Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 декабря 2014 г. N Ф05-13249/13 по делу N А41-9819/2013

город Москва

18 декабря 2014 г.

Дело N А41-9819/13

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 декабря 2014 года.

ГАРАНТ:

Определением СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27 апреля 2015 г. N 305-КГ15-111 настоящее постановление отменено

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Ананьиной Е.А.,

судей Долгашевой В.А., Кузнецова А.М.

при участии в заседании:

от истца (заявителя) ООО "Инвестмент Технолоджис": Кривошеева С.В. (дов. N 6 от 09.09.2014 г.), Зоркиной А.А. (дов. N 5 от 09.09.2014 г.);

от ответчика (заинтересованного лица) Администрации городского округа Железнодорожный Московской области: Козлова Д.К. (дов. N исх3148/1 от 24.11.2014 г.);

от ответчика (заинтересованного лица) Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области: Козлова Д.К. (дов. N 7550 от 25.11.2014 г.), Осадчук Т.В. (дов. N 7855 от 10.12.2014 г.);

от третьего лица ОАО Холдинговая компания "ГВСУ "Центр": Бубнова Р.Г. (дов. N 305 от 07.11.2014 г.);

от третьего лица Григорьевой Е.Н.: Велиева Н.И. (дов. от 09.04.2013 г.);

от третьего лица Колесниковой М.В.: Велиева Н.И. (дов. от 05.04.2013 г.);

от третьего лица Абросимова Э.К.: Велиева Н.И. (дов. от 05.04.2013 г.);

от третьего лица Бирюковой О.Н.: Велиева Н.И. (дов. от 05.04.2013 г.);

от третьего лица Крайнюковой Е.Ю.: Велиева Н.И. (дов. от 08.04.2013 г.);

рассмотрев 11 декабря 2014 г. в судебном заседании кассационные жалобы ОАО Холдинговая компания "ГВСУ "Центр", Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области, Администрации городского округа Железнодорожный Московской области

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 08 сентября 2014 г.,

принятое судьями Шевченко Е.Е., Мищенко Е.А., Немчиновой М.А.,

по делу N А41-9819/13

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Инвестмент Технолоджис" (ОГРН 1057749120560; 121357, г. Москва, ул. Артамонова, д. 16, оф. 3)

к Администрации городского округа Железнодорожный Московской области (ОГРН 1025001548153; 143980, Московская область, г. Железнодорожный, ул. Пролетарская, д. 27), Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области (ОГРН 1025001546899; 143986, Московская область, г. Железнодорожный, ул. Юбилейная, д. 14Б)

о признании недействительным постановления N 440 от 11 февраля 2013 г. в части,

третьи лица: акционерное общество Холдинговая компания "Главное всерегиональное строительное управление "Центр" (ОГРН 1027739053451; 109147, г. Москва, ул. Воронцовская, д. 21-А, стр. 1); Григорьева Елена Николаевна; Колесникова Марина Аркадьевна; Абросимов Эдуард Константинович; Бирюкова Ольга Николаевна; Крайнюкова Екатерина Юрьевна,

УСТАНОВИЛ: 20 сентября 2007 г. между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Модерн Индустрия" (далее - ЗАО "Модерн Индустрия", арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 2847, с кадастровым номером 50:50:02 05 01:0008 общей площадью 70 000 кв.м., находящийся примерно в 26 метрах по направлению на юг от ориентира жилой дом N 38 по ул. Шестая, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Железнодорожный, Московская область, ул. Шестая, для комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - договор N 2847 от 20 сентября 2007 г.).

Государственная регистрация аренды как ограничения (обременение) прав на данный земельный участок в пользу ЗАО "Модерн Индустрия" произведена 04 декабря 2007 г.

26 мая 2008 г. между ЗАО "Модерн Индустрия" (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью "ВЕНТА" (далее - ООО "ВЕНТА", участник) был заключен договор участия в долевом строительстве N Жл/О-1/70/08, по условиям которого застройщик обязался ориентировочно до 28 февраля 2011 г. передать участнику для оформления в собственность 45 квартир, предварительной общей площадью с учетом неотапливаемых помещений - 3 022,98 кв.м. в построенном с соответствии с проектной документацией 454-квартирном 9-ти секционном многоквартирном панельном доме на земельном участке с кадастровым номером 50:50:020501:0008 (далее - договор N Жл/О-1/70/08 от 26 мая 2008 г.).

10 декабря 2008 г. между ООО "ВЕНТА" (участник-1) и обществом с ограниченной ответственностью "Инвестмент Технолоджис" (далее - ООО "Инвестмент Технолоджис", общество, заявитель, участник-2) заключен договор уступки прав N Жл/О-1/Ит/12.08, в соответствии с которым участник-1 частично уступает участнику-2 права требования по договору участия в долевом строительстве N Жл/О-1/70/08 от 26 мая 2008 г., в части 29 квартир, общей площадью 1 898,93 кв.м. (далее - договор N Жл/О-1/Ит/12.08 от 10 декабря 2008 г.)

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2011 г. по делу N А41-4397/11, заключенный между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный и ЗАО "Модерн Индустрия" договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 2847 от 20 сентября 2007 г., расторгнут.

На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Московской области от 01 августа 2012 г. по делу N А41-8400/12 Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области) внесены соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) - о расторжении договора N 2847 от 20 сентября 2007 г.

11 февраля 2013 г. Администрацией городского округа Железнодорожный Московской области издано постановление N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" (далее - постановление N 440 от 11 февраля 2013 г.).

Пунктом 1 названного постановления предусмотрено проведение открытого аукциона по составу участников и по форме подачи предложений (заявок) о цене аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020501:8, площадью 70 000 кв.м. с обременением правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 11 780,79 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - жилая зона, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом N 38 по ул. Шестая, участок находится примерно в 26 метрах от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Шестая для комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства. Земельный участок ограничен особым режимом использования земли: обременен инженерными коммуникациями площадью 7 000 кв.м., в залоге и под арестом не состоит.

Пунктом 2 постановления определены условия аукциона, в частности: дата проведения аукциона - 18 марта 2013 г.; срок договора аренды земельного участка - 5 лет; начальная цена права на заключение договора аренды; сумма задатка; шаг аукциона; размер арендной платы; цена выкупа земельного участка, после утверждения документации по планировке территории; максимальный срок подготовки проекта планировки и проекта межевания; максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства; способ обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства.

Указанным постановлением Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области также поручено подготовить и провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, в том числе определить существенные условия договора аренды, опубликовать извещение о проведении аукциона.

Во исполнение данного поручения Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области было опубликовано информационное сообщение о проведении аукциона, а также проект договора аренды земельного участка, к которому прилагался список пострадавших граждан-соинвесторов, проинвестировавших строительство жилья по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Шестая в количестве 193 человек в объеме 11 780,79 кв.м.

Указывая на наличие недостоверных сведений относительно размера обременения создаваемого объекта недвижимого имущества (многоквартирный дом) на планируемом к предоставлению земельном участке правами, выставленном на торги, ООО "Инвестмент Технолоджис" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Железнодорожный Московской области и Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области о признании недействительным постановления Администрации городского округа Железнодорожный Московской области N 440 от 11 февраля 2013 г. "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" в части указания в пункте 1 постановления объема обременения правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11 780,79 кв.м. и в части указания об отсутствии залога земельного участка и об обязании Администрацию городского округа Железнодорожный Московской области внести изменения в указанное постановление, а именно: пункт 1 оспариваемого постановления после слов "с обременением правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 11 780,79 кв.м." дополнить следующими словами "... а также с обременением правами ООО "Инвестмент Технолоджис" на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 1 898,93 кв.м".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество Холдинговая компания "Главное всерегиональное строительное управление "Центр" (далее - ОАО Холдинговая компания "ГВСУ "Центр"), Григорьева Елена Николаевна (далее - Григорьева Е.Н.), Колесникова Марина Аркадьевна (далее - Колесникова М.А.), Абросимов Эдуард Константинович (далее - Абросимов Э.К.), Бирюкова Ольга Николаевна (далее - Бирюкова О.Н.), Крайнюкова Екатерина Юрьевна (далее - Крайнюкова Е.Ю.).

Решением Арбитражного суда Московской области от 22 апреля 2014 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 08 сентября 2014 г. решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении требования ООО "Инвестмент Технолоджис" о признании недействительным постановления Администрации городского округа Железнодорожный Московской области N 440 от 11 февраля 2013 г. "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" в части указания в пункте 1 оспариваемого постановления объема обременения правами третьих лиц на сдаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11 780,79 кв.м. и в части указания об отсутствии залога земельного участка.

В указанной части требования ООО "Инвестмент Технолоджис" удовлетворены. Постановление Администрации городского округа Железнодорожный Московской области N 440 от 11 февраля 2013 г. "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" в части указания в пункте 1 оспариваемого постановления объема обременения правами третьих лиц на сдаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11 780,79 кв.м. и в части указания об отсутствии залога земельного участка признано недействительным.

В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе акционерное общество Холдинговая компания "Главное всерегиональное строительное управление "Центр" (далее - АО ХК "ГВСУ "Центр") просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить без изменения, полагая, что судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения. Также указано, что все вопросы по ненадлежащему исполнению своих обязательств должны решаться исключительно между ООО "Инвестмент Технолоджис" и ЗАО "Модерн Индустрия".

В кассационных жалобах Администрация городского округа Железнодорожный Московской области и Комитет по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области просят постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить без изменения. В обоснование кассационных жалоб привели доводы, аналогичные доводам, изложенным в кассационной жалобе АО ХК "ГВСУ "Центр".

В отзыве на кассационные жалобы ООО "Инвестмент Технолоджис" просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

В заседании кассационной инстанции представитель АО ХК "ГВСУ "Центр" поддержал доводы кассационной жалобы, в порядке части 1 статьи 124 Арбитражного кодекса Российской Федерации сообщил об изменении своего наименования на Акционерное общество Холдинговая компания "Главное всерегиональное строительное управление "Центр" (далее - АО ХК "ГВСУ "Центр").

В соответствии с частью 1 статьи 124 Арбитражного кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны сообщить арбитражному суду об изменении своего наименования. При отсутствии такого сообщения лицо, участвующее в деле, именуется в судебном акте исходя из последнего известного арбитражному суду наименования этого лица.

Принимая во внимание, что смена наименования подтверждена представленными доказательствами, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для замены наименования истца на АО ХК "ГВСУ "Центр".

Представители Администрации городского округа Железнодорожный Московской области и Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области поддержали доводы кассационных жалоб. Представители ООО "Инвестмент Технолоджис" против ее удовлетворения возражали. Представитель Григорьевой Е.Н., Колесниковой М.А., Абросимова Э.К., Бирюковой О.Н., Крайнюковой Е.Ю. с доводами кассационных жалоб согласился.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции не находит оснований к отмене обжалуемого судебного акта.

В силу пункта 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 названного закона залогом в порядке, установленном статьями 13-15 данного закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 статьи 7 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) предусмотрено, что в выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования (наименования) юридических лиц - участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц - участников долевого строительства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Кодекса.

Подпунктом 1 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства должны быть указаны: предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка.

Отменяя решение суда первой инстанции в части и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что оспариваемое постановление в части указания в пункте 1 объема обременения правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11 780,79 кв.м и в части указания об отсутствии залога земельного участка нельзя признать законным, поскольку объем обременения правами третьих лиц указан без учета прав ООО "Инвестмент Технолоджис".

При этом судом апелляционной инстанции установлено, что ООО "Инвестмент Технолоджис" являлось на момент вынесения администрацией оспариваемого постановления и является в настоящий период участником долевого строительства 454-квартирного 9-ти секционного многоквартирного панельного дома на земельном участке с кадастровым номером 50:50:020501:0008.

Указанное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05 декабря 2012 г., от 14 июля 2014 г.

Принимая во внимание изложенное, а также то обстоятельство, что право аренды земельного участка считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, суд кассационной инстанции считает обоснованным вывод суда апелляционной инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в указанной части.

Относительно способа устранения нарушенных прав путем обязания Администрацию городского округа Железнодорожный Московской области внести изменения в постановление N 440 от 11 февраля 2013 г. "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка", а именно: пункт 1 оспариваемого постановления после слов "с обременением правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 11780,79 кв.м." дополнить следующими словами "... а также с обременением правами ООО "Инвестмент Технолоджис" на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 1898,93 кв.м", суд апелляционной инстанции указал, что оспариваемое постановление реализовано (аукцион проведен, определен новый застройщик, с которым заключен договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:50:02 05 01:0008), в связи с чем такой способ не приведет к восстановлению нарушенного права.

Суд кассационной инстанции соглашается с приведенным выводом суда апелляционной инстанции.

Доводы, приведенные в кассационных жалобах, подлежат отклонению, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права, а также противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам.

Поскольку нормы материального права, регулирующие спорные отношения, судом применены правильно, процессуальных нарушений не допущено, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 08 сентября 2014 г. по делу N А41-9819/13 оставить без изменения, кассационные жалобы ОАО Холдинговая компания "ГВСУ "Центр", Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области, Администрации городского округа Железнодорожный Московской области - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Е.А.Ананьина

Судьи

В.А.Долгашева А.М.Кузнецов