Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 января 2014 г. N Ф05-16906/13 по делу N А40-555/2013

г. Москва

28 января 2014 г.

Дело N А40-555/13-53-2

Резолютивная часть постановления объявлена 21.01.2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 28.01.2014 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Зверевой Е.А.

судей Петровой В.В., Стрельникова А.И.

при участии в заседании:

от истца - ООО "Полисервис Инвест" - Кузнецов А.Э. - дов. б/н от 09.11.2012 на 3 года

от ответчика - Управление Росреестра по Москве - Летунова Ю.А. - дов. N 22488/2013 от 30.12.2013 сроком до 31.12.2014 года

рассмотрев 21 января 2014 г. в судебном заседании кассационную жалобу

Управления Росреестра по Москве

на постановление от 23.09.2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Поповым В.И., Яковлевой Л.Г., Поташовой Ж.В.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Полисервис инвест" (ОГРН 1037700134416 ИНН 7727115423 дата г.р. 16.01.1997)

об оспаривании действий

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822, ИНН 7726639745, дата г.р. 03.11.2009),

третьи лица: Департамент имущества города Москвы (ОГРН 1027700149410, ИНН 7707058720, дата г.р. 16.09.1998), Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества города Москвы,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Полисервис инвест" (далее - ООО "Полисервис инвест", заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее - Управление, ответчик) о признании незаконным отказов в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество - нежилое помещение, общей площадью 303,9 кв. м (подвал, пом. I комн. 1 - 5, 5а, 5б, 5в, 6, 7, 7а, 8 - 13, 25 - 25), по адресу: г. Москва, ул. Грина, д. 10, оформленного сообщением от 15.11.2012 N 12/031/2012-215.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.06.2013, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

Суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что заявителем при обращении в Управление были соблюдены требования закона и представлены документы, достаточные для совершения испрашиваемых регистрационных действий, в связи с чем, оспариваемый отказ подлежит признанию незаконным.

На принятое постановление суда апелляционной инстации Управлением Росреестра по Москве подана кассационная жалоба, в которой заявитель указывает на неправильное применение норм материального и процессуального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения данного дела, в связи с чем просил отменить оспариваемые судебные акты и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО "Полисервис инвест" в полном объеме. В обоснование кассационной жалобы заявитель указал, что представленные обществом в Управление документы не позволяли установить, что приватизация спорного объекта осуществлена в соответствии с установленным действующим законодательством порядком и способом. Кроме того, заявитель не согласен с выводом судов о применения положений ст. 135 Гражданского кодекса. Заявитель также указал, о имеющейся разнице в площади спорного объекта недвижимости.

В заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя уточнил, что обжалует также и решение суда, и поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Департамент имущества города Москвы и Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества города Москвы, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что, согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте Высшего арбитражного суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм процессуального и материального права, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанции, ООО "Полисервис инвест" принадлежат на праве собственности нежилые помещения общей площадью 476,6 кв. м в подвале и на первом этаже дома по адресу: г. Москва, ул. Грина, д. 10, что подтверждается записью в ЕГРП от 23.10.2003 N 77-01/06-820/2003-351.

Судами установлено, что ГлавАПУ ЮЗАО была исследована возможность обустройства отдельного входа в подвал и установлено о невозможности устройства отдельного входа в помещение, что подтверждается справкой ГлавАПУ ЮЗАО от 27.02.2006 N 360-06-453/6-1.

По договору с Департаментом имущества города Москвы от 20.01.2005 N 7 - 21 помещение площадью 289,3 кв. м в подвале дома по адресу: г. Москва, ул. Грина, д. 10, было передано в аренду ООО "Полисервис инвест" для размещения продовольственного магазина.

1 июня 2006 года Городская комиссия по приватизации имущества города Москвы приняла решение о продаже спорного помещения в собственность арендатора (протокол N 9, вопрос N 18).

На основании распоряжения Департамента имущества города Москвы от 01.08.2006 N 2356-р между ООО "Полисервис инвест" и СГУП по продаже имущества города Москвы заключен договор купли-продажи от 13.10.2006 N ВГК(Д)-р N 21692, в соответствии с п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Грина, д. 10, общей площадью 289,3 кв. м (подвал, помещение I, комнаты 1 - 22, 25 - 27), а покупатель принять и оплатить это имущество.

Согласно пункту 6 договора, право собственности на объект возникает у Продавца с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним после полной оплаты выкупаемого объекта.

Права и обязанности сторон определены в статье 8, цена и порядок расчетов в статье 5 договора, согласно п. 5.1 цена объекта составляет 6.235.711,06 руб. в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости 16.05.2006 N 08/05-2006.

Судами установлено, что оплата произведена платежным поручением от 23.10.2006 N 164, помещение передано на баланс по акту о приеме-передаче здания от 01.08.2006 N 2356-р.

27 сентября 2012 года ООО "Полисервис инвест" и СГУП по продаже имущества города Москвы обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.

Управление письмом от 16.10.2012 приостановило государственную регистрацию, указав на то, что Обществом не представлено доказательств осуществления приватизации установленным законом способом, адрес и площадь объекта не соответствуют данным в ЕГРП.

Письмом от 15.11.2012 N 12/031/2012-215 Управление отказало заявителю в регистрации договора купли-продажи помещения и переходе права собственности.

Полагая, что отказ регистрирующего органа является незаконным и необоснованным, ООО "Полисервис инвест" обратился арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации) под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно п. 2 ст. 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно с п. 2 ст. 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в т.ч., договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Материалами дела подтверждается, что отказ Управления в государственной регистрации мотивирован тем, что заявителем не представлены документы, подтверждающие, что приватизация спорного имущества осуществлялась способом, предусмотренным ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", представленный договор аренды от 20.01.2005 N 7-21 не предусматривал возможности выкупа арендованного имущества, договор купли-продажи является ничтожной сделкой.

Кроме того, Управлением было указано, что в ходе проведения правовой экспертизы было выявлено несоответствие в сведениях об объекте недвижимости, так, предметом договора является помещение по адресу: г. Москва, ул. Грина, д. 10, площадью 289,3 кв.м, а в соответствии с представленной справкой БТИ площадь помещения изменилась с 289,3 кв.м на 303,9 кв.м, изменения в ЕГРП о праве собственности Москвы на помещение площадью 289,3 кв.м не вносились, предметом договора купли-продажи от 13.10.2006 ВГК N 21692 также является выкуп помещения площадью 289,3 кв.м.

Спорное недвижимое имущество зарегистрировано как самостоятельный индивидуально - определенный объект недвижимости и не может считаться принадлежностью главной вещи.

Судами первой и апелляционной инстанции установлено, что по договору купли-продажи ВАМ(МКИ) N 2021015 июля 2003 года ООО "Полисервис инвест" приобрело у СГУП по продаже имущества города Москвы помещение общей площадью 476,6 кв.м в подвале и на первом этаже дома по адресу: г. Москва, ул. Грина, д. 10, в т.ч. пом. I ком. 23-24 в подвале указанного дома.

После реализации указанного помещения в собственности города Москвы осталось помещение общей площадью 289,3 кв. м (подвал, помещение I, комнаты 1-22, 25-27), доступ в которое, минуя помещения ООО "Полисервис инвест", невозможен.

Указанное обстоятельство явилось основанием для реализации помещения заявителю как неотъемлемой части основного помещения, находящегося в собственности ООО "Полисервис инвест", по рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке.

Согласно ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции правомерно установлена зависимость помещения общей площадью 289,3 кв. м (подвал, помещение I, комнаты 1 - 22, 25 - 27), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Грина, д. 10, от помещения 476,6 кв. м, принадлежащего заявителю на праве собственности, и, как следствие, невозможности использования указанного помещения как самостоятельного объекта.

Кроме того, судами установлено, что совершенная сделка по отчуждению помещения общей площадью 289,3 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Грина, д. 10, отвечает интересам как продавца так и покупателя, что подтверждается материалами дела.

Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанции правомерно пришли к выводу о том, что поскольку представленными доказательствами подтверждается отсутствие возможности самостоятельного использования спорного помещения, то совершенная сторонами сделка не может быть признана ничтожной.

Вместе с тем, судами также установлено, что отказ в государственной регистрации со ссылкой на несоответствие сделки закону о регистрации приводит к ущемлению интересов продавца и покупателя государственного имущества, т.е. тех лиц, в интересах которых был принят закон о приватизации.

Применение закона не должно приводить к последствиям, противоположным целям принятия закона.

Таким образом, суды правомерно пришли к выводу о том, что в данном случае государственный регистратор должен был руководствоваться ст. 135 Гражданского кодекса, так как норма, регулирующая порядок следования части вещи, а, следовательно, и порядок ее продажи, имеет приоритет перед нормами, регулирующими порядок продажи государственного имущества в целом, как специальная норма по отношению к общей.

При таких обстоятельствах, судами правомерно отклонен довод Управления о том, что договор аренды от 20.01.2005 N 7-21 не предусматривал возможности выкупа, что свидетельствует о нарушении условий п. 5 ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Кроме того, суд кассационной инстанции соглашается с выводом суда первой и апелляционной инстанции о том, что утверждение Управления о несоответствии адреса и площади объекта данным ЕГРП является необоснованным, поскольку заявителем представлено достаточное количество документов для идентификации спорного помещения и вывода о причинах изменения его площади.

Судами также установлено, что согласно абз. 5 п. 4 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" внесение изменений в подраздел 1-3 ЕГРП является правом, а не обязанностью правообладателя, который, до государственной регистрации права собственности не является таковым по смыслу норм упомянутого закона, в связи с чем не имеет возможности обратиться в Управление с соответствующим заявлением.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание совокупность имеющихся в материалах дела доказательств и установленных по делу обстоятельств, суд кассационной инстанции полагает, что суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные требования в полном объеме.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов судами первой и апелляционной инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, аналогичны тем, которые являлись предметом проверки судов первой и апелляционной инстанций, основаны на несогласии заявителя с выводами судов двух инстанций, основанными на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка. Несогласие заявителя с оценкой судов и иное толкование им норм закона, не означают судебной ошибки (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.06.2013 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2013 по делу N А40-555/13-53-2 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Е.А.Зверева

Судьи

В.В.Петрова А.И.Стрельников