Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 апреля 2015 г. N Ф05-2285/15 по делу N А40-186911/2013

г. Москва

20 апреля 2015 г.

Дело N А40-186911/13-60-1739

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 20 апреля 2015 г.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Зверевой Е.А.

судей Денисовой Н.Д., Стрельникова А.И.

при участии в заседании:

от истца - ООО "Интана-Прайз" - Акименко Д.Г. - дов. от 01.03.15 N б/н ср. на 1 год

от ответчика ДГИГМ - Бускин А.А. - дов. от 30.12.14 N 33-Д-861/14 ср. по 31.12.15

рассмотрев 15.04.2015 г. в судебном заседании кассационную жалобу

Департамента городского имущества г. Москвы

на решение от 07.10.2014 г.

Арбитражного суда г. Москвы

принятое судьей Буниной О.П.

на постановление от 15.01.2015 г.

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Трубицыным А.И., Верстовой М.Е., Левченко Н.И.

по иску (заявлению) ООО "Интана-Прайз"

об обязании заключить договор купли-продажи

к Департаменту городского имущества города Москвы

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ИНТАНА-ПРАЙЗ" обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 338,6 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, улица Грина, дом 12, по цене, с учетом уточнения исковых требований, 16 948 474 рубля без учета НДС на условиях приложенного к исковому заявлению проекта договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.10.2014, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2015 года, заявленные требования были удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятыми решением и постановлением, Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой указывает на нарушение судом норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, в связи с чем просил обжалуемые решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение. В обоснование кассационной жалобы заявителем фактически были приведены идентичные доводы, изложенные им ранее в своей апелляционной жалобе.

Представитель ответчика поддержал доводы жалобы в полном объеме.

Представитель истца в заседании суда против доводов кассационной жалобы возражал, в том числе и по мотивам, изложенным в отзыве на нее.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и Негосударственным образовательным учреждением "Детский центр "Буквица" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, от 18.10.2007 N 07-840, предметом которого является аренда нежилого помещения общей площадью 342,9 кв. м, расположенного по адресу: Москва, улица Грина, дом 12, технические характеристики которого указаны в техническом паспорте БТИ N 3787/59 по состоянию на 20.09.2007, являющемся неотъемлемой частью договора.

Между НОУ "Детский центр "Буквица" (арендатор) и ООО "ИНТАНА-ПРАЙЗ" (организация) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 18.10.2007 N 7-840. Указанное соглашение согласовано арендодателем в лице Юго-Западного агентства Департамента имущества 22.11.2007 в соответствии с решением Комиссии по контролю за использованием нежилых помещений (протокол от 22.11.2007 N 4/8).

Дополнительным соглашением от 02.10.2008, заключенным между арендодателем (ответчиком) и арендатором (истцом) были внесены изменения в договор аренды от 18.10.2007 в части цели использования арендуемого имущества: арендуемое имущество используется под офис.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.12.2013 N 04/217/2013-864 собственником помещений общей площадью 338,6 кв. м, расположенных по адресу: Москва, улица Грина, дом 12 (этаж 1, помещение IV - комнаты 1, 1а, 1б, 2, 3, 3а, с 4 по 7, 7а, с 8 по 12, 12а, 12б помещение V - комнаты 1, 1а, 1б, 2, 3, 3а, с 4 по 8, 8а, с 9 по 14, 15а, 14б), является город Москва.

В соответствии с выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы от 03.12.2013 ООО "ИНТАНА-ПРАЙЗ" является субъектом малого и среднего предпринимательства - реестровый номер 7705-426435 от 22.11.2013, включение в Реестр подтверждено до 22.11.2014.

Как установлено судами, истец обратился в Департамент с заявлением от 10.07.2013 в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда.

Также в адрес ответчика также была направлена претензия от 25.10.2013 с требованием заключить договор купли-продажи на спорное имущество, на условиях прилагаемого к претензии проекта договора по цене 16 025 975 рублей.

Однако, ответа на указанные обращения в Департамент от ответчика не последовал, доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

Обращаясь с настоящими требованиями, истец ссылался на то, что имеет право на выкуп арендуемого помещения в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемого помещения, однако, Департамент городского имущества города Москвы не принял решение о заключении с истцом договора купли-продажи спорного нежилого помещения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения арендатора истца с настоящим иском.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды исходили из того, что статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые, согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Частью 3 статьи 1 того же Федерального закона предусмотрено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 года N 34 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится разъяснение, согласно которому в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Следовательно, уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, по обращениям общества о приобретении арендуемого имущества, поданным после 01.01.2009, независимо от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год.

В пункте 5 того же Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержится разъяснение, согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

В материалы дела представлена справка Департамента городского имущества города Москвы о том, что по состоянию на 31.07.2013 задолженность по арендным платежам у истца отсутствует.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

Следовательно, бездействие ответчика, выразившееся в не заключении с истцом договора купли-продажи помещений свидетельствует о воспрепятствовании обществу в реализации его прав как субъекта малого или среднего предпринимательства, и не соответствует положениям части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Департаментом городского имущества города Москвы был представлен отчет N 726/25 от 29.04.2014 об оценке рыночной стоимости испрашиваемого помещения, которая составила 33 754 830 рублей 51 копейка без учета НДС.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В связи с тем, что представленные сторонами отчеты оценщиков содержат различную стоимость выкупаемого объекта, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, по результатам которой рыночная стоимость спорного помещения на дату 10.07.0213 составила 16 948 474 рубля 58 копеек (без учета НДС).

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемого помещения, в связи с чем заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов судом были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Кроме того, аналогичные доводы жалобы уже были предметом исследования суда апелляционной инстанции, с оценкой которых согласна и кассационная инстанция.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.10.2014 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2015 г. по делу N А40-186911/13-60-1739 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Е.А.Зверева

Судьи

Н.Д.Денисова А.И.Стрельников