Постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 декабря 2014 г. N Ф05-13254/14 по делу N А40-181029/2013

г. Москва

03 декабря 2014 г.

Дело N А40-181029/13-155-257

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Дунаевой Н.Ю., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от истца - ГБОУ г. Москвы "Школа N 2113" (правопреемник ГБОУ СОШ N 900) - Гайдукова М.А., доверенность от 25.11.2014 г., сроком до 31.12.2014 г., Савельев Л.Л., доверенность от 25.11.2014 г., сроком до 31.12.2014 г.

от ответчика - Автономной некоммерческой организации средняя общеобразовательная школа "Учебный центр "Перспектива" - Леонова О.И., доверенность от 18.11.2014 г., сроком по 31.12.2014 г., Дуборасов М.В., доверенность от 28.01.2014 г., сроком на 3 года,

от третьих лиц: 1. Департамента городского имущества города Москвы - Салаватова К.Х., доверенность от 27.12.2013 г. N 33-Д-973/13, сроком по 31.12.2014 г.

2. Южного окружного управления образования Департамента образования города Москвы - не явился, извещен

рассмотрев 26 ноября 2014 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу Автономной некоммерческой организации средняя общеобразовательная школа "Учебный центр "Перспектива" (ответчик) на решение Арбитражного суда города Москвы от 25 апреля 2014 года принятое судьей Мысак Н.Я. на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 августа 2014 года принятое судьями Савенковым О.В., Сумароковой Т.Я., Кораблевой М.С.

по иску ГБОУ СОШ N 900 (ИНН 7726308983, ОГРН 1037739264298)

к Автономной некоммерческой организации средняя общеобразовательная школа "Учебный центр "Перспектива" (ИНН 7726310358, ОГРН 1027739811725)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

третьи лица: Департамент городского имущества города Москвы, Южное окружное управление образования Департамента образования города Москвы

УСТАНОВИЛ:

Государственное бюджетное образовательное учреждение Средняя школа N 900 (далее - ГБОУ СОШ N 900) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Автономной некоммерческой организации средняя общеобразовательная школа "Учебный центр "Перспектива" (далее - АНО СОШ "Учебный центр "Перспектива") с иском, с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований, о взыскании за 2012 год долга в сумме 4 109 730 руб., пени в сумме 633 292 руб. 05 коп. и за 2013 год долга в сумме 4 365 444 руб. 40 коп., пени в сумме 347 223 руб. 19 коп.

Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 330, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что ответчиком не исполнено надлежащим образом обязательство по внесению арендных платежей, а также не внесены платежи за пользование имуществом после окончания срока аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент городского имущества города Москвы и Южное окружное управление образования Департамента образования города Москвы.

Решением от 25 апреля 2014 года Арбитражный суд города Москвы иск полностью удовлетворил.

Суд первой инстанции посчитал заявленные требования обоснованными, согласился с расчетом истца суммы задолженности по арендным платежам, подлежащим взысканию, указав на то, что состав и площадь предоставленных в аренду площадей не изменялся, после окончания арендных отношений (30 августа 2012 года) ответчик помещения не возвратил и использует их по настоящее время.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 августа 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе АНО СОШ "Учебный центр "Перспектива", которое не согласно с судебными актами, просит их отменить, поскольку выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, принять новый судебный акт об отказе в иске.

Заявитель кассационной жалобы указывает на неправильный вывод апелляционного суда, который в своем постановлении указал на возобновление после 30 августа 2012 года договора аренды на неопределенный срок со ссылкой на статьи 610,621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем, в материалах дела имеются доказательства, подтверждающие однозначный отказ Департамента имущества города Москвы от дальнейших арендных отношений после 30 августа 2012 года. В этой связи, суд первой инстанции правильно указал на то, что после окончания срока договора аренды продления договорных отношений не последовало.

Заявитель также указывает на противоречивость выводов судов обеих инстанций, поскольку с одной стороны они признали дополнительное соглашение от 27 августа 2012 года к договору аренды действующим в части установления размера годовой арендной платы в твердой фиксированной сумме (3 802 809 руб. 60 коп. в год), тем не менее приняли расчет цены иска, произведенный истцом из размера годовой арендной платы в сумме 6 011 132 руб. 40 коп. исходя из редакции договора аренды без учета этого дополнительного соглашения.

Кроме того, как указывает заявитель, согласно редакции договора аренды без учета дополнительного соглашения ответчик, как арендатор, обязан был выплачивать арендные платежи по договору Департаменту имущества города Москвы, но не истцу. Согласно разделу 5 договора получателем арендных платежей является Департамент имущества города Москвы и каких-либо оснований для уплаты арендных платежей истцу не имеется. В тоже время, если признавать дополнительное соглашение действующим, то расчет цены удовлетворенного иска необоснованно был произведен исходя из арендной платы, установленной без учета дополнительного соглашения.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе и дополнении к ней, просил судебные акты отменить, в иске отказать.

Дополнение к кассационной жалобе, с учетом мнения представителей других лиц, участвующих в деле, приобщено судом кассационной инстанции к материалам дела.

Между тем, предоставленную копию письма от 17.10.2014 г., адресованного директору ГБОУ "Школа N 2113", суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, определил: возвратить на основании статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия у суда кассационной инстанции полномочий принимать и исследовать доказательства, которые не были предоставлены в суды нижестоящих инстанций.

Представитель истца в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил судебные акты оставить без изменения исходя из доводов, изложенных в возражениях на кассационную жалобу, приобщенных к материалам дела в качестве отзыва на кассационную жалобу.

Представитель истца также ходатайствовал о процессуальной замене истца ГБОУ СОШ N 900 на его правопреемника государственное бюджетное общеобразовательное учреждение города Москвы "Школа N 2113" (далее - ГБОУ г. Москвы "Школа N 2113"), в подтверждение правопреемства предоставил копии свидетельств о государственной регистрации юридического лица и постановки на налоговой учет, выписку из Единого государственного реестра юридических лиц от 17.11.2014 г. N 9954516_УД, копию Устава ГБОУ г. Москвы "Школа N 2113", копию приказа Департамента образования города Москвы от 15 мая 2014 года N 390 "О реорганизации государственных образовательных организаций, подведомственных Южному окружному управлению образования Департамента образования города Москвы".

Суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, определил: разрешить заявленное ходатайство о процессуальной замене истца в процессе рассмотрения кассационной жалобы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагая, что судебные акты являются законными и обоснованными.

Кассационным судом направлена в адрес Южного окружного управления образования Департамента образования города Москвы копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако его представители в суд не явились.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанного лица, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.

Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 21 октября 2010 года между Государственным бюджетным образовательным учреждением Детский сад N 725 (арендодатель) и АНО СОШ "Учебный центр "Перспектива" (арендатор) был заключен договор аренды N 06-00416/10 аренды нежилого помещения, закрепленного на праве оперативного управления за государственным учреждением города Москвы, согласованный с уполномоченным государственным органом - Южным территориальным агентством Департамента имущества города Москвы.

Государственное бюджетное образовательное учреждение Средняя школа N 900 является правопреемником Государственного бюджетного образовательного учреждения детский сад N 725 в соответствии с приказом Департамента образования города Москвы от 23 мая 2012 года N 330 о реорганизации путем присоединения.

Названный договор аренды прошел процедуру государственной регистрации, о чем имеется отметка регистратора, оригинал договора приобщен к материалам дела.

По условиям договора аренды арендодатель передал, а арендатор принял в аренду помещение общую площадью 2830,1 кв.м в здании, расположенном по адресу: город Москва, улица Дорожная, дом 26, корпус 2.

Объект аренды является государственной собственностью города Москвы и находится в оперативном управлении арендодателя.

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды объект аренды передается в аренду для использования под образовательное учреждение.

Срок действия договора установлен в пункте 2.1 - с 01 сентября 2010 года по 30 августа 2012 года.

По Акту приема-передачи помещение передано во временное пользование ответчику.

Как установил суд первой инстанции, продления договорных отношений после 30 августа 2012 года не последовало, однако, ответчик арендуемые помещения не освободил, занимает их и использует по настоящее время.

Обращаясь в арбитражный суд, истец ссылается на то, что ответчик ненадлежащим образом не исполнил обязанность по внесению арендных платежей. При этом, ответчик после окончания срока действия договора аренды помещения не освободил, поэтому истцом предъявлены ко взысканию платежи за все время пользования ответчиком арендуемыми помещениями (2012 и 2013 годы).

Удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций признали расчет суммы задолженности, составленный истцом, обоснованным.

При этом, суды отклонили довод ответчика о том, что часть площади, являющаяся техническим подпольем не должна учитываться при расчете арендной платы, поскольку ответчик получил в аренду все здание, включая техническое подполье, которое не может быть рассмотрено как отдельное помещение и арендные платежи в фиксированной сумме стороны согласовывали также исходя из арендуемой площади, включая техническое подполье.

Делая такой вывод суды также сослались на дополнительное соглашение от 27 августа 2012 года к договору аренды, которое, как указали суды обеих инстанций, несмотря на отсутствие его государственной регистрации должно в силу судебной практики и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации учитываться в части согласования сторонами суммы арендных платежей.

Довод ответчика об уплате им платежей в адрес Департамента городского имущества города Москвы суды отклонили, указав на то, что уплаченная ответчиком сумма в размере 1 450 000 руб. была зачислена Департаментом в счет недостающих платежей включительно за 2011 год, а не 2012 год, тогда как истцом заявлено о взыскании задолженности за 2012 и 2013 годы.

Между тем, с выводами судов обеих инстанций относительно размера подлежащей взысканию суммы задолженности нельзя согласиться, поскольку они сделаны при неправильном применении норм материального права и не соответствием этих выводов фактическим обстоятельствам дела и предоставленным в материалы дела доказательствам.

В силу норм статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Являясь по своей природе возмездным (ст. 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Как усматривается из материалов дела, в дополнении к исковому заявлению истец указывал на то, что он рассчитывает размер арендной платы на 2012 и 2013 год исходя из минимальной ставки арендной платы 1800 руб. за кв.м., которая установлена постановлением Правительства Москвы от 28 декабря 2011 года N 659-ПП "О мерах по реализации Закона города Москвы от 7 декабря 2011 г. N62 "О бюджете города Москвы на 2012 год и плановый период 2013 и 2014 годов" и признании утратившими силу правовых актов Правительства Москвы". Как указывал истец, с июня 2011 года арендная плата начислялась по ставке 1800 руб. за кв.м. (л.д. 40-41 т. 1, расчет задолженности - л.д. 42 т. 1).

Истцом также предоставлены пояснения к порядку проведения расчетов по арендной плате, в которых он рассчитывает арендные платежи также исходя из ставки арендной платы 1800 руб. за кв.м. (л.д. 46 т. 1).

Суды обеих инстанций посчитали правильным предоставленный истцом расчет задолженности, произведенный исходя из ставки арендной платы 1800 руб. за кв.м., согласившись с доводом истца о регулируемой арендной плате.

Между тем, согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 20 постановления от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В тоже время, как установили суды обеих инстанций, в пункте 5.1 договора аренды от 21 октября 2010 года стороны согласовали величину арендной платы в размере 3 396 120 руб. в год, 283 010 руб. в месяц исходя из ставки арендной платы 1200 руб. за кв.м. (расчет арендной платы от 01.09.2010 г. - л.д. 18 т. 1).

В пункте 5.1 договора аренды также стороны согласовали, что в течение первого года оплата аренды производится по установленной ставке, в последующие годы оплата аренды корректируется на уровень инфляции.

Таким образом, применительно к вышеизложенной правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, поскольку изначально по договоренности обеих сторон в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата была согласована в фиксированной сумме и методика ее расчета не была основана на нормативных актах, устанавливающих правила определения арендных платежей, то суды при определении подлежащей взысканию платы за пользование арендованным имуществом должны были исходить из приоритета согласованных договорных условий, с учетом заключенных сторонами дополнительных соглашений к договору.

В тоже время, в материалах дела имеется дополнительное соглашение от 09 ноября 2011 года об изменении условий оплаты аренды помещения к договору аренды от 21 октября 2010 года N 06-00416/10, в котором стороны согласовали арендную плату на период с 01 июня 2011 года по 31 декабря 2011 года (л.д. 10 т. 1).

Между тем, это дополнительное соглашение судами обеих инстанций не было принято во внимание и ему не было дано никакой оценки.

Помимо этого, в материалах дела имеется также копия дополнительного соглашения от 27 августа 2012 года к договору аренды от 21 октября 2010 года N 06-00416/10, которым с 01 января 2012 года обязанности Департамента имущества города Москвы были прекращены, а также изменен пункт 5.1 договора, согласно которому установлена арендная плата с 01 января 2012 года в размере 3 802 809 руб. 60 коп. в год, 316 900 руб. 80 коп. - в месяц (л.д. 9 т. 1).

Суды обеих инстанций указали на то, что несмотря на отсутствие государственной регистрации указанного дополнительного соглашения, однако в силу судебной практики и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также с учетом того, что оно не признано недействительным и не оспорено, то, в том числе в части согласования сторонами суммы арендных платежей, это дополнительное соглашение подлежит учету судом.

В тоже время, суды обеих инстанций при рассмотрении данного спора не применили условия дополнительного соглашения от 27 августа 2012 года и фактически его не учли, поскольку удовлетворили исковые требования исходя из расчета истца, который был составлен не на основании этого дополнительного соглашения.

Таким образом, выводы, изложенные в судебных актах, являются противоречивыми.

Кроме того, в постановлении суд апелляционной инстанции указал на то, что расчет задолженности, выполненный истцом и принятый во внимание судом первой инстанции, учитывает величину арендной платы, установленную дополнительным соглашением к договору аренды от 27 августа 2012 года.

Между тем, этот вывод суда апелляционной инстанции не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку, как указано выше, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования исходя из расчета истца, составленного без учета условий дополнительного соглашения от 27 августа 2012 года, которое, как полагает истец, является незаключенным (л.д. 91-94 т. 2 - пояснения к исковому заявлению)

При изложенных обстоятельствах, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В тоже время, суд кассационной инстанции соглашается с выводом судов обеих инстанций относительно площади технического подполья, которая по договоренности сторон входит в площадь общего здания, переданного аренду ответчику, и не может рассматриваться как отдельный объект аренды и соответственно исключаться из числа общего переданного в аренду ответчику имущества.

Суд кассационной инстанции соглашается также с выводом судов обеих инстанций об отсутствии оснований для исключения из суммы задолженности уплаченных ответчиком 1 450 000 руб., которые, как установили суды, были зачислены Департаментом имущества города Москвы в счет недостающих платежей включительно за 2011 год.

Учитывая изложенное, ввиду отмены судебных актов, при новом рассмотрении данного дела суду первой инстанции необходимо дать оценку дополнительным соглашениям от 09 ноября 2011 года и от 27 августа 2012 года к договору аренды от 21 октября 2010 года, установить, какие дополнительные соглашения к договору аренды сторонами заключались, предложить обеим сторонами составить расчет суммы задолженности, в том числе ответчику контррасчет, исходя из тех дополнительных соглашений, которые имели место на момент арендных отношений, после чего правильно применив нормы материального и процессуального права принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч.ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 апреля 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 августа 2014 года по делу N А40-181029/13-155-257 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Произвести замену истца - ГБОУ СОШ N 900 - на ГБОУ города Москвы "Школа N 2113".

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Москвы от 25 апреля 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 августа 2014 года по делу N А40-181029/13-155-257, принятое определением Арбитражного суда Московского округа от 27 октября 2014 года.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

Н.Ю. Дунаева О.И. Русакова