Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22 декабря 2014 г. N Ф05-15041/14 по делу N А40-11564/2014

г. Москва

22 декабря 2014 г.

Дело N А40-11564/14

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Дунаевой Н.Ю., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от истца - ФГБУК "ВМО "Государственная Третьяковская галерея" - Еремеев А.В., доверенность от10.01.2014 г. сроком на один год

от ответчика - ЗАО "Сити-Менеджмент" - Манакова Т.А., доверенность от 06.11.2014 г., сроком до 01.11.2015 г.

от третьего лица - ТУ Росимущества в г. Москве - не явился, извещен,

рассмотрев 18 декабря 2014 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФГБУК "ВМО "Государственная Третьяковская галерея" (истец) на решение Арбитражного суда города Москвы от 18 июня 2014 года принятое судьей Александровой Г.С.на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2014 года принятое судьями Тихоновым А.П., Красновой С.В., Кораблевой М.С.

по иску ФГБУК "ВМО "Государственная Третьяковская галерея" (ОГРН 1027739407079)

к ЗАО "Сити-Менеджмент" (ОГРН 1037703008342)

о взыскании задолженности по арендной плате

и по встречному иску

о взыскании неосновательного обогащения

третье лицо: ТУ Росимущества в г. Москве

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Всероссийское музейное объединение "Государственная Третьяковская галерея" (далее - ФГБУК "ВМО " Государственная Третьяковская галерея ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "Сити-Менеджмент" (далее - ЗАО "Сити-Менеджмент", общество) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 22 488 213 руб. 20 коп. за период с января по октябрь 2012 года.

Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 15,309,310,314,614 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды в части внесения арендных платежей.

ЗАО "Сити-Менеджмент" подано встречное исковое заявление к ФГБУК "ВМО "Государственная Третьяковская галерея" о взыскании задолженности в сумме 2 216 167 руб., составляющей переплату по арендным платежам.

Встречный иск, предъявленный со ссылкой на нормы статей 10,614 Гражданского кодекса Российской Федерации, принят судом первой инстанции к рассмотрению.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее - ТУ Росимущества в г. Москве).

Решением от 18 июня 2014 года Арбитражный суд города Москвы в иске ФГБУК "ВМО "Государственная Третьяковская галерея" отказал, встречный иск удовлетворил полностью.

Суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии у ЗАО "Сити-Менеджмент" (арендатор) задолженности по арендным платежам, поскольку исходя из размера годовой арендной платы, установленной уведомлением от 10 ноября 2011 года N 22-09/17423, направленным ТУ Росимущества в г. Москве в адрес арендатора, и произведенными ЗАО "Сити-Менеджмент" арендными платежами, напротив со стороны арендатора имеет место переплата арендных платежей.

Суд также сослался на судебные акты по делу N А40-60939/12-53-564, где проверялась законность уведомления от 10 ноября 2011 года N 22-09/17423 об изменении арендной платы.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ФГБУК "ВМО "Государственная Третьяковская галерея", которое не согласно с судебными актами, просит их отменить, как принятые с нарушением норм материального права и ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска.

Заявитель кассационной жалобы указывает на неправильное применение судами статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку по делу N А40-60939/12-53-564 вопрос о том, является ли указанный в уведомлении от 10 ноября 2011 года N 22-09/17423 размер арендной платы платой за год или месяц не обсуждался. Более того, суды дали неправильное толкование условиям договора аренды, так как договором была предусмотрена именно ежемесячная оплата, размер которой определяется от годовой рыночной величины арендной платы. Поэтому сторонами в целях взаимных расчетов было удобнее указывать в уведомлении именно размер арендной платы в месяц. В связи с этим, никакой переплаты у арендатора не имеется, напротив, образовалась задолженность по арендной плате, поскольку арендатор производил платежи без учета уведомления от 10 ноября 2011 года, которым был изменен размер месячной арендной платы.

Представитель ФГБУК "ВМО "Государственная Третьяковская галерея" доводы кассационной жалобы поддержал.

Представитель ЗАО "Сити-Менеджмент" в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на жалобу, приобщенном к материалам дела.

Выслушав явившегося представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 23 марта 2006 года между ТУ Росимущества по г. Москве (арендодатель), ФГБУК "ВМО "Государственная Третьяковская галерея" (учреждение) и ЗАО "Сити-Менеджмент" (арендатор) был заключен договор аренды N Д-30/580, по условиям которого арендодатель и учреждение передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, указанные в Приложении N 1, расположенные в здании по адресу: г.Москва, Лаврушинский пер., д.10, стр.1, и стр.4, общей площадью 478,3 кв.м.

Договор был заключен на срок до 01 марта 2007 года.

Собственником помещения является Российская Федерация и данное помещение передано истцу на праве оперативного управления, о чем имеются свидетельства о государственной регистрации прав от 19 апреля 2012 года.

Поскольку по истечении срока действия договора, арендатор продолжал пользоваться арендованным помещением, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды от 23 марта 2006 года N Д-30/580 был возобновлен на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, после прекращения договорных отношений помещение было возвращено ЗАО "Сити-Менеджмент" 04 октября 2012 года.

В разделе 5 договора сторонами были согласованы платежи и расчеты по договору.

В пункте 5.1 договора аренды на основании указанной оценщиком величины годовой арендной платы, стороны согласовали размер ежемесячной арендной платы, который составил 7 735,57 у.е. за помещения 248,2 кв.м и 5 771,68 у.е. за помещения 230,1 кв.м. Оплата производится в рублях по курсу доллара США, установленного Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому.

В силу пункта 5.4 договора размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем в бесспорном одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты, его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Обращаясь в арбитражный суд ФГБУК "ВМО "Государственная Третьяковская галерея" ссылалось на то, что на основании пункта 5.4. договора арендодателем был изменен в одностороннем порядке ежемесячный размер арендной платы путем направления уведомления от 10 ноября 2011 года N 22-09/17423, в котором был установлен новый размер ежемесячной арендной платы в сумме 2 952 145 руб. 75 коп. Однако, ЗАО "Сити-Менеджмент" в нарушение условий договора производило оплату без учета ее повышения, в связи с чем, за ним образовалась задолженность за период с 01 января 2012 года по 04 октября 2012 года в заявленном размере.

В досудебном порядке урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензию от 22 ноября 2013 года N К 249/13, в которой просил произвести доплату арендных платежей за спорный период с учетом увеличенного размера арендной платы. Между тем, арендатор требования истца оставил без ответа и удовлетворения, доплату арендных платежей не произвел.

ЗАО "Сити-Менеджмент", полагая, что в уведомлении от 10 ноября 2011 года N 22-09/17423 был изменен размер годовой арендной платы, а не ежемесячный, в связи с чем фактически арендная плата уменьшилась по сравнению в той, которая была ранее сторонами согласована, то имеет место переплата по арендным платежам, которую общество просило взыскать, предъявив по настоящему делу встречный иск.

Суды обеих инстанций согласились с доводами ЗАО "Сити-Менеджмент" и указали на то, что как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 10 сентября 2012 года по делу N А40-60939/12-53-564 в соответствии с пунктом 5.4 договора аренды ТУ Росимущества в г. Москве уведомило ЗАО "Сити-Менеджмент" об изменении величины арендной платы, которая в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы с учетом НДС составляет 2 952 145 руб. 75 коп.

Дав толкование в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условиям договора аренды, суды посчитали, что арендодателем была изменена годовая арендная плата, а не ежемесячная, как полагает ФГБУК "ВМО "Государственная Третьяковская галерея".

Более того, как указал суд первой инстанции, иное толкование противоречило бы выводам суда по делу N А40-60939/12-53-564.

Таким образом, суды согласились с расчетом ЗАО "Сити-Менеджмент", согласно которому размер ежемесячной арендной платы по договору аренды от 23 марта 2006 года N Д-30/580 с 02 декабря 2012 года составляет 246 012 руб. 14 коп., исходя из годовой арендной платы в размере 2 952 145 руб. 75 коп.

Между тем, поскольку ЗАО "Сити-Менеджмент" производило оплату арендной платы за период с 01 января 2012 года по 04 октября 2012 года исходя из ставок арендной платы, установленных при заключении договора аренды, тогда как согласно уведомлению от 10 ноября 2011 года N 22-09/17423 должен был производить оплату арендной платы исходя из ставки 2 952 145 руб. 75 коп. в год, то, по мнению судов первой и апелляционной инстанций, имеет место переплата по арендным платежам за вышеуказанный период.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов обеих инстанций, поскольку они сделаны при неправильном применении норм материального и процессуального права и неполном исследовании существенных обстоятельств дела в связи со следующим.

В силу норм статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

По настоящему делу у сторон возник спор относительно размера арендной платы, подлежащей внесению арендатором (ЗАО "Сити-Менеджмент") по договору аренды за период с 01 января 2012 года по 04 октября 2012 года, исходя из того, что истец и ответчик по разному понимают содержание направленного ТУ Росимущество в г. Москве в адрес арендатора уведомления от 10 ноября 2011 года N 22-09/17423, которым в соответствии с правом, предусмотренным пунктом 5.4 договора аренды от 23 марта 2006 года N Д-30/580, арендодателем был изменен размер арендной платы, а именно является ли указанная в этом уведомлении плата в сумме 2 952 145 руб. 75 коп. годовой или ежемесячной.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Положения статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применимы относительно фактических обстоятельств дела, установленных судом. В то же время арбитражный суд, рассматривающий дело, не связан правовой оценкой этих обстоятельств (их совокупности), которая была дана судом ранее при рассмотрении другого дела.

Норма части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их иной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора.

По делу N А40-60939/12-53-564 Арбитражным судом города Москвы рассматривался спор по иску ЗАО "Сити-Менеджмент" к ТУ Росимущества в г. Москве, с участием в качестве третьего лица ФГБУК "ВМО "Государственная Третьяковская галерея", о признании недействительными уведомлений об изменении размера арендной платы от 10 ноября 2011 года N 22-09/17423 и дополнения к нему от 20 марта 2012 года N 22-09/3653.

По названному арбитражному делу, суд установил, что письмом от 10 ноября 2011 года N 22-09/17423 ТУ Росимущества в г. Москве уведомило арендатора об изменении условий договора в части размера арендной платы. В соответствии с пунктом 5.4 договора ТУ Росимущества в г. Москве уведомило ЗАО "Сити-Менеджмент" об изменении величины арендной платы, которая в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, определенной оценщиком, с учетом налога на добавленную стоимость составила 2 952 145 руб. 75 коп. Между тем, 20 марта 2012 года арендодатель внес дополнения в уведомление от 10 ноября 2011 года, указав, что размер арендной платы без учета налога на добавленную стоимость составляет 2 952 145 руб. 75 коп. и подлежит оплате начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором арендатор получил уведомление от 10 ноября 2011 года.

Арбитражный суд по делу N А40-60939/12-53-564 проверив по иску арендатора законность уведомления об изменении арендной платы от 10 ноября 2011 года посчитал его правомерным, в связи с чем вступившим в законную силу решением от 10 сентября 2012 года в иске о признании его недействительным было отказано.

Вместе с тем, дополнение от 20 марта 2012 года к уведомлению от 10 ноября 2011 года суд признал недействительным, посчитав, что этим дополнением арендодатель повторно изменил размер арендной платы и установил иной срок для начала расчетов по новой ставке.

В тоже время, ссылаясь в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на обстоятельства, установленные по делу N А40-60939/12-53-564, суды обеих инстанций по настоящему делу не учли, что по названному делу судом только проверялась законность изменения арендодателем размера арендной платы.

Между тем, вопрос о том, являлась ли указанная в уведомлении от 10 ноября 2011 года величина арендной платы годовой или ежемесячной, равно как и правомерность ее размера, суд по делу N А40-60939/12-53-564 не устанавливал.

В связи с этим, по настоящему спору судам необходимо было разрешить возникший между сторонами спор о том, была ли изменена арендодателем годовая или ежемесячная арендная плата.

При этом, суды не учли, что к уведомлению от 10 ноября 2011 года прикладывались отчет оценщика о размере арендной платы, расчет арендной платы, однако эти документы не были исследованы судами.

Более того, как ссылалось ФГБУК "ВМО "Государственная Третьяковская галерея" в суде первой инстанции по настоящему делу, в заключении о стоимости на основании Отчета об оценке N 3-10-2011оц/2/4 от 25 мая 2011 года "Об определении рыночной стоимости права пользования объектами недвижимости, расположенными по адресу: г. Москва, Лаврушинский пер., д. 10, стр.1,4, на условиях договора аренды, выраженной величиной ставки арендной платы" указана рыночная величина годовой арендной платы без учета НДС в размере 35 425 749 руб., исходя из чего стоимость месячной арендной платы равна 2 952 145 руб. 75 коп. (л.д. 84-86 т. 1).

Следует также принять во внимание, что в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2012 года по делу N А40-60939/12-53-564 суд апелляционной инстанции указал на то, что фактически доводы арендатора были связаны с несогласием с размером арендной платы, установленной арендодателем на основании Отчета от 25 мая 2011 года N 3-10-2011оц/2/4.

Между тем, суд апелляционной инстанции поддержал довод суда первой инстанции по делу N А40-60939/12-53-564 относительно правомерности направления арендодателем уведомления об изменении размера арендной платы.

Тем не менее, вопрос о правомерности установленного в уведомлении от 10 ноября 2011 года размера арендной платы, равно как и о том, является ли этот размер годовым или ежемесячным апелляционный суд по делу N А40-60939/12-53-564 также не обсуждал, сославшись на статью 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и иной порядок рассмотрения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете оценщика.

В связи с изложенным, судам обеим инстанций по настоящему делу следовало разрешить спор по существу и самостоятельно установить, какой размер арендной платы должен был вносить арендатор исходя из его изменения арендодателем в уведомлении от 10 ноября 2011 года.

Более того, в целях правильного разрешения спора и соблюдения баланса интересов, следовало обсудить мотивы действий арендатора по обжалованию уведомления арендодателя от 10 ноября 2011 года об изменении арендной платы, в случае, если арендатор полагал, что этим уведомлением арендная плата для него была уменьшена, по сравнению с той, которая им ранее вносилась.

При таких обстоятельствах, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела, суду необходимо установить, является ли указанная в уведомлении от 10 ноября 2011 года N 22-09/17423 сумма 2 952 145 руб. 75 коп. годовой или ежемесячной арендной платой, для чего исследовать приложенные к уведомлению отчет оценщика и расчет арендной платы исходя из установленного определить, какой размер арендной платы должен был вносить арендатор исходя из его изменения арендодателем уведомлением от 10 ноября 2011 года N 22-09/17423, имеется ли у арендатора задолженность по арендной плате за спорный период или переплата по арендным платежам, после чего, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 июня 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2014 года по делу N А40-11564/14 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

Н.Ю. Дунаева О.И. Русакова