Постановление Арбитражного суда Московского округа от 5 ноября 2014 г. N Ф05-12208/14 по делу N А41-4224/2014

г. Москва

5 ноября 2014 г.

Дело N А41-4224/14

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Дунаевой Н.Ю., Комаровой О.И.

при участии в заседании:

от истца Комитета по управлению имуществом Администрации города РеутовРН 103500851453) - Степанчук М.В. дов. от 17.02.2014 г. N 08\01-24,Степанова О.О. дов. от 30.12.2013 г. N 47\01-24

от ответчика ООО "ЭГАС"(ОГРН1035008254907) - Коробейников Д.С. дов. от 20.10.2014 г.

от третьего лица, Администрации г.Реутов Степанова О.О.дов от 01.04.2014 N 09

рассмотрев 27 октября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭГАС"

на решение от 14.04.2014

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Шайдуллиной А.С.,

на постановление от 31.07.2014

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Епифанцевой С.Ю., Коноваловым С.А., Огурцовым Н.А.,

по делу N А41-4224/14 по иску Комитета по управлению имуществом Администрации города Реутов

к обществу с ограниченной ответственностью "ЭГАС"

о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации города Реутов (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственностью "Эгас" (далее - ООО "Эгас", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок по договору аренды N 49/077 от 06.11.2007 за период с 01.04.2013 г. по 31.12.2013 г. в сумме 376559 руб., пени в размере 81027 руб. 52 коп.; о расторжении договора аренды земельного участка N 49/07 от 06.11.2007 и об обязании ответчика передать земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010410:0061 истцу по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 апреля 2014 года исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 113 - 117).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2014 г. решение арбитражного суда Московской области от 14 апреля 2014 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "Эгас"-без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Эгас" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда Московской области от 14 апреля 2-014г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2014 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт, в удовлетворении требований отказать.

В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении либо установленный договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Требование о расторжении договора направлялось Комитетом в рамках соблюдения претензионного порядка по делу N А41-27283/13.

Две претензии, приложенные истцом к исковому заявлению (от 24.10.2012 г. и от 17.04.2013 г.) также не относятся к рассматриваемому делу, поскольку содержат требования, касающиеся другого периода задолженности и были направлены ответчику в качестве подтверждения соблюдения претензионного порядка в рамках арбитражного дела N А41-27283/13.

Следовательно, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства соблюдения истцом претензионного порядка, что, исходя из положений ст. 619 ГК РФ и п. 30 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", является основанием для отказа в требованиях о расторжении договора аренды, либо для оставления искового заявления без рассмотрения.

В оспариваемых судебных актах суды первой и апелляционной инстанции ссылаются на решение по делу N А41-27283/13,которым установлены факты систематического неисполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендных платежей.

Однако, данное решение, по мнению ответчика, не имеют преюдициального значения.

Суд первой инстанции и суд апелляционной инстанции указали, что на момент рассмотрения дела решение суда по делу N А41-27283/13 ответчиком не исполнено", на основании чего пришли к выводу о существенном нарушении договора аренды.

При этом какие-либо доказательства, подтверждающие, что истец предъявлял указанное решение для исполнения, в деле отсутствуют.

Кроме того, на момент рассмотрения дела арендные платежи ответчиком оплачены, все нарушения устранены в разумный срок. Имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате несвоевременного исполнения обязательства по оплате, в полной мере компенсированы применением к ответчику штрафных санкций.

Как следует из п. 8 Информационного письма от 05.05.1997 г. N 14 Президиума ВАС РФ "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В судебном заседании суда кассационной инстанции ответчик поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец, Комитет по управлению имуществом г. Реутов судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда Московской области от 14 апреля 2014 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2014 г. находит законными и обоснованными.

В обоснование возражений истец указал,. что им был соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды..Ответчику было направлено два требования о расторжении договора от 09.08.2013 г., N 122401 и от 12.12.2013 г. N 1936\01-22., которые не имеют отношения к делу N А41-27283\13, на которое ссылается ответчик. В рамках указанного дела рассматривались требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2012 г. по 29.05.2013 г. по договору аренды и пени за период с 16.09.2007 по 29.05.2013 г., требование о расторжении договора не рассматривалось.

Решением арбитражного суда г. Москвы от 15.11.2013 г. требования истца удовлетворены частично.

Предложение о расторжении договора от 12.12.2013 г. N 1936\01-22 было направлено после вынесения решения по делу N А41-27283\13.таким образом, довод ответчика о том, что в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства соблюдения претензионного порядка, не обоснован и не соответствуют обстоятельствам дела..

Несмотря на указание в решении суда по делу N А41-27283\13 на взыскание задолженности по состоянию на 29.05.2013 г., судом фактически взыскана заявленная истцом задолженность за период с 01.04.2012 г. по 30.03.2013г.На момент предъявления иска по делу N А41-27283\13 срок требования по оплате аренды за второй квартал 2013 г. ( с 01.04.2013 г. по 30.06.2013 г.) не наступил. Иск по настоящему делу заявлен 06.06.2013 г., то есть до наступления срока платежа за второй квартал.

Задолженность ответчиком погашена частично после обращения истца в суд., по состоянию на 16.07.2014 г. задолженность ответчика по арендной плате составила 3 704 486,06 руб., из них за период с 01.04.2013 г. по 31.12.2013 г.- 1 742 383,14 руб.

Устранение допущенных нарушений после подачи иска не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора.

В настоящий момент в отношении ООО "Эгас" возбуждено дело о банкротстве(дело N А41-19310\2014), введена процедура наблюдения, размер включенных требований кредиторов составляет 69 022 968 руб. При таких обстоятельствах ответчик не может исполнять свои обязательства по уплате арендных платежей должным образом.

Третье лицо, Администрация г. Реутов в судебное заседание явилась, с доводами кассационной жалобы не согласно, решение арбитражного суда Московской области от 14 апреля 2014 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2014 г. находят законными и обоснованными по основаниям, изложенным Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Реутов.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса РФ,

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения арбитражного суда Московской области от 14 апреля 2014 г., постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2014 г.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 06 ноября 2007 года между муниципальным образованием "Городской округ Реутов" (арендодатель), от имени которого выступает Комитет по управлению имуществом и ООО "Эгас" (арендатор) был заключен договор N 49\07 аренды земельного участка общей площадью 9500 кв. м, с кадастровым номером 50:48:0010410:61, расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, ул. Строителей, категория земель - "земли населенных пунктов" (л.д. 10 - 11т1). для размещения и строительства открытой автостоянки.

Пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 21.08.2007 по 20.08.2056.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата устанавливается в соответствии с Законом Московской области N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" в размере 261445 руб. 94 коп. в квартал.

Арендная плата перечисляется арендатором посредством платежных поручений ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала. Обязательства по уплате арендной платы считаются исполненными после зачисления денежных средств в соответствующие бюджеты (пункт 3.2 договора).

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком в соответствии с условиями договора, пользоваться земельным участком в соответствии с целевым назначением. действующим законодательством РФ, Московской области, нормативными актами органов самоуправления.(п.п.4.2.1,4.2.2 договора)

За несвоевременное внесение арендной платы п.5.2 договора предусмотрено начисление пени в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 4.3.1предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае базового изменения арендной платы и в других случаях, установленных законодательством, но не чаще одного раза в год.

В соответствии с п. 4.3.4 договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в установленном порядке, а также в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе. невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с несвоевременным исполнением ООО "Эгас" принятых обязательств по внесению арендной платы, за ним образовалась задолженность за период с 01.04.2013 г. по 31.12.2013 г. в сумме 376559 руб.

За несвоевременное внесение арендной платы арендатору начислены пени за просрочку исполнения обязательств за период с 01.04.2013 по 31.12.2013 в размере 81027 руб. 52 коп.

12 декабря 2013 года Комитет направил в адрес ООО "Эгас" предложение о расторжении договора N 1936/01-22 (л.д. 12т1).

Поскольку вышеуказанная задолженность в добровольном порядке ответчиком не погашена, а предложение о расторжении договора оставлено без удовлетворения, Комитет обратился в суд с иском по настоящему делу.

Суд первой и апелляционной инстанции, исследовав и оценив доказательства в их совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, пришли к правильному выводу о том, что ООО "Эгас" существенно нарушены условия договора.

В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.(п.7 ст.619 ГК РФ)

Согласно разъяснениям,содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

ООО "Эгас" была допущена просрочка внесения арендных платежей более двух раз подряд по договору N 49/07 от 06.11.2007, что подтверждается вступившим в законную силу решением суда по делу N А41-27283/13(л.д.36-42т.1), которое на момент рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции было ответчиком не исполнено.

Суд первой инстанции по настоящему делу установил, что решением арбитражного суда по делу N А41-27283\13 взыскана задолженность за период с 01.04.2012 г. по 30.03.2013 г., так как срок требования оплаты за 2-й квартал 2013 г. на момент предъявления иска по указанному делу не наступил.

Арендодатель неоднократно направлял арендатору требования об уплате задолженности по арендным платежам N 1246б/04-02 от 24.10.2012, N 761/04-02 от 17.04.2013, N 1224\01-22 от 09.08.2013 г., л.д. 14 - 16 т.1). Однако, арендатор продолжал нарушение обязательств по арендной плате.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о существенном нарушении ООО "Эгас" условий договора аренды земельного участка N 49/07 от 06.11.2007 года и наличии оснований для расторжения указанного договора, предусмотренных его пунктом 4.3.4.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Из материалов дела следует, что арендная плата за 2-й,3-й,4-й кварталы 2013 г. по договору аренды N 49\07 от 06.11.2007 г. уплачена ООО "Эгас" 19.02.2014 г. в размере 1 365 824 руб. 14 коп., тогда же уплачены пени в размере 56039 руб. 73 коп. за период с 16.06.2013 г. по 31.12.2013 г.(л.д.43,45т.1)

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Суды пришли к обоснованному выводу о том, что иск заявлен арендодателем в разумный срок, то обстоятельство, что задолженность погашена, не лишает истца права на досрочное расторжение договора.

Судом первой и апелляционной инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела. выводы судов соответствуют имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 14 апреля 2014 года по делу N А41-4224/14, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "ЭГАС"-без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

Н.Ю. Дунаева О.И. Комарова