Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 января 2014 г. N Ф05-17493/13 по делу N А41-19191/2013

г. Москва

24 января 2014 г.

Дело N А41-19191/13

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 января 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Дербенева А.А., Калининой Н.С.

при участии в заседании:

от истца - индивидуального предпринимателя Гущиной Лидии Борисовны - не явился, извещен,

от ответчика - Федерального государственного казенного учреждения "Войсковая часть 51952" - Мельников Н.А., доверенность от 19.09.2011 г. N 14 на 3 года,

от третьих лиц: 1. общества с ограниченной ответственностью "ЭТНА" - не явился, извещен,

2. Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) в Московской области - не явился, извещен

рассмотрев 21 января 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Федерального государственного казенного учреждения "Войсковая часть 51952" (ответчик) на постановление от 21 октября 2013 года Десятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Черниковой Е.В., Ивановой Л.Н., Боровиковой С.В.

по иску индивидуального предпринимателя Гущиной Лидии Борисовны

к Федеральному государственному казенному учреждению "Войсковая часть 51952"

об обязании заключить договор аренды по результатам проведения аукциона,

и по встречному иску Федерального государственного казенного учреждения "Войсковая часть 51952"

к индивидуальному предпринимателю Гущиной Лидии Борисовне

об истребовании нежилых помещений из чужого незаконного пользования,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "ЭТНА", Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) в Московской области

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель (далее - ИП) Гущина Лидия Борисовна обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к федеральному государственному казенному учреждению "Войсковая часть 51952" (далее - ФГКУ "Войсковая часть 51952") об обязании ответчика заключить с истцом договор аренды нежилых помещений по результатам проведения аукциона 0603313/0330287/01, по наиболее высокой цене аукциона: 8 629, 66 руб. в месяц, в здании "Торговый центр" (инв N 01010026), по адресу Московская область, Чеховский район, пос. Нерастанное, площадью 74,3 кв.м. (1 этаж, комнаты 1,2,3), срок аренды 5 лет.

Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 610,621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 17 Федерального закона N 135-ФЗ "О защите конкуренции", пункта 141.5 Приказа Федеральной антимонопольной службы N 67, мотивировано тем, что у истца имеется преимущественное право арендатора на заключение договора аренды нежилых помещений на новый срок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ЭТНА" (далее - ООО "ЭТНА").

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции совместно с первоначально заявленными исковыми требованиями принято встречное исковое заявление ФГКУ "Войсковая часть 51952" к ИП Гущиной Л.Б. об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения по адресу: Московская область, Чеховский район, пос. Нерастанное, в здании "Торговый центр", 1 этаж, помещения: торговый зал площадью 50,7 кв.м., коридор площадью 3,3 кв.м, тамбур площадью 1,3 кв.м., санузел площадью 2,0 кв.м., санузел площадью 1,2 кв.м., общей площадью 58, 5 кв.м.

Решением от 04 июля 2013 года Арбитражный суд Московской области в удовлетворении требований ИП Гущиной Л.Б. отказал, встречный иск удовлетворил.

Суд первой инстанции сделал вывод о прекращении договора аренды между сторонами с января 2010 года, однако поскольку арендуемое имущество арендатор не возвратил и не освободил, суд удовлетворил встречный иск.

Отказывая в первоначальном иске, суд исходил из норм статей 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствии предусмотренных законом оснований для обязания ответчика заключить договор аренды.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2013 года решение отменено, в первоначальном и во встречном исках отказано.

При этом, определением от 02 сентября 2013 года апелляционный суд перешел к рассмотрению данного дела по правилам, предусмотренным для суда первой инстанции, установив, что к участию в деле не привлечено лицо, чьи права и обязанности может затронуть судебный акт, а именно собственник помещений - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) в Московской области (далее - ТУ Росимущество в Московской области).

ТУ Росимущество в Московской области было привлечено апелляционным судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Апелляционный суд сделал вывод о том, что договор аренды не прекратил свое действие, а был возобновлен сторонами на неопределенный срок, в связи с чем оснований для обязания ИП Гущину Л.Б. освободить арендуемые помещения не имеется.

Законность вынесенных постановления и решения проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ФГКУ "Войсковая часть 51952", которое полагает, что апелляционный суд сделал выводы, не соответствующие обстоятельствам дела, просит постановление в части отказа во встречном иске отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований ФГКУ "Войсковая часть 51952".

Заявитель кассационной жалобы, ссылаясь на пункт 2 статьи 621, пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает на то, что со стороны ТУ Росимущества в Московской области в адрес ИП Гущиной Л.Б. было направлено и ею получено письмо от 25.08.2009 г. N АГ/01-9146, в котором сообщалось о прекращении действия договора аренды от 27.12.2005 г. N 36-028-05У и необходимости передачи помещения его владельцу ФГКУ "Войсковая часть 51952". Письмом от 05 октября 2009 года ТУ Росимущество в Московской области повторно сообщило ИП Гущиной Л.Б. о прекращении договора аренды и потребовало освободить помещение. Таким образом, договор аренды был прекращен.

Заявитель считает неправильным вывод апелляционного суда о продлении договора аренды на неопределенный срок, поскольку внесение арендной платы не может быть расценено как обоюдное согласие сторон на продолжение действия договора аренды после его прекращения. При этом, ни ответчик, ни ТУ Росимущества в Московской области не имели возможности запретить ИП Гущиной Л.Б. вносить арендные платежи за пользование несданным ею своевременно недвижимым имуществом в добровольном порядке. Кроме того, ответчик не мог отказать в оказании коммунальных услуг, что могло причинить ИП Гущиной Л.Б. материальный ущерб и соответствующую ответственность у ответчика. Между тем, данные обстоятельства не могут свидетельствовать о продлении договора.

По мнению заявителя жалобы, переписка ИП Гущиной Л.Б. с ТУ Росимущества в Московской области и ответчиком о заключении нового договора аренды не связана с возобновлением или продлением действия старого договора аренды. При этом, новый договор аренды так и не был заключен.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы поддержал доводы, ней изложенные, просил постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении встречного иска.

Кассационным судом направлены в адрес ИП Гущиной Л.Б., ТУ Росимущества в Московской области, ООО "ЭТНА" копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако их представители в суд не явились.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанных лиц, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.

Выслушав явившегося представителя заявителя кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа считает, что решение и постановление подлежат отмене в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 27 декабря 2005 года между ФГКУ "Войсковая часть 51952" (титульный владелец), ТУ Росимущества в Московской области (арендодатель) и ИП Гущиной Л.Б. (арендатор) был заключен договор N 36-028-05У, в соответствии с условиями которого титульный владелец, уполномоченный арендодателем, передал арендатору, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 58,5 кв.м по адресу: Московская область, Чеховский район, пос.Нерастанное, в здании "Торговый центр", 1 этаж, помещения: торговый зал площадью 50,7 кв.м, коридор площадью 3,3 кв.м, тамбур площадью 1,3 кв.м, санузел площадью 2,0 кв.м, санузел площадью 1,2 кв.м.

Договор заключен на срок до 10 октября 2006 года (п.2.2 договора).

Нежилые помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи.

Дополнительным соглашением N 2 от 10 октября 2006 года к указанному договору срок его действия был продлен сторонами до 05 октября 2007 года.

В обоснование заявленных по настоящему делу требований ИП Гущина Л.Б. указывала на то, что арендатор по истечении срока действия договора продолжал использовать предоставленное в аренду помещение и вносить арендные и коммунальные платежи при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

При этом, истцом неоднократно предпринимались попытки по заключению с ФГКУ "Войсковая часть 51952", с согласия ТУ Росимущества в Московской области, договора аренды спорных нежилых помещений на новый срок, от чего последний, как указал истец, уклонялся. Отказ от заключения договора аренды на новый срок был направлен ответчиком ИП Гущиной Л.Б. только 02 марта 2011 письмом N 998, в обоснование чего было указано на необходимость заключения подобного договора только по результатам проведения конкурсов или аукционов.

ИП Гущина Л.Б. также ссылалась на то, что 05 апреля 2013 года состоялся открытый аукцион на право заключения договора аренды имущества: нежилое помещение площадью 74,3 кв.м., по адресу: Московская область, Чеховский район, п. Нерастанное, здание Торгового центра, в котором истец приняла участие, однако решением аукционной комиссии победителем аукциона было признано ООО "ЭТНА".

Как полагает ИП Гущина Л.Б., она, являясь добросовестным арендатором, имеет преимущественное право аренды на условиях, указанных в аукционной документации и согласно проекту договора аренды.

ФГКУ "Войсковая часть 51952" напротив считает, что договор аренды от 27 декабря 2005 года с ИП Гущиной Л.Б. прекратил свое действие, нового договора аренды с предпринимателем не заключалось, поэтому она должна освободить занимаемые нежилые помещения.

Суд первой инстанции, рассматривая заявленные по настоящему делу требования ИП Гущиной Л.Б. и ФГКУ "Войсковая часть 51952" пришел к выводу о том, что после предусмотренного дополнительным соглашением N 2 от 10 октября 2006 года срока арендатор пользовался нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. Между тем, ввиду направления ТУ Росимущества в Московской области в адрес арендатора в октябре 2009 года письма N АГ/01-10665 о расторжении договора аренды, в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды между сторонами прекращен с января 2010 года, в связи с чем правовых оснований для нахождения ИП Гущиной Л.Б. в помещениях не имеется, поэтому встречные требования ФГКУ "Войсковая часть 51952" были удовлетворены.

Суд первой инстанции также указал на отсутствие предусмотренной законом обязанности для обязания ФГКУ "Войсковая часть 51952" заключить новый договор аренды с ИП Гущиной Л.Б., в связи с чем в удовлетворении первоначального иска было отказано.

Апелляционный суд, отменив решение суда первой инстанции по причине не привлечения к участию в деле ТУ Росимущество в Московской области, чьи права, как посчитал апелляционный суд, могут быть затронуты принятым судебным актом, рассмотрел данное дело по правилам, предусмотренным процессуальным кодексом для суда первой инстанции.

При этом, апелляционный суд пришел к выводу о том, что после истечения срока аренды, предусмотренного дополнительным соглашением N 2 от 10 октября 20005 года, арендатор продолжал пользоваться помещениями и вносить арендные платежи и оплачивать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги. Указав на не предоставление ФГКУ "Войсковая часть 51952" документального подтверждения наличия возражений со стороны арендодателя относительно продолжения пользования арендатором помещениями, апелляционный суд оценил договор аренды от 27 декабря 2005 года как продленный на неопределенный срок и действующий до настоящего времени.

При этом, апелляционный суд не расценил письмо ТУ Росимущества в Московской области АГ/01-9146 от 25.08.2009 г. как уведомление о прекращении арендных отношений, поскольку после его направления стороны вступили в переписку, из которой апелляционный суд усмотрел, что новый договор аренды проходил согласование, согласование в последующем приостанавливалось, ввиду чего по состоянию на ноябрь 2009 года стороны продолжили находиться в арендных правоотношениях.

Однако, вывод апелляционного суда о продлении договора аренды на неопределенный срок до настоящего времени в данном случае сделан при неправильном применении норм материального права.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как установил апелляционный суд, а также суд первой инстанции при рассмотрении данного спора, дополнительным соглашением N 2 от 10 октября 2006 года срок договора аренды от 27 декабря 2005 года N 36-028-05У был продлен до 05 октября 2007 года, однако после истечения этого срока арендатор продолжал пользоваться помещениями, уплачивать арендные платежи при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя.

В этой связи является правильным вывод апелляционного суда о возобновлении договора аренды от 27 декабря 2005 года N 36-028-05У на неопределенный срок после 05 октября 2007 года.

Однако, в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку договор аренды от 27 декабря 2005 года N 36-028-05У был возобновлен на неопределенный срок, то арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.

Между тем, суды обеих инстанций установили, что ТУ Росимущество в Московской области направляло в адрес ИП Гущиной Л.Б. письмо, в котором уведомляло арендатора о расторжении договора аренды.

Таким образом, поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации могут считаться соблюденными, что свидетельствует соответственно о прекращении арендных отношений по истечении трех месяцев с момента такого уведомления арендатора.

При этом, не имеет значение, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Прекращение договорных отношений означает прекращение обязательств между сторонами (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

В тоже время, являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ) и, составив надлежащий документ, возвратить объект найма при прекращении договора аренды (статьи 622 ГК РФ).

Отказ арендатора возвратить объект найма за пределами срока действия договора аренды повлечет для него обязанность оплатить фактическое пользование объектом в размере, определенном этим договором, за период с момента прекращения договора до возврата арендодателю имущества (статья 622 ГК РФ).

Таким образом, внесение ИП Гущиной Л.Б. арендных и иных платежей после расторжения на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договора аренды свидетельствует о внесении предпринимателем платежей за фактическое пользование имуществом, с учетом того, что помещения ею не были своевременно возвращены арендодателю.

При этом, последующая переписка сторон относительно возможности заключения нового договора аренды одновременно с нахождением арендатора в помещениях и внесением платежей за фактическое пользование не может быть расценено как конклюдентные действия сторон и продление изначально установленных договорных арендных отношений, ввиду того, что такое основание для возобновления договора аренды, после его расторжения со стороны арендодателя на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, законом не предусмотрено.

В этой связи, вывод апелляционного суда о возобновлении договора аренды от 27 декабря 2005 года N 36-028-05У и действии его до настоящего времени, даже после письменно выраженного волеизъявления арендодателя на прекращение арендных отношений на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является неправильным.

Данные обстоятельства свидетельствуют об ошибочности вывода апелляционного суда относительно заявленных встречных требований в части вывода об отсутствии оснований для обязания ИП Гущину Л.Б. освободить арендованный объект.

Помимо этого, указав на отсутствие правовых оснований для удовлетворения первоначального иска ИП Гущиной Л.Б., апелляционный суд, основывая свои выводы только на нормах Гражданского кодекса Российской Федерации не принял во внимание и соответственно не дал никакой правовой оценки в своем судебном акте тем правовым основаниям, на которые ИП Гущина Л.Б. ссылалась в своем исковом заявлении.

Так, в частности, ИП Гущина Л.Б. помимо норм статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации указывала также на нарушение норм статьи 17 Федерального закона "О защите конкуренции" и порядка определения победителя аукциона на право заключения договора аренды, а также на нарушение ее преимущественного права как добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Более того, ИП Гущина Л.Б. также ссылалась на обстоятельство проведения 05 апреля 2013 года аукциона на право заключения договора аренды, победителем в котором, несмотря на ее участие, было признано ООО "ЭТНА" (протокол N 2013-А1-2-2 от 05.04.2013 - л.д. 74-76 т. 1).

Учитывая процессуальные требования, предъявляемые к содержанию судебного акта, суд должен указать доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле (п. 2 ч. 4 ст. 170, п. 12 ч. 2 ст. 271 АПК РФ).

Между тем, обстоятельства нарушения преимущественного право арендатора со ссылкой на положения Федерального закона "О защите конкуренции" ни апелляционным судом, ни ранее судом первой инстанции, вообще не исследовались и соответствующим доводам истца не было дано никакой оценки.

В тоже время следует учесть, что согласно части 9 статьи 17 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии с частями 10, 11 названной статьи арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, по основаниям, не предусмотренным частью 10 настоящей статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Как разъяснено в пункте 2 постановления N 73 от 17 ноября 2011 года Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

В соответствии с пунктом 3 вышеназванного Постановления от 17 ноября 2011 года N 73, поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (статья 440 Гражданского кодекса Российской Федерации), он определяется с учетом абзаца второго пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.

В пункте 4.4 Постановления N 73 указано, что если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, в том числе по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды (пункт 2 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции), вправе в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом.

Пунктом 4.5 Постановления N 73 предусмотрено, что в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

Однако, ни при принятии постановления, ни при принятии решения, суды не учли правовую позицию, изложенную в пунктах 2, 3, 4.4, 4.5 Постановления от 17 ноября 2011 года N 73, и не установили обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора по настоящему делу, в том числе не проверили доводы о добросовестности арендатора ИП Гущиной Л.Б., длительное время пользовавшегося помещениями.

При этом, учитывая правовые и фактические основания исковых требований ИП Гущиной Л.Б. судам необходимо было предложить истцу уточнить свои требования исходя из положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой защита преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок осуществляется посредством предъявления последним иска о переводе на себя прав и обязанностей из договора аренды, заключенного арендодателем с другим лицом.

Кроме того, ни апелляционный суд, ни суд первой инстанции не дали никакой оценке находящемуся в материалах дела договору N 11 от 26 апреля 2013 года, подписанному между ФГКУ "Войсковая часть 51952" (арендодатель) и ООО "ЭТНА" (арендатор) на основании протокола об итогах торгов от 05 апреля 2013 года N 2013-А1-2-2 в отношении помещений расположенных по адресу: Московская область, Чеховский район, пос. Нерастанное, в здании Торговый центр, 1 этаж, комнаты 1,2,3, площадью 74,3 кв.м. (л.д. 25-29 т. 2).

Между тем, в случае заключения договора аренды с ООО "ЭТНА" в отношении тех же помещений, на пользование которых претендует истец, с учетом правовых и фактических оснований требований ИП Гущиной Л.Б., ООО "ЭТНА" как новый арендатор помещений также должен быть привлечен к участию в деле в качестве ответчика, с согласия истца, поскольку его права могут быть затронуты принятым судебным актом(ст. 46 АПК РФ).

Учитывая вышеизложенное, поскольку апелляционный суд сделал ошибочные выводы относительно правовой квалификации действия договора аренды от 27 декабря 2005 года в настоящее время, не дал никакой оценке доводам ИП Гущиной Л.Б. относительно нарушения преимущественного права арендатора со ссылкой на нормы Федерального закона "О защите конкуренции" и не исследовал существенные обстоятельства, входящие в предмет доказывания по заявленному первоначальному иску, а также допустил нарушение норм процессуального права не разрешив вопрос о привлечении ООО "ЭТНА" к участию в деле в качестве ответчика, то постановление апелляционного суда подлежит отмене (ч.ч. 1-3 ст. 288 АПК РФ).

В тоже время, решение суда первой инстанции также подлежит отмене, поскольку свои выводы об отсутствии обязанности у ФГКУ "Войсковая часть 51952" суд первой инстанции основывал только на нормах Гражданского кодекса Российской Федерации, не проверив доводы истца относительно нарушений Федерального закона "О защите конкуренции" и без учета правовых позиций, изложенных в постановлении N 73 от 17 ноября 2011 года Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Кроме того, помимо проверки доводов ИП Гущиной Л.Б. о добросовестности арендатора, уточнения ее требований, судам необходимо было проверить и установить момент расторжения договора аренды от 27 декабря 2005 года, поскольку при установлении момента расторжения договора суд первой инстанции исходил из письма ТУ Росимущества в Московской области N АГ/01-10665 от октября 2009 года, а апелляционный суд давал оценку письму ТУ Росимущество в Московской области N АГ/01-9146 от 25 августа 2009 года.

Между тем, как указано в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

В тоже время, при обсуждении вопроса о годичном сроке, указанном в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, судам следует также принять во внимание и дать оценку обстоятельствам нахождения ИП Гущиной Л.Б. в помещениях после расторжения договора, внесения ею платежей за пользование имуществом, осуществление ею действий и попыток на заключение нового договора аренды, а также то, что арендодателем не предпринимались меры для принудительного выселения ИП Гущиной Л.Б. из помещений.

Помимо этого, в уточенных в апелляционном суде требованиях ФГКУ "Войсковая часть 51952" ссылалось на норму статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 148-152 т. 2).

Как следует из положений статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

В данном случае помещения были переданы в пользование на основании договора аренды.

Однако, предусмотренный статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации способ защиты прав собственника в отношении индивидуально-определенной вещи не применяется к договорным отношениям ввиду различия в правовой природе и законодательном регулировании вещных и обязательственных правоотношений.

Таким образом, иск собственника о возврате имущества лицом, с которым собственник находится в обязательственном правоотношении по поводу спорного имущества, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данное правоотношение, в данном случае арендное правоотношение, при котором возврат имущества арендодателю урегулирован положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В этой связи, учитывая фактические обстоятельства, на которые ссылалось ФГКУ "Войсковая часть 51952", суду следует предложить уточнить истцу правовые основания заявленного встречного требования.

Учитывая вышеизложенное, решение и постановление апелляционного суда подлежат отмене с направлением дела на рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении дела, суду следует предложить истцу ИП Гущиной Л.Б. уточнить заявленные требования исходя из фактических и правовых оснований, указанных в исковом заявлении, предложить ФГКУ "Войсковая часть 51952" уточнить правовые основания своего встречного требования, дать оценку всем доводам ИП Гущиной Л.Б. с учетом положений Федерального закона "О защите конкуренции" и правовых позиций, изложенных в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, установить существенные обстоятельства, входящие в предмет спора, проверить и дать оценку доводу истца о добросовестности арендатора, установить имеется ли у нее преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле в качестве ответчика ООО "ЭТНА", повторно проверить и установить момент расторжения договора аренды от 27 декабря 2005 года N 36-028-05У, после чего правильно применив нормы материального и процессуального права принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п.3 ч. 1 ст. 287, ч.ч 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2013 года по делу N А41-19191/13 и решение Арбитражного суда Московской области от 04 июля 2013 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

А.А. Дербенев Н.С. Калинина