Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 апреля 2015 г. N Ф05-16198/13 по делу N А40-23003/2013

город Москва

13 апреля 2015 г.

Дело N А40-23003/13

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,

судей: Зверевой Е.А., Нужнова С.Г.,

при участии в заседании:

от истца: Прохорова Т.В., удостоверение от 05.04.2012 ТО N 135461;

от ответчиков: от ООО "АЛМ-СТРОЙ": Асаева Е.Н., доверенность от 01.01.2015 N 28; от ТУ Росимущества в городе Москве: представитель не явился, извещен;

от третьих лиц: от Департамента городского имущества города Москвы: Осипова А.И., доверенность от 30.12.2014 N 33-Д-926/14; от Управления Росреестра по Москве, Росимущества, ОАО "Промсвязьбанк": представители не явились, извещены;

рассмотрев 06 апреля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу

ответчика - ООО "АЛМ-СТРОЙ"

на постановление от 23 декабря 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Левиной Т.Ю., Савенковым О.В., Кораблевой М.С.,

по делу N А40-23003/13

по иску Прокуратуры города Москвы (ОГРН: 1037700015418)

о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий его недействительности

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (ОГРН: 1097746349535), обществу с ограниченной ответственностью "АЛМ-СТРОЙ" (ОГРН: 1027700094993),

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Департамент городского имущества города Москвы, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, открытое акционерное общество "Промсвязьбанк",

УСТАНОВИЛ:

Прокуратурой города Москвы в защиту интересов Российской Федерации (в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом) в порядке части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предъявлен иск к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее - ТУ Росимущества в городе Москве), обществу с ограниченной ответственностью "АЛМ-СТРОЙ" (далее - ООО "АЛМ-СТРОЙ") о признании заключенного ответчиками договора купли-продажи от 11.07.2011 N Д-22/10-з земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым N 77:09:0001017:20, площадью 14.464 кв.м, по адресу: г. Москва, ул. Смольная, вл. 14, стр. 2, по цене 19.262.258,43 руб., недействительным, и применении последствий его недействительности в виде возврата всего полученного по сделке.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.08.2013, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2013, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 27.02.2014 вышеуказанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При этом, Федеральный арбитражный суд Московского округа указал на необходимость выяснения обстоятельства соответствия спорного договора положениям статьи 35 и пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации; обстоятельства делимости спорного земельного участка и возможности выделения и формирования земельных участков, находящийся под каждым отдельным объектом недвижимости и необходимых для их использования, рассмотрения вопроса о назначении земельно-устроительной экспертизы; а также обстоятельства того, подпадает ли оспариваемый договор под исключения, установленные пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", для приобретения земельных участков в процессе приватизации.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда города Москвы от 14 августа 2014 года в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2014 года решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ООО "АЛМ-СТРОЙ" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявитель жалобы считает судебный акт незаконным и необоснованным, как принятый с нарушением норм материального и процессуального права.

Ответчик - ТУ Росимущества в городе Москве и третьи лица - Управление Росреестра по Москве, Росимущество, ОАО "Промсвязьбанк", извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика - ООО "АЛМ-СТРОЙ" поддержал доводы кассационной жалобы.

Представители истца и третьего лица - Департамента городского имущества города Москвы возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, между ТУ Росимущества в городе Москве (продавец) и ООО "АЛМ-СТРОЙ" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 11.07.2011 N Д-22/10-з земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым N 77:09:0001017:20, площадью 14.464 кв.м, по адресу: г. Москва, ул. Смольная, вл. 14, стр. 2, по цене 19.262.258,43 руб.

Договор заключен на основании заявления покупателя о реализации им права, предусмотренного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с принадлежностью ему на праве собственности нежилого здания по адресу: г. Москва, ул. Смольная, д. 14, стр. 2, и объекта незавершенного строительства по адресу: г. Москва, ул. Смольная, д. 14, стр. 3.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

В данной статье не указаны объекты незавершенного строительства, вместе с тем применение порядка выкупа земельных участков под данными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе: при приватизации объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Судом апелляционной инстанции правомерно указано, что к исключениям, установленным пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" для приобретения земельных участков в процессе приватизации, оспариваемый по настоящему делу договор не подпадает, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" общество приобрело объект незавершенного строительства по договору купли-продажи у ООО "Шеврон" и собственнику объекта незавершенного строительства в порядке статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации не перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением расположенного на нем объекта незавершенного строительства.

Кроме того, как обоснованно установлено апелляционным судом, спорный земельный участок не предоставлялся городом Москвой в лице Департамента городского имущества города Москвы в постоянное (бессрочное) пользование юридическим лицам, в том числе ООО "АЛМ-СТРОЙ", и использовался предприятием ФГУП "Всероссийский научно-технический информационный центр" на основании договоров краткосрочной аренды, что следует из письма Департамента городского имущества города Москвы от 17.04.2014 за исх. N ДШ-1-45319/14-1.

Как правомерно указал апелляционный суд, земельный участок, на котором размещается не только объект незавершенного строительства, но и нежилое строение, не мог быть предоставлен собственнику объектов недвижимости в испрашиваемом размере. Исключительное право в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации могло быть реализовано обществом только в отношении части земельного участка, занятого нежилым зданием. Факт формирования и постановки на кадастровый учет единого земельного участка не может являться основанием для предоставления всего спорного земельного участка в собственность, что соответствует правоприменительной практике, определенной постановлениях Федерального арбитражного суда Московского округа от 08.02.2013 по делу N А40-21632/12, от 26.12.2013 по делу N А40-85717/12.

Кассационная коллегия считает, что суд апелляционной инстанции, отменяя решение и удовлетворяя исковые требования, обоснованно не согласился с выводом суда первой инстанции о невозможности формирования из спорного земельного участка самостоятельных земельных участков под двумя строениями, одно из которых - объект незавершенного строительства.

Как следует из письма Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве от 14.04.2014 за исх. N 2.4/04674, т.е. уполномоченного органа в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества, который в рамках требований Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" осуществляет кадастровое деление территории в целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, раздел земельного участка с кадастровым номером N 77:09:0001017:20, площадью 14.464 кв.м, по адресу: г. Москва, ул. Смольная, вл. 14, стр. 2, и формирование двух земельных участков, находящихся под каждым объектом недвижимости (строение 2 - административное здание и строение 3 - объект незавершенного строительства) возможен.

Раздел спорного участка не является препятствием рационального его использования и соответствует требованиям земельного законодательства (пункты 4, 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации). При указанном разделе свободные участки внутри границ спорного участка не образуются.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции считает, что апелляционный суд пришел к правомерному выводу о нецелесообразности проведения земельно-устроительной экспертизы.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 10.04.2012 N 15874/11, от 01.03.2011 N 14880/10 и от 23.12.2008 N 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Таким образом, после завершения ответчиком строительства и ввода объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке, он вправе осуществить выкуп земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в соответствии с действующим земельным законодательством, а именно, пунктом 4 статьи 6 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве", в размере его кадастровой стоимости.

До ввода объекта незавершенного строительства в эксплуатацию, в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект в аренду без проведения торгов в порядке, установленным для оформления прав на земельные участки, собственниками зданий, сооружений.

Формирование границ земельных участков для размещения того или иного объекта осуществляется с учетом градостроительных и иных требований к его размещению, а также с учетом генерального плана развития города, документации по планировке территории с установлением параметров развития элементов планировочной структуры, определением параметров транспортного и инженерно-технического обеспечения, необходимой для развития территории.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 07.11.2012 N 633-ПП "Об утверждении Положения о Комитете по архитектуре и градостроительству города Москвы" полномочиями по формированию таких требований наделена Москомархитектура.

Установление предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых в собственность из земель, находящихся в государственной собственности отнесено к полномочиям Московской городской Думы в области регулирования землепользования в городе Москве, однако до настоящего времени указанные размеры не установлены.

Вместе с тем, как правомерно отмечено апелляционной инстанцией, практика формирования земельных участков под те или иные цели без участия Москомархитектуры показала, что в большинстве случаев нарушаются требования градостроительных регламентов и иных норм и правил, предъявляемых к размещению объектов различного назначения.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, площадь спорного земельного участка в 4 раза превышает площадь земельных участков под находящимися в собственности ООО "АЛМ-СТРОЙ" объектами недвижимости и необходимых для их использования (площадь застройки под строение 2 составляет 1.884 кв.м, под незавершенным строением 3 - 1.541кв.м).

При этом, как установлено апелляционным судом, ни в заявлении покупателя о приобретении земельного участка, ни в решении продавца о его предоставлении не содержатся обоснования именно такой площади земельного участка как нормативно необходимой.

Тогда как согласно правоприменительной практике, определенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимости, в т.ч. в заявленных целях.

Исходя из вышеизложенного, кассационная коллегия считает, что суд апелляционной инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи, как несоответствующий требованиям пункта 3 статьи 33, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, является в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительным (ничтожным), не приведшим к возникновению соответствующих ему правовых последствий; в силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации все полученное по данной сделке подлежит возврату (земельный участок с кадастровым N 77:09:0001017:20 - продавцу, покупная цена 19.262.258,43 руб. - покупателю).

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит выводы суда апелляционной инстанции законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу.

Доводы кассационной жалобы о нарушении судом апелляционной инстанции норм материального права судебной коллегией отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании этих норм.

Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Нарушений судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, могущих повлиять на правильность принятого судом судебного акта либо влекущего безусловную отмену последнего, судом кассационной инстанции не выявлено.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого в кассационном порядке судебного акта, по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2014 года по делу N А40-23003/13 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "АЛМ-СТРОЙ" - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебного акта по делу N А40-23003/13, ранее введенное определением Арбитражного суда Московского округа от 09 февраля 2015 года.

Председательствующий судья

В.В. Кузнецов

Судьи

Е.А. Зверева С.Г. Нужнов