Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 ноября 2014 г. N Ф05-12716/14 по делу N А40-188448/2013

г. Москва

18 ноября 2014 г.

Дело N А40-188448/13-10-1643

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Дербенева А.А., Дунаевой Н.Ю.

при участии в заседании:

от истца - Департамента городского имущества города Москвы - Киселева Ю.В., доверенность от 20.12.2013 г. N 33-Д-877/13-(0)-О, сроком по 31.12.2014 г.

от ответчика - ООО "Триумф" - Винокуров А.Н., доверенность N Ю-35 от 25.09.2013 г. сроком по 25.09.2016 г.

рассмотрев 12 ноября 2014 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (истец) на решение Арбитражного суда города Москвы от 03 марта 2014 года принятое судьей Пуловой Л.В. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2014 года принятое судьями Левиной Т.Ю., Савенковым О.В., Тихоновым А.П.

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к ООО "Триумф" (ИНН 7710513232, ОГРН 1037739943746)

о взыскании неустойки (штрафа) по договору аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - ДГИМ, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Триумф" (далее - ООО "Триумф") штрафных санкций по договору аренды земельного участка от 23 марта 1999 года N М-07-013737 в сумме 1 604 099 руб. 41 коп.

Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 309,310,330 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что в нарушение условий договора аренды ответчик передал земельный участок в залог банку без согласования с арендодателем (Департаментом), в связи с чем за нарушение условий договора истец просит взыскать штраф в соответствии с пунктом 7.3 договора аренды.

Решением от 03 марта 2014 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.

Суд первой инстанции посчитал, что условие договора о необходимости получения арендатором земельного участка согласия собственника этого участка на передачу арендных прав в залог при одновременной передаче в залог принадлежащего арендатору здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, не соответствует положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона "Об ипотеке".

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента, который не согласен с судебными актами, просит их отменить, как принятые при неправильном применении норм материального права, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, суды при рассмотрении данного спора не учли, что договор аренды земельного участка был заключен сторонами 23 марта 1999 года, то есть до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, на которые сослались суды, не применимы к возникшим правоотношениям в силу пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суды не учли разъяснения, содержащиеся в пункте 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить.

Представитель ООО "Триумф" в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, а также ходатайствовал о приобщении к материалам дела отзыва на кассационную жалобу.

Суд кассационной инстанции, рассмотрев заявленное ходатайство, с учетом возражений представителя истца, совещаясь на месте, определил: отказать в приобщении к материалам дела отзыва на кассационную жалобу, поскольку он не был направлен другой стороне заблаговременно (ч.2 ст.9 АПК РФ).

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Как установили суды обеих инстанций, исходя из представленных в материалы дела доказательств, 23 марта 1999 года между Московским земельным комитетом (арендодатель, правопредшественник истца) и закрытым акционерным обществом "Агентство подписки и розницы" (арендатор) был заключен договор аренды N М-07013737 земельного участка площадью 13731,5 кв.м., имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Молодогвардейская, вл. 59, сроком на 25 лет для эксплуатации зданий производственно-складского назначения.

В соответствии с дополнительным соглашением от 12 февраля 2004 года к названному договору права и обязанности по договору в полном объеме, включая неизменность срока, перешли к ООО "Триумф" с 29 декабря 2003 года.

Вместе с тем, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним нежилое здание, расположенное на вышеназванном земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности, передано ответчиком в залог ОАО "Коммерческий банк "Петрокоммерц" в целях обеспечения исполнения обязательств ООО "АгросЭко М" по кредитному договору об открытии кредитной линии с установленным лимитом задолженности N 20.2-13/03030 от 29.04.2013, заключенному между Банком и заемщиком.

Банку также передано в залог право аренды вышеназванного земельного участка.

Договор об ипотеке N 13/03030-1-ПИ-Т от 29 апреля 2013 года зарегистрирован 29 мая 2013 года в установленном законом порядке.

Обращаясь в арбитражный суд, Департамент ссылался на то, что в нарушение пункта 5.1 договора аренды земельного участка от 23 марта 1999 года арендатор передал третьим лицам право аренды земельного участка без согласия арендодателя, в связи с чем у арендодателя возникло право требовать оплаты неустойки (штрафа), начисленной в соответствии пунктом 7.3 договора.

Суды обеих инстанций, отказывая в удовлетворении иска, руководствовались пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 6, абзацем вторым статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке", пунктом 3 статьи 335, пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 90 от 28 января 2005 года "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", и указали на то, что поскольку ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, расположенного на этом участке, то получение согласия арендодателя не требуется, при условии соблюдения уведомительного порядка реализации распорядительных прав арендатора.

Вместе с тем, собственник земельного участка был уведомлен о передаче обществом арендных прав в залог письмом от 26 апреля 2013 ода, полученным истцом 15 мая 2013 года, в связи с чем оснований для взыскания штрафа, предусмотренного условиями договора, не имеется.

Однако, с выводами судов нельзя согласиться, поскольку они сделаны при неправильном применении норм материального права в связи со следующим.

Так, в пункте 5.1 договора аренды земельного участка N М-07-013737, стороны предусмотрели, что арендатор имеет право совершать сделки с правом аренды участка с письменного согласия арендодателя. Регистрация договора по сделке с правом аренды и соглашением к нему осуществляется полномочным регистрирующим органом при наличии согласия арендодателя на совершение сделки с правом аренды земли.

Между тем, рассматривая настоящий спор, суды обеих инстанций не приняли во внимание, что договор аренды земельного участка, содержащий названное условие, был заключен 23 марта 1999 года.

Как разъяснено в пункте 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24 марта 2011 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации(статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, по настоящему делу, условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на распоряжение правом аренды земельного участка содержится в договоре от 23 марта 1999 года, то есть заключенном до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (30 октября 2001 года).

При этом, пункт 4 статьи 6 Федерального закона "Об ипотеке", в реакции действовавшей на момент заключения договора аренды, предусматривал, что право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

В связи с этим, с учетом нормы статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации и вышеназванных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суды при рассмотрении возникшего спора должны были руководствоваться условиями договора, поскольку в данном случае положения Земельного кодекса Российской Федерации к правоотношениям сторон не применимы.

Более того, в апелляционной жалобе Департамент приводил доводы со ссылкой на пункт 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24 марта 2011 года, однако суд апелляционной инстанции в своем постановлении оценку этим доводам не дал.

При рассмотрении дела суды не учли также следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Договорные отношения субъектов гражданского права основаны на их взаимном юридическом равенстве, исключающем властное подчинение одной стороны другой.

Следовательно, заключение договора и формирование его условий по общему правилу должны носить добровольный характер, базирующийся исключительно на соглашении сторон, определяемом их частными интересами. Поэтому принцип свободы договора составляет одно из основополагающих начал частноправового регулирования (п. 1 ст. 1 ГК).

При этом, для сохранения стабильности правоотношений, последующее принятие закона, устанавливающего норму, определяющую права и обязанности сторон договора, не может изменить гражданско-правовые отношения, основанные на добровольных началах.

В данном же случае воля собственника земельного участка (в лице его представителя) была направлена на то, что, в частности, залог права аренды без согласия арендодателя не допускается.

Таким образом, стороны самостоятельно, обоюдно и добровольно согласовали включение в договор аренды земельного участка условия, предусматривающего получение согласия арендодателя при распоряжении арендатором правом аренды земельного участка, которое в силу норм статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации должно исполняться надлежащим образом.

При этом, к ответчику, вступившему в договорные отношения с истцом в соответствии с дополнительным соглашением от 12 февраля 2004 года, перешли права и обязанности арендатора в полном объеме, соответственно, условие пункта 5.1 договора им также должно соблюдаться.

Более того, за неисполнение этого условия, договором аренды предусмотрена определенная ответственность.

Так, в пункте 7.3 договора аренды земельного участка стороны согласовали, что в случае самовольной передачи арендатором своих прав аренды без согласия арендодателя арендатор уплачивает неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот по арендной плате за землю.

Между тем, как указывал истец, согласования залога права аренды земельного участка с арендодателем не имеется.

В этой связи, суды должны были исследовать исполнено ли ответчиком условие договора, предусматривающее его обязанность получить согласие истца на передачу права аренды земельного участка в ипотеку и решить вопрос о применении предусмотренной договором ответственности в виде штрафа за нарушение условия пункта 5.1 договора аренды.

Кроме того, следует также учесть, что по настоящему делу ответчиком было подано заявление об уменьшении неустойки (л.д. 41-43 т. 1).

Учитывая изложенное, судебные акты подлежат отмене, как принятые при неправильном применении норм материального права, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции в связи с не рассмотрением вопроса о соразмерности заявленной неустойки.

При новом рассмотрении дела, суду необходимо установить исполнено ли ответчиком условие договора, предусматривающее его обязанность получить согласие истца на передачу права аренды в ипотеку, решить вопрос о применении предусмотренной договором ответственности в виде штрафа за нарушение условия пункта 5.1 договора аренды, а также с учетом заявления ответчика исследовать, имеются ли основания для снижения неустойки и в случае их наличия, решить вопрос о размере неустойки, после чего правильно применив нормы материального и процессуального права принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч.ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 марта 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2014 года по делу N А40-188448/13-10-1643 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

А.А. Дербенев Н.Ю. Дунаева