Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 февраля 2015 г. N Ф05-183/15 по делу N А40-78978/2014

г. Москва

18 февраля 2015 г.

Дело N А40-78978/14

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Дунаевой Н.Ю., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от истца ООО "СмартОфис" (ОГРН 1127746754134, ИНН 7701971370) -Тростянский К.А. дов. от 05.2014г.N 1-05\14АС-2

от ответчика ОАО "Московский бизнес инкубатор" (ОГРН 1037725042794, ИНН 7725237240) - Ткач А.В. дов. от 11.11.2014 N 64

рассмотрев 11 февраля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "СмартОфис"

на решение от 18 августа 2014 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Красниковой И.Э.,

на постановление от 31 октября 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Юрковой Н.В., Сазоновой Е.А., Яремчук Л.А.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "СмартОфис"

к Открытому акционерному обществу "Московский бизнес инкубатор"

о взыскании задолженности по оплате оказанных услуг в размере 5.610.000 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СмартОфис" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Открытому акционерному обществу "Московский бизнес инкубатор" взыскании задолженности по оплате оказанных услуг в размере 5 610 000 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.08.2014, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом суды исходили из того, что гарантийное письмо, на которое ссылается истец, не является офертой, поскольку не выражает намерение ответчика считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение, отсутствуют доказательства установления между сторонами правоотношений по оказанию услуг по поиску клиента на покупку недвижимого имущества.

Не согласившись с принятыми судебными актами ООО "СмартОфис" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, по основаниям неполного выяснения обстоятельств имеющих значение для дела, неправильного применения норм материального права и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы истец указал, что действия ответчика, подписывавшего акты просмотра помещений, акты регистрации клиента, выдавшего истцу в соответствии с обычаем делового оборота гарантийное письмо, содержащее все существенные условия договора, перечень действий истца по исполнению договора и все последующее поведение сторон свидетельствуют о том, что стороны фактически состояли в правоотношениях, связанных с исполнением договора возмездного оказания услуг.

Суды пришли к выводу о том, что в деле отсутствуют доказательства наличия между ответчиком и ООО "СмартСпейс" правоотношений по оказанию услуг по поиску покупателя помещений.

Между тем, на рынке риэлтерских услуг существует обычай делового оборота, когда продавец недвижимости заключает договор с риэлтором, привлекшим потенциального покупателя, с которым продавец вступил в переговоры. До этого момента наличие фактических правоотношений по оказанию услуг по поиску покупателей подтверждается продавцами недвижимости путем выдачи риелторам гарантийных писем и составления актов просмотра продаваемого объекта потенциальными покупателями, привлеченными конкретными риелторами.

В материалах дела имеется гарантийное письмо, содержащее все существенные условия сделки, по которой ответчик получил услуги по поиску покупателя недвижимости, акты просмотра (акты регистрации клиента), которыми ответчик неоднократно подтверждал как наличие правоотношений по оказанию услуг по поиску покупателя недвижимости с ООО "СмартОфис". так и тот факт, что покупатель, с которым в конечном итоге был заключен договор, был привлечен именно ООО "СмартОфис".

Заявитель не согласен с выводом суда о том, что роль риэлтора была сведена к простой передаче контактной информации продавца недвижимости покупателю.

Для того, чтобы потенциальный покупатель узнал о наличии на рынке предложений по конкретным объектам недвижимости, риэлтором за собственный счет проводится значительная работа по экспонированию объекта на своем сайте и в специализированных базах данных. Риэлтор передает контактные данные продавца покупателю только после проведения предварительных переговоров с покупателем и регистрации потенциального покупателя у продавца недвижимости по результатам проведенных предварительных переговоров.

По мнению заявителя, вывод суда опровергается последующими актами регистрации клиента, которыми ответчик подтверждал участие ООО "СмартСпейс" в переговорном процессе с покупателем на протяжении нескольких месяцев, пока шла подготовка к сделке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "СмартОфис" поддержал заявленные в кассационной жалобе доводы.

Представитель ОАО "Московский бизнес инкубатор" возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.

В обоснование возражений указал, что гарантийное письмо, на которое ссылается истец не является офертой, поскольку не выражает намерение ответчика, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Из текста п. 3.5. письма следует, что агентский договор согласовывается и подписывается только после подписания соглашения о намерениях с потенциальным пользователем. При этом ни из одного пункта гарантийного письма не следует обязательство ответчика заключить с истцом договор возмездного оказания услуг.

Истцом не доказаны содержание и факт исполнения ответчиком конкретных действий, которые должен совершить ответчик, и которые бы свидетельствовали об акцепте.

Исходя из природы обязательства, в отношении которого истец заявляет свои требования, а так же согласно ст. 779 ГК РФ между ответчиком и ООО "СмартСпейс" не сложились гражданские правоотношения в форме возмездного оказания услуг.

Соответственно, закон не допускает односторонний переход прав и обязанностей в случае оказания посреднических услуг по продаже недвижимости, а ответчик был фактически только уведомлен о данном факте.

Истец обосновывает свое право требования к ответчику сделкой (договор уступки требования от 01.10.2013), из положений п.1 ст. 168 ГК РФ являющейся оспоримой так как она нарушает требования закона, указанные в предыдущем абзаце, а так же на основании п.1 ст. 170 ГК РФ указывающий на ее мнимость, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Истцом не представлены доказательства фактического перечисления денежных средств по данной сделке в ООО "ЧАС", а так же ее сумма почти в 20 раз меньше заявленного требования.

Истцом не представлено доказательств (разделительный баланс) перехода прав требования от ООО "СмартСпейс" к ООО "ЧАС" и, как следствие, к самому истцу данного права.

Единственным доказательством, подтверждающим, по мнению истца, факт оказания услуг, является подписанный акт регистрации потенциального пользователя от 08.02.2013.

Данный акт не обладает признаками гражданско-правовой сделки, то есть не устанавливает, не изменяет и не прекращает гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ) в связи с тем, что:

- в акте не указан предмет, конкретная площадь и конкретные помещения, осмотренные "клиентом", который поименован как "RAILTRANSHOLDING", при этом истец в исковом заявлении ссылается на заключение ответчиком договора купли-продажи недвижимости с ООО УК "РЭЙЛТРАНСХОЛДИНГ" (ИНН 7701935333);

- документ подписан неуполномоченными лицами, а подпись ООО УК "РЭЙЛТРАНСХОЛДИНГ" отсутствует;

- согласно с письмам из ООО УК "РЭЙЛТРАНСХОЛДИНГ" и ООО "Нагатино-Сервис" (управляющая компания), документ не мог быть подписан между сторонами, поскольку ни представители ООО УК РТХ, ни сотрудники ответчика показ в указанную в акте дату не осуществляли, так как пропуска на проход в здание и ключи от помещений на их имя не выдавались.

Таким образом, данный акт не является допустимым и достоверным доказательством по настоящему спору, в связи с чем, обоснованно не был принят судами (ст.71 АПК РФ) в качестве доказательства.

Истец в своих доводах ссылается на исполнение условий фактически заключенной сделки возмездного оказания услуг. Однако, истец не доказал и не обосновал объем услуг и фактическое содержание действий, которые были совершены ООО "СмартСпейс" по продаже (посредничестве в продаже) нежилых помещений.

Факт того, что посредник передал покупателю координаты и контакты ответчика само по себе не может оцениваться в 5 610 000 руб., истцом не предоставлено доказательств, которые бы указывали на понесенные расходы (реклама, зарплата сотрудников, накладные расходы), которые свидетельствовали бы о фактических действиях по продаже объекта недвижимости.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в январе 2013 года между ОАО "Московский бизнес инкубатор" и ООО "СмартСпейс" была достигнута договоренность об оказании ООО "СмартСпейс" услуг по поиску потенциальных покупателей принадлежащих ответчику объектов недвижимости.

08.02.2013 г. ОАО "Московский бизнес инкубатор" (клиент) в лице заместителя генерального директора по экономике и финансам Сингаевской Ирины Петровны, действующей на основании доверенности N 2 от 01.01.2013 г., предоставило ООО "СмартСпейс" (консультант) гарантийное письмо Nб/н от 08.02.2013 г., в котором указало, что ООО "СмартСпейс" обязалось оказать ответчику услуги по поиску потенциальных арендаторов и покупателей (пользователей) и представлению интересов ответчика в процессе переговоров по сдаче в аренду или продаже пользователям объектов недвижимости, принадлежащих ответчику на праве собственности, расположенных на земельных участках в г. Москве с кадастровыми номерами 77:05:0002007:67 и 77:05:0002005:48 и находящихся по адресам: 115432, г. Москва, пр-т Андропова, д. 18, корп. 1, корп. 5, корп. 7, а ответчик обязался оплатить эти услуги, путем выплаты ООО "СмартСпейс" 1,5% от стоимости этих объектов недвижимости в случае заключения договора-купли продажи с покупателем, привлеченным ООО "СмартСпейс".

В обоснование требований ООО "СмартСпейс" указал, что привлекло ООО УК "РэйлТрансХолдинг" в качестве покупателя объекта, что подтверждается актом регистрации от 08.02.2013 г., подписанным представителями сторон и заключением ответчиком договора купли-продажи объекта с указанным покупателем.

Привлеченный ООО "СмартСпейс" потенциальный покупатель - ООО УК "РэйлТрансХолдинг" после осмотра помещений, организованных сотрудниками ООО "СмартСпейс", вступил в переговорный процесс с ответчиком, в связи, с чем ответчик и ООО "СмартСпейс" должны были подписать агентский договор и окончательно оформить условия фактически заключенной ранее и исполненной ООО "СмартСпейс" сделки на условиях гарантийного письма от 08.02.2013 г.

В соответствии с п. 4.2. гарантийного письма, по факту подписания клиентом и пользователем любого юридически обязывающего договора, в результате действия которого пользователь, представленный консультантом приобретает право собственности на объект или его часть, включая, но не ограничиваясь подписанием договора купли-продажи объекта, договора о продаже акций/долей компании-собственника объекта либо акций/долей любого аффилированного с ним лица, которому принадлежит компания-собственник объекта или любого другого подобного договора, в том числе предварительного, имеющих своей целью переход контроля над объектом или помещениями и машиноместами от клиента к пользователю (контракт купли-продажи"), клиент в срок не позднее 20 рабочих дней, следующих после получения 100% платежа в счет исполнения подписанного между клиентом и пользователем контракта купли-продажи, обязан перечислить консультанту в счет уплаты вознаграждения сумму вознаграждения, определяемую как произведение полученного от пользователя 100% платежа на размер вознаграждения, установленный п. 4.1. гарантийного письма, равный 1,5%.

Согласно п. 2 гарантийного письма консультант по факту представления помещений потенциальным пользователям, направляет клиенту акт регистрации с указанием названий таких потенциальных пользователей.

В соответствии с актом регистрации потенциального пользователя от 08.02.2013 г. представителем консультанта в присутствии представителя клиента произведен показ нежилых помещений приблизительной площадью 1600-2000 кв. м по адресу: г. Москва, пр-т Андропова, д. 18, корп. 1, корп. 5, корп. 7 для ООО УК "РэйлТрансХолдинг".

В результате проведенных переговоров при участии представителей ООО "Смарт Спейс", между ответчиком и ООО УК "РэйлТрансХолдинг" (покупателем), представленным ООО "СмартСпейс" был заключен договор купли-продажи N Д-13/68/101-УК/РТХ/ОХ от 31.07.2013 г. нежилых помещений N XV и XIV, общей площадью 2 453,9 кв. м, находящихся на 11-ом и 12-ом этаже в здании Бизнес-центра "Ньютон" по адресу: г. Москва, проспект Андропова, д. 18, корп. 1 (помещения) с общей стоимостью помещений 11 514 960 долларов США.

03.09.2013 г. покупатель оплатил ответчику платежи в счет исполнения подписанного договора купли-продажи объекта.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полученным в форме выписок, по состоянию на 10.12.2013 г., собственником помещений является ООО УК "РэйлТрансХолдинг", дата регистрации права собственности - 05.09.2013 г.

ООО "СмартСпейс" реорганизовано в форме присоединения к ООО "Час", о чем 16.08.2013 г. в отношении ООО "СмартСпейс" был внесена запись в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности путем реорганизации в форме присоединения.

В силу п. 2 ст. 58 Гражданского кодекса РФ ООО "Час" является правопреемником ООО "СмартСпейс" в отношении всех кредиторов и должников, о чем ответчик был уведомлен надлежащим образом.

Исходя из того, что между ответчиком и ООО "СмартСпейс" фактически была заключена сделка, направленная на возмездное оказание услуг ответчику на условиях гарантийного письма ответчика от 08.02.2013 г., содержащего все существенные условия сделки, направленного в адрес ООО "СмартСпейс", и фактически исполненная ООО "СмартСпейс", ответчик должен был произвести выплату вознаграждения 1,5% от сделки согласно гарантийному письму, однако, ответчик выплату вознаграждения не произвел, что послужило основание для обращения истца в суд за судебной защитой.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой и апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а заключается договор (п. 2 ст. 432 Гражданского кодекса РФ) посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцента (принятия предложения) другой стороной.

В силу п. 1. ст. 435 Гражданского кодекса РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Дав оценку гарантийному письму от 08.02.2013, суды пришли к выводу о том, что оно не является офертой, поскольку не выражает намерение ответчика, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Истцом не представлены доказательства содержащие факт исполнения ответчиком конкретных действий, которые должен был совершить ответчик, и которые бы свидетельствовали об акцепте.

В соответствии с п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка), которое согласно п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ заключается в письменной форме и должно быть совершено путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Однако, такой документ в материалы дела не представлен.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что между ООО "СмартСпейс" и ОАО "Московский бизнес инкубатор" установлены правоотношения по оказанию услуг по поиску клиента на покупку недвижимого имущества, отсутствует расчет.

В соответствии с п. 1 ст. 779 Гражданского кодекса РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно разъяснениям, изложенным в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.1999 года N 48 "О некоторых вопросах судебной практики, возникающих при рассмотрении споров, связанных с договорами на оказание правовых услуг", договор возмездного оказания услуг может считаться заключенным, если в нем перечислены определенные действия, которые обязан совершить исполнитель, либо указана определенная деятельность, которую он обязан осуществить. В том случае, когда предмет договора обозначен указанием на конкретную деятельность, круг возможных действий исполнителя может быть определен на основании предшествующих заключению договора переговоров и переписки, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев делового оборота, последующего поведения сторон и т.п. (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В обоснование факта оказанных услуг истец представил подписанный акт регистрации потенциального пользователя от 08.02.2013 г., который судом первой и апелляционной инстанции признан недопустимым доказательством, поскольку в акте не указана конкретная площадь и конкретные помещения, осмотренные клиентом, который поименован как "RAILTRAXSHOLDIXG", при этом истец в исковом заявлении ссылается на заключение ответчиком договора купли-продажи недвижимости с ООО УК "РЭЙЛТРAHCXOЛДИНГ"; подпись ООО УК "РЭЙЛТРАНСХОЛДИНГ" отсутствует; согласно прилагаемым письмам ООО УК "РЭЙЛТРАНСХОЛДИНГ" и ООО "Нагатино" документ не мог быть подписан между сторонами, так как ни представители ООО УК РТХ, ни сотрудники ответчика осмотр помещения в указанную в акте дату не осуществляли, пропуска на проход в здание и ключи от помещений на их имя не выдавались.

Исследовав и оценив доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что фактически ООО "СмартСпейс" передало покупателю контактную информацию продавца недвижимости, после чего ответчик самостоятельно произвел показ всех помещений (в том числе не указанных в гарантийном письме) покупателю; ответчик многократно по собственной инициативе встречался с покупателем, неоднократно показывал помещения, территорию технопарка, давал пояснения о технических характеристиках объекта, способе его эксплуатации, ценовой политике, эксплуатационных и коммунальных платежах, согласовывал с ним условия приобретения помещений, передавал проектную и техническую документацию по строительству объекта и т.д. То есть сделка купли-продажи недвижимости совершена ОАО "Московский бизнес инкубатор".

Ответчиком не представлено доказательств оказания услуг на сумму 5 610 000 руб., истцом не предоставлено доказательств, которые бы указывали на понесенные расходы (реклама, зарплата сотрудников, накладные расходы), которые свидетельствовали бы о фактических действиях по продаже объекта недвижимости.

Иных доказательств наличия правовых отношений между сторонами, равно как и документального подтверждения обстоятельств фактического оказания истцом услуг ответчику, истцом в материалы дела не представлено.

Оценив и исследовав предоставленные сторонами доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи с установленными обстоятельствами по делу, суд первой и апелляционной инстанций пришел к обоснованному выводу о том, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных истцом исковых требований в части взыскания задолженности за фактически оказанные услуги по поиску клиента в размере 5 610 000 руб.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Фактические изложенные в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку доказательств и установление иных обстоятельств спора, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 августа 2014 года, по делу N А40-78978/14, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "СмартОфис" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

Н.Ю. Дунаева О.И. Русакова