Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 декабря 2013 г. N Ф05-15591/13 по делу N А40-36770/2013

город Москва

26 декабря 2013 г.

Дело N А40-36770/13-16-356

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.

судей Калининой Н.С., Алексеева С.В.

при участии в заседании:

от истца - закрытое акционерное общество "Двуречье" - Тростина А.Н., доверенность от 09.01.2013 б/н; Филиппов Н.В., доверенность от 05.12.2012 б/н;

от ответчика - Департамент земельных ресурсов города Москвы - Карнаух О.Т., доверенность от 27.02.2013 N ДГИ-Д-123/13;

от третьего лица - Правительство Москвы - Крылова Е.В., доверенность от 15.10.2013 N 4-14-867/3; Карнаух О.Т., доверенность от 24.06.2013 N 4-47/286/3-1;

от третьего лица - Управление Росреестра по городу Москве - не явился, надлежаще извещен,

рассмотрев 24 декабря 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу закрытое акционерное общество "Двуречье"

на решение от 22 июля 2013 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Махалкиным М.Ю.

на постановление от 04 октября 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Красновой С.В., Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И.

по иску закрытого акционерного общества "Двуречье" (ИНН 7704102308, ОГРН 1037739744525)

к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423),

третьи лица: Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве

о признании недействительным уведомления от 02.11.2012 г. N РД5-1-39/12-7-(0)-1 и уведомления от 10.12.2012 г. N РД5-1-39/12-7-(0)-3 о расторжении договора аренды земельного участка N М-08-009920 от 25.09.1997 г.,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Двуречье" (далее по тексту также - арендатор, истец) предъявило иск к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (далее по тексту также - Департамент, арендодатель, ответчик) о признании недействительным оформленного уведомлением от 02.11.2012 N РД5-1-39/12-7-(0)-1 и уведомлением от 10.12.2012 N РД5-1-39/12-7-(0)-3 расторжения Департаментом в одностороннем порядке договора аренды земельного участка от 25.09.1997 N М-08-009920 площадью 12.000 кв.м по адресу: город Москва, Пятницкое шоссе, вл. 2, сроком на 49 лет.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 июля 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 октября 2013 года, в удовлетворении иска отказано полностью.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец - ЗАО "Двуречье" подал в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 22 июля 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 октября 2013 года отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, выводы судов обеих инстанций не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, подтверждающим то, что на земельном участке, предоставленном по договору долгосрочной аренды, площадью 12.000 кв.м, который состоит из двух земельных участков: площадью 3.852,4 кв.м, кадастровый номер 77:08:0002002:4, и площадью 8.147,5 кв.м, кадастровый номер 77:08:0002002:81, построены полностью и располагаются объекты капитального строительства - комплекс АЗС с автомойкой, находящийся в собственности ЗАО "Двуречье", которые построены в соответствии с разрешением (ордером) на строительство, градостроительным заключением Москомархитектуры и другими установленными законодательством документами.

Кроме того, по мнению заявителя кассационной жалобы, суды неправильно применили норму материального права,- пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". При оценке правомерности расторжения договора суды ошибочно исходили из того, что объекты капитального строительства (комплекс АЗС с автомойкой), расположенные на спорном земельном участке, составляют ? от пощади участка, в то время, как названное обстоятельство не является в соответствии с названной нормой права основанием для расторжения договора аренды земельного участка. В то же время, суды не дали оценку степени строительной готовности данного объекта, завершенного строительством и имеющей, по мнению заявителя кассационной жалобы, 100 процентов от того объема строительства, который был предусмотрен для АЗС с автомойкой градостроительным заключением Москомархитектуры от 16.12.1996 N 013-73/2331.

Кроме того, по мнению заявителя кассационной жалобы, суды не учли то обстоятельство, что реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка нарушают исключительные права арендатора, имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке. Истец (арендатор) не утратил интерес к освоению арендуемого земельного участка, что подтверждается действиями истца п строительству капитальных объектов, получению установленных законом и нормативными правовыми актами разрешений, заключений, согласований.

Также, по мнению заявителя кассационной жалобы, вывод судов обеих инстанций о том, что аренда спорного земельного участка на основании долгосрочного договора не была связана с арендой соседнего земельного участка площадью 18.614 кв.м на основании договора аренды от 12.09.1997 N М-08-700009 сроком на 5 лет, противоречит фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Вопреки указанным выводам судов, строительство 1 очереди - АЗС с комплексом обслуживания и строительство 2 очереди - многофункционального комплекса "Спас" предусматривалось сразу на двух земельных участках, находящихся в аренде сроком на 49 лет и 5 лет.

Таким образом, как указывает заявитель кассационной жалобы, был составлен единый проект на строительство многофункционального комплекса дорожного обслуживания, который должен был располагаться на двух земельных участках, т.е., земельные участки взаимосвязаны объектами, которые должны были войти в единый многофункциональный комплекс как составные части.

При этом построенный комплекс АЗС с автомойкой расположен как на спорном земельном участке, так и на земельном участке, находившемся у истца в краткосрочной аренде.

Также заявитель кассационной жалобы указывает, что в соответствии с ордером N 99441555 (разрешение на строительство), выданным в мае 1998 года Правительством Москвы, в том же году было начато строительство запланированных сооружений. В ордере N 99441555 от 1998 года прямо указано, что он дает право на подготовительные работы и строительство многофункционального комплекса дорожного обслуживания.

Исходя из изложенного, заявитель кассационной жалобы считает, что ЗАО "Двуречье" не допускало неисполнения обязательств по строительству, получило изначально разрешение (ордер) на строительство, не допускало существенных нарушений условий долгосрочного договора аренды, которые позволили бы арендодателю расторгнуть договор в одностороннем порядке на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции истец - ЗАО "Двуречье" в лице своих представителей настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.

В представленном в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыве на кассационную жалобу ответчик - Департамент и Правительство Москвы, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, возражают относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Как указано в отзыве, ЗАО "Двуречье" не возводило нулевой цикл ни одного из зданий 2-го пускового комплекса придорожного центра.

Технико-экономическое обоснование (ТЭО) строительства придорожного многофункционального комплекса "Спас" по адресу: Пятницкое шоссе, вл. 2 согласовано заключением Мосгосэкспертизы от 28.09.2000 N 45-П500 МГЭ, в соответствии с которым предусматривалось строительство многофункционального комплекса, состоящего из 4-х зданий, в состав которого входят: - АЗС, состоящее из двух отдельно стоящих зданий: главное здание АЗС и сервисное здание вместе с автомойкой; - здание сервисного обслуживания; - здание супермаркета и кафе. В ходе строительных работ, проведенных с отступлением от проектных решений, построено одно комплексное здание АЗС (вместо предполагаемых двух), с навесом и топливораздаточными колонками, состоящее из двух частей: двухэтажный блок управления - офисные помещения, магазин и блок автосервиса - автомойка, помещения техобслуживания.

Откорректированное ТЭО - проектная документация - предусматривает строительство придорожного многофункционального комплекса "Спас" двумя пусковыми комплексами: - комплексное здание АЗС (состоит из двух частей: двухэтажный блок управления и одноэтажный блок автосервиса с автомойкой); - одно/двух этажное здание супермаркета и кафе; одноэтажное здание сервисного обслуживания.\

Строительство предусматривалось только на земельном участке, находящемся в долгосрочной аренде.

ГПЗУ разработано истцом в 2010 году, за получением разрешения на строительство истец не обращался.

Кроме того, по мнению Департамента, ордер не является разрешением на строительство; разрешения на строительство, предусмотренного пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, истец не получал; строительство второго пускового комплекса ЗАО "Двуречье" не осуществило; земельный участок до настоящего времени не освоен, что послужило для Департамента основанием для расторжения договора аренды земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции Департамент и Правительство Москвы в лице своих представителей возражали относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции надлежаще извещенное Управление Росреестра по Москве, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не явилось, в связи с чем суд рассматривает дело в его отсутствие в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции по рассмотрению кассационной жалобы ЗАО "Двуречье" на решение Арбитражного суда города Москвы от 22 июля 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 октября 2013 года откладывалось с 05 декабря 2013 года на 14 часов 30 минут 24 декабря 2013 года в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 25.09.1997 между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ЗАО "Двуречье" (арендатор) на срок 49 лет был заключен договор N М-08-009920 аренды земельного участка (далее по тексту также - договор аренды земельного участка, договор аренды, договор) площадью 12 000 кв. м по адресу: г. Москва, Пятницкое шоссе, вл. 2, для размещения с последующей эксплуатацией многофункционального комплекса дорожного обслуживания.

Согласно приложению N 2 к данному договору (план границ земельного участка), земельный участок площадю 12 000 кв. м состоит из двух земельных участков: площадью 3852,4 кв. м и площадью 8147,5 кв. м.

Из градостроительного плана земельного участка N RU77-159000-000621 от 17.03.2010 следует, что земельный участок площадью 3 852,4 кв. м имеет кадастровый номер 77:08:0002002:4 и на нем расположено два объекта капитального строительства площадью 426,1 кв. м и 168,4 кв. м (площадь застройки 803 кв. м и 185 кв. м соответственно, то есть около 1/4 от площади участка).

Из градостроительного плана земельного участка N RU77-159000-000623 от 17.03.2010 следует, что земельный участок площадью 8 147, 5 кв. м имеет кадастровый номер 77:08:0002002:81 и на нем объектов капитального строительства не расположено.

В соответствии с актом обследования объекта недвижимости от 12.06.2011 N 9083698, Госинспекции по недвижимости города Москвы (л.д. 106 т. 2) на земельном участке с кадастровым номером 77:08:0002002:4 расположен комплекс АЗС с автомойкой, находящийся в собственности ЗАО "Двуречье" (свидетельство о регистрации права от 20.05.2002 N 77-01/01-023/2002-1965); автомойка частично расположена на земельном участке с кадастровым номером 77:08:0002002:3, на котором также расположен объект незавершенного строительства, находящийся в собственности ЗАО "Двуречье" (свидетельство о регистрации права от 08.02.2006 N 77-77-11/219/2005-669), капитальные здания шиномонтажа и трансформаторной подстанции, автостоянка. На дату проверки строительство не ведется.

Кроме того, 12.09.1997 между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ЗАО "Двуречье" (арендатор) на срок 5 лет был заключен договор N М-08-700009 аренды земельного участка площадью 18 614 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Пятницкое шоссе, вл. 2, для размещения с последующей эксплуатацией многофункционального центра дорожного обслуживания.

Судебными актами по делу N А40-15226/12-21-145 установлено, что земельный участок, предоставленный истцу по договору N М-08-700009 от 12.09.1997, имеет кадастровый номер 77:08:0002002:3 и на нем расположены принадлежащие истцу объекты недвижимости (свидетельства о регистрации права от 08.02.2006 г. N 77-77-11/219/2005-669, от 20.05.2002 г. N 77-01/01-023/2002-1965).

Согласно исполнительной схеме строящихся объектов ЗАО "Двуречье" от 05.02.2001 г. земельный участок, предоставленный по договору N М-08-700009, граничит с обоими земельными участками, предоставленными по договору N М-08-009920.

Судом установлено, что на основании уведомления арендодателя от 20.01.2003 N 1-25/101 договор аренды от 12.09.1997 N М-08-700009 в порядкепункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращен с 20.04.2003.

Уведомлением от 02.11.2012 N РД5-1-39/12-7-(0)-1 Департамент (арендодатель) в порядке пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" сообщил ЗАО "Двуречье" о расторжении договора аренды земельного участка.

В качестве основания для расторжения Департамент указал, что до настоящего времени земельный участок арендатором не освоен; разрешение на строительство не оформлено по истечении пяти лет со дня заключения договора; строительство объекта не осуществлено.

На основании изложенного, руководствуясь условиями договора аренды, пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в связи с существенным нарушением условий договора аренды земельного участка, неисполнением обязательств по строительству, а также отсутствием по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство, Департамент уведомил о расторжении договора аренды земельного участка.

В ответ на письменные возражения арендатора Департамент земельных ресурсов города Москвы направил уведомление от 10.12.2012 N РД5-1-39/12-7-(0)-3, в котором подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора.

Полагая, что оснований для расторжения договора не имеется, арендатор предъявил в арбитражный суд настоящий иск.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что 17.03.2010 истцу выданы градостроительные планы земельных участков (далее по тексту - ГПЗУ), однако истец не приступил к освоению земельного участка площадью 8.147,5 кв.м с кадастровым номером 77:08:0002002:81, а также к дальнейшему освоению земельного участка площадью 3.852,4 кв.м с кадастровым номером 77:08:0002002:4, в связи с чем у Департамента возникли основания для одностороннего расторжения договора.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд указал, что, поскольку факт отсутствия по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды от 25.09.1997 N М-08-009920 разрешения на строительство и не осуществления истцом строительства предусмотренного им объекта судом установлен, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для прекращении спорного договора аренды и отказе в иске.

Проверив довод заявителя о том, что строительная готовность объектов, расположенных на предоставленных по договору от 25.09.1997 N М-08-009920 земельных участках составляет более чем сорок процентов общего объема строительства, апелляционный суд данного обстоятельства не установил, поскольку земельный участок площадью 8 147,5 кв. м с кадастровым номером 77:08:0002002:81 вообще не содержит объектов, для строительства которых он был предоставлен. Площадь застройки земельного участка площадью 3 852,4 кв. м с кадастровым номером 77:08:0002002:4 под объектами капитального строительства площадью 426,1 кв. м и 168,4 кв. м составляет соответственно 803 кв. м и 185 кв. м, то есть около 1/4 от площади участка.

При этом судами не учтено следующее.

Согласнопункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии спунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящемпункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Пункт 22 введен в действие Федеральнымзаконом от 12.12.2011 N 427-ФЗ и его положения распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федеральногозакона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.

Таким образом, пункт 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ устанавливает не административное (властное) полномочие государственного органа по отношению к арендатору, а право арендодателя в лице государственного органа по досрочному расторжению договора аренды земельного участка в одностороннем порядке в указанных данной нормой случаях, что корреспондирует с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из вышеприведенных норм права, перечень существенных нарушений арендатором условий договора аренды, дающих право арендодателю на расторжение договора в одностороннем порядке, является закрытым и включает в себя два различных основания: - неполучение арендатором разрешения на строительство по истечении пяти лет со дня заключения договора, не содержащего условия о сроке окончания строительства; - неисполнение обязательств по строительству в срок, указанный в договоре или разрешении, в случае, если строительная готовность объекта недвижимости на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.

В уведомлении о расторжении договора Департамент указал оба названных основания, т.е. неполучение разрешения и неисполнение обязательств по строительству.

В то же время, из данной нормы следует, что расторжение одного договора аренды, заключенного для целей строительства объекта недвижимого имущества, возможно либо вследствие неполучения разрешения, а в том случае, если оно получено,- неисполнения обязательства по строительству в установленный срок.

Таким образом, для оценки правомерности расторжения договора аренды земельного участка существенным является определение даты, до истечения которой арендатор должен был получить разрешение на строительство при отсутствии указания в договоре срока окончания строительства, а также даты собственно окончания строительства.

Вывод судов обеих инстанций о неполучении арендатором разрешения на строительство противоречит фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также сделан при неправильном применении норм права, ввиду следующего.

В договоре аренды земельного участка от 25 сентября 1997 года срок окончания строительства не определен.

В то же время, 27 мая 1998 года Правительство Москвы в лице Объединения административно-технических инспекций (ОАТИ) выдало ЗАО "Двуречье" ордер N 99441555 на производство подготовительных, земляных и строительных работ.

Данным ордером разрешено производство работ подготовительного периода, а также строительство многофункционального придорожного комплекса (в том числе, зданий ТО и ТР, АЗС, торгового центра).

Исходя из пункта 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в решении арбитражного суда должны быть в том числе указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства.

Согласно статье 71 (части 1, 2, 4, 5, 7) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Исходя из данных норм арбитражного процессуального закона следует, что при представлении доказательств и заявлении ходатайств стороны пользуются равными правами; суд, осуществляя руководство процессом, обеспечивает баланс интересов сторон в судебном разбирательстве и не вправе своими действиями ставить одну из сторон в преимущественное положение; судебные акты, принимаемые судом, в том числе при разрешении ходатайств сторон, должны быть мотивированы и обоснованы; арбитражный суд обязан оценить все представленные доказательства каждое в отдельности и в их совокупности, при этом ни одно из доказательств не имеет заранее установленной силы для суда.

Вопреки названным нормам процессуального права, суд первой инстанции, признавая правомерным одностороннее расторжение Департаментом договора аренды вследствие неполучения арендатором в установленный срок разрешения на строительство, не дал оценку представленному истцом ордеру и не указал, по каким основаниям суд отверг доводы истца о том, что в мае 1998 года действующим законодательством разрешение на строительство оформлялось именно ордером, а ОАТИ являлось органом, уполномоченным на выдачу таких разрешений. Также суд первой инстанции не установил дату окончания строительства, определенную данным ордером.

Названное нарушение судом первой инстанции норм процессуального закона при оценке данного письменного доказательства - ордера, могло привести к принятию неправильного решения, поскольку обстоятельство выдачи разрешения на строительство исключает возможность арендодателю в лице соответствующего государственного органа на расторжение договора в одностороннем порядке по основанию, указанному в абзаце шестом пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ).

В случае определения даты окончания строительства в договоре или выданном арендатору разрешении на строительство арендодатель в лице соответствующего государственного органа имеет возможность на расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке по основанию, указанному в абзаце пятом пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ), т.е. вследствие неисполнения обязательств по строительству объекта недвижимого имущества.

Кассационная коллегия находит сделанным при неправильном применении норм материального права вывод суда апелляционной инстанции о наличии оснований для расторжения Департаментом договора аренды, исходя из площади застройки земельного участка, поскольку названный критерий не относится, в соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ), к существенным нарушениям условий договора.

Как установлено в абзаце пятом пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ), право арендодателя в лице соответствующего государственного органа на расторжение договора аренды в одностороннем порядке возникает, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день срока строительства составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.

Из буквального содержания данной нормы следует, что она регламентирует возможность расторжения договора аренды земельного участка при условии нахождения на нем объекта незавершенного строительства.

Предусмотренный к размещению на спорном земельном участке многофункциональный комплекс дорожного обслуживания является сложным объектом вещных прав, включающим в себя комплекс АЗС с автомойкой (построенный и введенный в эксплуатацию), а также подлежащие строительству здания супермаркета и кафе, сервисного обслуживания.

В то же время, судами установлено и из материалов дела следует, что на основании ордера N 99441555 на спорном земельном участке, являющемся объектом аренды, построен, принят в эксплуатацию, зарегистрирован как объект права и функционирует комплекс АЗС с автомойкой, что исключает его квалификацию как объекта незавершенного строительства.

Строительство, размещение и эксплуатация данного объекта недвижимого имущества предусмотрено договором аренды земельного участка.

Данному обстоятельству суды оценку не дали.

На основании изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что выводы суда первой инстанции в обжалуемом решении о применении норм права противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм материального и процессуального права, что на основании частей 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.

Судом апелляционной инстанции данные нарушения не устранены.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.

На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу и указанные выше по тексту настоящего судебного акта, после чего определить, имеются ли основания для досрочного расторжения договора вследствие существенного нарушения арендатором условий договора, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований заявленных требований.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 июля 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 октября 2013 года по делу N А40-36770/13-16-356,- отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

А.А. Дербенев

Судьи

Н.С. Калинина С.В. Алексеев