Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28 октября 2014 г. N Ф05-9332/14 по делу N А40-165569/2013

г. Москва

28 октября 2014 г.

Дело N А40-165569/13

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Туболец И.В.,

судей Долгашевой В.А., Дудкиной О.В.

при участии:

от заявителя Сысоевой Н.Е., дов. от 02.12.2013

от заинтересованного лица Клокова Е.В., дов. от 27.12.2013 N 33-Д-954/13

от третьих лиц:

от Правительства Москвы Клокова Е.В., дов. от 27.12.2013 N 4-47-730/3-1

от Департамента культурного наследия города Москвы Бычковой А.В., дов. от 30.12.2013 N и 16-37-448/3

рассмотрев 21 октября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Риэлторская фирма "Кольчуга - Realty" - заявителя

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 12 марта 2014 года,

принятое судьей Вигдорчиком Д.Г.,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 28 мая 2014 года,

принятое судьями Марковой Т.Т., Мухиным С.М., Кольцовой Н.Н.,

по делу N А40-165569/13

по заявлению закрытого акционерного общества "Риэлторская фирма "Кольчуга - Realty" (г. Москва, ОГРН 1027739333390) о признании незаконным решения Департамента городского имущества города Москвы

третьи лица открытое акционерное общество "Гостиный Двор", Правительство Москвы, Департамент культурного наследия города Москвы

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Риэлторская фирма "Кольчуга - Realty" (далее - ЗАО "Риэлторская фирма "Кольчуга - Realty", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным изложенного в письме от 03.09.2013 N 33-524182/13-/0/-1 решения Департамента городского имущества города Москвы (далее - ДГМИ, Департамент) об отказе обществу в представлении государственной услуги по реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу г. Москва, ул. Ильинка, д. 4. Также общество просило обязать Департамент устранить нарушение его прав путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, а именно, в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого заявителем нежилого имущества; в двухнедельный срок с даты принятия отчета по оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого заявителем недвижимого имущества; в 10-дневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого заявителем недвижимого имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований привлечены открытое акционерное общество "Гостиный Двор", Правительство Москвы, Департамент культурного наследия города Москвы (далее - Мосгорнаследие).

Решением названного арбитражного суда от 12.03.2014, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2014, в удовлетворении заявленного по делу требования отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ЗАО "Риэлторская фирма "Кольчуга - Realty" подало кассационную жалобу, в которой просит их отменить как незаконные и необоснованные.

В судебном заседании представитель общества поддержал жалобу по изложенным в ней доводам. Представители Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы и Мосгорнаследие просили жалобу отклонить, считая обжалованные акты судов двух инстанций соответствующими законодательству и представленным в дело доказательствам. Другие участвующие в деле лица считаются извещенными о рассмотрении жалобы в установленном законом порядке, поскольку информация о принятии жалобы к производству и отложении судебных разбирательств по ней была размещена на официальном сайте суда в сети интернет соответственно 05.08.2014, 29.08.2014, 02.10.2014.

Обсудив доводы жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд кассационной инстанции находит обжалованные по делу акты судов двух инстанций подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами двух инстанций, по договорам аренды от 28.05.1998 N 56/а, от 03.08.2004 N 192/а, заключенным с ОАО "Гостиный двор", у ЗАО "Риэлторская фирма "Кольчуга-Realty" находятся в арендном пользовании помещения площадью 216,7 кв.м. и 19,3 кв.м., расположенные по адресу г. Москва, ул. Ильинка, д. 4.

Названное общество внесено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства г. Москвы под реестровым номером 7708-412854.

27.08.2013 ЗАО "Риэлторская фирма "Кольчуга-Realty" обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений.

Департамент письмом от 03.09.2013 N 33-5-24182/13-/0/-1 отказал в предоставлении государственной услуги, сославшись на то, что помещения являются собственностью города Москвы и находятся в пользовании у ЗАО "Риэлторская фирма "Кольчуга-Realty" на основании договоров аренды, заключенных организацией с доверительным управляющим этого имущества - ОАО "Гостиный Двор", а нормами Закона N 159-ФЗ не определен порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права выкупа арендуемого имущества в случае, когда арендодателем выступает не собственник (его представитель), а доверительный управляющий.

Общество не согласилось с этим отказом и оспорило его в судебном порядке.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) арендатору предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого им имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при соблюдении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 названного Закона; отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Отказывая в удовлетворении заявленного по делу требования, суды двух инстанций исходили из того, что Закон N 159-ФЗ не распространяется на общество.

При этом отметили, что предусмотренный Законом N 159-ФЗ механизм реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих государственное или муниципальное имущество, на приобретение указанного имущества при его возмездном отчуждении, рассчитан на случаи, когда арендодателем выступает собственник, а не доверительный управляющий.

В рассматриваемом случае договоры аренды недвижимого имущества заключены обществом с доверительным управляющим имуществом - ОАО "Гостиный Двор", а не с собственником имущества - г. Москва в лице Департамента городского имущества г. Москвы.

Арендная плата поступает арендодателю, которым выступает доверительный управляющий.

Не являясь арендодателем по заключенным между ЗАО "Риэлтерская фирма Кольчуга-Realty" и ОАО "Гостиный двор" договорам аренды, Департамент городского имущества г. Москвы (уполномоченный орган) не может без доверительного управляющего (при наличии действующего договора доверительного управления, заключенного на определенный срок) установить наличие у субъекта малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества, в том числе, установить период владения и пользования объектом, факт надлежащего исполнения обязанности по перечислению арендной платы, поскольку стороной по договору аренды не является.

Отсутствие первоначального волеизъявления собственника на заключение договора аренды недвижимого имущества приводит к принудительному изъятию у собственника имущества без наличия законных оснований, а также понуждает к расторжению договора доверительного управления, заключенного с соблюдением условий свободы договора, до истечения срока его действия.

С учетом изложенного суды признали правомерным отказ Департамента в реализации обществом преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения.

Суд кассационной инстанции считает ошибочными данные выводы судов двух инстанций.

В пункте 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ перечислены два основания, по которым уполномоченный орган имеет право отказать заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: если заявитель не соответствует установленным статьей 3 этого Закона требованиям и если отчуждение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим законом или другими федеральными законами.

Такого ограничения приватизации, как нахождение недвижимого имущества, являющегося собственностью субъекта Российской Федерации, в доверительном управлении действующее законодательство не содержит.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе устанавливать какие-либо иные не предусмотренные законодательством ограничения либо дополнительные условия реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества.

Согласно положениям части 2 статьи 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права и обязанности арендодателя по договорам аренды, заключенным доверительным управляющим в отношении имущества, переданного в доверительное управление, принадлежат учредителю доверительного управления - собственнику имущества (в рассматриваемом случае - городу Москве в лице Департамента городского имущества города Москвы).

Поэтому наличие доверительного управления в отношении имущества, на которое субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право преимущественного выкупа, не влияет на реализацию норм Закона N 159-ФЗ.

Ссылка судов в обоснование законности оспоренного по делу отказа на отсутствие возможности у Департамента без доверительного управляющего установить наличие у субъекта малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, является неосновательной, поскольку приведенное обстоятельство не влияет на установленную законом обязанность Департамента по исполнению требований Закона N 159-ФЗ.

Довод судов об отсутствии первоначального волеизъявления собственника на заключение договора аренды недвижимого имущества с обществом отклоняется как неосновательный. Предоставив доверительному управляющему право арендодателя на переданное в доверительное управление недвижимое имущество (статья 5 дополнительного соглашения N 5 к договору доверительного управления) и право осуществлять поиск пользователей коммерческих площадей, готовить и подписывать договоры аренды с третьими лицами (пункт 4.2.1. дополнительного соглашения N 5), собственник имущества изначально выразил свое согласие на заключение доверительным управляющим договоров аренды с любыми третьими лицами, в том числе и с обществом.

Ссылка судов на необходимость принудительного расторжения договора доверительного управления, заключенного с соблюдением условий свободы договора, до истечения срока его действия, также признается неосновательной. Данное обстоятельство не может служить достаточным правовым основанием для отказа обществу в реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения. Согласно абзацу 6 части 1 статьи 1024 ГК РФ учредитель доверительного управления может в любое время отказаться от договора доверительного управления как полностью, так и частично, изменив состав переданного в доверительное управление имущества.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции считает не соответствующим требованиям законодательства вывод судов двух инстанций о законности оспоренного по делу мотива отказа Департамента в представлении обществу государственной услуги по реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу г. Москва, ул. Ильинка, д. 4.

В связи с чем принятые по делу судебные акты в этой части требования подлежат отмене с вынесением нового решения по делу.

Вместе с тем суд кассационной инстанции не может вынести решение об обязании Департамента устранить допущенные нарушения прав общества в порядке статьи 200 АПК РФ по следующим основаниям.

Как указали суды, на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 19.10.2009 N 1572-р об утверждении перечня объектов культурного наследия федерального значения, которые до 27.12.1991 являлись недвижимыми памятниками истории и культуры государственного (общесоюзного и республиканского) значения и которые необходимы для обеспечения г. Москвой установленных федеральными законами полномочий и в отношении которых должно быть оформлено право собственности г. Москвы, здание Гостиного двора, конец ул. Куйбышева до ул. Ильинка, XVIII в., архитектор Д. Кваренги (пункт 22) является объектом культурного наследия федерального значения и принадлежит на праве собственности городу Москве.

Собственником арендуемого обществом нежилого помещения, расположенного в здании по адресу Москва, ул. Ильинка, д. 4, является город Москвы.

Между тем утверждение судов двух инстанций о том, что собственником спорных помещений является город Москва, не подтверждено надлежащими доказательствами.

В материалах дела отсутствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок ним, подтверждающая регистрацию права собственности города Москвы на памятник федерального значения - здание Гостиного двора и арендуемые обществом помещения.

В связи с чем невозможно сделать бесспорный вывод о наличии у ДИГМ правомочий на распоряжение спорным помещением.

По утверждению представителей сторон по делу, здание Гостиного двора было предметом реконструкции.

Сведения БТИ о данном объекте (его общей площади и фактическом адресе) в материалах дела отсутствуют.

Из представленных в дело материалов невозможно установить статус объекта исходя из положений законодательства об объектах культурного наследия после проведенной реконструкции, его охраняемую часть согласно охранному обязательству (единый комплекс или его отдельные части), не усматривается, входит ли спорное нежилое помещение, о выкупе которого заявило общество, в состав памятника культуры, что лишает возможности суд проверить, может ли спорное нежилое помещение быть предметом самостоятельной продажи как отдельный объект или предметом продажи доли в порядке статьи 52 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ.

Применительно к частям 4 и 5 статьи 9 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 судами не проверялся и вопрос о том, продавались ли нежилые помещения в спорном здании Гостиного двора и в каком порядке (доля, нежилое помещение) и, как следствие, может ли быть осуществлена продажа памятника по частям.

В материалах дела отсутствуют и доказательства того, что вопрос о выкупе спорного нежилого помещения был предметом согласования с Мосгорнаследием - уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в области охраны объектов культурного наследия применительно к положениям части 1 статьи 9 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66.

С учетом изложенного в части обязания Департамента устранить нарушение прав общества дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции для выяснения обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 12 марта 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2014 года по делу N А40-165569/13 отменить.

Признать недействительным изложенное в письме от 03.09.2013 N 33-524182/13-/0/-1 решение Департамента городского имущества г. Москвы об отказе закрытому акционерному обществу "Риэлторская фирма "Кольчуга-Realty" в представлении государственной услуги по реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу Москва, ул. Ильинка, д. 4.

В части обязания Департамента городского имущества г. Москвы устранить нарушение прав общества дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

И.В. Туболец

Судьи

В.А. Долгашева О.В. Дудкина