Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 октября 2014 г. N Ф05-10363/14 по делу N А40-167266/2013

г. Москва

27 октября 2014 г.

Дело N А40-167266/13-54-1025

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Калининой Н. С.,

судей Дунаевой Н. Ю., Волкова С. В.,

при участии в заседании:

от истца - Закрытого акционерного общества "Фигаро П": Маюк О.И.. дов. от 19.11.2013,

от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы: Соболь Л.Я., дов. от 27.12.2013,

от третьего лица - ГУП "Дирекция единого заказчика района Ивановское": не явился, извещен,

рассмотрев 20 октября 2014 года в судебном заседании кассационную

жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 17 марта 2014 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Голоушкиной Т.Г.,

на постановление от 11 июня 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Савенковым О.В., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П.,

по иску Закрытого акционерного общества "Фигаро П" (ИНН 7720023572, ОГРН 1027700475967)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

о признании недействительным отказа в заключении договора, признании договора действующим,

третье лицо - государственное унитарное предприятие города Москвы "Дирекция единого заказчика района Ивановское"

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Фигаро П" (далее - ЗАО "Фигаро П", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамента, ответчик) о признании недействительным (незаконным) одностороннего отказа ответчика от Договора от 02.04.1999 N 04-126/99 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы, оформленного уведомлением от 04.09.2012 N 24-24-2764; а также о признании договора от 02.04.1999 N 04-126/99 действующим.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Государственное унитарное предприятие города Москвы "Дирекция единого заказчика района Ивановское" (далее - ГУП г. Москвы "Дирекция единого заказчика района Ивановское").

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.03.2014 по делу N А40-167266/13-54-1025 признан недействительным (незаконным) односторонний отказ Департамента от договора от 02.04.1999 N 04-126/99 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы, оформленный уведомлением от 04.09.2012 N 24-24-2764. В удовлетворении требования о признания договора от 02.04.1999 N 04-126/99 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, действующим отказано.

Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 11.06.2014 решение суда оставил без изменения.

При этом, суды отклонили возражения ответчика о соответствии одностороннего отказа от договора условиям договора в редакции дополнительного соглашения, указав, что данное дополнительное соглашение не зарегистрировано в установленном порядке и является незаключенным.

Законность вынесенных судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента, который просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование жалобы Департамент ссылается на п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", согласно которому сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Дополнительное соглашение подписано сторонами по договору, условия дополнительного соглашения согласованы сторонами.

Как указывает заявитель, в связи с нарушением условий договора в адрес арендатора было направлено уведомление от 04.09.2012 N 24-24-2764 о расторжении договора с требованием освободить помещение 03.10.2012, право на одностороннее расторжение договора предусмотрено дополнительным соглашением к договору.

При рассмотрении кассационной жалобы представитель Департамента поддержал ее по изложенным доводам, представитель возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене принятых по делу судебных актов.

При рассмотрении дела арбитражные суды установили, что 02.04.1999 между Департаментом государственного и муниципального имущества (арендодателем), Дирекцией единого заказчика района Ивановское (балансодержателем) и ЗАО "Фигаро П" (арендатором) заключен договор N 04-126/99 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы (далее - договор), по которому ответчик и третье лицо обязались сдать, а истец принять в аренду нежилое помещение общей площадью 346,6 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: г. Москва, ул. Молостовых, д. 12, для использования под размещение парикмахерской (п. 1.1. - 1.2).

Срок действия договора установлен 18 лет, с 01.01.1999 по 01.11.2017 (п.2.1).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 27.05.1999 (запись регистрации в ЕГРП N 77-01/00-02/1999-12328).

Согласно п. 5.1 договора арендатор ежеквартально производит оплату не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала (для предприятий, которым нормативными документами разрешена и дополнительным соглашением оформлена помесячная оплата - не позднее 5-го числа каждого месяца) на специальный счет арендодателя. Размер арендной платы определяется расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора аренды. Изменения условий оплаты аренды помещения оформляются дополнительным соглашением, которое является неотъемлемой частью договора аренды.

Дополнительным соглашением от 12.07.2011 к договору аренды стороны согласовали, что размер арендной платы за арендованное помещение с 01.06.2011 по 31.12.2011 составляет 51 990 руб. Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца на счет федерального казначейства.

Уведомлением от 04.09.2012 N 24-24-2764 арендодатель в одностороннем порядке отказался от договора аренды, ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате за период с декабря 2011 года по февраль 2012 года в размере 155 631 руб. 43 коп., пени в размере 11 210 руб. 75 коп., существенные нарушения в ходе использования имущества, которые были выявлены при проверке от 06.07.2012, а именно использование помещения не по целевому назначению, наличие несогласованных перепланировок в комнатах 1, 2, 3, 6, 7, 8, 10.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В п. 7 договора предусмотрен порядок досрочного расторжения договора.

Согласно п. 7.3 договора арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке: при не внесении арендной платы в течение двух сроков оплаты в установленном порядке (п. 7.3.1.) и при невыполнении условий конкурса на право аренды (п. 7.3.2.).

В обоснование возражений по иску Департамент представил в материалы дела подписанное между сторонами дополнительное соглашение, которым внесены изменения в п. 7 договора, указанный пункт изложен в новой редакции, которой в том числе предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, когда арендатор использует помещение или его часть не по назначению, указанному в п. 1.2 настоящего договора аренды, произвел переоборудование или перепланировку арендуемого помещения либо его части без разрешения арендодателя, балансодержателя и соответствующей межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке.

Поскольку указанное соглашение не было зарегистрировано в установленном порядке, суды сделали вывод о его незаключенности, отклонили ссылку ответчика на согласованные сторонами в нем условия договора.

Таким образом, установив, что на дату направления уведомления об отказе от договора у истца отсутствовала задолженность по арендной плате, в связи с чем отсутствовали предусмотренные п. 7.1 договора основания для одностороннего расторжения договора, суды признали односторонний отказ арендодателя от договора незаконным.

Судебная коллегия полагает, что данные выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, сделаны без исследования всех имеющих значение для дела обстоятельств.

В соответствии с ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Вместе с тем, отклоняя доводы ответчика со ссылкой подписанное на между сторонами дополнительное соглашение, которым пункт 7 договора изложен в новой редакции, по мотиву отсутствия государственной регистрации суды первой инстанции не учли следующее.

В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" следует, что в силу требований статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться стороной в соответствии с принятыми на себя соглашением (о размере платы и по иным условиям пользования) обязательствами. Совершенный в надлежащей форме договор (изменения к нему), все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Указанное дополнительное соглашение подписано сторонами договора, о его фальсификации кто-либо из сторон не заявлял.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения само по себе прямо не свидетельствует о недостижении сторонами соглашения по условиям договора.

Вместе с тем суд кассационной инстанции отмечает, что в данном соглашении отсутствует дата его подписания, однако данное обстоятельство не получило оценки со стороны судов. Во взаимосвязи с иными обстоятельствами дела суды не выяснили, достигнуто ли между сторонами соглашение по внесению изменений в п. 7 договора подписанным сторонами дополнительным соглашением, а также с какого момента, если указанное соглашение достигнуто.

При рассмотрении дела суды также не дали какой-либо оценки представленным в материалах дела актам осмотра нежилых помещений от 06.07.2012 и от 22.10.2012, согласно которым переданное в аренду помещение используется не по назначению (торговля), имеется перепланировка.

Суды также не исследовали и не оценили имеющееся в деле заключения специалиста ООО "Экспертная компания "ТехПроектСтрой" N 11.03.13/1-СТЭ следует, что изменений, внесенных в конструктивную схему пристройки и влияющих на состояние несущих конструкций, не выявлено, капитальные перепланировки и переоборудование помещения со сменой функционального назначения не производились, все помещения парикмахерской "Твой стиль" используются по своему назначению в соответствии с условиями п. 1.2 договора аренды от 02.04.1999 N 04-126/99.

Таким образом, суды фактически не исследовали наличие либо отсутствие тех обстоятельств, на которые ссылался ответчик как на основание к расторжению договора, не дали оценки всем имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного судебная коллегия считает, что судами неполно выяснены имеющие значение для дела обстоятельства, выводы судов сделаны при неполном исследовании фактических обстоятельств дела, в связи с чем имеются предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить все имеющие значение для дела, правильно применить нормы процессуального и материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь ст. ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 17 марта 2014 года по делу N А40-167266/13-54-1025, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2014 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий судья

Н.С.Калинина

Судьи

Н.Ю.Дунаева С.В.Волков