Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 октября 2014 г. N Ф05-11423/14 по делу N А40-42416/2013

г. Москва

21 октября 2014 г.

Дело N А40-42416/13-41-406

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Калининой Н. С., Русаковой О. И.,

при участии в заседании:

от истца - Машкова А.В. по доверенности от 14.01.2014,

от ответчика - Шатихина Н.В. по доверенности от 18.12.2013 N 33-Д-848/13-(о)-о,

от третьих лиц

Правительство Москвы - Шатихина Н.В. по доверенности от 30.04.2014 N 4-47-404/4, Ланды В.М. по доверенности от 07.10.2013,

Закрытое акционерное общество "Научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт экологии города" -

рассмотрев 14 октября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "Ритэл"

на решение от 25 декабря 2013 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Березовой О. А.,

на постановление от 11 марта 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Барановской Е. Н., Красновой С. В., Сумароковой Т. Я.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Ритэл" (ОГРН 1047796340745, ИНН 7724512119)

к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (в настоящее время - Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)

третьи лица Правительство Москвы, Закрытое акционерное общество "Научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт экологии города"

о признании одностороннего отказа от договора недействительным

УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью "Ритэл" (далее ООО "Ритэл", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (изменено наименование на Департамент городского имущества городского города Москвы, далее Департамент, ответчик) о признании незаконным одностороннего внесудебного расторжения договора аренды земельного участка от 22.07.2003 N М-05-020538, обязании ответчика отозвать уведомления от 15.01.2013 N РД5-1-46/12-7-(0)-1, от 05.03.2013 N РД5-1-46/2-7-(0)-6.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, закрытое акционерное общество "Научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт экологии города" (далее ЗАО "Научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт экологии города").

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 декабря 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2014 года, в иске отказано.

Суд установил, что договором аренды 22.07.2003 N М-05-020538 срок исполнения обязательств по строительству комплекса зданий многофункционального назначения (срок окончания строительства) не установлен, разрешение на строительство истцом не получено не только по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды, но и ко дню рассмотрения данного дела судом. Суд счел, что расторжение договора аренды, заключенного до 01.01.2011, в одностороннем порядке, соответствует пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Пунктом 6.1 договора аренды предусмотрено, что в случае неосвоения или неиспользования участка в течение 2-х лет, неисполнения арендатором условий раздела 4 договора аренды арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в установленном законом порядке.

Истцом не доказано, что имели место какие-либо обстоятельства, препятствующие исполнению взятых им на себя обязательств.

ООО "Ритэл" подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление, согласно которой заявитель просит данные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы истец ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов установленным судами обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Истец считает, что судами неправильно применены нормы материального права, касающиеся выводов по процедуре расторжения договора аренды земельного участка. Департамент городского имущества Москвы не является стороной договора аренды и переуступки прав долгосрочной аренды и дополнительных соглашений к ним, на расторжение договора аренды, в том числе дополнительного соглашения должен иметь соответствующие полномочия, которые не подтверждены.

Полагает, что судами ошибочно сделан вывод о том, что ООО "Ритэл" к освоению земельного участка не приступило.

Также заявитель жалобы указывает, что Департамент до заключения с ООО "Ритэл" договора аренды земельного участка кадастровый номер изменил, умышленно ввел ООО "Ритэл" в заблуждение относительно размера участка и его кадастрового номера; затем заключил договор аренды на несуществующий земельный участок с площадью 850 кв. м, с кадастровым номером 77:05:0003007:56, который и был зарегистрирован ООО "Ритэл" в установленном законом порядке.

На протяжении 10 лет Департамент не направлял Обществу никаких сведений и дополнительных соглашений о произведенных изменениях по кадастровому номеру участка.

По адресному ориентиру: г. Москва, ЮАО, площадь у станции метро "Нагатинская" имеются несколько десятков земельных участков с разными кадастровыми номерами (выписка из земельного Кадастра от 23.04.2013).

По вине ответчиков, внесших в одностороннем порядке изменения относительно площади и кадастрового номера земельного участка, возникло противоречие между договором аренды, дополнительным соглашением к нему и регистрационными документами.

Истец полагает, что суд, принимая во внимание п.п. 1.3, 4.10 договора о том, что арендатор обязан был в течение 2-х месяцев со дня присвоения договору учетного номера выполнить геодезические работы по выносу границ земельного участка на местность, не учли, что обязанность по выдаче технического задания лежит на Департаменте городского имущества Москвы, которое он до настоящего времени в адрес ООО "Ритэл" не направил.

Указывает, что ООО "Ритэл" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был изменен предмет иска, в том числе заявлено о втором ответчике Правительство г. Москвы, о чем указано на первом титульном листе дополнительных исковых требований после подачи заявления о признании недействительным ненормативного правового акта. В этой связи была представлена выписка из ЕГРЮЛ в отношении Правительства г. Москвы, копия иска с приложением направлена второму ответчику и т.п.

При этом статья 49 Кодекса не содержит написания каких-либо отдельных, дополнительных заявлений о привлечении второго ответчика, как указывает суд апелляционной инстанции в своем постановлении.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик, Правительство Москвы возражали против удовлетворения кассационных жалоб, считая обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.

ЗАО "Научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт экологии города" в судебное заседание не явилось, считается извещенным в соответствии со статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в его отсутствие.

Письменные отзывы на жалобу не представлены.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанном судебном акте фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что между Московским земельным комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "КЕТ К" (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N М-02-020538 от 22.07.2003, согласно которому последнему на срок до 04.11.2051 предоставляется в пользование на условиях аренды для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации комплекса зданий многофункционального назначения с открытой автостоянкой земельный участок площадью 850 кв. м с кадастровым номером 77:05:03007:056 по адресу: г. Москва, площадь у ст. м. "Нагатинская".

Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке 06.10.2003.

В соответствии с договором от 10.08.2004, заключенным ООО "КЕТ К" и истцом; заключенным между Московским земельным комитетом, ООО "КЕТ К" и истцом дополнительным соглашением от 23.11.2004 к договору аренды от 22.07.2003 N М-05-020538, к последнему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 22.07.2003 N М-05-020538.

Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.

Разделом 4 договора аренды от 22.07.2003 N М-05-020538 "Особые условия договора" предусмотрено, что арендатор обязуется в течение 6-ти месяцев со дня государственной регистрации договора разработать и представить арендодателю исходно-разрешительную документацию Москомархитектуры, в течение года - проектную документацию.

Стороны договора аренды предусмотрели (пункт 6.1), что арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в установленном законом порядке в случае нарушения арендатором его условий при неосвоении или неиспользовании участка в течение 2 лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией.

Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Указанная норма является специальной в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, в соответствии с которой договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по указанным нарушениям, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

Договор N М-02-020538 от 22.07.2003 заключен в 2003 году, то есть до 01.01.2011.

Уведомлением от 15.01.2013 N РД5-1-46/12-7-(0)-1 арендодатель уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке; решение о расторжении договора, оформленное указанным уведомлением, ответчик подтвердил в уведомлении от 05.03.2013 N РД5-1-46/13-7-(0)-6.

Истец заявил в настоящем иске о признании данного отказа от договора аренды недействительным.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании и взаимной связи доказательств в их совокупности, установил, что договором аренды N М-02-020538 от 22.07.2003 срок исполнения обязательств по строительству комплекса зданий многофункционального назначения (срок окончания строительства) не установлен, разрешение на строительство истцом не получено не только по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды, но и ко дню рассмотрения данного дела судом.

Судом установлено, что вся необходимая предпроектная документация датирована 2007-2009 гг. (в деле имеются задание на разработку градостроительного обоснования от 2008 года, выписка из решения заседания Регламентной комиссии у главного архитектора города Москвы от 13.11.2007), технические условия на водоснабжение и канализацию, на присоединение к городской сети дождевой канализации, для присоединения к электрическим сетям и др.), при этом на участке отсутствуют какие-либо объекты капитального строительства (что могло бы затруднить реализацию данного инвестиционного проекта).

Истец представил градостроительный план земельного участка, утвержденный приказом Москомархитектуры от 10.12.2010 N 2100, из которого следует, что максимальный процент застройки в границах земельного участка не установлен, предельное количество этажей объекта капитального строительства составляет 3, площадь объекта составляет 1 024, 45 кв. м.

В градостроительном плане земельного участка указано, что архитектурно-градостроительное решение объекта подлежит обязательному рассмотрению Архитектурным советом города Москвы, в деле имеется свидетельство Москомархитектуры об утверждении архитектурно-градостроительного решения от 08.11.2011 N 181-4-11/С.

Поскольку разрешение на строительство объекта капитального строительства - комплекса зданий многофункционального назначения с открытой автостоянкой истец до настоящего времени не получил и к освоению земельного участка не приступил, суд пришел к выводу, что расторжение в одностороннем порядке заключенного до 01.01.2011 указанного договора аренды соответствует пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Судами исследован, оценен и отклонен довод истца о том, что Департамент до заключения с ООО "Ритэл" договора аренды земельного участка кадастровый номер изменил, умышленно ввел ООО "Ритэл" в заблуждение относительно размера участка и его кадастрового номера; затем заключил договор аренды на несуществующий земельный участок с площадью 850 кв. м, с кадастровым номером 77:05:0003007:56, который и был зарегистрирован ООО "Ритэл" в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3.1 договора аренды N М-02-020538 от 22.07.2003 план земельного участка составлен на основе графических материалов и подлежит уточнению при проведении межевых работ с оформлением нового плана границ участка.

Пунктом 4.10 договора предусмотрена обязанность арендатора в течение 2-х месяцев со дня присвоения договору учетного номера Москомземом по техническому заданию последнего выполнить геодезические работы по выносу границ земельного участка на местность и представить арендодателю отчет о проделанной работе для внесения необходимых изменений в договор.

Также суд установил, что в градостроительном плане земельного участка от 2010 года, свидетельстве об утверждении архитектурно-градостроительного решения от 2011 года площадь земельного участка указана как 866 кв. м, градостроительный план земельного участка составлен на участок с кадастровым номером 77:06:003007:75, что опровергает заявление истца о том, что об изменении площади земельного участка на 16 кв. м по сравнению с площадью, указанной в договоре аренды земельного участка, истец не знал, как не знал и об изменении кадастрового номера земельного участка.

Из представленной кадастровой выписки от 23.04.2013 следует, что земельный участок с кадастровым номером 77:05:0003007:75 площадью 866 кв. м является ранее учтенным, поставлен на кадастровый учет 31.08.2006, при этом в графе 16 выписки указано, что координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью ниже нормативной и требуют уточнения при проведении кадастровых работ, из представленного уведомления от 23.04.2013 следует, что в государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 77:05:0003007:56 отсутствуют.

Судом установлено, что представленные кадастровая выписка и планы земельного участка, прилагаемые к договору аренды, позволяют констатировать, что все эти документы составлены в отношении одного земельного участка, площадь которого изменилась на 16 кв. м. Изменение кадастрового номера земельного участка и изменение его площади на 16 кв. м ни у истца, ни у органов исполнительной власти города Москвы и иных организаций, которые принимали участие в подготовке необходимых для строительства документов (градостроительного плана земельного участка, технических условий и др.), не вызывали сомнения относительно того, о каком именно земельном участке идет речь.

Таким образом, довод ответчика о том, что на протяжении 10 лет Департамент не направлял Обществу никаких сведений и дополнительных соглашений о произведенных изменениях по кадастровому номеру участка, что ООО "Ритэл" лишено возможности исполнять обязательства по проектированию и строительству комплекса, несостоятелен. Обстоятельство, что изменение площади на 16 кв. м и кадастрового номера земельного участка явилось препятствием исполнения истцом обязательств по договору, не доказано.

Довод истца об отсутствии у Департамента городского имущества города Москвы полномочий заявлять об отказе от договора аренды, неоснователен. Департамент является стороной договора аренды, в связи с чем обладает полномочиями на совершение данных действий.

В соответствии с Положением о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП, Департамент является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим в том числе функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы (за исключением жилых помещений), земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, приватизации имущества города Москвы, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы, использования, охраны и учета земель на территории города Москвы; осуществляет полномочия о предоставлении земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена (за исключением земельных участков, расположенных в границах особо охраняемой природной территории, территорий общего пользования), для проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, а также о предоставлении указанных земельных участков собственникам объектов незавершенного строительства, о внесении изменений в действующие договоры аренды земельных участков, договоры безвозмездного срочного пользования земельными участками, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке, на основании решений Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (пункт 4.2.2).

Московский земельный комитет (указан в качестве арендодателя по договору N М-02-020538 от 22.07.2003) в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 03.02.2004 N 51-ПП переименован в Департамент земельных ресурсов города Москвы, наименование Департамента земельных ресурсов города Москвы изменено на Департамент городского имущества города Москвы постановлением Правительства Москвы от 08.02.2013 N 49-ПП.

Довод истца о том, что дело рассмотрено без участия Правительства Москвы в качестве ответчика неоснователен.

Истец не заявлял ходатайства о привлечении Правительства Москвы в качестве ответчика, Правительства Москвы привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает правильным вывод судов об отказе в удовлетворении требований о признании незаконным одностороннего внесудебного расторжения договора аренды земельного участка от 22.07.2003 N М-05-020538, обязании ответчика отозвать уведомления от 15.01.2013 N РД5-1-46/12-7-(0)-1, от 05.03.2013 N РД5-1-46/2-7-(0)-6.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 5 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 декабря 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2014 года по делу N А40-42416/13-41-406 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

Н. С. Калинина О. И. Русакова