Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22 декабря 2014 г. N Ф05-14432/14 по делу N А40-138000/2013

г. Москва

22 декабря 2014 г.

Дело N А40-138000/13

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Русаковой О.И.,

судей Дунаевой Н.Ю., Чучуновой Н.С.,

при участии в заседании:

от истца ООО "СФК АТОЛЛ" - Власова Е.А., доверенность от 15.12.2014;

от ответчика Управления Росреестра по Москве - Ходаковский А.В., доверенность от 10.09.2014;

от третьего лица Департамента городского имущества города Москвы - Золотов Л.А., доверенность от 27.12.2013

рассмотрев 15 декабря 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

на решение от 09 июня 2014 года

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Березовой О.А.,

на постановление от 08 сентября 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Сумароковой Т.Я., Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е.,

по иску ООО "СФК АТОЛЛ" (ОГРН 1027700111460)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822)

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации

третье лицо - Департамент городского имущества города Москвы,

УСТАНОВИЛ:

Общество ограниченной ответственностью "Строительно-финансовая компания АТОЛЛ" (далее - заявитель, Общество, ООО СФК АТОЛЛ") обратилось с заявлением к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве) о признании недействительным решения от 09.08.2013 N 14/062/2013-871 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.06.2013 к договору аренды земельного участка от 08.04.2008 N М-03-508519. Общество также просило обязать заинтересованное лицо зарегистрировать названное дополнительное соглашение.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Департамент городского имущества города Москвы (далее -Департамент, третье лицо).

Решением суда от 09.06.2014, оставленным без изменения постановлением от 08.09.2014 Девятого арбитражного апелляционного суда, заявление удовлетворено.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Москве просит отменить судебные акты, в удовлетворении заявления отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель кассационной жалобы приводит довод о том, что возникший на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 217-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" или на основании договора с банком случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном ст. 8 настоящего ФЗ, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (п. 8.1 ст. 13).

Представитель Управления Росреестра по г. Москве поддержал доводы и требования кассационной жалобы.

Представители Общества и Департамента возражали против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в судебных актах.

Арбитражный суд кассационной инстанции, выслушав объяснения представителей Управления Росреестра по г. Москве, Общества и Департамента, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным и исследованным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, находит обжалованные судебные акты подлежащими отмене в связи со следующем.

Как следует из материалов дела, 08.04.2008 заявителем в качестве арендатора и 3-м лицом в качестве арендодателя подписан договор аренды земельного участка N М-03-508519, по условиям которого арендатору предоставляется в аренду земельный участок в кадастровом квартале 77:03:01012 (77:03:0001012) площадью 37 162 кв. м с адресным ориентиром: г. Москва, б-р Маршала Рокоссовского, вл. 5-8, - для рекультивации земельного участка, разработки проектно-сметной документации и строительства жилого комплекса и здания детского дошкольного учреждения.

В соответствии с п. 2 договор заключен сроком на 3 месяца с пролонгацией до 31.12.2010 и вступает в силу с даты его государственной регистрации; по истечении срока действия договора и при отсутствии волеизъявления сторон на продление срока его действия договор расторгается.

В п. 4.6 договора установлен срок окончания строительства - до 31.12.2010. Дополнительным соглашением от 15.05.2009 п. 2 договора изменен, установлено, что договор заключается на срок до 31.12.2010, впоследствии срок договора продлен до 31.12.2011, а по дополнительному соглашению от 03.09.2012 срок строительства продлен до 01.11.2012.

Ссылаясь на наличие разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, указав на выполнение обязательств заявителя по строительству на арендованном земельном участке жилого комплекса с дошкольным учреждением и подписание 10.06.2013 заявителем и Департаментом городского имущества города Москвы дополнительного соглашения к договору аренды о расторжении договора с 31.03.2013 в связи с окончанием строительства жилого комплекса с встроенно-пристроенным детским дошкольным учреждением, судебные инстанции пришли к выводу о неправомерном отказе Управления Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию указанного дополнительного соглашения, оформленного письмом от 09.08.2013 N 14/062/2013-871.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 17 названного Федерального закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются, в том числе, и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В силу п. 1 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в том числе для проведения правовой экспертизы (п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 16). В соответствии с п. 1 ст. 17 названного Федерального закона проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Статьей 20 названного Федерального закона установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации прекращения прав.

В материалах дела имеются сведения о том, что при подаче заявления обществом представлялись в Управление передаточные акты.

Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции от 16.10.2006 г.), согласно ч. 1 ст. 1 регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу ч. 1 ст. 12.1, ч. 1 ст. 13 названного Федерального закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство; одним из способов обеспечения является залог; с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Из изложенного следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.

В соответствии с п. 8 ст. 13 указанного Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Согласно ч. 8.1 указанного Закона (часть 8.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 г. N 119-ФЗ) возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6, 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном ст. 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и(или) ином объекте недвижимости, построенных(созданных) на данном земельном участке.

В соответствии со ст. 8 указанного Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонам передаточному акту или иному документу о передаче

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме; обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 1, часть 2 статьи 3, часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Закона).

Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства.

В материалах дела отсутствуют передаточные акты объектов долевого строительства продавцом участникам долевого строительства.

Указанные обстоятельства судом не устанавливались.

В связи с чем судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в первую инстанцию суда для установления обстоятельств, связанных с подписанием застройщиком и участниками долевого строительства передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09 июня 2014 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 08 сентября 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-138000/13 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

О.И. Русакова

Судьи

Н.Ю. Дунаева Н.С. Чучунова