Постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 декабря 2014 г. N Ф05-13301/14 по делу N А41-18158/2014

г. Москва

3 декабря 2014 г.

Дело N А41-18158/14

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Русаковой О.И.,

судей Борзыкиным М.В., Дунаевой Н.Ю.,

при участии в заседании:

от истца Комитета по управлению имуществом Администрации Одинцовского муниципального района - Покатилова Л.Г., доверенность от 22.09.2014

от ответчика ООО "Импульс-Транс" - Фещенко А.В., доверенность от 08.09.2014

рассмотрев 26 ноября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Импульс-Транс"

на решение от 30 мая 2014 года

Арбитражного суда Московской области

принятое судьей Уваровым А.О.,

на постановление от 18 августа 2014 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Епифанцевой С.Ю., Коноваловым С.А., Огурцовым Н.А.,

по иску Комитета по управлению имуществом Администрации Одинцовского муниципального района (ИНН 5032004222, ОГРН 102500406014)

к обществу с ограниченной ответственностью "Импульс-Транс"

(ИНН 5032160013, ОГРН 1065032060367)

о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации Одинцовского муниципального района (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Импульс-Транс" (далее - ООО "Импульс-Транс", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 171 406 руб. 42 коп. за период с 04.07.2012 г. по 31.12.2013 г., пени в размере 374 447 руб. 25 коп. за нарушение срока внесения арендной платы за период с 18.09.2012 г. по 31.12.2013 г., расторжении договора аренды N 4994 от 04.07.2012 г. и обязании передать истцу по акту приема-передачи земельный участок площадью 1915+/-15 кв. м, с кадастровым номером 50:20:0030204:61, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, г.п. Одинцово, г. Одинцово.

Исковые требования заявлены на основании статей 309, 310, 330, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по вышеназванному договору аренды.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30.05.2014 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2014 г., исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Импульс-Транс" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов судов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, а также неправильное применение судами норм материального и нарушение норм процессуального права.

В кассационной жалобе заявитель приводит довод об ошибочном определении размера задолженности по арендным платежам, поскольку расчет задолженности произведен на основании дополнительного соглашения от 30.08.2012 г. к договору аренды N 4994 от 04.07.2012 г., подписанного со стороны арендатора ООО "ДАК", которое на момент подписания переуступило свои права по договору от 13.08.2013 г. ООО "Импульс-Транс". Кроме того, заявитель кассационной жалобы указывает на неисполнение арендодателем обязанности по передаче земельного участка, соответствующего условиям договора аренды, в связи с чем имущество не могло использоваться арендодателем в целях, предусмотренных договором аренды.

В судебном заседании представитель ООО "Импульс-Транс" поддержал доводы и требования кассационной жалобы.

Представитель Комитета возражал против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в обжалуемых судебных актах.

Арбитражный суд кассационной инстанции, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, не находит оснований для отмены решения и постановления судов в связи со следующим.

Как установлено арбитражными судами и следует из материалов дела, 04.07.2012 года между муниципальным образованием "Одинцовский муниципальный район Московской области" в лице Комитета по управлению имуществом Администрации Одинцовского муниципального района (арендодатель) и ООО "ДАК" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 4994, по условиям которого арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду для торгово-развлекательных целей и объектов дорожного сервиса земельный участок общей площадью 1915+/-15 кв. м, государственная собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 50:20:0030204:61, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г. Одинцово.

Договор заключен на срок с 07.07.2012 г. по 03.07.2052 г. и зарегистрирован в установленном законом порядке 09.08.2012 г.

Земельный участок передан в аренду ООО "ДАК" по передаточному акту от 04.07.2012 г.

13.08.2012 г. между ООО "ДАК" (арендатор) и ООО "Импульс-транс" (новый арендатор) заключен договор о переуступке права аренды земельного участка, в соответствии с которым ООО "ДАК" передало ООО "Импульс-транс" права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 04.07.2012 г. N 4994.

Договор о переуступке от 13.08.2012 г. зарегистрирован в установленном законом порядке 19.09.2012 г.

В соответствии с п. 8.1. договора о переуступке расходы по государственной регистрации договора, оплате арендных платежей за весь период действия договора аренды N 4994 от 04.07.2012 г., а также изменений и дополнений к нему возлагаются на ООО "Импульс-транс".

Дополнительным соглашением от 30.08.2012 г. сторонами исправлена техническая ошибка, допущенная при определении размера арендной платы в приложении N 2 к договору аренды, и установлено, что размер арендной платы с 04.07.2012 г. составляет 498 087 руб. 71 коп. в квартал.

В связи с изменением на основании закона Московской области от 26.12.2012 г. базового размера арендной платы с 01.01.2013 г., составившего 547 868 руб. 25 коп., Комитет уведомил ООО "Импульс-транс" письмом от 01.03.2013 г. N 7.1.18/709/1 об изменении размера арендной платы.

В соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 договора аренды арендатор принял на себя обязательство ежеквартально вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и сроки, установленные договором в соответствии с расчетом арендной платы (приложение N 2 к договору).

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата должна перечисляться в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

При этом в случае нарушения срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

В связи с ненадлежащим исполнением ООО "Импульс-транс" своих обязательств по внесению арендной платы и образовавшейся задолженностью в размере 3 171 406 руб. 42 коп., Комитет направил в адрес ответчика претензию N 7.1.18/386 от 22.05.212 г. с требованием о погашении образовавшейся задолженности, а в случае не исполнения вышеуказанных требований, - о расторжении договора аренды земельного участка N 4994 от 04.07.2012 г.

В соответствии со статьями 307 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации принятые сторонами обязательства должны исполняться надлежащим образом и односторонний отказ от их исполнения не допускается.

Неисполнение ответчиком требований, изложенных в претензии N 7.1.18/386 от 22.05.212 г., послужило основанием для обращения Комитета по управлению имуществом Администрации Одинцовского муниципального района в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок внесения которой установлены договором.

Согласно пункту 4.4.4 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором, в течение 7 календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять арендодателю документ, подтверждающий оплату.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 6.3. договора при прекращении (расторжении) договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, руководствуясь положениями действующего законодательства, правильно определив спорные правоотношения, с достаточной полнотой выяснив имеющие существенное значение для дела обстоятельства, в том числе содержание прав и обязанностей сторон путем толкования условий договора в соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, установив факт нарушений со стороны ответчика обязательств по оплате арендных платежей, арбитражные суды пришли к правильному выводу об обоснованности заявленных исковых требований.

Довод об ошибочном определении размера задолженности по арендным платежам, поскольку расчет задолженности произведен на основании дополнительного соглашения от 30.08.2012 г. к договору аренды N 4994 от 04.07.2012 г., подписанного со стороны арендатора ООО "ДАК", которое на момент подписания переуступило свои права ООО "Импульс-Транс" по договору от 13.08.2013 г., в связи с чем является незаключенным, отклоняется судом кассационной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV названного Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Незаключенный договор в силу статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации не порождает прав и обязанностей, на достижение которых была направлена воля их сторон.

В соответствии с п. 3.2. договора о переуступке от 13.08.2012 г. договор вступает в силу с даты государственной регистрации.

Как установлено арбитражными судами и следует из материалов дела, договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19.09.2012 г.

Учитывая, что по состоянию на 30.08.2012 г. договор не прошел государственную регистрацию, соответственно, ООО "ДАК" являлось уполномоченным арендатором на подписание дополнительного соглашения от 30.08.2012 г. к договору аренды N 4994 от 04.07.2012 г.

Довод кассационной жалобы о ненадлежащем исполнении арендодателем обязанности по передаче земельного участка, соответствующего условиям договора аренды, и невозможности его использования в целях, предусмотренных договором аренды, документально не обоснован и опровергается имеющимися в материалах дела передаточным актами от 04.07.2012 г. и от 13.08.2012 г., подписанными со стороны арендатора без каких-либо претензий и возражений.

Кроме того, в силу ст. 612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В силу части 2 пункта 1 статьи 612 ГК РФ при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Обстоятельств, свидетельствующих об обращении арендатора к арендодателю с вопросом об устранения недостатков имущества, либо изменении условий договора относительно уменьшения арендной платы, расторжении договора в связи с невозможностью использования предоставленным в аренду земельным участком для целей, определенных в договоре аренды, ответчик не представил.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права, должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

В этой связи приложенные к кассационной жалобе документы, а именно: копия ответа ТО Управления Роспотребнадзора по Московской области и копия постановления Главы городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области N 124 от 24.02.2014 г. подлежат возврату заявителю.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30 мая 2014 года Арбитражного суда Московской области и постановление от 18 августа 2014 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-18158/14 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Импульс-Транс" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О.И. Русакова

Судьи

М.В. Борзыкин Н.Ю. Дунаева