Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 февраля 2015 г. N Ф05-475/15 по делу N А40-115128/2014

г. Москва

25 февраля 2015 г.

Дело N А40-115128/14

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Русаковой О.И.,

судей Калининой Н.С., Комаровой О.И.,

при участии в заседании:

от истца ООО "Проектсервис холдинг" - Федоряченко Д.В., доверенность от 10.07.2014,

от ответчика Департамента городского имущества города Москвы - Зебелян С.А., доверенность от 30.04.2014,

от третьего лиц Правительства Москвы - Васина К.А., доверенность от 10.05.2012, Зебелян С.А., доверенность от 30.04.2014,

рассмотрев 17 февраля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы на решение от 19 сентября 2014 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Рыбиным Д.С., на постановление от 02 декабря 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Савенковым О.В., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П.,

по иску ООО "Проектсервис холдинг"

к Департаменту городского имущества города Москвы,

третье лицо - Правительство Москвы

о признании недействительной односторонней сделки,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Проектсервис холдинг" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании недействительной односторонней сделки Департамента городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) по досрочному расторжению договора аренды земельного участка от 04.06.1996 N М-07-005591, выраженной в форме уведомлений от 15.04.2013 N ДГИ-И-8406/13 и от 29.01.2014 N ДГИ-И-1513/14; о применении последствий недействительности сделки по досрочному расторжению договора аренды земельного участка от 04.06.1996 N М-07-005591, выраженной в форме уведомлений от 15.04.2013 N ДГИ-И-8406/13 и от 29.01.2014 N ДГИ-И-1513/14; о признании договора аренды земельного участка от 04.06.1996 N М-07-005591 действующим.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.09.2014, оставленным без изменения постановлением от 02.12.2014 Девятого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.

Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы, которые просят об отмене решения и постановления, принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование кассационной жалобы заявители ссылаются на то, что договор расторгнут арендодателем на основании специальной нормы абз. 4 п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которой предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке в случае неисполнения арендатором обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором. По мнению заявителей кассационной жалобы, доказательств, подтверждающих, что истец начал разрабатывать и разработал проектную документацию и получил разрешение на строительство не представлено, до настоящего времени реализация строительства не начиналась; объект на спорном земельном участке не построен; вывод судов о наличии объективных причин нарушения ответчиком сроков исполнения обязательств по выполнению условий договора не соответствует фактическим обстоятельствам дела. В кассационной жалобе приводятся доводы о том, что при наличии действующего договора аренды общество, являясь правообладателем земельного участка с 2006 года, за разработкой акта разрешенного использования земельного участка в Москомархитектуру не обращалось.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представитель ООО "Проектсервис холдинг" возражал против доводов заявителей по мотивам, изложенных в обжалованных судебных актах и представленном в порядке ст. 279 АПК РФ отзыве на кассационную жалобу, просил оставить решение и постановление судов без изменения.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции находит принятые по делу решение и постановление судов подлежащими отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 04.06.1996 между Центральным Банком Российской Федерации (арендатором) и Москомземом (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, арендодателем) был заключен договор N М-07-005591 долгосрочной аренды земельного участка площадью 69.000 кв. м с кадастровым номером 77:07:02003:012, расположенного по адресу: г. Москва, Филевский бульвар. Договор заключен сроком на 49 лет и 13.03.2006 в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию.

Разделом 4 Договора "Особые условия договора" установлена обязанность арендатора разработать проекты строительства комплекса зданий Центрального хранилища ЦБ РФ и благоустройства участка, согласовать с Москомприродой и органами Санэпиднадзора, представить в Москомархитектуру для согласования архитектурного и градостроительного решения с последующим представлением в Мосгосэкспертизу для рассмотрения (п. 4.1 договора); после утверждения проекта чертежей генерального плана, представить в Москомзем в месячный срок план использования земель и раздела ПОС для внесения необходимых изменений в договор аренды земель (п. 4.3 договора).

Права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к истцу на основании соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды от ЗАО "Тема" (прежний арендатор).

В связи с чем между арендодателем (Департаментом городского имущества города Москвы), прежним арендатором (ЗАО "Тема") и новым арендатором (истцом) было заключено дополнительное соглашение от 25.12.2006 к названному договору. Дополнительное соглашение в установленном законом порядке зарегистрировано 21.02.2007.

Согласно п. 6.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в установленном законом порядке, в том числе, в случае неосвоения участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией и предусмотренных в особых условиях настоящего договора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами Российской Федерации и г. Москвы.

В связи с неосвоением арендатором земельного участка, ссылаясь на п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Департамент уведомлением от 15.04.2013 N ДГИ-И-8406/13, а также повторным уведомлением от 29.01.2014 N ДГИ-И-1513/14 отказался в одностороннем порядке от договора аренды земельного участка

Истец, считая, что у ответчика не было правовых оснований для отказа от вышеназванного договора, обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительной односторонней сделки по досрочному расторжению договора.

Принимая решение по спору, суд признал односторонний отказ Департамента от исполнения договора аренды незаконным, исходил из того, что истцом предприняты все меры к своевременному исполнению договора.

При этом суд сослался на переход к истцу прав и обязанностей арендатора только в 2006 году и наличие спора, инициированного ФГУП "Государственный космический научно-производственный центр им. М.В. Хруничева" по делу N А40-66469/07, в рамках которого рассматривался иск предприятия о признании права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (предмет договора аренды), в течение которого ООО "Проектсервис холдинг" объективно не могло приступить к реализации проекта; указал на длительность согласований истцом с государственными органами, необходимых для последующего строительства, и активные действия истца по реализации проекта.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что нарушение арендатором сроков исполнения обязательства по выполнению особых условий спорного договора было вызвано объективными причинами, в связи с чем односторонний отказ Департамента от договора не может быть признан правомерным.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции находит выводы нижестоящих судов не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.

Согласно п. 22 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Ссылаясь на вышеназванные обстоятельства и указывая на объективную невозможность ООО "Проектсервис холдинг" в течение установленного п. 22 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" срока приступить к реализации проекта, суды не проверили наличие либо отсутствие у истца возможности по освоению земельного участка, а именно: разработки проектной документации в период судебных разбирательств, учитывая, что единственной невозможностью освоения в указанный период земельного участка являются, как указывал сам истец, судебные риски по проекту.

Кроме того, суды не дали оценку тому обстоятельству, что решение Арбитражного суда города Москвы от 07.10.2008 по делу N А40-66469/07-135-596, оставленное без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2008 и Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.03.2009, вступило в законную силу 15.12.2008.

Не может свидетельствовать об объективных причинах изменение в период 2006-2008 гг. законодательства г. Москвы, которое повлекло переоформление необходимых документов.

С 2003 года необходимым документом для получения разрешения на строительство в городе Москве согласно Закону г. Москвы от 09.07.2003 N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве" (далее - Закон г. Москвы от 09.07.2003 N 50) был акт разрешенного использования земельного участка, который содержал требования, параметры и условия разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (п. 7 ст. 1 Закона г. Москвы от 09.07.2003 N 50).

На основании ст. 16 Закона г. Москвы от 09.07.2003 N 50 проектная документация для строительства, реконструкции разрабатывалась в соответствии с требованиями акта разрешенного использования территории, градостроительных и строительных нормативов и правил, утвержденным застройщиком (заказчиком) заданием, включающим исходные данные и условия проектирования, представляемые уполномоченными органами надзора, органами исполнительной власти, эксплуатационными организациями, а также соответствующим органом местного самоуправления.

Суд не дал оценки тому обстоятельству, что при наличии действующего договора аренды и являясь правообладателем земельного участка с 2006 года (Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с 11.10.2006) общество за разработкой акта разрешенного использования земельного участка в Москомархитектуру не обращалось и не представило соответствующий акт разрешенного использования (АРИ) на утверждение в установленном порядке.

Общество обратилось в Москомархитектуру с заявлением о подготовке и выдаче градостроительного плана земельного участка только 23.01.2009.

В последствие ООО "Проектсервис холдинг" подало повторное заявление в Москомархитектуру за оформлением градостроительного плана земельного участка (Заявка от 13.01.2014).

В материалах дела не представлено иных доказательств, из которых следовало, что Общество проходило какую-либо процедуру согласования документа необходимого для последующего строительства (за исключением 2 обращений в Москомархитектуру).

Ни суд первой инстанции, ни суд апелляционной инстанции не исследовали вопрос принимались ли истцом иные действия по получению АРИ либо обжаловались действий (бездействия) органов государственной власти в судебном порядке, препятствующие получению разрешительной документации для начала строительства объекта на спорном участке.

Суд кассационной инстанции также отмечает, что по дополнительному соглашению от 25.12.2006 права и обязанности по договору в полном объеме перешли к ООО "Проектсервис холдинг", в том числе обязательства, установленные в разделе 4 договора от 04.06.1996.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Все риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности, включая риски от принятия неверных решений и совершения неправильных действий, несет само юридическое лицо.

Лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность, надлежит действовать с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требуется по характеру обязательства и условиям оборота.

Общество, осуществляя предпринимательскую деятельность, в том числе неся затраты, которые должны были окупиться в будущем после строительства и ввода в эксплуатацию объекта, принял на себя риск предпринимательской деятельности и заключил договор аренды земельного участка с целью строительства объекта.

Принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Свобода договора, предполагая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при исполнении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.

Принимая на себя обязанности по договору аренды на условиях, указанных в нем, ООО "Проектсервис холдинг" выразило свое волеизъявление на его исполнение.

Основанием для направления уведомления Департамента от 15.04.2013 N ДГИ-И-8406/13 явилось существенное нарушение ООО "Проектсервис холдинг" условий договора аренды земельного участка, а именно: неполучение разрешения на строительство по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды, что прямо предусмотрено абз. 6 п.22 ст.З Федерального закона N 137-ФЗ.

Департамент и Правительство Москвы в обоснование своей позиции указывали на невыполнение ООО "Проектсервис холдинг" работы даже по первому этапу реализации договора аренды, а именно: разработка, согласование и утверждение в установленном порядке предпроектной и проектно-сметной документации; получение разрешения на строительство.

Доводы Департамента и Правительства Москвы должным образом судом не проверены.

Кроме того, ссылаясь на момент, когда истец стал арендатором по договору аренды, Департамент и Правительство Москвы также приводили довод о том, что при исчислении установленного пятилетнего срока на получение разрешения на строительство, предусмотренного п.22 ст.3 Федерального закона N 137-ФЗ, с учетом даты заключения дополнительного соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды к истцу (25.12.2006) и момента направления уведомления о расторжении договора аренды (15.04.2013) указанный срок истек.

Данный довод также не являлся предметом судебной проверки.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку в данном случае требуется установление фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении судам необходимо исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применить нормы материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 19 сентября 2014 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 02 декабря 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-115128/14 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий судья

О.И. Русакова

Судьи

Н.С. Калинина О.И. Комарова