Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14 ноября 2014 г. N Ф05-12718/14 по делу N А40-6453/2014

город Москва

14 ноября 2014 г.

Дело N А40-6453/14-105-55

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.

судей Чучуновой Н.С., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от истца - Департамент городского имущества города Москвы - Бицоев В.В., доверенность от 18.12.2013 N 33-Д-848/13-(0)-О;

от ответчика - Управлению Росреестра по Москве - Скиперский А.С., доверенность от 08.07.2014 N 12710/2014;

от третьего лица - Общество с ограниченной ответственностью "БЭМ" - не явился, надлежаще извещен,

рассмотрев 13 ноября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение от 16 апреля 2014 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Никоновой О. И.,

на постановление от 05 августа 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Поташовой Ж. В., Поповым В. И., Мухиным С. М.,

по заявлению Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, 20)

к Управлению Росреестра по Москве (ОГРН 1097746680822; 115191, г. Москва, ул. Б. Тульская, 15)

третье лицо Общество с ограниченной ответственностью "БЭМ"

о признании незаконным отказа в государственной регистрации

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее по тексту также - Департамент, заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее по тексту также - Управление Росреестра по Москве, ответчик) о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 15.11.2013 N 07/068/2013-756, в государственной регистрации дополнительного соглашения от 25.06.2013 к договору аренды от 11.04.2005 N 08-00207/05 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Москва, Беловежская ул., дом 39, корп. 3, а также об обязании Управления Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 25.06.2013 к договору аренды к договору аренды от 11.04.2005 N 08-00207/05 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Москва, Беловежская ул., дом 39, корп. 3.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 апреля 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 августа 2014 года, заявление удовлетворено полностью; признан незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, изложенный в письме от 15.11.2013 N 07/068/2013-756, в государственной регистрации дополнительного соглашения от 25.06.2013 к договору аренды от 11.04.2005 N 08-00207/05 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Москва, Беловежская ул., дом 39, корп. 3; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве обязано зарегистрировать дополнительное соглашение от 25.06.2013 к договору аренды от 11.04.2005 N 08-00207/05 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Москва, Беловежская ул., дом 39, корп. 3.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - Управление Росреестра по Москве подал в Арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 16 апреля 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 августа 2014 года отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, суды первой и апелляционной инстанций не учли, что на момент обращения Департамента с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды часть 4 статьи 53 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее по тексту также - Закон о защите конкуренции), предоставляющая возможность субъектам малого и среднего предпринимательства на пролонгацию действия договора аренды без проведения конкурса, утратила силу.

В судебном заседании суда кассационной инстанции ответчик - Управление Росреестра по Москве в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.

Отзывы на кассационную жалобу ответчика в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации другие лица, участвующие в деле, не представили.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции заявитель - Департамент городского имущества города Москвы в лице своего представителя возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции надлежаще извещенное ООО "БЭМ", привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не явилось, в связи с чем суд рассматривает дело в его отсутствие в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 11.04.2005 между Департаментом имущества города Москвы, в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель) и ООО "БЭМ" (Арендатор) заключен договор N 08-00207/05 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения, находящегося в собственности города Москвы), в соответствии с п. 1.1 которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 27,5 кв. м, расположенный по адресу: город Москва, Беловежская ул., д. 39, корп. 3.

Согласно п. 1.2 договора технические характеристики и иные сведения об объекте аренды указаны в техническом паспорте БТИ N 2496/31 по состоянию на 14.02.2003, экспликации и поэтажном плане, которые являются неотъемлемой частью договора.

Объект аренды передается в аренду для использования под офис.

Согласно п. 2.1 срок действия договора установлен до 15.03.2008.

В последующем дополнительным соглашением от 10.03.2008 срок действия договора установлен с 16.03.2008 до 15.03.2013.

В соответствии с разделом 3 договора стороны согласовали порядок передачи объекта, разделом 4 условия страхования объекта аренды, разделом 5 права и обязанности сторон, разделом 6 платежи и расчеты по договору, разделом 7 санкции, разделом 8 порядок расторжения договора аренды, а также прочие и особые условия договора (9, 10).

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРП, о чем имеется отметка регистрирующего органа на титульной странице договора.

Также судами установлено, что 25.06.2013 между Департаментом городского имущества города Москвы (Арендодатель) и ООО "БЭМ" (Арендатор) заключено дополнительное соглашение к указанному договору аренды в части изменения срока договора N 08-00207/05 по 30.06.2015.

Департамент обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о государственной регистрации указанного дополнительного соглашения от 25.06.2013.

Согласно уведомлению от 15.11.2013 N 07/068/2013-756 Управлением Росреестра по Москве отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Москва, Беловежская ул., д. 39, корп. 3., со ссылкой на абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Отказ мотивирован тем, что для осуществления регистрационных действий необходимо было представить документы, подтверждающие проведение конкурса или аукциона по предоставлению имущества в аренду на новый срок либо документы, подтверждающие возможность продления договора аренды, дополнительное соглашение к которому заявлено к регистрации, на новый срок без проведения конкурсов или аукционов.

В связи с тем, что Управление Росреестра по Москве отказало Департаменту городского имущества города Москвы в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, последний обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что ООО "БЭМ" относится к субъектам малого предпринимательства согласно нормам, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", что подтверждается соответствующей выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Таким образом, как указал суд первой инстанции, ООО "БЭМ" подпадает под действие части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, действовавшего в период заключения дополнительного соглашения и позволявшего заключать на новый срок договоры аренды без проведения торгов.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

При этом судами не учтено следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Таким образом, по общему правилу заключение договоров аренды может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, что следует из положения части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. Исключения из этого правила перечислены в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Согласно части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013) до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1, пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции признана утратившей силу с 01 июля 2013 года.

Исходя из изложенного, на дату обращения Департамента в Управление Росреестра по Москве договоры аренды с субъектами малого и среднего предпринимательства (за исключением указанных в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции) могли быть заключены только по результатам проведения конкурсов или аукционов, либо в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, возможно при условии, что размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации, а также при условии того, что минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.

Поскольку Департамент не представил в Управление Росреестра по Москве документы, подтверждающие вышеназванные положения закона, государственный регистратор правомерно отказал в регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.

При этом кассационная коллегия считает вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что дополнительное соглашение к договору аренды заключено 25 июня 2013 года (т.е., в период действия части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции), сделанным при неправильном применении норм материального права.

Применительно к требованиям статей 13, 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту также - Закон о регистрации прав) при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и законности сделки, а основанием для государственной регистрации служат договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания сторонами дополнительного соглашения к договору аренды) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (если иное не предусмотрено законом).

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Следовательно, дополнительное соглашение от 24.04.2013 к договору аренды, которым был установлен новый срок аренды, как сделка считается незаключенным.

При этом кассационная коллегия учитывает практику применения норм права, определенную постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04 октября 2011 года N 4904/11.

С заявлением о государственной регистрации права Департамент обратился только 03.10.2013.

При таких обстоятельствах вывод судов о том, что воля сторон на заключение сделки была выражена в момент ее совершения - 25.06.2013, то есть до вступления в силу 01.07.2013 изменений в Закон о защите конкуренции согласно которым часть 4 статьи 53 данного Закона утратила силу, является неправомерным.

На момент обращения с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 25.06.2013 сторонам (в том числе, Департаменту) было известно о том, что норма Закона о защите конкуренции, которая позволяла заключить договор аренды на новый срок без проведения конкурсов или аукционов до 01 июля 2015 года, утратила силу.

Следовательно, регистрирующий орган пришел к правильному выводу о том, что представленное дополнительное соглашение не может быть зарегистрировано, поскольку противоречит действующему законодательству.

Таким образом, дополнительное соглашение от 25.06.2013 года к договору аренды подлежит государственной регистрации и может считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с даты его подписания сторонами.

При этом кассационная коллегия учитывает, что указанное дополнительное соглашение по своей правовой сути является новым договором аренды.

Часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции неприменима к настоящему спору, поскольку по общему правилу в целях государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит применению законодательство, действующее на дату обращения заявителя к государственному регистратору для совершения регистрационных действий.

Исходя из изложенного, в настоящем деле правовое значение имеет именно дата обращения Департамента в Управление Росреестра по Москве (03.10.2013), а не дата подписания сторонами дополнительного соглашения (25.06.2013); иное толкование создает предпосылки для злоупотребления сторонами сделки своими правами, что недопустимо в силу положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что выводы судов первой и апелляционной инстанций об удовлетворении заявления Департамента сделаны при неправильном применении норм материального права, что в соответствии с частью 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но судами неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дела на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

На основании вышеизложенного, кассационная коллегия отменяет решение Арбитражного суда города Москвы от 12 марта 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 июня 2014 года, и отказывает в удовлетворении заявления Департамента городского имущества города Москвы к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным отказа от 18.09.2013 N 11/058/2013-290 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Москва, ул. Марксистская, дом 5, и обязании зарегистрировать дополнительное соглашение от 24.04.2013 к договору аренды от 27.12.2007 N 01-01302/07.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 апреля 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 августа 2014 года по делу N А40-6453/14-105-55,- отменить.

В удовлетворении заявления Департамента городского имущества города Москвы,- отказать.

Председательствующий судья

А.А. Дербенев

Судьи

Н.С. Чучунова О.И. Русакова