Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 декабря 2013 г. N Ф05-15601/13 по делу N А40-172152/2012

г. Москва

13 декабря 2013 г.

Дело N А40-172152/12-133-1331

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьиЧучуновой Н. С.,

судей Комаровой О.И., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от истца Государственного бюджетного учреждения культуры города Москвы

"Московский драматический театр имени К.С. Станиславского" (ОГРН 1027739359064) - Демина Е.В. дов. от 31.10.2013 N 1-4/13

от ответчика ООО "СибВест-2" (ОГРН 1047796856854) - Авдеева М.В. дов. от 23.10.2013, Бахтурина С.Ю. дов. от 19.04.2013

от третьего лица Департамента городского имущества города Москвы - Кастальская Г.С дов. от 27.02.2013 N ДГИ-Д-151/13

рассмотрев 10 декабря 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "НУУР Коктейль Бар и Галерея" (правопреемник - ООО "СибВест-2")

на решение от 22 мая 2013 года

Арбитражного суда г. Москвы,

принятое судьей Михайловой Е.В.,

на постановление от 02 сентября 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С.

по иску Государственного бюджетного учреждения культуры города Москвы

"Московский драматический театр имени К.С. Станиславского"

к ООО "СибВест-2" (ОГРН 1047796856854)

о расторжении договора

третье лицо Департамент городского имущества города Москвы

УСТАНОВИЛ:

Государственное бюджетное учреждение культуры города Москвы "Московский драматический театр имени К.С. Станиславского" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "СибВест-2" о расторжении договора аренды от 01.12.2005, в связи с выполненной арендатором без согласия арендодателя перепланировки объекта аренды и передачей арендатором без согласия арендодателя объекта аренды в пользование третьим лицам, а также установкой незаконных рекламных конструкций.

В соответствии с данными ЕГРЮЛ, ООО "Сибвест-2" 01.03.2013 изменило наименование на ООО "НУУР Коктейль Бар и Галерея".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.05.2013, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2013 иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик просит отменить принятые по делу судебные акты, принять новый судебный акт об отказе в иске; полагая, что судебные акты первой и апелляционной инстанций являются необоснованными и незаконными, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также судом нарушены нормы материального и процессуального права.

В обоснование жалобы заявитель указал, что суды не приняли во внимание довод о том, что часть перепланировок уже была выполнена на момент передачи помещения в аренду.

Однако данные перепланировки не нашли отражения в договоре аренды и технической документации БТИ в связи с тем, что последнее обследование помещения до заключения договора проводилось техником БТИ только 19.07.1990.

Суды отклонили довод о том, что перепланировка, выполненная субарендатором ООО "Часть Суши 2" и отраженная в документах БТИ от 01.12.2008, произведена с согласия Театра и разрешения уполномоченных органов города Москвы.

Кроме того, суды оставили без внимания ссылку на предоставленное по договору аренды право размещения рекламной вывески, а также проигнорировали факт демонтажа данной вывески в досудебном порядке по первому требованию Театра.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ответчика поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители истца и третьего лица возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

В обоснование возражений истец указал, что судами обоснованно применены при рассмотрении настоящего спора подлежащие применению нормы ст.296 и ст.298 ГК РФ, определяющие правовой статус истца как бюджетного учреждения и объем его полномочий в части распоряжения спорным имуществом, которым истец владеет на праве оперативного управления.

В соответствии с п.4.2.2 Контракта на право оперативного управления истец обязан не производить никаких перепланировок и переоборудования помещений, связанных с его деятельностью, без письменного разрешения собственника (Департамента городского имущества г. Москвы).

Договор аренды от 01.12.2005, заключенный между истцом и ответчиком, не содержит указания на право ответчика (арендатора) производить перепланировку арендованных помещений (тем более, направленную на изменение назначения помещений) без согласования собственника.

Арендованные помещения были приняты ответчиком (арендатором) по акту без указания на имеющиеся недостатки, препятствующие их использованию в соответствии с целями, определенными договором аренды.

В такой ситуации проведение перепланировки арендованных помещений без согласия собственника самостоятельно и/или с участием субарендатора в силу норм ст. 607 и ст. 615 ГК РФ является существенным нарушением со стороны ответчика условий договора аренды.

Поэтому, в данном случае согласие истца на проведение перепланировок и согласование МВК ЦАО проекта перепланировки помещений - не имеют правового значения.

Кроме того, здание театра обладает статусом объекта культурного наследия, что влечет необходимость согласования всех перепланировок с Департаментом культурного наследия г. Москвы. Такое согласование также отсутствует.

В силу указанных выше норм ГК РФ бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом.

Собственник, в лице Департамента имущества города Москвы, согласия на перепланировку помещений не давал.

Собственник предоставил театру право только на самостоятельную передачу помещений в аренду.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения от 01.12.2005, согласно которому, истец обязался передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 126,5 кв. м (1 этаж, помещение NV, комн. 1, 2, 12, 14, 15, 21, 22), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 23/12, строение 1-1А, а ответчик - принять помещение и оплачивать арендную плату в порядке и сроках, установленных договором.

Технические характеристики и иные сведения о помещении указаны, в соответствии с п. 1.2. договора в приложении N 1 - выписке из технического паспорта на здание, поэтажном плане, экспликации, справке о состоянии здания БТИ.

Согласно приложению N 1 к договору, общая площадь арендуемого помещения составила 126,5 кв. м, по состоянию на 31.03.2005.

Помещения принадлежат истцу на основании права оперативного управления, приобретенного истцом в соответствии с заключенным 14.02.2003 между ГБУК г. Москвы "МДТ им. К.С. Станиславского" и Департаментом имущества г. Москвы контрактом, на основании Постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2000 года N 325 "О передаче театрально-концертным организациям в оперативное управление зданий и помещений".

В соответствии с условиями контракта от 14.02.2003 у истца имеется право на передачу находящихся у него в оперативном ведении помещений в аренду, согласно дополнительному соглашению к контракту от 14.02.2003.

Срок действия договора от 01.12.2005 установлен с момента его государственной регистрации до 31.12.2020.

Истец по акту приема-передачи б/N, б/д передал ответчику вышеуказанное помещение с указанием общей площади 126,5 кв. м.

В соответствии с п. 4.4.14 договора от 01.12.2005 ответчик обязался не производить никаких перепланировок, связанных с его деятельностью, без письменного согласия арендодателя.

Согласно п. 4.4.15, арендатор несет ответственность за сохранность переданного ему помещения.

В ходе действия договора аренды от 01.12.2005 ответчиком допущены нарушения условий договора, в виде произведенных перепланировок в отсутствие необходимой разрешительной документации, о чем истец неоднократно уведомлял ответчика письмами от 05.10.2011 NN 1-ПП/1, 1-ПП/2, 1-ПП/3, от 28.12.2011 NN 1-РИПП(1), 1-РИПП(2), 1-РИПП(3) с предложением привести помещения в соответствие с технической документацией, являющейся неотъемлемой частью договора аренды от 01.12.2005.

Письмом от 06.09.2012 ответчиком предложено истцу осуществить обмер помещения и предоставить письменное согласие на оформление согласования документом на переоборудование и перепланировку.

Истцом, в письме от 04.12.2012 ответчику направлен проект соглашения о расторжении договора, в связи с допущением самовольных перепланировок, влекущих существенное ухудшение помещений, а также в связи с размещением ответчиком рекламы на фасаде здания без соответствующей разрешительной документации.

Ответчиком было заявлено об осуществлении перепланировок в период до заключения договора аренды от 01.12.2005, со ссылкой на отчет N 2005-18-10-28, выполненный ИП Черкасовым А.В. "об оценке рыночной, полной, восстановительной стоимостей, рыночной годовой ставки арендной платы нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 23/12, стр. 1-1А по состоянию на 18.10.2005".

Оригинал отчета ответчиком представлен не был.

Поскольку в соответствии с ч. 6 ст. 71 АПК РФ, Арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств, суды правомерно не приняли указанный отчет N 2005-18-10-28, выполненный ИП Черкасовым А.В. как достоверное доказательство.

Кроме того, в соответствии с информацией, имеющейся в отчете, оценка произведена на основании договора N 18/09-05 от 18.10.2005, заключенного между истцом и ИП Черкасовым А.В., однако оригинал, либо копия договора N 18/09-05 от 18.10.2005 ответчиком также представлены не были.

30.05.2006 между ответчиком и ООО "Часть Суши 2" заключен договор субаренды нежилого помещения (этаж 1, пом. V, комн. 1, 2, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 20, 21, 22, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 23/12, стр. 1-1А.

Согласно приложенной к договору технической документацией, общая площадь помещения составила 126,5 кв. м, в связи с чем суды пришли к обоснованному выводу, что технические характеристики объекта на момент сдачи помещения изменены не были и соответствовали технической документации, являющейся приложением к договору аренды от 01.12.2005, а следовательно перепланировка была произведена после заключения договора от 01.12.2005.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28.11.2012 по делу N А40-54884/12, установлено, что здание по адресу: 125009, г. Москва, ул. Тверская, д. 23, стр. 1 является объектом культурного наследия федерального значения (Охранное обязательство от "16" января 1992 года N 179/ист.; письмо Департамента культурного наследия города Москвы от 08 ноября 2011 года N 16-02-1117/7-(29)-1, что подтверждается, в том числе данными, размещенными на сайте Департамента культурного наследия г. Москвы (http://reestr.answerpro.ru/card_h.html?data=6763CDDF-80F7-4E82-B2EF-6A87 EC96CCD5&obj=monument2).

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 26 апреля 2011 года N 154-ПП, отраслевым органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим функции по государственному контролю в области государственной охраны, сохранения, использования и популяризации объектов культурного наследия; полномочия в области государственной охраны объектов культурного наследия регионального значения, выявленных объектов культурного наследия; переданные полномочия Российской Федерации по государственной охране объектов культурного наследия федерального значения, расположенных на территории города Москвы, является Департамент культурного наследия города Москвы.

В соответствии с Положением о едином порядке подготовки предпроектной и проектной документации строительства в городе Москве, утвержденным распоряжением Мэра Москвы от 11.04.2000 N 378-РЗМ, действовавшем на момент заключения договора субаренды от 30.05.2006, и в соответствии с Положением о порядке организации, проведения и финансирования капитального и текущего ремонта объектов социальной сферы города Москвы, утвержденным Постановлением Правительства Москвы, перепланировка помещений может быть выполнена только при проведении реконструкции, капитального ремонта или ремонтно-реставрационных работ с приспособлением (объекты культурного наследия) объекта с разработкой, согласованием и утверждением в установленном порядке соответствующей проектно-сметной документации.

В здании театра не проводилось реконструкции, капитального ремонта или ремонтно-реставрационных работ, а следовательно, любая произведенная перепланировка помещений, могла быть осуществлена с нарушением требований законодательства, поскольку доказательств согласования работ по переустройству помещения с Департаментом культурного наследия города Москвы ответчиком не представлено.

Согласно представленной ГУП МосгорБТИ технической документации, общая площадь помещения V, этаж 1 по состоянию на 01.11.2011 составила 120 кв. м, в связи с чем судами сделан правильный вывод о том, что в помещении были произведены изменения, повлиявшие на количественный и качественный состав помещения и повлекли ухудшение имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 296 ГК РФ, учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Согласно ст. 298 ГК РФ, бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом.

05.08.2010 г. истцу Контрольно-счетной палатой г. Москвы было выдано представление N 2136-0/01-43 по результатам проверки городского имущества, в котором сообщается о сдаче помещений в субаренду в отсутствие согласия собственника помещения и предложением принять меры к досрочному прекращению договоров аренды, заключенных с нарушением установленного порядка.

Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). В соответствии с п. 4.4.9 договора от 01.12.2005 арендатор не вправе сдавать без письменного разрешения арендодателя помещения в субаренду полностью или частично.

Доказательств согласования с собственником передачи помещений в субаренду ответчиком не представлено, в связи с чем ответчиком нарушены нормы действующего законодательства и условия договора от 01.12.2005.

Истцом заявлено о незаконном размещении ответчиком на фасаде здания рекламной вывески.

Абзацем вторым п. 4.3.2 договора от 01.12.2005 г. установлено, что арендатор обязан получить все необходимые согласования для размещения вывески.

Согласно п. 1 ст. 19 ФЗ "О рекламе" N 38 от 13.03.2006 г. следует, что к рекламным конструкциям относятся щиты, стенды, строительные сетки, перетяжки, электронные табло, воздушные шары, аэростаты и иные технические средства стабильного территориального размещения, монтируемые на внешних стенах, крышах и иных конструктивных элементах зданий, сооружений и вне их.

Из приложенных к письменным пояснениям ответчика материалов усматривается наличие на фасаде здания вывески с наименованием "NOOR BAR & GALLERY".

В соответствии с п. 5 ст. 19 ФЗ "О рекламе", установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляется ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом управомоченным собственником такого имущества.

Согласно п. 6 ст. 19 ФЗ "О рекламе", в случае, если недвижимое имущество, к которому присоединяется рекламная конструкция, закреплено собственником за другим лицом на праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления или ином вещном праве, договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается с лицом, обладающим правом хозяйственного ведения, правом оперативного управления или иным вещным правом на такое недвижимое имущество, при наличии согласия собственника.

Доказательств наличия согласования размещения рекламной конструкции в установленном порядке и согласия собственника на размещение не представлено, в связи с чем размещении ответчиком на фасаде здания рекламной вывески незаконно.

В соответствии с п. 1. ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Согласно с п. 1. ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как следует из ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.

Исходя из ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Поскольку ответчиком допущены существенные нарушения условий договора аренды от 01.12.2005, суды правомерно пришли к выводу, что требование истца о расторжении договора аренды от 01.12.2005 подлежит удовлетворению.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 мая 2013 года по делу N А40-172152/12-133-1331, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 сентября 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "НУУР Коктейль Бар и Галерея" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

О.И. Комарова О.И. Русакова