Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 января 2014 г. N Ф05-11979/12 по делу N А40-20644/2012

город Москва

22 января 2014 г.

Дело N А40-20644/12-10-194

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 января 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.

судей Чучуновой Н.С., Дунаевой Н.Ю.

при участии в заседании:

от истца - Департамент городского имущества города Москвы - Кузнецов Н.А., доверенность от 20.12.2013 N 33-Д-878/13-(0)-О;

от ответчика - ЗАО "ЛВН - Маркет" - Масленников В.В., доверенность от 01.10.2013 б/н;

от третьего лица - Правительство Москвы - Пухлякова О.В., доверенность от 31.10.2013 N 4-47-1130/3,

рассмотрев 15 января 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - закрытого акционерного общества "ЛВН - Маркет"

на решение от 12 марта 2013 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Пуловой Л.В.,

на постановление от 14 августа 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Савенковым О.В, Панкратовой Н. И., Сумароковой Т.Я.

по иску Департамента имущества города Москвы (ИНН 7707058720, ОГРН 1027700149410)

к ЗАО "ЛВН-Маркет" (ОГРН 1037739368589)

третье лицо: Правительство Москвы,

о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов города Москвы предъявил иск к открытому акционерному обществу "ЛВН-Маркет" о расторжении договора аренды земельного участка от 31.05.2004 г. N М-06-022118 в связи с существенным нарушением его условий.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 апреля 2012 года, произведена замена ответчика ООО "ЛВН-Маркет" на ЗАО "ЛВН-Маркет" в соответствии со статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2012 года решение Арбитражного суда города Москвы от 26 апреля 2012 года оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 ноября 2012 года, решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 апреля 2012 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2012 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Как указал суд кассационной инстанции, при новом рассмотрении суду следует дать оценку доводам ответчика о том, что не исполнение им обязательств по договору аренды земельного участка имело место по причине невозможности осуществить снос принадлежащих ему строений в связи с наложением ареста на указанные объекты и выбытия из их владения по недействительному договору купли-продажи от 11.10.2004 г., принять во внимание обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-55694\07-53-521, дать оценку доказательствам в совокупности, правильно применить нормы материального права.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 марта 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2013 года, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2013 года произведена замена наименования истца с Департамента имущества города Москвы на Департамент городского имущества города Москвы.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - ЗАО "ЛВН-Маркет" обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 12 марта 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2013 года и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, выводы судов о том, что ЗАО "ЛВН - Маркет" существенно нарушило условия договора долгосрочной аренды земельного участка от 31.05.2004 года путем неосуществления в 2003-2004 годах строительства гипермаркета, что согласно пункту 9 статьи 22, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам.

При этом ответчик ссылается на то, что у него отсутствовала объективная возможность в 2003 году приступить исполнению договора.

Заявитель жалобы также указывает на то, что по смыслу подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, трехлетний срок использования ответчиком земельного участка для строительства по договору аренды от 13.08.2004 года должен исчисляться с даты получения разрешения на строительство, то есть с 07.06.2005 года до 07.06.2008 года. Ответчик полагает, что судами неправомерно применена статья 417 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащая применению в настоящем деле, поскольку распоряжение Правительства Москвы от 06.12.2001 года N 953-РП не принималось в каких - либо публичных интересах в порядке части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, не устанавливало запрет или ограничение использование арендуемого земельного участка, а было направлено исключительно на признание утратившим силу (отмену) ранее изданного Распоряжения Правительства Москвы от 21.05.2003 года N 830-РП, явившегося основанием для заключения спорного договора аренды от 13.08.2004 года.

При этом отмена органом государственной власти ранее принятого им ненормативного акта, на основании которого уже возникли гражданские права, не является основанием для их прекращения, ответчик полагает, что возникшие по договору аренды гражданские права могут быть оспорены только в судебном порядке, путем предоставления арендодателем суду доказательств существенного нарушения арендатором договора аренды земельного участка.

ЗАО "ЛВН - Маркет" также считает неправомерными выводы судов о том, что до настоящего времени ответчик не имеет каких - либо разрешительных документов для проведения строительства на спорном земельном участке, в том числе разрешения на строительство, не обращался в Москомархитектуры; указанные выводы сделаны без учета установленных судом обстоятельств свидетельствующих о добросовестности ответчика, уплатившего истцу за право заключения договора аренды платежи, а также активно предпринимающего все зависящее от него действия по продлению разрешительной документации на строительство гипермаркета.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ответчик - ЗАО "ЛВН - Маркет" в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.

Истец - Департамент городского имущества города Москвы, третье лицо - Правительство Москвы возражали относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, отзыв не представили.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, и, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов ввиду следующего.

Согласно статьям 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, в аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим кодексом.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 31.05.2004 г. между Московским земельным комитетом (арендодателем) и ООО "ЛВН-Маркет" (арендатором) заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N М-06-022118 (кадастровый номер 77:06:03015:068) (далее - договор).

В соответствии с вышеуказанным договором арендатор обязался в 2003 - 2004 годах осуществить строительство и ввод в эксплуатацию гипермаркета ориентировочной площадью с открытой автостоянкой на 500 машиномест на земельном участке площадью 32 723 кв. м, имеющий адресные ориентиры: город Москва, Старокалужское шоссе, вл. 64.

Договор заключен на основании распоряжения Правительства Москвы от 21.05.2003 г. N 830-РП "О предоставлении в пользование земельных участков и об установлении права пользования ООО "ЛВН-Маркет" по Старокалужскому шоссе, вл. 64 для строительства гипермаркета с открытой автостоянкой".

Договор аренды заключен на срок 49 лет, зарегистрирован в установленном законом порядке 13 августа 2004 года.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю и другое.

Согласно п. 5.7, 5.8 договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора, а также ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающуюся арендодателю арендную плату. Арендатор в соответствии с условиями договора обязан после подписания договора и / или дополнительных соглашений к нему арендатор обязан обратиться с заявлением о государственной регистрации, с выполнением всех условий по регистрации в Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течении 3-х дней.

В соответствии с особыми условиями договора арендатор обязался разработать и согласовать в установленном порядке проект благоустройства и размещения открытой гостевой автостоянки на основании подготовленной Москомархитектурой исходно-разрешительной документации от 21.08.2001 г. N 091-31\1263, представить в Москомзем необходимые документы, подтверждающие в установленном порядке право собственности на здание по адресу: город Москва, Старокалужское шоссе, вл. 64, стр. 11 для внесения в договор аренды земли части площади в соответствии с проведенными геодезическими работами, осуществить в 2003 -2004 годах строительство и ввод в эксплуатацию гипермаркета с открытой автостоянкой на 500 машиномест.

Согласно п. 6.1 Договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе: неосвоения или неиспользования участка в течение 2 лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией; неисполнения или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 настоящего договора; в случае отмены распорядительного акта, явившегося основанием для заключения настоящего договора.

Арендодатель - Департамент городского имущества города Москвы обратился с иском о расторжении договора аренды в порядке п. 6.1 договора и на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450, пункта 1 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22, пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на то, что в силу объективных причин не мог исполнять предусмотренные договором обязанности.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, исходил из того, что ответчик (арендатор) существенно нарушил условия договора, вследствие чего у арендодателя возникло право на расторжение договора.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная коллегия считает, что выводы судов обеих инстанций о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оценка которым дана в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; суды обеих инстанций правильно применили нормы права; кассационная жалоба удовлетворению не подлежит, ввиду следующего.

Судами установлено, что договор долгосрочной аренды между Московским земельным комитетом (арендодателем) и ООО "ЛВН-Маркет" (арендатором) заключен 31.05.2004 года, зарегистрирован в установленном законом порядке 13 августа 2004 года.

В силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

При этом суд не усматривает в действиях судов первой и апелляционной инстанции нарушений норм материального права при определении даты заключения договора.

07.06.2005 года ответчик получил разрешение на строительство, реконструкцию градостроительного объекта N Р-0397/03, выданное Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы в соответствии с актом разрешенного использования участка территории градостроительного объекта для осуществления строительства ИРД от 21.08.01 N091-31/1263. Срок действия указанного разрешения, установленный до 07.06.2008 г., истек.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что судами сделан неправомерный вывод о том, что не арендатор не исполнил своих обязательств в срок до 2005 года, судебная коллегия отклоняет, поскольку 07.06.2005 года ответчик получил разрешение на строительство, в срок до 07.06.2008 года строительство не окончено, доказательств иного не представлено.

28.09.2005 г. ответчик получил в Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора г. Москвы разрешение N 20940 на производство строительно-монтажных работ. Указанное разрешение прекратило свое действие, нового разрешения ответчиком получено не было.

Согласно письму Префектуры ЮЗАО города Москвы от 11.01.2006 г. в просьбе ответчика о продлении сроков реализации проекта строительства гипермаркета на спорном земельном участке было отказано, так как ответчиком не указаны конкретные уважительные причины, объясняющие нарушение сроков строительства объекта.

В производстве Следственного управления Следственного комитета при МВД России по Центральному Федеральному округу находится уголовное дело N 237122, возбужденное 24.05.04 г. по признакам преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ, в ходе которого исследуются также обстоятельства смены участников и руководителей ООО "ЛВН-Маркет".

Кассационная коллегия отклоняет довод заявителя кассационной жалобы о невозможности осуществления строительства по независящим от него причинам (арест объектов недвижимости), ввиду следующего.

Судами установлено и из материалов дела следует, что арест на принадлежащие ООО "ЛВН-Маркет" объекты был наложен 09.06.2007.

При этом после получения разрешения на строительство (07.06.2005) в срок, установленный договором, ответчик (арендатор) земельный участок по целевому назначению не использовал и строительств не произвел, что судами правомерно оценено как существенное нарушение условий договора арендатором.

Обстоятельство наличия корпоративных и иных споров у стороны по договору не относится к обстоятельствам, освобождающим сторону от исполнения обязательств по договору, и не является объективной причиной, исключающей возможность использования земельного участка по целевому назначению.

Существенным признается нарушение одной из сторон, которое влечет для другой такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 6.1 договора установлено, что арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе: неосвоения или неиспользования участка в течение 2 лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией; неисполнения или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 настоящего договора; в случае отмены распорядительного акта, явившегося основанием для заключения настоящего договора.

В п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450, 619, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.

Ответчик в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств того, что неиспользование земельного участка в установленный договором срок, вызвано объективными обстоятельствами.

Таким образом, установив, что строительство в течение срока, установленного разрешением на строительство и условиями договора, ответчиком не осуществлено, что является существенным нарушением условий договора, в настоящее время у ответчика отсутствует разрешение на строительство, Правительством Москвы принято решение об отказе в продлении срока строительства, Градостроительной комиссией города Москвы принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований Департамента о расторжении договора.

Исходя из изложенного, судами полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражными судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права и по существу направлены на переоценку установленных судами первой и апелляционной инстанции обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, которая в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

В связи с окончанием производства в арбитражном суде кассационной инстанции подлежит отмене приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Москвы от 12 марта 2013 года по делу N А40-20644/12-10-194, введенное определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 декабря 2013 года.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 марта 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2013 года по делу N А40-20644/12-10-194,- оставить без изменения, а кассационную жалобу ответчика - закрытого акционерного общества "ЛВН - Маркет" - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Москвы от 12 марта 2013 года по делу N А40-20644/12-10-194, введенное определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 декабря 2013 года.

Председательствующий судья

А.А. Дербенев

Судьи

Н.С. Чучунова Н.Ю. Дунаева