Постановление Арбитражного суда Московского округа от 2 февраля 2015 г. N Ф05-16285/14 по делу N А40-155990/2013

г. Москва

02 февраля 2015 г.

Дело N А40-155990/13

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Дунаевой Н.Ю., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "Радонеж АС"- Невструева Н.А., доверенность от 25.04.2014 г., сроком на 3 года, Дудкин М.Н., Травникова Н.А., Анисимов С.В. (без доверенности),

от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы - Зебелян С.А., доверенность N 33-Д-857/14 от 30.12.2014 г., сроком по 31.12.2015 г.

от третье лица - Правительства Москвы - Зебелян С.А., доверенность N 4-47-410/4 от 30.04.2014 г., сроком на 1 год,

рассмотрев 27 января 2015 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу Правительство Москвы (третье лицо) и Департамента городского имущества города Москвы (ответчик) на решение Арбитражного суда города Москвы от 30 июня 2014 года принятое судьей Махалкиным М.Ю. на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 октября 2014 года принятое судьями Красновой С.В., Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Радонеж АС" (ИНН 7729090358, ОГРН 1027700098590)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

третье лицо: Правительство Москвы

о признании недействительным расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Радонеж АС" (далее - ООО "Радонеж АС") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании односторонней сделки, направленной на прекращение правоотношений по договору аренды земельного участка N М-06-030640 от 17 марта 2009 года, выраженной в уведомлении от 31 июля 2013 года и уведомлении от 19 сентября 2013 года недействительной.

Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 22,42,46 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 450,619 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что отказ Департамента от договора аренды осуществлен при отсутствии объективных оснований, арендатором условия договора аренды выполнялись надлежащим образом.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

Решением от 30 июня 2014 года Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил и признал недействительным одностороннее прекращение договора долгосрочной аренды земельного участка N М-06-030640 от 17 марта 2009 года, выраженное в уведомлениях от 31 июля 2013 года N ДГИ-И-18359/13 и от 19 сентября 2013 года N ДГИ-И-22223/13.

Суд первой инстанции сделал вывод том, что оснований, предусмотренных пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для расторжения договора аренды земельного участка, у ответчика не имелось, так как разрешение на строительство было получено и на момент окончания срока действия данного разрешения строительная готовность здания превышала 40%.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 октября 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, которые не согласны с судебными актами полагая, что они являются незаконными и необоснованными, просят судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.

Заявители кассационной жалобы указывают на то, что поскольку обществом не предоставлено доказательств окончания строительства объекта к предусмотренному договором сроку (до 31 декабря 2012 года), у Департамента возникло установленное договором и пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" право требовать досрочного расторжения договора.

По мнению заявителей, суды не применили специальную норму, закрепленную в пункте 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и сделали неправильный вывод о том, что обществом не допущено нарушений условий договора.

Заявители также полагают, что законодатель в указанной норме предусмотрел, что в качестве существенного нарушения условий договора - неисполнение обязательства по строительству объекта в срок, предусмотренный договором. В случае же отсутствия такого срока в договоре - в срок, на который выдано разрешение на строительство, если строительная готовность объекта составляет менее чем 40% общего объема его строительства. При этом, оба эти критерия не могут применяться в совокупности, так как являются взаимоисключающими. В связи с тем, что договором был прямо предусмотрен срок строительства - до 31 декабря 2012 года и в установленный срок общество строительство не осуществило, Департамент обоснованно направил уведомление о расторжении договора. Таким образом, ввиду наличия в договоре согласованного сторонами условия о сроке строительства объекта, вопрос о степени его готовности не является предметом доказывания по настоящему делу.

Заявители также относятся критически к предоставленному истом и принятому во внимание судами экспертному заключению, определяющим степень готовности объекта недвижимости и полагают, что обществом допущено бездействие в освоении земельного участка.

Представители заявителей кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержали доводы, изложенные в жалобе, просили судебные акты отменить, в иске отказать.

Представитель ООО "Радонеж АС" в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил судебные акты оставить без изменения по доводам, изложенным в отзыве на кассационную жалобу, приобщенном к материалам дела, пояснив, что обществом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, зарегистрировано право собственности на вновь построенный объект, а в декабре 2014 года состоялось открытие магазина, который в настоящее время функционирует в полном объеме.

В тоже время подлежат возвращению ООО "Радонеж АС" приложенные к отзыву копии разрешения на ввод в эксплуатацию и свидетельства на право собственности, поскольку в силу положений 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе принимать и исследовать доказательства, которые не были предоставлены в суды нижестоящих инстанций.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 17 марта 2009 года между ООО "Радонеж АС" (арендатор) и Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N М-06-030640, в соответствии с условиями которого арендатору на срок до 15 мая 2057 года был предоставлен в аренду земельный участок площадью 900 кв.м с кадастровым номером 77:06:0008005:1000, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Введенского, вл. 13А, для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации магазина "шаговой доступности".

Согласно пункту 4.5 названного договора арендатор обязан был осуществить строительство в срок до 31 декабря 2010 года.

Дополнительным соглашением от 12 января 2012 года срок строительства был продлён до 31 декабря 2012 года.

Договор и дополнительное соглашение к нему прошли процедуру государственной регистрации 22.02.2010 (N 77-77- 14/028/2004-912) и 18.05.2012 (N 77- 77-14/017/2012-308).

Между тем, Департамент направил обществу уведомление от 31 июля 2013 года N ДГИ-И-18359/13 о расторжении договора N М-06-030640 от 17 марта 2009 года на основании положения пункта 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ввиду не завершения строительства объекта в установленный договором срок.

На возражения истца (исх. N 39 от 13.08.2013) ответчик уведомлением от 19 сентября 2013 года N ДГИ-Д-22223/13 подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора.

В связи с несогласием с односторонним расторжением со стороны арендодателя договора аренды и указывая на отсутствие каких-либо нарушений условий договора аренды со стороны арендатора, ООО "Радонеж АС" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями, полагая, что решение Департамента является незаконным.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов, изложенными в обжалуемых судебных актах, и считает их обоснованными, сделанными на основании полного и всестороннего исследования обстоятельств дела и правильного применения норм материального и процессуального права.

По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ. Положения пункта 22 статьи 3 распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.

Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

При этом, договор аренды земельного участка в силу указанной нормы может быть расторгнут именно по перечисленным в ней существенным нарушениям договорных условий.

Таким образом, названным Федеральным законом N 137-ФЗ (в ред. Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) предусмотрены основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга, а также указан момент, когда договор считается расторгнутым.

Исследовав и изучив конкретные обстоятельства рассматриваемого дела и предоставленные документы, суды обеих инстанций установили, что в данном случае не имеется оснований, предусмотренных пунктом 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для расторжения договора аренды земельного участка.

При этом, суды установили, что истцом предоставлено выданное Комитетом государственного строительного надзора города Москвы разрешение на строительство N RU77137000-007370 от 18 октября 2012 года со сроком действия до 31 декабря 2012 года. На данном разрешении имеются отметки о его продлении до 28 февраля 2013 года и до 18 июля 2013 года.

Также истцом представлено экспертное заключение N 35-Э/14, выполненное ООО "Оценка и Консалтинг", согласно которому на дату окончания действия разрешения на строительство (18 июля 2013 года) строительная готовность здания составляла 48,8 %.

Более того, как установил суд апелляционной инстанции, на момент рассмотрения настоящего дела в суде апелляционной инстанции согласно материалам фотофиксации и пояснениям истца объект находится в состоянии готовности к вводу в эксплуатацию, подрядчиком истца получены ордера ОАТИ города Москвы на производство земляных работ, обустройства и содержания строительной площадки сроком действия до 20 октября 2014 года, 30 октября 2014 года.

Таким образом, суды обеих инстанций установили степень готовности объекта недвижимости, при этом Департаментом не предоставлено доказательств, опровергающих это обстоятельство, ходатайства о проведении экспертизы не заявлялось.

В этой связи, выводы судов обеих инстанций, которые руководствовались положениями пункта 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", об отсутствии правовых оснований для расторжения со стороны Департамента договора аренды являются в данном случае правильными.

При этом, довод кассационной жалобы о том, что степень готовности объекта не входит в предмет доказывания по возникшему спору, поскольку договором аренды был определен срок окончания строительства и он имеет определяющее значение для реализации арендодателем права на расторжение договора не может быть принят и отклоняется как несостоятельный и основанный на неправильном толковании нормы пункта 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Законодатель в названной норме ограничил право арендодателя на одностороннее расторжение договора наличием 40% общего объема строительства объекта на момент истечения срока действия разрешения на строительство либо срока, предусмотренного договором, не устанавливая взаимоисключение этих сроков, поскольку иное толкование данной нормы ставило бы в неравное положение арендаторов, в случаях указания и не указания срока строительства в договоре аренды и приводило бы к нарушению прав субъекта предпринимательской деятельности, добросовестно реализующего свои права арендатора и не имевшего возможность своевременно осуществить строительство объекта полностью по объективным, не зависящим от него причинам.

Кроме того, как установили суды обеих инстанций, выданное обществу разрешение на строительство объекта изначально со сроком действия до 31 декабря 2012 года (срок строительства, предусмотренный договором), впоследствии дважды продлевалось.

Остальные доводы кассационной жалобы о бездействии, по мнению заявителей, арендатора при освоении земельного участка и строительстве объекта, не могут быть приняты и отклоняются как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обеих инстанций обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иная оценка заявителями жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.

В связи с изложенным, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п.1 ч.1 ст.287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 июня 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 октября 2014 года по делу N А40-155990/13 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

Н.Ю. Дунаева О.И. Русакова