Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 декабря 2014 г. N Ф05-14133/14 по делу N А40-12886/2014

г. Москва

11 декабря 2014 г.

Дело N А40-12886/14-41-109

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Русаковой О. И., Борзыкина М. В.,

при участии в заседании:

от истца - Аветисова А.Э. по доверенности от 28.12.2013, Розанчугова С.Д. по доверенности от 28.12.2013,

от ответчика - Руденко М.В. по доверенности от 27.12.2013 N 33-Д-958/13,

от третьего лица - Руденко М.В. по доверенности от 15.01.2014 N 4-47/27/4,

рассмотрев 04 декабря 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью Торгово-производственная компания "МАГАЛЕК-М"

на решение от 06 июня 2014 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Березовой О. А.,

на постановление от 09 сентября 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кораблевой М. С., Тихоновым А. П., Левиной Т. Ю.,

по иску общества с ограниченной ответственностью Торгово-производственная компания "МАГАЛЕК-М" (ОГРН 1037739106140)

к Департаменту городского имущества города Москвы

третье лицо Правительство Москвы

о признании незаконными действий по расторжению договора аренды от 28.09.1998 N М-04-012615, признании договора действующим

УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью Торгово-производственная компания "МАГАЛЕК-М" (далее ООО ТПК "МАГАЛЕК-М", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) о признании незаконными действий Департамента по досрочному одностороннему расторжению договора аренды земельного участка от 28.09.1998 N М-04-012615 и признании названного договора действующим.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 июня 2014 года в иске отказано.

Суд установил наличие у ответчика предусмотренного пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" основания для расторжения в одностороннем порядке договора аренды земельного участка от 28.09.1998 N М-04-012615.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 сентября 2014 года указанное решение оставлено без изменения.

ООО ТПК "МАГАЛЕК-М" подана кассационная жалоба, согласно которой истец просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель жалобы считает, что действия Департамента по расторжению договора аренды не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы ООО ТПК "МАГАЛЕК-М" в сфере предпринимательской деятельности. Ссылается на то, что 19.01.1999 принято постановление Правительства Москвы N 38, утвердившее Перечень территорий Природного комплекса города Москвы, с установлением границ природного комплекса. При этом, несмотря на то, что земельный участок обременен договором аренды, территория спорного земельного участка включена в состав территории природного комплекса "Сквер по Ставропольской ул." площадью 3,1 га с режимом регулирования градостроительной деятельности N 2. В связи с чем заявитель жалобы полагает, что земельный участок не был передан ответчиком истцу в надлежащем состоянии, обязательства по договору аренды Московским земельным комитетом надлежащим образом не исполнены.

Истец считает, что им надлежащим образом исполняются обязательства по договору аренды. Указывает, что на сегодняшний день разработаны: проектные предложения по строительству продовольственного магазина; предпроектная документация на строительство диагностического медицинского центра; проект ГУЛ НИиПИ Генплана Москвы "Уточнение границ объекта природного комплекса N 111-ЮВАО "Сквер по Ставропольской улице" с исключением из состава объекта ПК рассматриваемого земельного участка; получены следующие согласования: на размещение продовольственного магазина: договор аренды и сведения ГКН (разрешение собственника земельного участка); заключение Управления Роспотребнадзора по г. Москве от 25.12.2009; заключение Мосгорнаследия; заключение Департамента природопользования; на размещение диагностического медицинского центра: заключение Управления Роспотребнадзора по городу Москве от 30.03.2011; заключение Мосгорнаследия от 29.12.2011; заключение Департамента природопользования от 05.04.2012.

Заявитель жалобы указывает, что в течение 15 лет надлежащим образом исполняет обязательства по уплате арендных платежей по названному договору аренды, предпринимает постоянные попытки реализовать освоение земельного участка.

Представитель истца в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.

Ответчик, третье лицо возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Письменные отзывы на жалобу не представлены.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что распоряжением Префекта Юго-Восточного административного округа города Москвы от 22.05.1998 N 959 ИП Евдокимовой М. Ю. на основании протокола заседания комиссии по земельным отношениям и градостроительству Префектуры от 12.01.1998 N 1 предоставлен в аренду земельный участок площадью около 0, 03 га по адресу: г. Москва, ул. Ставропольская, д. 25 на 25 лет для строительства и эксплуатации продовольственного магазина.

Между Москомземом (арендодатель) и ИП Евдокимовой М.Ю. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.09.1998 N М-04-012615, согласно которому арендатору сроком на 25 лет предоставлен в аренду под строительство и дальнейшую эксплуатацию магазина по продаже продуктов питания, земельный участок площадью 300 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Ставропольская, д. 25.

Права и обязанности арендатора по названному договору аренды от 28.09.1998 N М-04-012615 на основании договора о переуступке права аренды от 07.12.1998 переданы истцу ООО ТПК "МАГАЛЕК-М".

Между Москомземом, ИП Евдокимовой М.Ю. и ООО ТПК "МАГАЛЕК-М" 28.08.2000 подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 28.09.1998 N М-04-012615, согласно которому арендатором земельного участка становится истец.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 3 статьи 450 указанного Кодекса предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Пунктом 6.1 договора аренды от 28.09.1998 N М-04-012615 предусмотрено, что арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе неосвоения участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией.

Суд установил, что в соответствии с решением Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (п. 34, протокол от 15.08.2013 N 27) Департамент в адрес ООО ТПК "МАГАЛЕК-М" 03.10.2013 направил уведомление от 02.10.2013 N ДГИ-И-23560/13 о расторжении договора аренды от 28.09.1998 N М-04-012615 на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Департамент исходил из того, что до настоящего времени земельный участок арендатором не освоен, строительство не осуществлено, по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды от 28.09.1998 N М-04-012615 у арендатора отсутствует разрешение на строительство.

14.10.2013 в адрес Департамента поступили возражения ООО ТПК "МАГАЛЕК-М" на указанное уведомление.

Рассмотрев поступившие возражения, Департамент подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора аренды.

Суд установил, что договор аренды от 28.09.1998 N М-04-012615 считается расторгнутым со дня направления Департаментом в адрес ответчика уведомления N ДШ-1-113753/13-1 от 19.11.2013 о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора аренды.

Частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд, исследовав и оценив все имеющиеся в деле доказательства, установил наличие у арендодателя предусмотренного пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" основания для отказа от исполнения договора аренды от 28.09.1998 N М-04-012615, а именно: суд установил обстоятельство отсутствия у арендатора по истечении пяти лет со дня заключения названного договора аренды разрешения на строительство, при условии, что в данном договоре аренды не предусмотрен срок окончания строительства.

Как следует из заключения Центра Госсанэпиднадзора в городе Москве от 18.12.1998 N 23-16/1875, строительство на предоставленном истцу земельном участке не согласовано по причине того, что в нарушение СН 245-71 нормативный разрыв до территории больницы им. Семашко составляет менее 25 м. В письме Центра Госсанэпиднадзора в городе Москве от 01.02.2005 N 101-6/100 истцу вновь отказано в согласовании строительства, поскольку в нарушение СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 нормативный разрыв до территории больницы составляет менее 50 м.

Суд установил, что с момента перехода прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды до 2009 года истец не предпринимал каких-либо действий по изменению (уточнению) границ природного комплекса в целях реализации инвестиционного контракта по строительству здания магазина.

Согласно Постановлению Правительства Москвы от 19.01.1999 N 38 "О проектных предложениях по установлению границ природного комплекса с их описанием и закреплением актами красных линий" спорный земельный участок входит в природный комплекс "Сквер по Ставропольской ул.", образованный этим постановлением.

Суды установили, что указанный природный комплекс образован в 1999 году, права и обязанности арендатора по договору аренды от 28.09.1998 N М-04-012615 в соответствии с дополнительным соглашением к нему перешли к истцу ООО ТПК "МАГАЛЕК-М" спустя 1,5 года после образования природного комплекса. Суды пришли к выводу, что истец не мог не знать о том, что земельный участок, арендатором которого он становится, находится в границах природного комплекса. Суд установил, что истец не оспаривал правомерность включения в состав образованного этим нормативным правовым актом природного комплекса земельного участка, предоставленного ему в аренду для строительства здания магазина.

Исследовав и оценив доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, а также принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований, установив наличие правовых оснований для расторжения договора аренды от 28.09.1998 N М-04-012615.

Ссылка заявителя жалобы на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по передаче истцу объекта аренды (земельного участка) в пригодном для его использования состоянии, неоснователен, доказательства, подтверждающие, что истец заявлял ответчику о недостатках переданного в аренду земельного участка, препятствующих пользованию им, не представлены.

Довод заявителя жалобы в качестве основания для отмены обжалуемых судебных актов о надлежащем исполнении арендатором обязательств по договору аренды земельного участка, уплате всех арендных платежей, и как следствие отсутствие у арендатора оснований для расторжения договора аренды, неоснователен.

Обязательство по уплате арендной платы не является единственным в соответствии с условиями договора аренды.

Как сказано выше, основанием расторжения договора аренды от 28.09.1998 N М-04-012615 явилось обстоятельство - отсутствие у арендатора по истечении пяти лет со дня заключения названного договора аренды разрешения на строительство. Указанное обстоятельство предусмотрено пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в качестве основания для расторжения договора аренды. Обстоятельство наличия данного основания установлено судом.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 июня 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 сентября 2014 года по делу N А40-12886/14-41-109 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

О. И. Русакова М. В. Борзыкин