Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 марта 2015 г. N Ф05-644/15 по делу N А40-136099/2012

город Москва

17 марта 2015 г.

Дело N А40-136099/12

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 марта 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Нужнова С.Г., Стрельникова А.И.,

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью "АСКИР" - Чеблаков Д.С. по дов. от 09.11.2012,

от ответчиков: Департамента городского имущества города Москвы - Гречко А.В. по дов. от 30.12.2014,

общества с ограниченной ответственностью "Топ-Консалт" - Горянкова В.А. по дов. от 12.01.2015,

от третьих лиц: Государственного казенного учреждения города Москвы "Московская имущественная казна" - неявка, извещено,

Департамента финансов города Москвы - неявка, извещен,

рассмотрев 10 марта 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 21 мая 2014 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,

и постановление от 07 ноября 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Птанской Е.А., Верстовой М.Е., Лаврецкой Н.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "АСКИР"

к Департаменту городского имущества города Москвы, обществу с ограниченной ответственностью "Топ-Консалт"

о признании недостоверным отчета об оценке, обязании заключить договор купли-продажи недвижимости,

третьи лица: Государственное казенное учреждение города Москвы "Московская имущественная казна", Департамент финансов города Москвы,

УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью "АСКИР" (далее - истец, ООО "АСКИР") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) и обществу с ограниченной ответственностью "Топ-Консалт" (далее - ООО "Топ-Консалт") с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недостоверным отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 09.02.2012 N 13/17-02-12/Н, подготовленного ООО "Топ-Консалт", обязании Департамента заключить с истцом договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хабаровская, д. 9, общей площадью 187,8 кв.м., перечень помещений: этаж 1, пом. IVа, комн.1-12, на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 07.08.2012, по цене 19 517 735 руб., взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб. и расходов по выплате вознаграждения экспертам в размере 190 000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Государственное казенное учреждение города Москвы "Московская имущественная казна" (далее - ГКУ г. Москвы "Московская имущественная казна"), Департамент финансов города Москвы (далее - Департамент финансов).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 мая 2014 года, с учетом определения от 22 сентября 2014 года об исправлении опечатки, принят отказ от иска в части включения в выкупную стоимость объекта недвижимости стоимости неотделимых улучшений, производство по делу в указанной части прекращено. Заявленные требования удовлетворены частично. Суд обязал Департамент заключить с ООО "АСКИР" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 187,8 кв.м., расположенного по адресу г. Москва, ул. Хабаровская д.9 (этаж 1, помещение IVа, комн.1-12, ) по цене 19 517 735 руб., установив рассрочку платежа на срок 3 года, определив проценты за предоставление рассрочки платежа из расчета ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, составляющей 8,25 % годовых, на условиях проекта договора; взыскал с Департамента в пользу истца расходы по оплате экспертизы в размере 95 000 руб. и расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб. В удовлетворении остальной части требований о взыскании стоимости на оплату услуг представителя и стоимости за проведение досудебной оценки недвижимого имущества, а также в удовлетворении требований к ООО "Топ-Консалт" отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 ноября 2014 года решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов Департамент указывает, что суды, удовлетворяя исковые требования по цене 19 517 735 руб., руководствовались отчетом об оценке, проведенным АНО "СОЮЗЭКСПЕРТИЗА ТПП РФ" в рамках судебной экспертизы, однако не учли представленный Департаментом отчет об оценке N Д-614/2013, подготовленный по его заказу, при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности; экспертиза отчета N Д-614/2013, представленного Департаментом, в установленном законом порядке не проводилась и истцом не оспорена, отчет выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" и Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)"; суды, с учетом наличия в материалах дела трех альтернативных оценок стоимости помещений, неправомерно удовлетворили требования истца о выкупе помещений по цене более низкой.

Истец представил отзыв на кассационную жалобу, в котором, возражая против доводов жалобы, указал, что отчет об оценке N Д-614/2013, на который ссылается Департамент, в материалах дела отсутствует, в суде апелляционной инстанции о наличии такого отчета Департамент не заявлял; суд, установив, что стоимость помещения, содержащаяся в отчете от 09.02.2012 N 13/14-02-12/Н, подготовленном ООО "Топ-Консалт", была определена по состоянию на 03.02.2012, в то время как оценка должна была быть проведена по состоянию на 15.08.2011, пришел к обоснованному выводу о том, что содержащаяся в отчете стоимость помещения не подлежит признанию рыночной для цели совершения с оцениваемым имуществом сделки купли-продажи; цена спорного объекта недвижимости, подлежащего выкупу, правомерно определена судом на основании отчета об оценке, подготовленном в рамках проведенной судебной экспертизы.

От ООО "Топ-Консалт" поступили письменные объяснения, согласно которым подготовленный им отчет об оценке от 09.02.2012 по заказу Департамента, выполненный на дату оценки 03.02.2012, не мог приниматься в качестве подтверждения рыночной стоимости объекта оценки; в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о нарушении ООО "Топ-Консалт" нормативных и методологических указаний для признания отчета об оценке недостоверным, а также доказательств о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности; вывод о величине рыночной стоимости спорного нежилого помещения сделан судом на основании экспертного заключения, полученного по результатам судебной экспертизы.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на кассационную жалобу не поступали.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представители истца и ООО "Топ-Консалт" возражали против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность принятых судебных актов.

Третьи лица, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы и ответчиком не оспаривается.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор от 24.03.2006 N 04-153/06 аренды нежилого помещения общей площадью 187,8 кв.м., по адресу: г. Москва, ул. Хабаровская, д. 9.

На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", истец 15.08.2011 обратился в Департамент с письменным заявлением о реализации преимущественного права на приобретение (выкуп) арендуемого нежилого помещения.

Истец 15.12.2011, в ответ на письмо Департамента от 12.10.2011, представил в Департамент комплект документов, требуемый для оформления выкупа помещения.

Письмом от 11.07.2012 Департамент направил истцу для подписания проект договора купли-продажи спорной недвижимости (нежилого помещения) по цене 22 794 000 руб., согласно отчету ООО "Топ-Консалт" об оценке рыночной стоимости нежилых помещений.

Истец 09.08.2012 направил Департаменту подписанный проект договора с протоколом разногласий с приложением копии отчета об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, подготовленного ООО "АРТЕС-ПРОФИ".

Письмом от 15.09.2012 Департамент уведомил истца о том, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной и иной стоимости объекта оценки, данный спор подлежит рассмотрению судом.

Неисполнение ответчиком обязательства по заключению договора купли-продажи арендуемого истцом нежилого помещения при наличии у истца преимущественного права на приобретение спорного помещения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Удовлетворяя заявленные истцом требования, суды, на основании исследования представленных в материалы дела доказательств, исходили из того, что истец и арендуемое им помещение соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям: истец является субъектом малого предпринимательства; нежилое помещение арендуется истцом и из владения истца не выбывало; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемого нежилого помещения не превышает предельного значения площади, установленного законом; истцом предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного помещения в соответствии с названным Федеральным законом.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В материалы дела представлен отчет от 09.02.2012 N 13/17-02-12/Н об определении рыночной стоимости недвижимости, выполненный ООО "Топ-Консалт" по заказу ответчика, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 22 794 000 руб. (без учета НДС).

В материалы дела также представлен отчет от 16.07.2012 N 07026-ОЦ/2012 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненный ООО "АРТЕС-ПРОФИ" по заказу истца, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 19 680 508 руб. (без учета НДС).

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, по ходатайству истца определением суда по делу была назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 15.08.2011, проведение которой было поручено эксперту-оценщику АНО "СОЮЗЭКСПЕРТИЗА ТПП РФ".

Согласно заключению эксперта АНО "СОЮЗЭКСПЕРТИЗА ТПП РФ" от 04.04.2013, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорного нежилого помещения общей площадью 187,8 кв.м. (этаж 1, помещение IV, комнаты 1-12), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хабаровская, д. 9, по состоянию на 15.08.2011 составляет 19 517 735 руб. (без учета НДС).

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суды пришли к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Оснований для переоценки указанного вывода у суда кассационной инстанции не имеется.

О проведении по делу повторной или дополнительной экспертизы ответчиком заявлено не было.

Таким образом, выкупная цена нежилого помещения общей площадью 187,8 кв.м. (этаж 1, помещение IV, комнаты 1-12), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хабаровская, д. 9, в ходе рассмотрения спора между сторонами по этому вопросу была установлена судами в размере 19 517 735 руб. на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы.

Учитывая, что выкупная цена спорного нежилого помещения установлена судами с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведенной судебной экспертизы, указанные в кассационной жалобе доводы Департамента о несогласии с размером выкупной цены не могут служить основанием для отмены обжалуемых ответчиком судебных актов как направленные на пересмотр фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Кассационная коллегия приходит к выводу, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, им дана надлежащая правовая оценка. Окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Таким образом, основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют.

В остальной части судебные акты не обжалуются.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 мая 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 ноября 2014 года по делу N А40-136099/12 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

С.Г. Нужнов А.И. Стрельников