Постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 апреля 2015 г. N Ф05-1799/15 по делу N А40-149713/2013

г. Москва

6 апреля 2015 г.

Дело N А40-149713/13-85-1347

Резолютивная часть постановления объявлена 01.04.2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 06.04.2015 г.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Зверевой Е. А.,

судей Кобылянского В. В., Нужнова С. Г.

при участии в заседании:

от истца (заявителя) ООО "Компания Мастер-Тайм" - Щеглов А.В. - реш. N 1/22 от 20.07.2012,

от ответчика ДГИГМ - Волохов В.П. - дов. от 30.12.14 N 33-Д-865/14 ср. по 31.12.2015 г.

рассмотрев 01.04.2015 г. в судебном заседании кассационную жалобу

Департамента городского имущества г. Москвы

на решение от 24.07.2014 г.

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Беловой А.Р.,

на постановление от 28.11.2014 г.

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Левченко Н.И., Валиевым В.Р., Садиковой Д.Н.,

по иску (заявлению) ООО "Компания Мастер-Тайм"

об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений

к ДГИГМ

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Компания Мастер-Тайм" (далее - ООО "Компания Мастер-тайм", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 148 кв. м, расположенных по адресу г. Москва, Ленинградский проспект, д. 62, квартал 2222 (подвал VII комнаты 1, 2, 2а, 3-12) по предложенному проекту договора купли-продажи по цене 7 601 480 рублей без НДС, а в случае уклонения Департамента от заключения договора купли-продажи считать его заключенным на условиях проекта с момента вступления в законную силу решения суда.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.07.2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.11..2014 года, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратился в суд с кассационной жалобой, в которой заявитель указывает на неправильное применение норм материального и процессуального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения данного дела, в связи с чем просил отменить оспариваемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Заявитель указал, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. По мнению Департамента, используемые судебным экспертном объекты-аналоги в рамках сравнительного подхода не могут быть признаны корректными, т.к. различаются между собой более чем по одному цеиообразующему параметру (кроме площади помещений). Департамент также указал, что признать обоснованным выбор судебного эксперта объектов-аналогов не представляется возможным. Департаментом отмечено, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. По мнению Департамента, учетом наличия в материалах дела противоречивых доказательств относительно цены объекта - трех альтернативных оценок стоимости помещений, имеющих в силу действующего законодательства одинаковое доказательственное значение, суд первой инстанции неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по цене более низкой в размере 7 601 480 руб. без учета НДС.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца возражал против доводов кассационной жалобы, по доводам мотивированного отзыва, который приобщен к материалам дела.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм процессуального и материального права и соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, истец является арендатором нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 62, квартал 2222, общей площадью 148 кв. м на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) находящегося в собственности Москвы N 2-303/99 от 20.05.1999, заключенного с Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы и дополнительных соглашений к нему от 03.02.2000, 07.02.2002, 01.06.2007.

ООО "Компания Мастер-тайм" является субъектом малого предпринимательства города Москвы, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Судами установлено, что арендные отношения между истцом и ответчиком являются длящимися, что подтверждается материалами дела.

В связи с принятием Федерального закона N 159-ФЗ от 22 июля 2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) 04.03.2013 и 25.09.2013 истец обращался в Департамент городского имущества города Москвы с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу г. Москва, Ленинградский проспект, д. 62, квартал 2222 с приложением документов согласно перечню.

Судами установлено, что согласно справке Московского городского бюро технической инвентаризации службы адресного реестра от 17.11.2014 адреса: г. Москва, Ленинградский проспект, 62, корп. А, корп. Б, корп. В, корп. 1, квартал 2222 принадлежат одному и тому же объекту, адрес: г. Москва, Ленинградский проспект, 62.

Вместе с тем, договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого недвижимого имущества.

Полагая, что в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арендатор имеет преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность, а ответчик не заключил договор купли-продажи, что является незаконным, последний и обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона N 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В силу положений части 2 статьи 9 и части 2 статьи 10 Федерального закона от N 159-ФЗ с 01 января 2009 г. субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Данный Закон опубликован 22 июля 2008 г.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что ООО "Компания Мастер-тайм" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

Кроме того, судами установлено, что постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 N 1140-ПП утверждены Перечни государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в которые нежилые помещения, расположенные по адресу г. Москва, Ленинградский проспект, д. 62, квартал 2222 не входят.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на положениях действующего законодательства, в связи с чем оснований для иной оценки выводов суда у суда кассационной инстанции не имеется.

Вместе с тем, в рамках настоящего дела в Арбитражном суде города Москвы, по ходатайству истца, была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО НПО "Стандарт", эксперту Смирновой И.В., с постановкой перед экспертом следующего вопроса:

1. Какова рыночная стоимость на 04.03.2013 нежилых помещений общей площадью 148,0 кв. м, расположенных по адресу г. Москва, Ленинградский проспект, д. 62, квартал 2222 (подвал VII комнаты 1, 2, 2а, 3-12)?

При определении цены выкупаемого помещения судами первой и апелляционной инстанции было принято во внимание заключение эксперта, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений площадью 148,0 кв. м, расположенных по адресу г. Москва, Ленинградский проспект, д. 62, квартал 2222 (подвал VII комнаты 1, 2, 2а, 3-12) по состоянию на 04.03.2013 (без НДС) составляет 7 601 480 рублей.

Также экспертизой установлено, что вход в спорное помещение осуществляется через подъезд жилого дома. Согласие собственников на использование общего долевого имущества (подъезда жилого дома) не представлено.

Согласно акту обследования состояния объекта от 11.07.2014 нежилое помещение обеспечено коммунальными услугами водоснабжения (разводящие инженерные коммуникации холодного, горячего водоснабжения размещены под потолком) и водоотведения, отопления (канализационный трубопровод размещен под кафельным покрытием пола). Указанное помещение расположено рядом с электрощитовой. Общедомовые коммуникации, проходящие в нежилом помещении закрыты фальшстеной (потолочными и стеновыми листами гипсокартона). Технологичного оборудования, предназначенного для обслуживания многоквартирного дома, в нежилом помещении не имеется.

Кроме того, судами первой и апелляционной инстанции установлено, что оценка, проведенная экспертом ООО "НП "СТАНДАРТ" соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, 255, 256, обязав стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

Судами установлено, что отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Оснований для проведения повторной экспертизы судами не установлено.

Таким образом, судами правомерно установлено, что исследуемое экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу (статьи 64, 68, 86 АПК РФ).

Таким образом, принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции считает обоснованными выводы судов о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Ссылка Департамента городского имущества г. Москвы на то, что используемые судебным экспертном объекты-аналоги в рамках сравнительного подхода не могут быть признаны корректными, т.к. различаются между собой более чем по одному ценообразующему параметру (кроме площади помещений), судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку довод жалобы направлен на переоценку выводов судов обеих инстанций, что, в силу ст. 286 и ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допускается при рассмотрении спора в суде кассационной инстанции.

Кроме того, судами правомерно отмечено, что, как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца правомерно назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов судами первой и апелляционной инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, связаны с несогласием заявителя с выводами судов двух инстанций, основанными на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка. Несогласие заявителей с оценкой судов и иное толкование им норм закона не означает судебной ошибки (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.07.2014 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2014 г. по делу N А40-149713/13-85-1347 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Е.А.Зверева

Судьи

В.В.Кобылянский С.Г.Нужнов