Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 ноября 2014 г. N Ф05-12631/14 по делу N А41-66866/2013

г. Москва

18 ноября 2014 г.

Дело N А41-66866/13

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Дербенева А.А., Дунаевой Н.Ю.,

при участии в заседании:

от истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области - Степакова О.О., довер. от 30.12.2013 г. N 47/01-24, сроком до 31.12.2014 г.

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ВАЛАРО" - Трушина И.Ю., довер. от 11.11.2014 г., сроком на 1 год, Барков А.И. генеральный директор (протокол N 7 от 26.04.2011 г. об избрании генерального директора)

рассмотрев 12 ноября 2014 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВАЛАРО" (ответчик) на решение Арбитражного суда Московской области от 15 апреля 2014 года, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2014 года, принятое судьями Катькиной Н.Н., Бархатовым В.Ю., Коноваловым С.А.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области

к обществу с ограниченной ответственностью "ВАЛАРО"

о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ВАЛАРО" (далее - ООО "ВАЛАРО") о взыскании задолженности в размере 201 760 рублей 79 копеек за период с 01.07.10 по 29.11.13 и пени в сумме 41 472 рубля 71 копейка за период с 01.04.11 по 29.11.13, о расторжении договора аренды земельного участка N 61 от 29.12.04 и передаче земельного участка с кадастровым номером 50:48:0010402:0025 по акту приема-передачи.

Требования, предъявленные со ссылкой на положения статей 307 - 310, 314, 330, 401, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренда земельного участка в части своевременного внесения арендной платы, использования и освоения земельного участка в соответствии с целями договора..

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 апреля 2014 года с ООО "ВАЛАРО" в пользу администрации города Реутов Московской области было взыскано 41 472 рубля 71 копейка пени за период с 01.04.11 по 29.11.13, договор аренды земельного участка N 61 от 29.12.04 был расторгнут, суд обязал ООО "ВАЛАРО" передать земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010402:0005 Комитету по акту приема-передачи, в удовлетворении остальной части иска было отказано.

При этом суд первой инстанции на основании исследования и оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи исходил из того, что факт не использования арендатором земельного участка по целевому назначению доказан, следовательно, неиспользование земельного участка по целевому назначению является основанием для принятия решения о расторжении договора аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате суд первой инстанции указал на то, что задолженность погашена ответчиком в испрашиваемом истцом размере в марте 2014 года, то есть после обращения истца в суд с настоящим иском.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2014 года указанное решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность принятых судебных актов проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "ВАЛАРО".

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на то, что суды обеих инстанций пришли к ошибочному выводу о существенном нарушении договора аренды арендатором, выразившимся в просрочке оплаты арендной платы два срока подряд, и в не освоении арендатором земельного участка, поскольку в данном случае имеется вина арендодателя, выразившейся в необеспечении арендатору возможности пользования участком в соответствии с его назначением по договору аренды в виду несогласования проекта строительства с жильцами.

Представитель ООО "ВАЛАРО" поддержал доводы кассационной жалобы, просил обжалуемые судебные акты отменить в части расторжения договора аренды земельного участка N 61 от 29.12.2004 г. и обязании ООО "ВАЛАРО" передать земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010402:0005 Комитету по акту приема-передачи, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в указанной части.

Представитель Комитета возражал против удовлетворения жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Отзыв на кассационную жалобу не предоставлен.

Поскольку заявитель кассационной жалобы обжалует судебные акты только в части, то в силу пункта 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет по доводам жалобы законность решения и постановления, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций в обжалуемой части.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба без удовлетворения в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанции, 29.12.04 между Комитетом по управлению имуществом г. Реутова (арендодатель) и ООО "ВАЛАРО" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 61, в соответствии с которым арендодатель сдает арендатору на условиях аренды земельный участок общей площадью 296 кв. м с кадастровым номером 50:48:0010402:0005, расположенный по адресу: г. Реутов, ул. Новая, восточная сторона, д. 21, на срок с 02.08.04 по 31.07.53 для размещения и строительства магазина (л.д. 9 - 10).

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата определяется в соответствии с действующей методикой расчета арендной платы, утвержденной органом местного самоуправления.

Пунктом 4.2.1 договора закреплена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком.

В соответствии с пунктом 4.2.2 договора арендатор обязался пользоваться земельным участком в соответствии с условиями настоящего договора, целевым назначением участка, своими уставными целями и задачами, действующим законодательством Российской Федерации, Московской области и нормативными актами органов местного самоуправления.

В силу пункта 4.3.4 договора арендодатель имеет право расторгнуть его досрочно в установленном законом порядке, а также в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе: невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд; использования земельного участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче; не освоения земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией либо настоящим договором.

Как установлено судами обеих инстанций, поскольку ООО "ВАЛАРО" ненадлежащим образом исполняло принятые на себя обязательства, 18.07.13 Комитет направил ответчику претензию об уплате задолженности в сумме 171 358 рублей 96 копеек и пени в размере 27 581 рубль 60 копеек (л.д. 23).

Указанная претензия была оставлена без удовлетворения.

30.10.13 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области направил ООО "ВАЛАРО" предупреждение N 1456/01-22, в котором потребовал в срок до 11.11.13 погасить задолженность в размере 201 760 рублей 79 копеек, пени в сумме 37 235 рублей 73 копеек либо расторгнуть договор аренды в добровольном порядке (л.д. 21).

Указанное предупреждение Комитета оставлено без удовлетворения.

В силу пункта 4.3.4 договора арендодатель имеет право расторгнуть его досрочно в установленном законом порядке, а также в случае нарушения Арендатором условий договора, в том числе: невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд; использования земельного участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче; неосвоения земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией либо настоящим договором.

Из спорного договора усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010402:0005 был передан в аренду для размещения и строительства магазина.

Как установлено судами обеих инстанций, 09.10.2008 ООО "ВАЛАРО" было выдано разрешение N RU 5031-40 на строительство двухэтажного здания с техническим этажом (магазин с аптекой), площадью застройки 272 кв. м, сроком действия - 18 месяцев (л.д. 43 - 44).

Однако до настоящего времени строительство магазина, под которое выделялся земельный участок, не осуществлено, что сторонами не оспаривается.

Письмом от 27.02.13 ООО "ВАЛАРО" сообщило Главе администрации г. Реутов Московской области о принятии решения о возведении на земельном участке с кадастровым номером 50:48:0010402:0005 детского сада дневного пребывания (л.д. 42).

13.09.13 ООО "ВАЛАРО" обратилось к Главе администрации г. Реутов Московской области с заявлением об изменении вида разрешенного использования арендуемого земельного участка на "для размещения финансово-кредитного учреждения" (л.д. 40).

Письмом N 1-вх-5120/01-01-10 от 02.10.13 администрация г. Реутов Московской области сообщила ООО "ВАЛАРО" о том, что рассмотрение вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка состоится после получения положительного решения жителей близлежащего жилого дома (л.д. 39).

Между тем, положениями статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Исходя из указанного, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что ООО "ВАЛАРО" арендуемый им земельный участок по назначению в соответствии с целями договора не использовало, доказательств изменения вида разрешенного использования земельного участка и внесения соответствующих дополнений в договор аренды, а также признания незаконным отказа администрации г. Реутов Московской области во внесении таких изменений, не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Так, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Между тем, как установлено судами обеих инстанций, арендодатель предоставил надлежащие доказательства существенных нарушений ответчиком обязательств по спорному договору, а именно, нарушения сроков внесения арендных платежей более двух раз подряд, а также факта не освоения переданного ответчику земельного участка в соответствии с условиями договора.

Учитывая изложенное, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения указанного договора, предусмотренных его пунктом 4.3.4.

В силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Как установлено судами обеих инстанций, 30.10.13 Комитет направил в адрес ООО "ВАЛАРО" требование N 1456/01-22 о расторжении договора аренды в добровольном порядке, ответ на которое просил направить не позднее 11.11.13 (л.д. 21).

Названное требование было получено ООО "ВАЛАРО" 09.11.13, что подтверждается отметкой на карточке почтового уведомления (л.д. 22).

Исходя из указанного, учитывая, что требование о расторжении договора было получено ответчиком в установленный для устранения нарушений срок, а также отсутствие со стороны ООО "ВАЛАРО" действий, направленных на устранение всех выявленных нарушений, принимая во внимание факт подачи настоящего иска только 16.12.13, суды пришли к обоснованному выводу о том, что истцом были приняты все надлежащие меры для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, тогда как ответчик имел достаточно времени для его мирного урегулирования.

Таким образом, оценив и исследовав предоставленные сторонами доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований и в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязал ООО "ВАЛАРО" возвратить спорный земельный участок истцу.

Доводы кассационной жалобы о наличии вины арендодателя, выразившейся в необеспечении арендатору возможности пользования участком в соответствии с его назначением по договору аренды, уже являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции и были отклонены ввиду их недоказанности, поскольку доказательств объективной невозможности осуществления строительства, а также доказательств оспаривания действий органа муниципальной власти в установленном законом порядке, судам при рассмотрении настоящего спора не представлено.

Указанное в силу имеющихся у суда кассационной инстанции полномочий переоценке не подлежит (ст.286 АПК РФ).

Таким образом, доводы кассационной жалобы отклоняются как несостоятельные и направленные на переоценку установленных обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо в суде кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, судами при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено.

При таких обстоятельствах, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены или изменения обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не имеется, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа.

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 15 апреля 2014 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2014 года по делу N А41-66866/13 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В.Волков

Судьи

А.А.Дербенев Н.Ю.Дунаева