Постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 марта 2015 г. N Ф05-952/15 по делу N А40-50847/2014

г. Москва

04 марта 2015 г.

Дело N А40-50847/14

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Борзыкина М.В., Дербенева А.А.,

при участии в заседании:

от истца - ОАО "Ветеран" - Андреева Е.В., довер. N 3 от 23.01.2015 г., сроком на 1 год

от ответчика - ООО "Лель" -не явился, извещен

рассмотрев 25 февраля 2015 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу ОАО "Ветеран" (истец) на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2014 года, принятое судьями Савенковым О.В., Левиной Т.Ю., Кораблевой М.С.,

по иску ОАО "Ветеран" (ОГРН 1027700008940)

к ООО "Лель" (ОГРН 1037739543335)

о расторжении договора аренды нежилых помещений, обязании возвратить нежилые помещения

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Ветеран" (далее - ОАО "Ветеран") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лель" (далее - ООО "Лель") о расторжении договора аренды N 314/10 от 01.12.2010 г. (далее - договор аренды) и обязании возвратить в освобожденном виде нежилые помещения площадью 530,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, Сумской пр-д, д. 2, стр. 2 (подвал, пом. 1, комн. 1 - 10; этаж 1, пом. 1, комн. 1 - 3, 5 - 12).

Требования, предъявленные со ссылкой на положения статей 309, 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды, в части использования переданных помещений не по назначению.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 августа 2014 года иск удовлетворен.

При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2014 года указанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из того, что поскольку после обращения истца в суд ответчик добровольно устранил нарушения, послужившие основанием для возникновения у арендодателя права требовать судебного расторжения договора аренды, следовательно основания для досрочного расторжения договора аренды и истребования объекта аренды по заявленным основаниям отпали.

Законность принятых судебных актов проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ОАО "Ветеран".

В обоснование кассационной жалобы, поданной на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда, заявитель указывает на то, что судом апелляционной инстанции неправильно применен пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 года N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", поскольку обстоятельства, послужившие основанием для предъявления настоящего иска о расторжении спорного договора устранены в неразумный срок.

Представитель ОАО "Ветеран" поддержал доводы кассационной жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда города Москвы от 20 августа 2014 года.

Представитель ООО "Лель" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте суда в сети Интернет), что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Отзыв на кассационную жалобу не предоставлен.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, а кассационная жалоба без удовлетворения в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанции, 01.12.2010 г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N 314/10 (далее - договор), по условиям которого истец обязался передать во временное владение и пользование (аренду) принадлежащее ему на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права серии 77 АД N 322136 от 25.04.2007) помещение площадью 530,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Сумской пр-д, д. 2, стр. 2 (подвал, пом. 1, комн. 1 - 10; этаж 1, пом. 1, комн. 1 - 3, 5 - 12), а ответчик обязался принять объект аренды и оплачивать арендную плату на условиях установленных указанным договором.

Факт передачи помещения ответчику подтверждается актом приема-сдачи помещения от 01.12.2010 г.

Пунктом 2.1 договора аренды установлен срок его действия с 01.12.2010 по 31.12.2020, в связи с чем, в порядке статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанный договор зарегистрирован, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателю предоставлено право требования расторжения договора, в случае использования арендатором имущества не в соответствии с условиями договора.

Согласно пункту 1.2 договора установлено, что нежилое помещение предоставляется для размещения магазина по продаже промышленных товаров.

Пунктом 4.2.1 договора арендатор обязуется использовать помещение исключительно по его прямому назначению в соответствии с условиями настоящего договора.

В силу п.4.2.3 договора арендатор также обязуется содержать помещение в полной исправности и в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом состоянии, нести все расходы, связанные с этим. Осуществлять уход за прилегающей к арендуемому объекту территорией (п. 4.2.4 договора).

Как установлено судами обеих инстанций, в соответствии с актом осмотра от 10.02.2014, проведенного с участием инспектора АТИ по ЮАО, выявлено использование ответчиком помещения с нарушениями п. 4.2.1-4.2.4 договора, а именно: часть помещений использует ИП Травина Н.Н. (ремонт одежды, ателье), часть помещений использует ИП Зиновьева Н.Ф. (продукты, услуги общественного питания), часть помещений использует ООО "Сафари-А", на крыше установлена антенна (разрешение на размещение отсутствует). Кроме того, комиссией выявлены нарушения содержания помещения в виде повреждений элементов крыльца, отсутствия урн при входе в магазин.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 6.2.1 договора предусмотрено право требования расторжения договора истцом при использовании помещения не по назначению или с существенными нарушениями условий договора.

Согласно п. 6.3 договора ответчик вправе в срок не более 10 рабочих дней после получения претензии устранить допущенное нарушение.

Как установлено судами обеих инстанций, истец направил ответчику претензию N 01-03/60 от 19.02.2014 о необходимости устранения выявленных нарушений, а также предложение N 01-03/103 от 11.03.2014 о расторжении договора.

По результатам повторного осмотра помещений произведенного 11.08.2014 составлены акты, из которых следует, что часть помещений используется ответчиком под магазин одежды и обуви, часть - ИП Зиновьевой Н.Ф. (продукты, зоотовары, магазин разливного пива, табачная палатка), на крыше размещена антенна. Выявленные ранее нарушения содержания помещения (выбоины, отсутствие урн) устранены.

Арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу об использовании ответчиком помещений с нарушением условий договора, в связи с чем посчитал, что требование истца о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения N 314/10 от 01.12.2010 подлежит удовлетворению.

Между тем, согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Так, судами обеих инстанций установлено, что ИП Зиновьева Н.Ф. занимает помещения на основании договора субаренды N 1 от 01.11.2011, который был согласован с истцом, что подтверждается подписью истца на указанном Договоре, удостоверенной печатью. При этом согласно п. 1.2 Договора субаренды целевое использование передаваемой в субаренду части - "размещение магазина продукты" (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Кроме того, 12.08.2014 ответчиком в адрес ОАО "МТС" направлены телеграммы о необходимости демонтажа размещенного на крыше оборудования.

Между тем, при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции 09 декабря 2014 года ответчиком предоставлено в материалы дела Соглашение от 01.10.2014 г. о расторжении договора N D1288959 от 01.09.2012 с 13.08.2014 г., подписанного с ОАО "МТС", а также соглашение от 13.08.2014 г. о расторжении договора об оказании услуг N 770933 от 28.11.2013 г. с 12.08.2014 г., подписанного с ОАО "Основа Телеком".

Как установлено судом апелляционной инстанции из акта обследования от 14.11.2014 г. следует, что на крыше здания истца какие-либо конструкции или оборудование, которые могут представлять собой базовую станцию или антенны радиотелефонной связи, отсутствуют.

Исходя из вышеуказанного, оценив и исследовав предоставленные сторонами доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции руководствуясь положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пришел к выводу о том, что поскольку ответчик добровольно устранил нарушения, послужившие основанием для возникновения у арендодателя права требовать судебного расторжения договора аренды, основания для досрочного расторжения Договора аренды и истребования объекта аренды у истца отпали.

Довод кассационной жалобы о неправильном применении судом апелляционной инстанции пункта 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 года N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" отклоняется судом кассационной инстанции как несостоятельный, поскольку в данном случае длительность разумного срока оценена апелляционном судом исходя из того, сколько времени обычно требуется для устранения подобного нарушения.

Более того, с учетом принципа стабильности гражданско-правовых отношений, сама по себе реализация права на односторонний отказ, возможна в исключительных случаях, непосредственно связанных с необходимостью защиты слабой стороны в договоре.

В рамках настоящего дела права истца восстановлены, что подтверждается материалами дела и не оспаривалось представителем истца в судебном заседании кассационной инстанции, связи с чем в данном конкретном случае удовлетворение исковых требований привело бы к нарушению принципа стабильности гражданского оборота.

Иные доводы кассационной жалобы отклоняются как несостоятельные и направленные на переоценку установленных обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо в суде кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, судами при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено.

При таких обстоятельствах, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены или изменения обжалуемого в кассационном порядке постановления суда апелляционной инстанции, не имеется, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа.

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2014 года, по делу N А40-50847/14 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В.Волков

Судьи

М.В.Борзыкин А.А.Дербенев