Постановление Арбитражного суда Московского округа от 1 декабря 2014 г. N Ф05-11988/14 по делу N А40-184961/2013

г. Москва

01 декабря 2014 г.

Дело N А40-184961/13-135-1643

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Борзыкина М.В., Комаровой О.И.,

при участии в заседании:

от истца - Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области - не явился, извещен (заявлено ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя истца),

от ответчика - ООО "Арабелла" - Абоятти Р.В., доверенность от 10.12.2014 г., сроком до 31.12.2014 г.

рассмотрев 24 ноября 2014 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Арабелла" (ответчик) на решение Арбитражного суда города Москвы от 28 апреля 2014 года принятое судьей Дудкиным В.В., на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2014 года принятое судьями Савенковым О.В., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.

по иску Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области (400131, г. Волгоград, ул. Новороссийская, 15, ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540, дата регистрации 18.04.2005 г.)

к ООО "Арабелла" (117335, г. Москва, ул. Гарибальди, д. 15, корп. 1, ОГРН 1037739645448, ИНН 7736033368, дата регистрации 14.02.2003 г.)

о взыскании задолженности, пени

УСТАНОВИЛ:

Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Арабелла" (далее - ООО "Арабелла") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 06 июня 2002 года N 4203 за период с 01.12.2012 г. по 18.02.2013 г. в сумме 818 583 руб. 02 коп. и пени в сумме 52 942 руб. 87 коп

Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 309, 330, 422, 424, 433, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что ответчиком арендные платежи вносятся не в полном объеме.

Решением от 28 апреля 2014 года Арбитражный суд города Москвы иск полностью удовлетворил.

Суд первой инстанции посчитал заявленные требования обоснованными и подтвержденными предоставленными доказательствами, поскольку доказательств внесения арендных платежей в размере и сроки, предусмотренные условиями договора аренды, ответчиком не предоставлено.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2014 года решение оставлено без изменений, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Арабелла", которое не согласно с судебными актами, просит их отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об отказе в иске.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что договор купли-продажи земельного участка от 21 ноября 2012 года N 221В/12, заключенный в отношении ранее арендуемого ответчиком земельного участка, стал обязательным для сторон с момента его заключения. Таким образом, с 21 ноября 2012 года ответчик стал законным владельцем земельного участка и с этого момента отношения, вытекающие из договора аренды земельного участка от 06 июня 2002 года N 4203 прекратились. Ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в пункте 60 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации N 22/10 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", заявитель полагает, что обязательство по уплате арендных платежей у него прекратилось с 21 ноября 2012 года, поскольку земельным участком, являющимся объектом договора купли-продажи, ответчик уже владел на правах аренды, то есть объект купли-продажи ему уже был передан.

Помимо этого, заявитель считает не соблюденным истцом предусмотренный в пункте 10 договора аренды земельного участка от 06 июня 2002 года претензионный порядок урегулирования спора, поскольку в предоставленной истцом претензии от 27 сентября 2013 года указан адрес ответчика: 117335, г. Москва, ул. Гарибальди,15, корпус 1, между тем юридическим и фактическим адресом ответчика является; 117335, г. Москва, ул. Гарибальди, 15,1,1.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.

Кассационным судом направлена в адрес Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако его представители в суд не явились.

Истцом заявлено ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению истца, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.

Выслушав явившегося представителя заявителя кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 06 июня 2002 года между Администрацией города Волгограда (арендодатель) и ООО "Арабелла" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 4203, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду до 28 декабря 2049 года земельный участок площадью 26 878 кв.м. по адресу: Ворошиловский р-н, ул. Консервная, 23А, для эксплуатации производственной базы.

Согласно пункту 2.4. названного договора аренды арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10 числа месяца, следующего за отчетным.

В соответствии с пунктом 2.7 договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской Федерации законодательных актов.

21 ноября 2012 года между сторонами заключен договор купли-продажи от N 221В/12 арендуемого земельного участка, договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке 19 февраля 2013 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14 ноября 2013 года и свидетельством (л.д.21, 54, 57,58).

Обращаясь в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, истец ссылается на то, что в нарушение условий договора, ответчиком не внесена арендная плата за период с 01.12.2012 г. по 18.02.2013 г. (т.е. до дня государственной регистрации перехода права собственности к ответчику) в сумме 818 583 руб. 02 коп., которую он просил взыскать, начислив также на основании пункта 2.8 договора аренды пени за период с 13.10.2011 г. по 18.02.2013 г. в сумме 52 942 руб. 87 коп.

Рассмотрев заявленные требования, суды обеих инстанций сделали вывод об их обоснованности ввиду доказанности факта нарушения со стороны ответчика условий договора и отсутствии доказательств внесения арендных платежей в размере и сроки, предусмотренные условиями договора.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов обеих инстанций, поскольку они сделаны при правильном применении норм материального и процессуального права в связи со следующим.

В силу норм статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Являясь по своей природе возмездным (ст. 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Установив, что в нарушение условий договора, ответчиком не внесена арендная плата за период с 01.12.2012 г. по 18.02.2013 г. в сумме 818 583 руб. 02 коп., в результате чего у него перед истцом образовалась задолженность в указанном размере, а доказательств погашения задолженности ответчиком не предоставлено, размер и расчет задолженности не оспорен, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о взыскании задолженности и начисленной договорной неустойки.

Расчет суммы задолженности и пени проверен судами и признан обоснованным.

Довод кассационной жалобы со ссылкой на норму статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, на разъяснения, содержащиеся в пункте 60 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации N 22/10 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", о том, что обязательство по внесению арендной платы у ответчика прекратилось с 21 ноября 2012 года, то есть с момента заключения договора купли-продажи земельного участка, находившегося у ответчика ранее в аренде, несостоятелен и не может быть принят.

Согласно разъяснения, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации N 22/10 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

Между тем, заявитель кассационной жалобы не учитывает, что указанные разъяснения не касаются вопросов прекращения обязательства арендатора по арендной плате в случае продажи ему земельного участка, государственная собственность которого не разграничена, арендодателем, действующим от имени публично-правового образования.

Также нельзя признать состоятельной ссылку в кассационной жалобе на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 октября 2011 года N 4408/11, поскольку это постановление было принято в отношении спора, касающегося нежилых помещений, а не земельного участка, как по настоящему делу.

В этой связи, являются правильными ссылки судов обеих инстанций по настоящему делу на разъяснения, содержащиеся в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", где указано, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, по настоящему делу арендная плата подлежала уплате ответчиком по дату государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, которая была осуществлена 19 февраля 2013 года, вместе с тем период взыскания задолженности по арендной плате заявлен истцом по 18 февраля 2013 года.

В связи с изложенным, заявленные требования удовлетворены судами на основании правильного применения норм материального права.

Довод кассационной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 10 договора аренды земельного участка, также несостоятелен.

Как указано в пункте 10 договора аренды земельного участка от 06 июня 2002 года споры, возникающие по настоящему договору, разрешаются путем переговоров, направления письменных уведомлений. При недостижении согласия - в судебном порядке.

Вместе с тем, ранее рассматривая аналогичный довод ответчика, заявлявшийся им в суде первой и апелляционной инстанций, суды обеих инстанций сделали правильный вывод о том, что из буквального смысла пункта 10 договора не усматривается согласование сторонами условия об обязательном претензионном порядке урегулирования спора. В договоре отсутствует четкая формулировка о необходимости соблюдения претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора, не установлена обязанность сторон предъявлять претензии, а также сроки их рассмотрения.

Несогласие заявителя кассационной жалобы с произведенной судами оценкой фактических обстоятельств дела и иная оценка заявителя условий договора не свидетельствует о нарушении судами норм права и не может являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

В связи с изложенным, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 апреля 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2014 года по делу N А40-184961/13-135-1643 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

М.В. Борзыкин О.И. Комарова