Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 декабря 2013 г. N Ф05-15614/13 по делу N А40-29639/2013

город Москва

25 декабря 2013 г.

Дело N А40-29639/13-37-167

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.

судей Тихоновой В.К., Калининой Н.С.

при участии в заседании:

от истца - Департамент городского имущества города Москвы - Столярова Т.В., доверенность от 16.04.2013 N 33-Д-70/13;

от ответчика - Управление Росреестра по Москве - Летунова Ю.А., доверенность от 09.01.2013 N 6/2013;

от третьего лица - Специализированное монтажно-наладочное открытое акционерное общество "Спецбытмонтаж" - не явился, надлежаще извещен,

рассмотрев 18 декабря 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 18 июня 2013 года

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Скачковой Ю.А.

на постановление от 29 августа 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Лепихиным Д.Е., Румянцевым П.В., Кольцовой Н.Н.

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к Управлению Росреестра по Москве,

третье лицо: ОАО "Спецбытмонтаж",

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества города Москвы обратился с заявлением в арбитражный суд к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным отказа, изложенного в сообщении от 05.12.2012 N 11/088/2012-952, в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 07.12.2006 N 1-1468/06 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Москва, ул. Б.Якиманка, д.38., об обязании Управления Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды от 07.12.2006 N 1-1468/06 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Москва, ул. Б.Якиманка, д.38.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 июня 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2013 года, произведена замена в порядке процессуального правопреемства истца - Департамента имущества города Москвы на правопреемника - Департамент городского имущества города Москвы; в удовлетворении заявления отказано

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 18 июня 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2013 года и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, принятые по делу судебные акты являются незаконными и необоснованными. Отказывая в удовлетворении требований, суды сослались на пункт 1 части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), согласно которому по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при соблюдении условия о том, что размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.

Суды считают, что Департаментом для регистрации дополнительного соглашения к договору аренды не представлены документы, подтверждающие исполнение требования закона в части согласования арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта.

Вместе с тем, истец полагает, что данные выводы судов не обоснованы, сделаны с нарушением норм материального права, при этом истец указывает на то, что для заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 07.12.2006 N 01-01468/06 о продлении срока действия договора не требуется повторная оценка рыночной стоимости объекта.

В судебном заседании суда кассационной инстанции истец - Департамент городского имущества города Москвы в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.

Ответчик - Управление Росреестра по Москве в лице своего представителя возражал относительного удовлетворения кассационной жалобы, полагая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.

В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции надлежаще извещенное третье лицо - ОАО "Спецбытмонтаж" не явилось, в связи с чем, суд рассматривает дело в его отсутствие в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, и, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для отмены или изменения судебных актов ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 07.12.2006 между Департаментом имущества города Москвы и Специализированным монтажно-наладочным открытым акционерным обществом "Спецбытмонтаж" заключен договор аренды N 1-1468/06 на нежилое помещение общей площадью 307,40 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Б.Якиманка, д. 38 сроком до 31.07.2011.

Данный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРП 23.01.2007 N 77-77-11/114/2006-978.

19.09.2012 между Департаментом имущества города Москвы и Специализированным монтажно-наладочным открытым акционерным обществом "Спецбытмонтаж" подписано дополнительное соглашение к указанному договору аренды в части изменения срока договора N 1-1468/06 до 18.09.2015.

Предметом дополнительного соглашения от 19.09.2012 является объект недвижимого имущества общей площадью 307,40 кв.м, расположенный по адресу: город Москва, Б.Якиманка ул., д. 38. Полное описание предмета аренды представлено в договоре аренды от 07.12.2006 N 01-01468/06, частью которого является техническая документация БТИ.

Копия договора аренды представлена в комплекте документов, сданном вместе с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 19.09.2012 (расписка в получении документов на государственную регистрацию от 18.10.2012).

Управление Росреестра по Москве сообщением от 05.12.2012 N 11/088/2012-952 отказало Департаменту городского имущества города Москвы в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 07.12.2006 N 1-1468/06 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б.Якиманка, д. 38 на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В качестве оснований для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды Управление Росреестра по Москве указало, что Департаментом имущества города Москвы не представлены документы, необходимые для проведения регистрационных действий. Из представленного на регистрацию дополнительного соглашения невозможно установить предмет аренды, также Департамент не представил документы, подтверждающие исполнение требований, установленных частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Вместе с тем, ответчик, не согласившись с отказом Управления Росреестра по Москве, обратился с настоящим заявлением в суд, полагая, что данный отказ нарушает его права и законные интересы.

Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций в соответствии со статьями 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дана надлежащая оценка представленным в материалы дела доказательствам, правильно применены нормы материального права и правомерно отказано в удовлетворении заявления, исходя из следующего.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания ненормативных правовых актов недействительными, а также действий (бездействия) должностного лица неправомерными является несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. Таким образом, для признания арбитражным судом незаконными ненормативных актов и действий государственных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если иззакона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного вчастях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 4.2 постановления от 17.11.2011 N 73) (в редакции от 25.01.2013) для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положенийчасти 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных впунктах 1 и2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций в пришли к обоснованному выводу о том, что заключение договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, возможно при условии, что размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации, а также при условии того, что минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.

Вместе с тем, судами установлено, что оценка рыночной стоимости объекта на дату истечения срока договора аренды не проводилась.

Следовательно, суды обеих инстанций правомерно пришли к выводу о том, что Управление Росреестра по Москве обоснованно отказало в регистрации названного дополнительного соглашения, поскольку вопреки части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и разъяснениям вышеприведенного Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации размер арендной платы определен без проведения оценки на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Кассационная коллегия отклоняет довод заявителя кассационной жалобы о том, что новый договор сторонами не заключался, а было заключено дополнительное соглашение об изменении сроков действия договора, ввиду следующего.

Срок действия договора аренды окончен 30 июля 2011 года.

Дополнительное соглашение с указанием окончания срока договора аренды до 18 сентября 2015 года подписано сторонами 19 сентября 2012 года.

Исходя из положений статей 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в корреспонденции со статьями 609, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации, и только после регистрации считается заключенным.

Таким образом, названное дополнительное соглашение по сути направлено на заключение нового договора аренды с сохранением условий предыдущего договора, действие которого окончено до подписания дополнительного соглашения.

При таких обстоятельствах, заключение названного дополнительного соглашения возможно только при определении размера арендной платы на основании оценки объекта недвижимости на дату истечения срока предыдущего договора аренды.

Исходя из изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу, что доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, сводятся лишь к иной оценке истцом обстоятельств дела и толкованию закона, что не означает судебной ошибки, не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Исходя из изложенного, судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражными судами первой апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права и по существу направлены на переоценку установленных судами первой и апелляционной инстанции обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, которая в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 июня 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2013 года по делу N А40-29639/13-37-167,- оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

А.А. Дербенев

Судьи

В.К. Тихонова Н.С. Калинина