Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14 апреля 2015 г. N Ф05-3609/15 по делу N А40-71891/2014

Требование: о взыскании долга и пени в отношении нежилых помещений

Вывод суда: дело направлено на новое рассмотрение, решение суда апелляционной истанции отменено, решение суда первой инстанции отменено

г. Москва

14 апреля 2015 г.

Дело N А40-71891/14

Резолютивная часть постановления объявлена 7 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Калининой Н. С.,

судей Русаковой О. И., Борзыкина М. В.,

при участии в заседании:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "Максимум": Шакиров А.Н., дов. от 20.11.2014,

от ответчика - Администрации поселения Внуковское: Герасимов А.А., дов. от 30.03.2013, Эбиров Б.В., дов. от 13.01.2015,

рассмотрев 7 апреля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Максимум" на решение от 18 сентября 2014 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Мысак Н.Я., на постановление от 25 декабря 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Кораблевой М.С., Тихоновым А.П., Левиной Т.Ю.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Максимум" (ИНН 5003024111, ОГРН 1035000918413)

к Администрации поселения Внуковское (ИНН 5003057357, ОГРН 1055011352362)

о взыскании долга, пени по договору, об обязании освободить помещение,

УСТАНОВИЛ:

Администрация поселения Внуковское (далее - Администрация, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Максимум" (далее - ООО "Максимум", ответчик) о взыскании задолженности в размере 1 356 633 руб., пени в размере 1 416 927 руб. 80 коп. по договору от 09.09.2002 N 443, об обязании освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, поселение Внуковское, пос. Минвнешторга, ул. Ленина, д.2 и передать его в освобожденном виде.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.09.2014 по делу N А40-71891/14 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Максимум" в пользу Администрации взыскано 1 356 633 руб. долга, 500 000 руб. пени. Суд обязал ООО "Максимум" освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, поселение Внуковское, пос. Минвнешторга, ул. Ленина, д.2 и передать его в освобожденном виде, в удовлетворении остальной части требований отказал.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2014 решение суда оставлено без изменения.

Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Максимум", которое просит об отмене решения и постановления, направлении дела на новое рассмотрение.

В кассационной жалобе заявитель указывает, что инвентарный номер объекта недвижимости, переданного в аренду ответчику, не совпадает с инвентарным номером объекта, переданного в собственность поселения Внуковское, в связи с чем объект недвижимости, являющийся предметом исковых требований и объект недвижимости, находящийся во владении ответчика, - разные объекты недвижимости. Заявитель полагает безосновательным вывод судов о допущенной в договоре опечатке.

Кроме того, заявитель указывает, что истец не является собственником и не владеет по иным основаниям нежилым помещением, находящимся по адресу: пос. Минвнешторга, ул. Ленина, д.1, а также не является собственником и не владеет по иным основаниям нежилым зданием, находящимся по адресу: г. Москва, поселение Внуковское, ул. Ленина, д.2, в связи с чем право на истребование имущества из чужого незаконного ведения, у истца отсутствует, он не является надлежащим истцом по настоящему делу.

ООО "Максимум" также полагает неправомерным удовлетворение требования о взыскании имущественных санкций, начисленных после расторжения договора, связанных с неоплатой арендных платежей.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Максимум" поддержал изложенные в кассационной жалобе доводы и требования, представитель Администрации возражал против доводов заявителя, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о необходимости отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Ленинского района Московской области (арендодателем) и ООО "Максимум" (арендатором) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 09.09.2002 N 443, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в арендное пользование нежилое помещение: в соответствии с извлечением из технического паспорта инвентарный номером N 2448, общей площадью 317,8 кв.м., расположенное по адресу: поселок МВТ Внуково, ул. Ленина, д. 1.

Срок аренды определен с 01.10.2002 по 25.09.2003 (п. 1.2 договора).

При рассмотрении настоящего дела арбитражные суды исходили из обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делу N А40-107993/13-82-995.

Из судебных актов по делу N А40-107993/13-82-995 следует, что в договоре аренды от 09.09.2002 N443 допущена опечатка, ошибочно указано, что здание магазина находится по адресу: ул. Ленина д. 1. В действительности, здание находится по адресу: ул. Ленина д. 2. В период действия договора с 09.09.2002 у арендатора никаких сомнений по данному вопросу не возникло.

Как установлено судами по делу N А40-107993/13-82-995, адресом объекта аренды при заключении договора аренды от 09.09.2002 N 443 является: Московская область, Ленинский район. П. Минвнешторга ул. Ленина д. 2 (инвентарный номер: 1030012). Данный правильный адрес был определен в законе Московской области от 26.07.2007 N 144/2007-ОЗ (приложение N 5 к данному закону), адрес правильно указан в техническом паспорте на здание магазина по состоянию на 10 апреля 2012 года (копия представлена в дело). На протяжении более 10 лет арендных отношений у арендатора каких-либо сомнений относительно фактического адреса объекта аренды не возникло.

Согласно ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В связи с чем судами обеих инстанций правомерно отклонены ссылки ответчика о том, что объект недвижимости, являющийся предметом исковых требований и объект недвижимости, находящийся во владении ответчика, - разные объекты недвижимости.

Согласно акту приема-передачи от 01.10.2002 ответчику передано в аренду нежилое помещение, в состав которого входят по литерам A, Al, А2 магазин на 1-ом этаже, номера комнат с 1 по 17 включительно, по литерам A3 помещения подвала, номера комнат с 1 по 7 включительно, общей площадью 317,8 кв.м. для использования под торговую деятельность.

Суды по настоящему делу установили, что в период с 09.09.2002 по 31.12.2009 арендная плата уплачивалась в бюджет Ленинского района Московской области.

В соответствии со ст. 85 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", п. 11.1 ст. 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", а также в соответствии с требованиями Закона Московской области от 26.07.2007 N 144/2007-03 "О разграничении муниципального имущества между Ленинским муниципальным районом Московской области и вновь образованными поселениями, входящими в его состав", имущество, в отношении которого заключен договор от 09.09.2002 N 443 аренды недвижимого имущества с арендатором, перешло в собственность Администрации сельского поселения Внуковское Ленинского района Московской области.

Дополнительным соглашением от 01.01.2010 к договору аренды недвижимого имущества N 443 от 09.09.2002 стороны установили, что арендодателем является Администрация сельского поселения Внуковское Ленинского муниципального района Московской области, в связи с чем денежные средства, поступающие за аренду помещения, подлежат уплате в бюджет сельского поселения Внуковское Ленинского муниципального района Московской области.

Постановлением Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации от 27.12.2011 N 560-СФ "Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью" с 01.07.2012 изменены границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью, вследствие чего Администрация сельского поселения Внуковское Ленинского района Московской области переименована в Администрацию поселения Внуковское в городе Москве.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 08.06.2012 размер арендной платы установлен в 150 737 руб. (без учета НДС) в месяц.

При рассмотрении дела суды установили, что арендатор ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендных платежей за период с 01.09.2013 по 12.05.2014, в результате чего у него возникла задолженность в сумме 1 356 633 руб., начисленная арендодателем с учетом условий приложений N N 1 и 2 к дополнительного соглашению N 4 к договору аренды.

С учетом данных обстоятельств суды удовлетворили требование о взыскании с ответчика арендной платы.

Согласно п. 4.2 договора в случае не внесения арендатором арендных платежей в сроки, установленные договором, начисляется пеня в размере 1 % от общей суммы недоплаты по договору за каждый день просрочки.

Суды обеих инстанций признали обоснованным начисление пени на сумму задолженности по арендной плате за период просрочки с 01.09.2013 по 12.05.2014, применив ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизили размер заявленной неустойки до 500 000 руб.

В п. 5.1 договора предусмотрено, что досрочное расторжение договора по требованию арендодателя без согласия арендатора производится, если арендатор не вносит арендные платежи в течение 60 дней после установленного срока.

Удовлетворяя требование об обязании ответчика освободить занимаемое помещение, суды исходили из того, что письмом от 13.12.2013 исх. N 645-исх. арендодатель уведомил ответчика об одностороннем отказе от договора аренды в связи неисполнением арендатором условий договора по внесению арендных платежей.

При этом суды ссылались на имеющийся в материалах комиссионный акт от 23.12.2013, из которого следует, что уполномоченный представитель арендатора отказался от подписи в принятии указанного уведомления.

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что договор аренды между сторонами расторгнут, в связи с чем арендатор обязан освободить арендуемое помещение и вернуть его арендодателю.

Вместе с тем судами при принятии судебных актов не учтено следующее.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как установлено пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Таким образом, начислению и взысканию не подлежит неустойка, предусмотренная договором, за период после его расторжения.

Из материалов дела следует, что Администрация письмом от 13.01.2014 исх N 14 повторно уведомила ответчика о расторжении договора аренды на основании п.5.1. договора, в связи с тем, что арендатор не выполнил обязанность по внесению арендных платежей и, установила 30-дневный срок для освобождения помещения с момента получения уведомления от 13.12.2013 N 645-исх.

Суды первой и апелляционной инстанций установив, что арендодатель письмом от 13.01.2014 исх N 14 в одностороннем порядке отказался от договора аренды на основании п.5.1. договора, пришли к выводу о том, что договор расторгнут.

Вместе с тем судами не установлен момент расторжения договора, не дана оценка акту от 15.01.2014 (т.1 л.д. 53), согласно которому при попытке вручения уведомления арендатор отказался от его получения.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Вместе с тем, как следует из расчета арендной платы и неустойки, представленного истцом и признанного судами, Администрацией производилось начисление неустойки за период пользования имуществом с января 2014 по май 2014 год включительно.

При этом суды не учли, что после одностороннего отказа от исполнения договора кредитор вправе предъявить должнику требование об уплате договорной неустойки за просрочку внесения платежей лишь за период до дня прекращения договора, так как в дальнейшем предусмотренное пунктом 4.2 договора соглашение сторон о начислении пеней не действовало (пункт 3 статьи 450, пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответствующая правоприменительная практика определена Постановлением Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 г. N 1059/10 по делу N А45-4646/09, а также в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 г. N 104.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не может признать правильными выводы судов, сделанные без полного и непосредственного исследования содержания условий договора.

С учетом изложенного судебная коллегия считает, что судами неполно выяснены имеющие значение для дела обстоятельства, выводы судов сделаны при неполном исследовании фактических обстоятельств дела, в связи с чем имеются предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить все имеющие значение для дела, правильно применить нормы процессуального и материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь ст. ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 18 сентября 2014 года по делу N А40-71891/14, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2014 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

Н.С.Калинина

Судьи

О.И.Русакова М.В.Борзыкин