Постановление Арбитражного суда Московского округа от 7 ноября 2014 г. N Ф05-10881/14 по делу N А40-21844/2014

город Москва

07 ноября 2014 г.

Дело N А40-21844/14-155-184

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.

судей Калининой Н.С., Чучуновой Н.С.

при участии в заседании:

от истца - общество с ограниченной ответственностью "РусЭнергоИнвест" - Русляков В.В., доверенность от 10.06.2013 N 22-2013; Костюкова Н.М., доверенность от 25.02.2014 N 16-2014;

от ответчика - открытое акционерное общество "Энергосбыт Ростовэнерго" - Спасский О.С., доверенность от 02.04.2014 N 63; Савицкая Л.Г., доверенность от 01.09.2014 N 334,

рассмотрев 29 октября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Энергосбыт Ростовэнерго"

на решение от 14 мая 2014 года

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Михайловой Л.В.,

на постановление от 07 августа 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Кораблевой М.С., Савенковым О.В., Сумароковой Т.Я.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "РусЭнергоИнвест"

к открытому акционерному обществу "Энергосбыт Ростовэнерго"

о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки

по встречному иску об уменьшении размера арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

ООО "РусЭнергоИнвест" (далее по тексту также - арендодатель, истец по первоначальному иску) предъявил иск в арбитражный суд к ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" (далее по тексту также - арендатор, ответчик) о взыскании основного долга (задолженности по арендной плате) за период январь - февраль 2014 года в сумме, эквивалентной 191.600 долларов США, а именно,- в размере 6.446.063 руб. 56 коп., а также неустойки за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы за январь - февраль 2014 года в сумме, эквивалентной 102.985 долларов США, а именно,- в размере 3.616.009 руб. 16 коп., начисленной за период с 10.01.2014 по 13.05.2014.

ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" предъявило встречный иск к ООО "РусЭнергоИнвест" об уменьшении арендной платы за февраль 2014 года на 27.371,36 долларов США.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 мая 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 августа 2014 года, первоначальный иск удовлетворен частично; взысканы с ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" в пользу ООО "РусЭнергоИнвест" денежная сумма в общем размере 6.774.439 руб. 12 коп., из которых: 6.446.063 руб. 56 коп. - основной долг (задолженность по арендной плате), 328.375 руб. 56 коп. - неустойка (пеня), а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 8.954 руб. 25 коп.; в удовлетворении первоначального иска в остальной части, а также в удовлетворении встречного иска отказано. Кроме того, с ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 64.110 руб. 36 коп.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 14 мая 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 августа 2014 года отменить полностью.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что отсутствие теплоснабжения в арендованных помещениях и несоответствие помещений требованиям противопожарной безопасности не являются основаниями для уменьшения арендной платы по договору не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм права.

Также заявитель кассационной жалобы указывает на то, что суды первой и апелляционной инстанции не дали оценку доводам ответчика и представленным им доказательствам в подтверждение своих возражений относительно первоначального иска и обоснования встречного иска.

По мнению заявителя кассационной жалобы, невозможность использования арендатором в спорном периоде объекта аренды обусловлена недостатками сданного в аренду имущества, за которые отвечает арендодатель. В силу данного обстоятельства арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ответчик - ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" в лице своих представителей настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.

Отзыв на кассационную жалобу ответчика в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом по первоначальному иску не представлен.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции истец по первоначальному иску - ООО "РусЭнергоИнвест" в лице своих представителей возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении, постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.

Как указано судами, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений N 57/514/01/09 от 30.11.2009 на срок - 60 месяцев, с 01.01.2010 по 31.12.2014; договор зарегистрирован в установленном порядке, во исполнение которого арендатору был передан объект аренды, что подтверждается актом приема-передачи от 17.12.2009 г.

Приложением N 1 от 30.11.2009 г. к договору аренды установлен размер арендной платы - 90 290 долларов США, в пересчете на рубли. Согласно п. 3.6 договора арендная плата подлежит уплате не позднее 10 числа текущего месяца аренды.

Поскольку ОАО "ЭнергоСбыт Ростовэнерго" арендную плату за спорный период уплатил частично - в размере 300 000 руб., арендодатель предъявил в арбитражный суд настоящий первоначальный иск.

В свою очередь, ответчик предъявил встречный иск, ссылаясь на то обстоятельство, что арендная плата должна быть уменьшена, поскольку котельная ему передана не была, в связи с чем он не мог пользоваться иными помещениями по прямому назначению с 21.02.2014 ввиду отсутствия отопления, а также ввиду несоответствия арендованных помещений правилам противопожарной безопасности.

Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальный иск о взыскании задолженности по договору аренды и неустойки, исходил из того, что доказательства погашения долга ответчиком не представлены. Отказ в удовлетворении встречного иска судом первой инстанции мотивирован тем, что переданное арендатору помещение было принято им без всяких возражений, обслуживание спорных помещений осуществлялось им самостоятельно.

При этом довод ответчика о непередаче в аренду котельной суд первой инстанции признал несостоятельным, как противоречащий фактическим обстоятельствам дела и условиям договора, которыми предусмотрена обязанность арендатора осуществлять действия по обеспечению функционирования всех инженерных систем арендуемых помещений, в том числе отопления (п. 2.3.9).

Как указал суд первой инстанции, в силу пункта 2.3.9 договора аренды ответчик (арендатор) обязан своими силами и за свой счет осуществлять действия по обеспечению функционирования всех инженерных систем арендуемых помещений: отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения и др. Следовательно, всю ответственность за нормальную эксплуатацию нежилых помещений, в том числе, их теплоснабжение, с момента передачи нежилых помещений в аренду несет сам арендатор (ответчик). Приложением к договору установлено, что для обеспечения отопления арендуемых нежилых помещений, арендатор самостоятельно вступает в договорные отношения с соответствующими организациями.

Суд первой инстанции установил, что арендатор заключал со специализированными организациями договоры на техническую эксплуатацию газовой котельной, в частности ответчиком был заключен договор с ООО "АРЕАЛ" N 6ТЭ/400/01/11 от 01.10.2011 г., который был расторгнут ООО "АРЕАЛ" в одностороннем порядке ст. 20.02.2014 г. При этом в деле имеется акт проверки узла учета расхода газа от 24.02.2014, подписанный представителями ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" и ООО "Газпром межрегионгаз Ростов-на-Дону", в соответствии с которым по заявлению арендатора опломбирована вводная задвижка.

Как указал суд первой инстанции, в приложении N 1 к договору аренды указано, что помещения переданные в аренду находятся в удовлетворительном состоянии, соответствующем строительным, инженерно-техническим нормам, правилам пожарной безопасности, требованиям санитарных норм. Помещения, передаваемые в аренду, обеспечены и оборудованы для нормального функционирования в соответствии с назначением: электроснабжением, теплоснабжением, горячим и холодным водоснабжением, вентиляцией, пожарной сигнализацией, газовой котельной, линиями связи.

В Акте приема-передачи помещений от 17.12.2009 стороны установили, что помещения находятся в удовлетворительном состоянии, соответствующем строительным, инженерно-техническим нормам, правилам пожарной безопасности, требованиям санитарных норм и соответствуют заявленным арендодателем характеристикам. Помещения обеспечены и оборудованы всем необходимым для нормального функционирования в соответствии с назначением согласно условиям договора.

Исходя из этого, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что переданное арендатору помещение было принято им без всяких возражений, им самостоятельно осуществлялось обслуживание указанных помещений, следовательно, оснований для уменьшения размера арендной платы не имеется; задолженность по арендной плате с начисленной неустойкой взыскана с ответчика (арендатора).

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

При этом судами не учтено следующее.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества и права арендатора при обнаружении таких недостатков регламентированы статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

В то же время, в соответствии с пунктом 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.д.), если иное не предусмотрено договором.

Согласно практике применения норм права, определенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

Суд первой инстанции, отклоняя довод ответчика о том, что собственно газовая котельная и документация, необходимая для ее эксплуатации, не передавалась арендатору в пользование, указал на несоответствие данного довода имеющимся в деле доказательствам.

Как следует из текста решения, в качестве таких доказательств суд первой инстанции оценил только приложение N 1 к договору аренды, в котором указано, что помещения, переданные в аренду, находятся в удовлетворительном состоянии, соответствуют правилам пожарной безопасности и оборудованы для нормального функционирования в том числе газовой котельной, а также акт приема-передачи помещений от 17.12.2009, подписанный сторонами без замечаний.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления (часть 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Одними из основополагающих принципов судопроизводства в арбитражном суде являются равноправие сторон и состязательность (статьи 8 и 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответственно), на основании которых:

- стороны пользуются равными правами на заявление ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений;

- каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств.

При этом арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон; сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, оказывает содействие сторонам в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Исходя из пункта 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц? участвующих в деле.

Согласно статье 71 (части 1, 2, 4, 5, 7) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Исходя из данных норм арбитражного процессуального закона следует, что при представлении доказательств и заявлении ходатайств стороны пользуются равными правами; суд, осуществляя руководство процессом, обеспечивает баланс интересов сторон в судебном разбирательстве и не вправе своими действиями ставить одну из сторон в преимущественное положение; судебные акты, принимаемые судом, в том числе при разрешении ходатайств сторон, должны быть мотивированы и обоснованы; арбитражный суд обязан оценить все представленные доказательства каждое в отдельности и в их совокупности, при этом ни одно из доказательств не имеет заранее установленной силы для суда.

В настоящем деле суд первой инстанции имеющиеся в деле доказательства оценил выборочно; доказательствам и доводам ответчика, представленным в подтверждение своих возражений по первоначальному иску и в обоснование встречного иска, судом первой инстанции оценка не дана.

Так, в судебном разбирательстве суда первой инстанции, а также в апелляционной и кассационной жалобах ответчик ссылался на то, что нежилые помещения переданы ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" с целью использования под офис. Переданные помещения должны для нормального функционирования быть обеспечены теплоснабжением, горячим водоснабжением и газовой котельной (п. 5 Приложения N 1 к договору аренды).

При этом, как указывает заявитель кассационной жалобы, сама непосредственно газовая котельная Арендатору не передавалась.

В целях обеспечения помещений теплоснабжением, 01 октября 2011 года между ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" и ООО "АРЕАЛ" (Исполнитель) был заключен договор N 6ТЭ/400/01/11 о технической эксплуатации газовой котельной, в соответствии с условиями которого Исполнитель принял на себя обязательства по выполнению комплекса работ по технической эксплуатации газовой котельной по адресу: Ростов-на-Дону, ул. 14-я линия, 86 (т.1 л.д. 98-100).

В свою очередь, между ООО "Ареал" и ООО "Дон-Энергосервис" заключен договор N В-59 от 10.01.2011 г. на техническое обслуживание трех узлов учета расхода газа, в том числе по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 14-я линия, 86. 10 января 2014 года ООО "Ареал" как эксплуатирующая организация газовой котельной, обратилось в ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" с требованием предоставить документы, подтверждающие право собственности на здание данной газовой котельной, а также правоустанавливающие документы на земельный участок под зданием котельной (т.3 л.д.13).

20 января 2014 года ООО "Ареал" направило в адрес ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" уведомление об отказе от исполнения договора о технической эксплуатации газовой котельной N 6ТЭ/400/01/11 от 01.10.11 г. с 20 февраля 2014 года с указанием на то, что с момента расторжения договора котельная будет выключена, а ШГРП опечатано метрологами, котельная будет выведена из государственного реестра ОПО и лицензии ООО "АРЕАЛ" на эксплуатацию (т.1 л.д. 101).

23 января 2014 года ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" запросило у ООО "РусЭнергоИнвест" документы, подтверждающие право собственности на здание газовой котельной, обеспечивающей теплоснабжение арендованных нежилых помещений, 86, правоустанавливающие документы на земельный участок под зданием котельной по причине их отсутствия у ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" и дополнительно направило копию обращения ООО "АРЕАЛ" об отказе от исполнения договора (т. 3 л.д. 9).

24 января 2014 года ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" направило в ООО "АРЕАЛ" письмо о том, что соответствующие документы запрошены в ООО "РусЭнергоИнвест" с просьбой не совершать действий, направленных на отключение газовой котельной.

04 февраля 2014 года от ООО "РусЭнергоИнвест" поступил ответ (исх. N 01-81 от 30.01.14 г.) на запрос о предоставлении правоустанавливающих документов на помещение газовой котельной с приложением копий свидетельств о государственной регистрации права собственности, копии ситуационного плана. Из указанного ответа следует, что газовая котельная, расположенная в одном из нежилых помещений, не отмеченном на поэтажном плане первого этажа административно- производственного здания, принадлежит на праве собственности ООО "РусЭнергоИнвест". Последнее осуществляет действия по актуализации данных, содержащихся в техническом паспорте в части отражения помещения газовой котельной. Кроме того, Арендодатель рекомендовал ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" заключить новый договор о технической эксплуатации газовой котельной с другой специализированной организацией. (т.3 л.д. 6-7)

06 февраля 2014 года ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" направило в адрес ООО "Ареал" правоустанавливающие документы, приложенные к письму ООО "РусЭнергоИнвест" от 30.01.14 г. N 01-81 (т.3 л.д.16).

Исполняя указания Арендодателя и в целях недопущения прекращения теплоснабжения арендованных помещений в случае прекращения договорных отношений с ООО "АРЕАЛ", 30 января 2014 года ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" направило запрос в ООО "УК "Ростэнергокомплекс" о рассмотрении возможности заключения договора на эксплуатацию газовой котельной, расположенной по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. 14 линия, 86, и предоставлении перечня документов, необходимых для внесения в государственный реестр опасного производственного объекта (т.3 л.д. 8).

06 февраля 2014 года поступил ответ ООО "УК Ростэнергокомплекс" с перечнем документов, которые необходимы для регистрации объекта в государственном реестре взрывопожароопасных производственных объектов, пакет которых 13 февраля 2014 года был представлен ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" (т.3 л.д.15).

14 февраля 2014 года ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" был получен ответ ООО "УК Ростэнергокомплекс" о невозможности заключения договора на эксплуатацию газовой котельной, расположенной по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. 14 линия, 86, в связи с отсутствием юридически значимых документов, подтверждающих месторасположение помещения газовой котельной (т.3 л.д. 14).

18 февраля 2014 года ООО "Ареал" подтвердило свои намерения на односторонний отказ от исполнения договора о технической эксплуатации газовой котельной N 6ТЭ/400/01/11 от 01.10.2011 года с 20 февраля 2014 г. (т.3 л.д. 12)

18 февраля 2014 года (исх. N 001-014-1295 от 14.02.2014 г.) ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" обратилось в Северо-Кавказское Управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор) с заявлением о регистрации в государственном реестре опасных производственных объектов сети газопотребления аппарата управления ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" (т. 3 л.д. 17).

26 февраля 2014 года (исх. N 38-14/1487) ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" отказано в регистрации в государственном реестре опасных производственныхь объектов сети газопотребления аппарата управления ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" (344037, г. Ростов-на-Дону, ул. 14 линия, 86) в связи с отсутствием документов, подтверждающих право собственности и владения опасным производственным объектом "Сеть газопотребления Аппарата управления ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" (помещение котельной Литер ДЗ) (т.1 л.д. 105).

Прокуратурой Пролетарского района г. Ростова-на-Дону в ходе проверки, проведенной по заданию прокуратуры области с 25.02.2014 г. по 03.03.2014 г., установлено, что ввиду отсутствия документов, подтверждающих право собственности и владения котельной, расположенной по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 14 линия, 86, Северо-Кавказским управлением Ростехнадзора отказано ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" в выдаче лицензии и постановке опасного производственного объекта (сеть газопотребления по вышеуказанному адресу) в государственный реестр опасных производственных объектов. Данный факт зафиксирован в Предостережении о недопустимости нарушения законодательства о промышленной безопасности опасных производственных объектов (N 7-17-14 от 03.03.2014 г.) (т. 1 л.д. 116-119).

Также Прокуратурой Пролетарского района г. Ростова-на-Дону в Предостережении о недопустимости нарушения законодательства о промышленной безопасности опасных производственных объектов (N 7-17-14 от 03.03.2014 г.) установлено то, что в случае эксплуатации ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" газовой котельной, расположенной по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 14 линия, 86 могут быть нарушены требования законодательства о промышленной безопасности опасных производственных объектов и о лицензировании отдельных видов деятельности, что в свою очередь создаст угрозу жизни и безопасности, нарушение прав неопределенного круга лиц (т. 1 л.д. 116-119).

Согласно Акту от 20 февраля 2014 г., ООО "Ареал" своим эксплуатационным персоналом, аттестованным по системе Ростехнадзора, выполнило работы по отключению (закрытию задвижек) системы газопотребления котельной с открытием свечей сброса газа из внутренних газопроводов котельной, выключению системы электроснабжения котельной, закрытию задвижек и сброса воды из внутренних трубопроводов котельной (т.3 л.д. 124).

20 февраля 2014 года ООО "Дон-Энергосервис" обратилось в ООО "Газпром межрегионгаз Ростов-на-Дону" с заявкой о направлении представителя для опломбировки входной задвижки в связи с расторжением договора N 6ТЭ/400/01/11 от 01.10.11 г. о технической эксплуатации газовой котельной, расположенной по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 14-я линия, 86 (вх. N 36-01-16/310 от 20.02.2014 г.).

Данная заявка была запрошена ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" в ООО "Газпром межрегионгаз Ростов-на-Дону" 28 мая 2014 года (исх. N 001/011-5889). Из полученного ответа следует, что такая заявка поступила от ООО "Дон-Энергосервис", а не от ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго".

На основании заявки ООО "Дон-Энергосервис" от 20 февраля 2014 г., поступившей в ООО "Газпром межрегионгаз Ростов-на-Дону" (вх. N 36-01-16/310 от 20.02.2014 г.) 24 февраля 2014 года ООО "Газпром межрегионгаз Ростов-на-Дону" произведена проверка узла учета расхода газа в результате чего составлен Акт о том, что вводная задвижка опломбирована, газопотребления нет (т.2 л.д. 99).

В данном Акте проверки от 24 февраля 2014 года указано также, что вводная задвижка опломбирована по заявке Потребителя. Однако Потребителем для ООО "Газпром межрегионгаз Ростов-на-Дону" является не ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго", а ООО "Дон-Энергосервис", которое и обратилось с заявкой о направлении представителя для опломбировки входной задвижки в связи с расторжением договора N 6ТЭ/400/01/11 от 01.10.11 г. о технической эксплуатации газовой котельной, расположенной по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 14-я линия, 86 (вх. N 36-01-16/310 от 20.02.2014 г.). ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" такого заявления не составляло.

Таким образом, по мнению заявителя кассационной жалобы, судами первой и апелляционной инстанций сделан неверный вывод о том, что из представленного в материалы дела акта проверки узла учета расхода газа от 24.02.14 г. (т.2 л.д. 99) усматривается, что опломбирована вводная задвижка по заявке потребителя и, соответственно, теплоснабжение помещений было прекращено по инициативе самого арендатора.

С 21 февраля 2014 года теплоснабжение арендованных помещений прекращено.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, в связи с прекращением работы газовой котельной температура в здании не соответствовала требованиям законодательства, предусматривающим нормальную эксплуатацию помещения в соответствии с целевым назначением, установленным договором аренды. Работники ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" эвакуированы из помещений в связи с необеспечением ООО "РусЭнергоИнвест" теплоснабжения здания, мебель и оргтехника вывезены.

Также заявитель кассационной жалобы обращает внимание на то, что указанные обстоятельства подтверждаются экспертным заключением по установлению вредного воздействия на человека факторов среды обитания N 03.02- 37-09/413 от 05.03.2014 г., данным ФБУ здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Ростовской области", из которого следует, что температура воздуха в кабинетах здания по адресу: Ростов-На-Дону, ул. 14-я линия, 86, не соответствует требованиям СанПиН 2.2.4.548-96 "Гигиенические требования к мифоклимату производственных помещений" (т. 3 л.д. 40-44).

По мнению заявителя кассационной жалобы, в результате виновных действий ООО "РусЭнергоИнвест", а именно: не предоставления документов, подтверждающих право собственности на помещение газовой котельной, расположенной по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. 14 линия, 86, а также неосуществления своевременных действий по актуализации данных, содержащихся в техническом паспорте, эксплуатация арендованных нежилых помещений с 21 февраля 2014 года невозможна, что являлось основанием для освобождения Арендатора от уплаты арендной платы.

В тоже время, как указывает заявитель кассационной жалобы, предусмотренная договором аренды обязанность Арендатора своими силами и за свой счет осуществлять действия по обеспечению функционирования всех инженерных систем арендуемых помещений не могла быть исполнена вследствие неисполнения Арендодателем обязанности по предоставлению помещений, обеспеченных теплоснабжением в связи с неосуществлением последним действий по предоставлению документов, подтверждающих право собственности и владения опасным производственным объектом.

Также заявитель кассационной жалобы указывает на то, что судами первой и апелляционной инстанций не дана оценка доводам ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" о том, что арендуемое помещение не отвечает противопожарным требованиям.

Согласно условиям, изложенным в п. 4 Приложения N 1 к договору аренды нежилых помещений N 57/514/01/09 от 30.11.2009 года, помещения, передаваемые во временное владение и пользование по договору аренды (в аренду), находятся в удовлетворительном состоянии, соответствующем строительным, инженерно-техническим нормам, правилам пожарной безопасности, требованиям санитарных норм.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Статьями 34 и 37 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" граждане и руководители организаций обязаны соблюдать требования пожарной безопасности.

В соответствии с ч.1 ст.6 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" пожарная безопасность объекта защиты считается обеспеченной, если в полном объеме выполнены обязательные требования пожарной безопасности, установленные федеральными законами о технических регламентах; пожарный риск не превышает допустимых значений, установленных названным Федеральным законом.

В свою очередь, нарушение правил и норм пожарной безопасности является одним из основных факторов, свидетельствующих о потенциальной угрозе жизни и безопасности граждан при использовании помещений, не отвечающих установленным требованиям.

Прокуратурой Пролетарского района г.Ростова-на-Дону по поручению прокуратуры области в период с 25.02.2014 г. по 03.03.2014 г. проведена проверка исполнения законодательства о промышленной безопасности опасных производственных объектов, расположенных по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. 14 линия, 86, в результате которой было установлено, что нежилые помещения по договору аренды имеют недостатки в области противопожарной безопасности (том 1 л.д. 106- 119).

Так, в здании торгово-выставочного комплекса, расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. 14 линия, 86 (литер Г) имеются следующие нарушения требований пожарной безопасности:

1. здание не защищено автоматическими установками пожаротушения;

2. помещение, в котором расположена основная лестничная клетка (лестница 2-го типа) не отделено от примыкающих к нему коридоров и других помещений противопожарными перегородками 1-го типа.

В административно-производственном здании, расположенном по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. 14 линия, 86 (литер Д) имеются следующие нарушения требований пожарной безопасности:

1. не обеспечены требуемая огнестойкость и класс пожарной опасности

строительных конструкций здания (не проведена огнезащитная обработка

строительных конструкций фовли здания литер Д);

2. с этажей здания имеется один эвакуационный выход;

3. помещения пристроенной котельной не отделены от административного здания противопожарной стеной 2-го типа - в стене, к которой пристроена котельная, имеется дверной проем с металлической дверью и оконные проемы на втором и третьем, четвертом этажах;

4. здание не оборудовано системой внутреннего противопожарного водопровода.

Кроме того, между зданиями под литером Г и под литером Д имеется переходная галерея, способствующая распространению опасных факторов пожара между зданиями; в противопожарных расстояниях между зданиями установлено металлическое строение.

По мнению заявителя кассационной жалобы, вышеперечисленные акты прокурорского реагирования напрямую свидетельствуют о наличии недостатков арендуемых помещений, полностью препятствующих пользованию им.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, устранение данных нарушений невозможно без конструктивных изменений арендуемых ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго" нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 14 линия, 86.

По мнению заявителя кассационной жалобы, все вышеперечисленные нарушения требований пожарной безопасности являются существенными, создающими угрозу причинения вреда жизни, здоровью граждан, находящихся в арендуемых помещениях, вследствие чего, препятствующими использованию Ответчиком сданного помещения по назначению. Нарушения касаются конструктивных элементов помещения, а также установки средств пожарной безопасности (отсутствие системы автоматической пожарной сигнализации и др.).

Данным доказательствам и доводам ответчика оценка судами не дана.

Исходя из изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что оценка доказательств арбитражным судом первой инстанции сопряжена с нарушением и неправильным применением норм процессуального права, что могло привести к принятию неправильного решения.

В то же время устройство и оборудование помещений в соответствии с установленными требованиями лежит на арендодателе.

Суд первой инстанции, сделав вывод о передаче газовой котельной в пользование арендатору, в то же время не установил, в каком конкретно из арендуемых помещений (пункт 3 приложения N 1 к договору аренды, пункт 1 акта приема-передачи от 17.12.2009) данная котельная находится.

При этом суд первой инстанции не указал по каким основаниям отвергнут довод ответчика о том, что газовая котельная арендатору в пользование не передавалась, с учетом того, что как объект аренды газовая котельная не поименована ни в договоре аренды с приложениями к нему, ни в акте приема-передачи.

В то же время, газовая котельная как опасный производственный объект могла быть сдана истцом по первоначальному иску в аренду ответчику только в случае принятия ее в эксплуатацию в установленном законом порядке и при условии передачи всей необходимой документации арендатору.

Данное обстоятельство судом не устанавливалось; по каким основаниям отвергнуты доводы и доказательства ответчика о том, что документация на газовую котельную арендодателем арендатору не передавалась, что в последующем повлекло закрытие газовой котельной, суд первой инстанции в решении не указал.

Кроме того, пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Суд первой инстанции не дал оценку доводам и доказательствам ответчика о невозможности пользования объектом аренды вследствие несоответствия помещений правилам противопожарной безопасности, установленным компетентными органами в период действия договора аренды.

При этом обязанности Арендатора по устранению нарушений правил пожарной безопасности, допущенных собственником нежилых помещений, договор аренды нежилых помещений N 57/514/01/09 от 30.11.2009 года не предусматривает.

Исходя из статей 611, 612, 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие помещений требованиям противопожарной безопасности влечет невозможность использования имущества в соответствии с его назначением и является основанием для отказа от внесения арендной платы. Длительное использование арендатором помещений само по себе не освобождает арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества.

В то же время, кассационная коллегия не рассматривает доводы заявителя кассационной жалобы в части несогласия с решением суда первой инстанции о взыскании пени, поскольку в соответствии с постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункт 3), суд кассационной инстанции не вправе снизить размер взысканной неустойки или увеличить размер сниженной судом на основании статьи 333 ГК РФ неустойки по мотиву несоответствия ее последствиям нарушения обязательства, а равно отменить или изменить решение суда первой инстанции или постановление суда апелляционной инстанции в части снижения неустойки с направлением дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, поскольку определение судом конкретного размера неустойки не является выводом о применении нормы права (часть 3 статьи 286 АПК РФ).

На основании изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что выводы суда первой инстанции в обжалуемом решении сделаны при неправильном применении норм права и противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, оценка которым дана с нарушением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что могло привести к принятию неправильного судебного акта, и в соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.

Поскольку суд апелляционной инстанции названные нарушения не устранил, обжалуемое постановление арбитражного апелляционного суда также подлежит отмене.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.

На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя решение Арбитражного суда города Москвы от 14 мая 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 августа 2014 года, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований первоначального и встречного исков.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 мая 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 августа 2014 года по делу N А40-21844/14-155-184,- отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

А.А. Дербенев

Судьи

Н.С. Калинина Н.С. Чучунова