение "Единый сервисный центр" (МАУ "ЕСЦ") и Комитет по управлению имуществом Ступинского муниципального района.

Решением Арбитражного суда Московской области от 13 марта 2013 года иск был удовлетворен: суд признал незаконным бездействия Администрации Ступинского муниципального района Московской области (письмо N И9-21/3592 от 07.09.2012 г.), выразившиеся в непринятии решения об отчуждении арендуемого нежилого помещения общей площадью 485,00 кв.м. расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, Проспект Победы, д. 28, а также обязал Администрацию Ступинского муниципального района совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 485,00 кв.м. расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, Проспект Победы, д. 28 - в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу, принять решение об условиях приватизации указанного нежилого помещения - в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке направить обществу с ограниченной ответственностью "Ступинская Ивушка" проект договора купли-продажи названного помещения - в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (т. 1, л.д. 141-146).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2013 года указанное решение было отменено и в удовлетворении иска полностью отказано (т. 2, л.д. 50-57).

В кассационной жалобе ООО "Ступинская Ивушка" просит вышеназванное постановление отменить, оставив решение суда первой инстанции в силе, изменив размер испрашиваемый площади арендуемого нежилого помещения с 485 кв.м. на 473 кв.м., расположенного по адресу: Московской области, гор. Ступино, проспект Победы, дом 28, поскольку считает его незаконным и необоснованным. В жалобе указывается о том, что при принятии решения и постановления судом, по мнению заявителя, были нарушены нормы материального и процессуального права, в том числе ст.ст. 10, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 1, 9, 10 ФЗ от 22.07.2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также не в полном объеме были учтены конкретные обстоятельства по делу и характер возникших между сторонами правоотношений. В заседании судебной коллегии представители заявителя настаивали на удовлетворении кассационной жалобы.

В суде кассационной инстанции представитель Администрации Ступинского муниципального района Московской области и Комитета по управлению имуществом Ступинского муниципального района полагал правомерным оставить обжалуемое постановлением без изменения.

Муниципальное автономное учреждение "Единый сервисный центр", участвующее в деле, надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, что согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

В заседании судебной коллегии объявлялся перерыв с 12 ноября 2013 года до 18 ноября 2013 года, после чего рассмотрение жалобы по существу было продолжено.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 16.10.2000 г. между ООО "Ступинская Ивушка" и КУИ Администрации Ступинского муниципального района был заключен договор аренды нежилого помещения, общей площадью 485 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, Проспект Победы, д.28, сроком по 31.12.2002 г. С 2002 г. по 2009 г. договоры аренды вышеуказанного помещения ежегодно продлевались, причем в размерах площадей имеются разночтения - 485, 5 кв.м., 489,80 кв.м., 473 кв.м., 468,50 кв.м., 473,0 кв.м. (в 2005 году), 473 кв.м. (в 2006 году), 473 кв.м. (в 2007 году), 473 кв.м. (в 2008 году) - т. 1, л.д. 15-33.

11 сентября 2009 года между МАУ "ЕСЦ" (арендодатель) и ООО "Ступинская Ивушка" (арендатор) был заключен договор аренды N 249/09, по которому "арендодатель" предоставил "арендатору" в аренду нежилое помещение 473 кв.м., в том числе подвал 215, 40 кв.м., которое является частью нежилого помещения общей площадью 485 кв.м. по названному выше адресу на срок с 11.09.2009 года по 30.12.2009 года. Дополнительным соглашением от 30.12.2009 года срок аренды был продлён до 01 июля 2015 года (т. 1, л.д. 34-63).

06 августа 2012 года ООО "Ступинская Ивушка" обратилось в Администрацию Ступинского муниципального района с просьбой принять решение в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность. Письмом И9-21/3592 от 07.09.2012 г. Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района указал истцу, что помещение находится на праве оперативного управления у МАУ "Единый сервисный центр", в связи с чем указанное имущество не может быть отчуждено из муниципальной собственности. Полагая, что данный отказ ответчика в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального нежилого помещения является незаконным, то истец обратился в суд с настоящим иском, указывая в нем, что общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, арендует помещение, являющееся спорным, более двух лет на день вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ и отвечает требованиям, установленным статьей 3 этого Закона, в связи с чем имеет преимущественное право на выкуп арендуемого недвижимого имущества. Кроме того, истец указывает на бездействие Администрации, которое выражается в том, что по обращению общества о выкупе арендуемого имущества, поданному 16.08.2012 г, Администрация не совершила юридически значимых действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ (проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принятие решения об условиях приватизации этого имущества и направление обществу проекта договора купли-продажи указанного имущества), обеспечивающих реализацию обществом предоставленного ему Законом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, письмом N И9-21/3592 от 07.09.2012 г. уведомив о невозможности отчуждения имущества из муниципальной собственности, в результате чего были нарушены права и законные интересы общества. Однако в удовлетворении заявленных требований было отказано, что подтверждается постановлением апелляционного суда (решением суда первой инстанции эти требования были удовлетворены). При этом в обоснование принятия решения об отказе в заявленном иске, суд указал на то, что действия названного федерального закона не распространяются на недвижимое имущество, принадлежащее учреждениям на праве оперативного управления. Помимо этого суд в постановлении указал на тот факт, что передача арендуемого помещения в оперативное управление МАУ "Единый сервисный центр" была осуществлена законно о чем свидетельствует решение Арбитражного суда Московской области от 13.04.2009 года по делу N А41-26538/08.

Однако судебная коллегия не может в настоящее время согласиться с указанными решением и постановлением по следующим основаниям.

Так, в соответствии со ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решение и постановление должны быть законными, обоснованными и мотивированными. Из ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вытекает, что в мотивировочной части решения должны быть указаны фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом, а также доказательства, на которых были основаны выводы суда об обстоятельствах дела, и доводы в пользу принятого решения, в том числе мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, включая законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В ст.ст. 1, 9, 10 ФЗ от 22.07.2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества. При этом действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"); отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий; недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления; недвижимое имущество, которое ограничено в обороте. Причем отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества"). В случае, если до 1 января 2009 года законом субъекта Российской Федерации не установлены предельные значения площади арендуемых помещений и срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренные соответственно статьями 3 и 5 настоящего Федерального закона, применяются предельные значения и срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, установленные Правительством Российской Федерации. До 1 января 2009 года Правительство Российской Федерации устанавливает указанные предельные значения и срок рассрочки. При этом субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Причем при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, то уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества. Кроме того, настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, за исключением частей 2, 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона. Части 2, 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона вступают в силу с 1 января 2009 года. Статьи 1 - 6 и 9 настоящего Федерального закона действуют до 1 июля 2013 года. Из п.п. 1, 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 года за N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" вытекает, что согласно статье 3 Закона, при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости (далее - право на приобретение), при одновременном соблюдении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При этом при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)). Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает. Кроме того, при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости. Причем действие Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации. Кроме того, по смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное. Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, судебная коллегия находит, что названные выше нормы права при принятии обжалуемых решения и постановления были соблюдены судом не в полном объеме. В подтверждение изложенного следует указать о том, что принимая решение по делу, как об удовлетворении иска, так и об его отказе, суд, вместе с тем, не в полной мере установил дату принятия решения о создании МАУ "ЕСЦ", хотя этот вопрос, по мнению коллегии, имеет важное значение по делу с учетом того, что требования заявлены во исполнение положений, содержащихся в 159-ФЗ от 22.07.2008 года, который вступил в силу 05 августа 2008 года.

Помимо этого, суд при рассмотрении заявленного иска по существу не в полной мере выяснил у истца по делу, а что же на самом деле является предметом его иска - требование о признании незаконным отказа Администрации в реализации преимущественного права истца на приобретение арендного помещения в собственность или же об обязании ее заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения. Кроме того, суд принимая решение по существу заявленного спора, не дал правового анализа причинам разночтений в размере предоставленного в аренду истцу площади, а она, как известно из текстов договоров аренды, была разной - 485,5 кв.м., 489,80 кв.м., 468,50 кв.м., 473 кв.м., а в договоре 2009 года указано, что предоставляемые в аренду 473 кв.м. являются уже частью нежилого помещения общей площадью 485 кв.м., а выяснить это было, по мнению коллегии необходимо, поскольку выкупить нежилую площадь можно было по названному закону при условии, если она была таковой в аренде у заявителя за два года до принятия такого закона. Причем, суду следовало в целях объективного исследования всех собранных по делу доказательств обратить внимание и на то обстоятельство, а чем было вызвано появление в договоре аренды N 249/09 от 11.09.2009 года указаний о том, что в аренду истцу было сдано помещение площадью 473 кв.м., которое уже является именно частью нежилого помещения общей площадью 485 кв.м., этаж 0; 1, расположенного по адресу: Московской области, гор. Ступино, проспект Победы, дом 28, пом. 2, 3, находящегося в оперативном управлении у МАУ ЕСЦ" Ступинского муниципального района, - то есть следовало выяснить, в том числе, следующее - что из себя представляет помещения площадью 485 кв.м., 473 кв.м. и остальные 12 кв.м., имеется ли у них самостоятельные входы с улицы или же они являются смежными по отношению друг к другу имеющими один вход и выход, а также имеет ли помещение площадью 12 кв.м. другого арендатора, а при его наличии - для всестороннего и полного рассмотрения иска по существу суду следовало привлечь его арендатора для участия в деле в качестве третьего лица.

Кроме того, суд первой и апелляционной инстанций, ссылаясь в своих актах на обстоятельства, установленные при рассмотрении арбитражным судом Московской области дела N А41-26538/08, и считая их фактически таковыми, то есть установленными, и для настоящего дела, вместе с тем не обратил своего внимания на то обстоятельство, а могут ли они быть таковыми в силу того, что при рассмотрении указанного дела истец участия не принимал.

И, наконец, суд первой инстанции, удовлетворяя иск в отношении помещения 485 кв.м., вместе с теми не выяснил более подробно тот факт, а помещения какой именно площади имел истец по договору аренды в действительности - 485 кв.м. - или 473 кв.м.

Таким образом, поскольку указанные вопросы не получили в принятых решении и постановлении надлежащего исследования и правовой оценки, хотя таковая была в силу статей 15, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходима, то судебная коллегия не может в настоящее время признать их законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене. При новом рассмотрении суду необходимо будет учесть изложенное выше и разрешить судьбу заявленных требований с учетом должной проверки в ходе судебного разбирательства всех собранных по делу доказательств. Помимо этого, суду при новом рассмотрении необходимо будет более тщательно изучить ранее принятые и вступившие в законную силу судебные акты по спорам с участием участвующих в данном деле лиц, а также другие де по аналогичным спорам, в том числе обстоятельства и характер возникшего спора по настоящему делу, на предмет их возможной конкуренции в будущем, которая законом не допускается.

А поэтому, руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 13 марта 2013 года и постановление от 26 июля 2013 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-51856/12 отменить и дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

А.И.Стрельников

Судьи

Е.А.Зверева Е.А.Ананьина