Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 марта 2015 г. N Ф05-1166/15 по делу N А41-23278/2014

г. Москва

17 марта 2015 г.

Дело N А41-23278/14

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 марта 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Туболец И.В.,

судей Долгашевой В.А., Латыповой Р.Р.

при участии:

от истца Ионанидзе Д.О., уд. ТО N 155353

от ответчиков:

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области Умеренко Ю.А., дов. от 14.03.2014 N ЕП/04-1594

рассмотрев 10 марта 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу заместителя прокурора Московской области - истца

на решение Арбитражного суда Московской области

от 25 июля 2014 года

принятое судьей Кузьминой О.А.,

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда

от 28 ноября 2014 года,

принятое судьями Бархатовым В.Ю., Епифанцевой С.Ю., Катькиной Н.Н.

по делу N А41-23278/14

по иску заместителя прокурора Московской области к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, обществу с ограниченной ответственностью "Стайк 48"

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка

третье лицо ФГУП "ОПХ "Манихино"

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Московской области (далее - истец, прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стайк 48" (далее - ООО "Стайк 48") и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (далее - ТУ Росимущества в Московской области) о признании недействительным в силу ничтожности заключенного между ООО "Стайк 48" и ТУ Росимущества в Московской области договора от 26.09.2011 N 70/2011-П купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:08:050338:124 и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние. В частности, обязать ООО "Стайк 48" передать ТУ Росимущества в Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:08:050338:124 общей площадью 483 280 кв.м., находящийся по адресу: участок находится примерно в 280 м по направлению на запад от ориентира д. Петровское, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Московская область, Истринский район, с/пос. Ивановский, а ТУ Росимущества в Московской области принять указанный земельный участок; возвратить ООО "Стайк 48" денежные средства, полученные по сделке в размере 6 592 236 руб. 40 коп.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено федеральное государственное унитарное предприятие "Опытно-производственное хозяйство "Манихино" (далее - ФГУП ОПХ "Манихино").

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.07.2014, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2014, в удовлетворении заявленного по делу требования отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, прокуратура подала кассационную жалобу, в которой просит их отменить как незаконные и необоснованные. При этом сослалась на неполное выяснение обстоятельств дела и неполное исследование представленных в дело доказательств.

Отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель прокуратуры поддержал жалобу по изложенным в ней доводам. Представитель ТУ Росимущества в Московской области просил жалобу отклонить, считая обжалованные акты судов двух инстанций соответствующими законодательству и представленным в дело доказательствам. Другие участвующие в деле лица считаются извещенными о судебном разбирательстве по жалобе, поскольку информация о принятии ее к производству суда кассационной инстанции размещена 03.02.2015 на официальном сайте суда в сети интернет.

Обсудив доводы жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд кассационной инстанции находит обжалованные по делу акты судов двух инстанций подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами двух инстанций, ФГУП ОПХ "Манихино" принадлежало на праве постоянного (бессрочного) пользования 280 га земли сельхозназначения, что подтверждается госактом N МО-8-05-50.

Впоследствии данный земельный массив был размежеван с постановкой на государственный кадастровый учет образованных земельных участков, в том числе спорного земельного участка с кадастровым номером 50:08:050338:0124, и право постоянного (бессрочного) пользования ФГУП ОПХ "Манихино" на этот земельный участок переоформлено на право аренды.

На основании договора аренды от 14.09.2007 N 63/07, заключенного с ТУ Росимущества в Московской области (арендодатель), ФГУП ОПХ "Манихино" (арендатор) был предоставлен в арендное пользование сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 50:08:050338:0124 общей площадью 483 280 кв.м., находящийся примерно в 280 м по направлению на запад от ориентира д. Петровское, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Московская область, Истринский район, с/о Ивановский.

Права и обязанности по указанному выше договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель сельхозназначения ФГУП ОПХ "Манихино" (первоначальный арендатор) передало по договору от 16.10.2007 N М-01/2007 ООО "ПЛАНЕТА-КАПИТАЛ" (новый арендатор), который, в свою очередь, по договору от 02.11.2007 N 1/63 передало ООО "Стайк 48" права аренды на спорный земельной участок.

ООО "Стайк 48" обратилось в ТУ Росимущества в Московской области с заявлением от 11.11.2010 N 28409 о выкупе арендуемого земельного участка по истечении 3 летнего срока аренды и с учетом надлежащего использования земли в период аренды.

Распоряжением ТУ Росимущества в Московской области от 23.09.2011 N 601 испрашиваемый земельный участок предоставлен в собственность названному обществу.

Между ТУ Росимущества в Московской области (продавец) и ООО "Стайк 48" (покупатель) заключен договор от 26.09.2011 N 70/2011-П купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 50:08:050338:0124 общей площадью 483 280 кв.м.

Право собственности названного выше общества на данный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.12.2011 N 50-50-08/113/2011-001, выпиской из ЕГРП от 22.10.2013.

Заместитель прокурора Московской области оспорил в судебном порядке сделку купли-продажи спорного земельного участка ввиду ее ничтожности, ссылаясь на ее несоответствие требованиям пунктов 1, 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельхозназначения).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды двух инстанций сослались на недоказанность нарушения действующего законодательства при предоставлении спорного земельного участка в собственность ООО "Стайк 48". При этом суды исходили из того, что общество на протяжении всего срока аренды использовало земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

В обоснование данного утверждения суды сослались на составленный 14.09.2010 акт проверки фактического использования спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в федеральной собственности, приложенный к нему ситуационный план и фотоматериал, подтверждающий, по мнению суда, факт использования земельного участка в соответствии с разрешенном видом использования, то есть для сельскохозяйственного производства, в течение нескольких лет, т.к. на нем регулярно производилась обработка земельных участков со вспашкой и внесением удобрений, посадка зерновых и кормовых культур (осуществляется согласно плану посевов, приложение 9), уборка урожая.

Также суды отметили, что общество добросовестно выполняло обязанности арендатора, своевременно и в полном объеме уплачивая арендную плату в федеральный бюджет, что подтверждается соответствующими платежными документами.

Суды также приняли во внимание представленные в дело договоры купли-продажи продукции животноводства за 2008, 2009, 2010 годы, согласно которым общество приобретало продукцию животноводства - навоз (удобрения) для обработки спорного земельного участка, иные договоры, товарные накладные за вышеуказанный период, подтверждающие факт использования обществом спорного участка в период аренды для осуществления сельскохозяйственной деятельности.

В обоснование своего вывода суды сослались также на агентский договор от 18.08.2008, по условиям которого агент взял на себя обязательства, связанные с сельскохозяйственным освоением спорного земельного участка (распашка, засев сельскохозяйственными культурами и насаждениями, мелиоративные и другие сезонные работы), акт сдачи-приемки оказанных услуг от 08.09.2008.

Суды обсудили ссылку прокуратуры на письмо Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 12.07.2010 N 1111-10/20022, согласно которому спорный земельный участок не использовался арендатором по назначению, и отклонили как неосновательную, не признав акт в качестве надлежащего доказательства неиспользования обществом спорного земельного участка. При этом сослались на то, что данное письмо Росимущества составлено в 2010 году на основании акта проверки фактического использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся во владении ФГУП ОПХ "Манихино". Акт составлен на основании изучения документов предприятия. Иные документы, в том числе общества как арендатора спорного земельного участка, в ходе проверки не изучались.

Суд кассационной инстанции считает, что вывод о предоставлении спорного земельного участка в собственность ООО "Стайк 48" с соблюдением требований законодательства сделан судами на основе неполного исследования всех представленных в дело доказательств.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона об обороте земель сельхозназначения (в редакции закона, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки), земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

В названной норме также предусмотрено, что установленное в пункте 1 правило не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи.

Пунктом 4 статьи 10 Закона предусмотрено, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Предоставление права на приватизацию участков из земель сельскохозяйственного назначения указанным в ней арендаторам преследует цели сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве, появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель.

Делая вывод о том, что ООО "Стайк 48" на протяжении всего срока аренды использовало земельный участок в соответствии с его целевым назначением, суды не проверили надлежащим образом утверждение прокуратуры и подтверждающие его доказательства о том, что названное общество не является сельскохозяйственной организацией, не осуществляло производство сельскохозяйственной продукции, не предоставляло в органы государственной статистики отчетность по сельскому хозяйству, основным видом его деятельности является консультирование по вопросам финансового посредничества, коммерческой деятельности и управления.

Имеющиеся в материалах дела бухгалтерские балансы ООО "Стайк 48" за 2007 - 2013 годы, в которых указан вид экономической деятельности общества как консультирование по вопросам финансового посредничества и финансовое посредничество, судами не исследовались и не получили правовую оценку.

Ссылка прокуратуры на то, что согласно полученной в налоговом органе информации численность общества в 2009 - 2011 годах составляла 0 человек, также не проверялась судами и не получила надлежащую правовую оценку.

Обосновывая факт надлежащего использования ООО "Стайк 48" спорного земельного участка в течении трех лет ссылками на представленные в материалы дела платежные поручения об уплате земельного налога, суды не учли, что названные платежные документы не доказывают факт какого-либо использования земельного участка по целевому назначению, а свидетельствуют о соблюдении обществом публично-правовой обязанности по уплате налога.

Ссылаясь на заключенный с ИП Алешкиным И.В. агентский договора от 18.08.2008, суды не проверили надлежащим образом утверждение прокуратуры о том, что Алешкин И.В. также являлся гендиректором ООО "Стайк 48" и в настоящее время- гендиректором ООО "Земуправ", являющегося учредителем ООО "Стайк 48" с долей участия, равной 51 %. В связи с чем суды не определили относимость и допустимость данного доказательства применительно к рассматриваемому спору.

Принимая договоры купли-продажи продукции животноводства (навоза) в качестве надлежащих доказательств по делу, подтверждающих использование ООО "Стайк 48" спорного земельного участка по целевому назначению, суды не указали, как данные доказательства соотносятся со спорным земельным участком, поскольку в них отсутствуют сведения, позволяющие идентифицировать земельный участок, для которых данная продукция приобреталась.

Указывая на заключенные в июле 2010 года договоры на оказание услуг как на надлежащие доказательства, суды не учли, что эти договоры заключены незадолго до обращения общества с заявлением о приватизации спорного земельного участка и не подтверждают факт использования арендованного земельного участка по целевому назначению в предыдущие периоды.

Ссылаясь на составленный 14.09.2010 акт проверки фактического использования спорного земельного участка как на доказательство использования спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением, суды не учли, что данный акт составлен по результатам проведенной в июле 2010 года проверки. Соотносимость данного акта с иными периодами арендного использования обществом спорного земельного участка, имеющими значение при решении вопроса о наличии у общества права на выкуп земельного участка по правилам пункта 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельхозназначения, судами не установлена.

Утверждение прокуратуры о том, что в мае 2008 года Территориальным отделом Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области проведена проверка соблюдения земельного законодательства на спорном земельном участке, в ходе которой установлено, что сельскохозяйственная деятельность на участке не ведется, участок покрыт сорной полевой травяной растительностью, судами не проверялось, подтверждающие его доказательства не исследовались.

Судами не учтено, что согласно пункту 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельхозназначения предусмотренный в ней механизм реализации права на приобретение (выкуп) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения распространяется исключительно на тех арендаторов, которые на протяжении длительного срока (более трех лет) надлежаще использовали предоставленные им земельные участки, т.е. эффективно хозяйствовали на сельскохозяйственных землях.

В связи с чем проверке подлежал каждый год использования арендатором земель сельхозназначения, чего сделано не было судами.

Утверждение прокуратуры о том, что сразу после предоставления земельного участка в собственность ООО "Стайк 48" этот участок земли был выведен из земель сельскохозяйственного назначения и переведен в категорию земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", судами не проверено, надлежащая правовая оценка ему не дана.

Между тем предусмотренное Законом об обороте земель сельхозназначения исключительное право арендатора на приватизацию арендуемого земельного участка предусмотрено в целях сохранения устойчивого землепользования, использования земель сельхозназначения непосредственно для осуществления сельскохозяйственной деятельности.

Предметом проверки судов двух инстанций также не было утверждение прокуратуры о том, что спорный земельный участок реализован без соблюдения предусмотренного частью 3 статьи 1 Закона об обороте земель сельхозназначения порядка преимущественного права субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельхозназначения при его продаже.

Также суды не проверили соблюдение ФГУП ОПХ "Манихино" (первоначальный арендатор) порядка передачи прав и обязанностей по заключенному с ТУ Росимущества в Московской области (арендодатель) договору от 14.09.2007 N 63/07 аренды земельного участка, по условиям пункта 6.3.3 которого предприятие было вправе передавать права и обязанности по договору третьим лицам только с согласия арендодателя в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

С учетом изложенного принятые по делу судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции для исследования и оценки всех имеющих значение для правильного разрешения спора обстоятельств и доказательств.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25 июля 2014 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2014 года по делу N А41-23278/14 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

И.В. Туболец

Судьи

В.А. Долгашева Р.Р. Латыпова