Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 марта 2015 г. N Ф05-2075/15 по делу N А40-78573/2014

г. Москва

26 марта 2015 г.

Дело N А40-78573/14

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 марта 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Волкова С.В., Дербенева А.А.

при участии в заседании:

от истца ИП Тимонина Игоря Владимировича (ИНН 505307500969, ОГРНИП 307505310800026) - Шевцов Е.В.дов.29.04.2014 N 77 АБ 2953503

от ответчика ООО "ГРИЛЬЯЖ-Щербаковская" (ОГРН 1137746380617) - Марков А.О.дов от 05.05.2014 от 29.04.2014 77 АБ 2953503

рассмотрев 19 марта 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "ГРИЛЬЯЖ-Щербаковская"

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 07 октября 2014 года

принятое судьей Михайловой Л.В.

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 17 декабря 2014 года

принятое судьями Савенковым О.В., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П.

по иску ИП Тимонина Игоря Владимировича

к ООО "ГРИЛЬЯЖ-Щербаковская"

о взыскании задолженности и пени,

встречный иск о взыскании стоимости неотделимых улучшений,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Тимонин Игорь Владимирович (далее - ИП Тимонин И.В., истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГРИЛЬЯЖ-Щербаковская" (далее - ООО "ГРИЛЬЯЖ-Щербаковская", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 01.06.2013 N щ-16 в размере 12 614 000 руб., пени в размере 2 989 228 руб. 32 коп. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражным судом города Москвы для рассмотрения совместно с первоначальным иском к производству был принят встречный иск ООО "ГРИЛЬЯЖ-Щербаковская" к ИП Тимонину И.В. о взыскании расходов по перепланировке в размере 13 497 135 руб. 21 коп., убытков в связи с неосновательным обогащением в размере 4 442 012 руб. 67 коп., убытков в связи с монтажом и доставкой оборудования из-за расторжения в размере 376 100 руб. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 07 октября 2014 года первоначальный иск ИП Тимонина И.В. удовлетворен в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2014 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "ГРИЛЬЯЖ-Щербаковская" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы ООО "ГРИЛЬЯЖ-Щербаковская" ссылается на то, что передаваемое помещение на момент передачи требовало переоборудования и перепланировки для начала целевого использования и соответственно получения согласования в форме распоряжения Мосжилинспекции. Обращение самого арендодателя в органы и организации для получения такого согласования свидетельствует о том, что подписывая акт приемки-передачи помещения, стороны исходили из того, что для начала целевого использования потребуется переоборудование и перепланировка помещения, которые не могли быть осуществлены без согласия Мосжилинспекции.

В отношении пункта 4.2 договора аренды должен быть применен п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку согласно п. 2 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации для проведения переустройства и (или) перепланировки только собственник помещения или уполномоченное им лицо представляет в Мосжилинспекцию заявление и прилагаемые документы. Однако, судом при принятии решения был сделан вывод о том, что согласно п. 4.2 договора аренды ответственность за согласование переоборудования и перепланировки помещения, которое находится в жилом доме должен нести арендатор, что противоречит п. 2 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст.ст. 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанным и единственно возможным заявителем по получению согласования в Мосжилинспекции был арендодатель. Невыполнение этих обязательств арендодателем условий договора, установленных прямыми предписаниями закона, привело к невозможности использования ООО "ГРИЛЬЯЖ-Щербаковская" помещения по прямому назначению, в связи с чем в силу п. 7.4 договора аренды арендная плата не подлежит начислению и выплате.

Решением Мещанского районного суда от 11.02.2014 удовлетворены требования группы жильцов многоквартирного дома к Мосжилинспекции о признании распоряжения Мосжилинспекции от 25.10.2014 незаконным. Основанием для признания распоряжения незаконным послужил факт отсутствия согласования с другими собственниками помещений дома по адресу: Москва, ул. Щербаковская, д. 16. Данный факт является установленным решением суда и не подлежит доказыванию вновь. Исходя из признания Распоряжения Мосжилинспекции о согласовании перепланировки помещения незаконным, оснований для проведения переоборудования и перепланировки не было и, соответственно, проведенные работы по переоборудованию и перепланировке помещения были проведены безосновательно и не могли быть приняты в соответствии со ст. 20 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Судом при принятии решения в нарушение ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не была дана оценка выводам постановления апелляционной инстанции Мосгорсуда о том, что распоряжение Мосжилинспекции было отменено в связи с его незаконностью, то есть прямому доказательству невыполнения Тимониным И.В. своих обязательств по договору аренды по получению согласования в Мосжилнсиекции перепланировки.

Судом при принятии решения не были применены ст. 28 Жилищного кодекса Российской Федерации и п. 17 требований к проведению переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденных постановлением Правительства города Москвы 25.10.2012 N 508-ПП, в соответствии с которыми производство работ осуществляется на основании решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения с последующим оформлением приемочной комиссией акта о завершении переустройства и (или) перепланировки помещения.

Помещение, целевое использование под магазин которого, требует проведение перепланировки, не может считаться используемым в соответствии с целевым назначением до получения подписанного акта о завершении переустройства и (или) перепланировки. Однако, данный акт подписан не был в связи с тем, что основание для проведения работ -Распоряжение от 25.10.2014 признано незаконным и Тимонин И.В. не предоставил ни повторного законного Распоряжения, на основании которого можно было бы завершить работы и пройти приемку работ Мосжилинспекцией, ни акта о приемке работ.

Указание судом на тот факт, что были заключены договоры субаренды и помещения были переданы для использования не свидетельствует о факте использования арендатором помещения, так как доказательств целевого использования субарендаторами предоставленных им помещений не было. Судами неправильно были истолкованы акты приемки-передачи помещений, так как они были подписаны как формы приложений к договору, но не как акты по передаче помещений.

Исходя из ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель должен был передать имущество не только в том виде, в котором оно было принято арендатором, но и в силу п. 2 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации обеспечить его документами для проведения перепланировки и переоборудования.

Помещение было передано в ненадлежащем состоянии, в соответствии с которым ООО "ГРИЛЬЯЖ-Щербаковская" не могло использовать это помещение в соответствии с целевым назначением и выплачивать арендную плату (п. 7.4 договора).

В соответствии с определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.02.2008 N 1897/2006-2-655, если в силу конструктивных особенностей помещение не может быть использовано под магазин без проведения реконструкции, а такая реконструкция запрещена, то в этом случае следует признать, что арендодатель передал помещение, которое не могло быть использовано в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

Судом неправильно применены условия договора по прекращению его действия и порядку истребования затрат на переоборудование и перепланировку. Прекращение договора было вызвано действиями арендодателя и не по вине арендатора, а по вине собственника, так и не получившего согласование жильцов и согласование на переоборудование и перепланировку, в связи с чем ООО "ГРИЛЬЯЖ-Щербаковская" имеет право в силу п. 5.17 договора аренды на истребование затрат на проведение перепланировки.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "ГРИЛЬЯЖ-Щербаковская" доводы кассационной жалобы поддержал.

Представитель ИП Тимонина И.В. против удовлетворения кассационной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что между индивидуальным предпринимателем Тимониным И.В. (арендодатель) и ООО "Грильяж-Щербаковская" (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений от 01.06.2013 N щ-16, согласно условиям которого истец обязался сдать, а ответчик обязался принять в аренду нежилое помещение общей площадью 1251,5 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Щербаковская, д. 16, помещения подвал, помещение VII комнаты 1, 2, 2а, 2б, 18-20, этаж 1 помещение 111, комнаты 1, 1а, 1б, 1а, 1г, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 3б, 3в, 4, 4а, 5, 5а, 5б, 5в, 6-12, 12а, 12б, 12в, 12г, 12д, 12е, 12ж, 13-17, 17а, 18, 18а, 18б, 18в, 19-24, 24а, 24б, 25, 25а, 26, 27, 3-24.

В соответствии с п. 2.1 договор заключен сроком на 7 лет и в соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации, однако договор зарегистрирован не был.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 г. 313" О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73"Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с положениемп.2 ст. 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то рассмотрении споров между ними судам следует исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду. Что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно именно одной из сторон(статья 3010 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102,1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены третьим лицам.

По акту приема-передачи от 01.06.2013 истец передал ответчику помещения.

Из материалов дела следует, что между ответчиком и сторонними организациями были заключены договоры субаренды спорного нежилого помещения, в соответствии с которыми помещения были переданы субарендаторам по актам приема-передачи без каких-либо замечаний относительно состояния помещений. На основании имеющихся доказательств, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что ответчик фактически использовал арендованные помещения в течение всего срока действия договора аренды.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 6.1 договора за пользование помещением стороны установили основную и дополнительную арендную плату. Сумма ежемесячной основной арендной платы составляет 68 000 долларов США по курсу ЦБ РФ на день принятия банком арендатора к исполнению платежного поручения на перечисление суммы платежа, но не менее 29 руб. и не более 35 руб. за 1 доллар США без НДС.

Согласно п.п. 6.1.2, 6.1.3 договора основная арендная плата начисляется и подлежит оплате начиная с 01 декабря 2013 года. Основная арендная плата перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца аренды помещения. Если начало срока аренды приходится не на первое число месяца, то основная арендная плата начисляется пропорционально сроку аренды со дня его начала до конца календарного месяца. Величина дополнительной арендной платы покрывает фактически понесенные арендодателем затраты по обеспечению помещения.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что в нарушение условий договора аренды ответчик не исполнил свои обязательства по внесению арендной платы в размере 12 614 000 руб. за период 01.12.2013 по 09.05.2014, пришли к правильному выводу об удовлетворении исковых требований в указанной части.

Судами установлено, что ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств по договору аренды, истец направил арендатору уведомление от 24.04.2014 о расторжении договора.

Согласно п. 8.2. договора арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора (расторгнуть договор) только в случае неоплаты основной арендной платы арендатором в течение двух и более месяцев подряд.

Воспользовавшись указанным правом, арендодатель письменно уведомил арендатора о допущенном нарушении, арендатор в течение 5 рабочих дней с момента получения арендатором уведомления арендодателя о допущенном нарушении не устранил допущенного нарушения, арендодатель письменно уведомил арендатора об одностороннем внесудебном отказе от исполнения договора (расторжении договора).

Договор прекращает свое действие по истечении 10 дней с момента получения арендатором последнего из указанных уведомлений, если более длительный срок не предусмотрен в таком уведомлении. К указанному сроку арендатор обязан передать помещение арендодателю в соответствии с условиями договора.

В связи с односторонним отказом истца от договора ввиду несвоевременного внесения ответчиком арендной платы, договор прекратил свое действие.

Судами правомерно удовлетворено требование о взыскании пени за период с 21.12.2013 по 30.09.2014 в размере 2 989 228 руб. 32 коп., в установленном п. 7.1 договора размере - 0,1 % от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Грильяж-Щербаковская" о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованных помещений,суд первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

В соответствии со ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 4.1 договора истец дает согласие ответчику на проведение перепланировки, переоборудования и/или реконструкции помещения без дополнительного согласования с арендодателем, если указанные работы не затрагивают несущих конструкций здания, в котором находятся помещение, а также не повлияют на работу проходящих в помещениях внешних инженерных систем и коммуникаций.

В соответствии с п. 4.2 договора арендатор вправе за свой счет проводить переоборудование, реконструкцию, перепланировку, наружный (фасад здания) и внутренний ремонт помещения, который не связан с общим капитальным ремонтом (реконструкцией) здания и необходим ему для осуществления в нем исключительно своей деятельности.

При этом арендатор обязан самостоятельно и за свой счет производить соответствующие согласования с соответствующими государственными и/или муниципальными органами.

Арендатор обязан при подписании передаточного акта либо до начала проведения работ, которые могут затронуть несущие конструкции здания, в котором находятся помещения, а также повлиять на работу проходящих в помещениях внешних инженерных систем и коммуникаций, представить арендодателю на согласование разработанный им проект на проведение работ по реконструкции, переоборудованию, перепланировки помещения.

По заданию ответчика был разработан проект перепланировки (реконструкции) помещения, который в последующем и был представлен в контролирующие органы с целью получения разрешения Мосжилинспекции.

С учетом изложенного, суд первой и апелляционной инстанции обоснованно отклонили довод ответчика о том, что он не мог осуществить мероприятия по получению разрешения на перепланировку.

Согласно п. 4.5 договора арендодатель не возмещает расходы на все виды ремонта помещения, проводимые арендатором, если иное не предусмотрено договором.

В силу п. 5.17 договора при досрочном расторжении договора в течение всего срока аренды, не по вине арендатора и/или по инициативе арендатора, виновными действиями арендодателя, в том числе по основаниям п. 5.16 договора, арендодатель обязан в течение 30 дней с момента такого расторжения возместить арендатору расходы по перепланировке с учетом амортизации. Упущенная выгода, неустойка и т.д. возмещению не подлежат.

Исходя из буквального толкования п. 5.17 договора суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что действие указанного положения распространяются на случаи досрочного расторжения договора аренды не по вине арендатора, в то время как в данном случае основанием расторжения договора аренды явились виновные действия ответчика, связанные с невнесением арендной платы за используемое имущество.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций, установив, что ответчик не представил доказательств наличия всех обстоятельств, предусмотренных ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу о том, что расходы, понесенные ответчиком на перепланировку, реконструкцию, переоборудование помещения, монтаж оборудования, не подлежат возмещению истцом.

Судами первой и апелляционной инстанций всесторонне и полно исследованы обстоятельства дела, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.

Оснований для отмены судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 октября 2014 года по делу N А40-78573/14, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Грильяж-Щербаковская" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

С.В. Волков А.А. Дербенев