Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 апреля 2015 г. N Ф05-4412/15 по делу N А40-9060/2014

г. Москва

27 апреля 2015 г.

Дело N А40-9060/14

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Калининой Н. С.,

судей Борзыкина М. В., Комаровой О. И.,

при участии в заседании:

от истца - открытого акционерного общества "Московский бизнес инкубатор": Клименков Я.В., дов. от 11.10.2014, Ткач А.В., дов. от 11.11.2014,

от ответчика - Компании с ограниченной ответственностью "Флантир Пропертиз Лимитед": Лялюцкий О.Н., дов. от 09.03.2015,

от третьего лица - Департамента городского имущества города Москвы:

рассмотрев 20 апреля 2015 года в судебном заседании кассационную

жалобу Компании с ограниченной ответственностью "Флантир Пропертиз Лимитед"

на решение от 29 сентября 2014 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Березовой О.А.,

на постановление от 17 февраля 2015 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.,

по иску открытого акционерного общества "Московский бизнес инкубатор" (ОГРН 1037725042794, ИНН 7725237240)

к Компании с ограниченной ответственностью "Флантир Пропертиз Лимитед" (Flantir Properties Limited), местонахождение: Гр. Ксенопулу, 17, п/я 3106 Лимасол, Кипр (Gr. Xenopoulou., 17, P.C. 3106, Limassol, Cyprus)

о взыскании платы за использование земельного участка,

третье лицо - Департамент городского имущества города Москвы,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Московский бизнес инкубатор" (далее -ОАО "Московский бизнес инкубатор", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Компании с ограниченной ответственностью "Флантир Пропертиз Лимитед" (далее - Компания "Флантир Пропертиз Лимитед", ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 4 558 912 руб. 32 коп.

Исковые требование основано на ст. 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 552, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что истец является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 77:05:0002005:48 и 77:05:0002007:67 площадью 315 761 кв. м на основании договора аренды от 13.04.2005 N М-05-024480, заключенного с Департаментом земельных ресурсов города Москвы; на указанных земельных участках истцом реализуется инвестиционный проект по строительству Московского городского технопарка "Нагатино-ЗИЛ"; ответчик в соответствии с договором от 29.09.2008 N ИК1-05 является соинвестором в указанном инвестиционном проекте, в ходе реализации которого истец построил 1-ю очередь технопарка из 9-ти зданий, собственником одного из них (за исключением помещения периферийно-коммутационного узла площадью 15, 48 кв. м на 1-м этаже здания и помещения индивидуального теплового пункта площадью 40, 16 кв. м в подвальном этаже здания) является ответчик. Договором соинвестирования предусматривалось заключение сторонами соглашения о компенсации ответчиком расходов истца по уплате им арендной платы, однако соглашение сторонами не было подписано, ответчиком плата за пользование земельными участками не вносится.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.09.2014 по делу N А40-9060/14 исковое требование удовлетворено.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2015 решение суда оставлено без изменения.

Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Компании "Флантир Пропертиз Лимитед", которое просит об отмене решения и постановления, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального и процессуального права.

В кассационной жалобе заявитель указывает на несоответствие доказательствам по делу вывода судов о том, что земельный участок первой очереди строительства площадью 9,49 га является единым объектом землепользования, который совместно используются собственниками зданий и сооружений, возведенных в рамках первой очереди строительства технопарка "Нагатино-ЗИЛ". В материалах дела также отсутствуют доказательства, подтверждающие, что строительное ограждение обозначало "в натуре" границы земельного участка первой очереди строительства, в частности, что указанное ограждение проведено строго по периметру земельного участка, имеющего площадь 9,49 м2, т.е. равного по площади и конфигурации земельному участку первой очереди строительства, как он определен в Генеральном соглашении.

Заявитель полагает, что вопросы строительства первой очереди строительства технопарка "Нагатино-ЗИЛ" не были предметом спора сторон, суд первой инстанции должен был исследовать фактические отношения сторон спора по использованию земельного участка, сложившиеся между ними уже после завершения строительства первой очереди технопарка.

По мнению заявителя, выводы суда первой инстанции о том, что ответчик приобрел право пользования земельным участком первой очереди строительства на тех же условиях, что и истец, основан на неправильном толковании п.п. 1 и 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделан без учета судебной практики. Заявитель считает, что множественность лиц на стороне арендатора по договору аренды земельного участка от 13.04.2005 N М-05-024480 отсутствует.

Как указывает заявитель, истцом не были предоставлены доказательства фактического использования ответчиком всего земельного участка первой очереди строительства, в соответствии позицией, изложенной Президиумом ВАС РФ в постановлении от 29.06.2010 N 241/10, согласно которой если земельный участок, занятый объектами недвижимости и необходимый для их использования не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, арендная плата подлежит исчислению, исходя из площади земельного участка, непосредственно занятого зданием/сооружением ("пятно застройки"), если не доказано фактическое использование земельного участка в иных границах.

До начала судебного заседания кассационной инстанции представителем ОАО "Московский бизнес инкубатор" заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела отзыва на кассационную жалобу.

Представитель Компании "Флантир Пропертиз Лимитед" против приобщения отзыва не возражал.

Обсудив заявленное ходатайство, судебная коллегия определила: отзыв ОАО "Московский бизнес инкубатор" на кассационную жалобу приобщить к материалам дела.

В судебном заседании представитель ОАО "Московский бизнес инкубатор" просил оставить кассационную жалобу без рассмотрения в связи с истечением срока действия доверенности, приложенной к кассационной жалобе в подтверждение полномочий лица, подписавшего жалобу, - Лялюцкого О.Н.

Представитель Компании "Флантир Пропертиз Лимитед" возражал против удовлетворения данного ходатайства, представил копию доверенности от 09.03.2015, подтверждающую наличие полномочий у Лялюцкого О.Н. на момент подачи кассационной жалобы.

Обсудив заявленное ходатайство, судебная коллегия определила: в удовлетворении заявленного ходатайства об оставлении кассационной жалобы без рассмотрения отказать, поскольку представлен документ, подтверждающий наличие полномочий у представителя на момент подачи кассационной жалобы.

При рассмотрении кассационной жалобы представитель Компании "Флантир Пропертиз Лимитед" поддержал ее по изложенным доводам, представители ОАО "Московский бизнес инкубатор" считают принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, возражали против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 14.03.2007 между городом Москва в лице Правительства Москвы (заказчиком) и ОАО "Московский бизнес инкубатор" (инвестором) заключен инвестиционный контракт N 12-042935-5501-0418-00001-0 (далее - инвестиционный контракт), по условиям которого стороны обязались соединить свои вклады (заказчик предоставляет земельный участок, а инвестор вносит деньги, профессиональные знания, навыки и умения), в целях строительства в Западной части Нагатинский поймы Московского городского технопарка "НАГАТИНО-ЗИЛ", на условиях возникновения у сторон общей долевой собственности на объект, созданный по завершении инвестиционного проекта.

Согласно п. 3.1 инвестиционного контракта до момента определения порядка взаиморасчетов инвестором при реализации проекта 100 % площадей 1-й очереди инвестиционного проекта, которая предусматривает строительство 197 000 кв. м нежилых помещений, оформляются в собственность инвестора и привлеченных им соинвесторов.

Во исполнение инвестиционного контракта заказчик предоставил инвестору в аренду по договору аренды от 13.04.2005 N М-05-024480 (далее - договор аренды) с учетом дополнительного соглашению от 24.11.2005 земельный участок с кадастровым N 77:05:0003005:48 площадью 3 423 кв.м. и земельный участок с кадастровым N 77:05:0002007:76 площадью 312 339кв.м., итого общей площадью 315 762кв.м., сроком на 49 лет.

Согласно условиям договора аренды ставка арендной платы составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельных участков.

Для выполнения своих обязательств из инвестиционного контракта по строительству объектов I-й очереди инвестор привлек в качестве соинвестора Компанию "Флантир Пропертиз Лимитед" по договору соинвестирования от 29.09.2008 N ИК1-05 (далее - договор соинвестирования), согласно которому стороны договорились совместно финансировать строительство (создание) объекта, под которым в п. 1.3 договора понимается первая очередь Московского городского технопарка "Нагатино-ЗИЛ", которая представляет из себя совокупность объектов недвижимости и прочих объектов, включая здания, транспортные и инженерные сети и сооружения, на создание и реконструкцию которых стороны направляют собственные и (или) привлеченные (заемные) средства в рамках реализации инвестиционного проекта, очистные сооружения, инженерные сети, сооружения, которые территориально находятся вне границы строительства 1-й очереди технопарка, указанной в приложении N 1, но создаваемые в рамках реализации инвестиционного проекта одновременно со строительством 1-й очереди технопарка и предназначенные для ее эксплуатации.

В ст. 1 договора соинвестирования предусмотрено, что строительство ведется на земельном участке площадью 315 762 кв. м, предоставленном истцу по договору аренды от 13.04.2005 N М-05-024480, под строительной площадкой понимается часть этого земельного участка, отведенная под строительство инвестиционного объекта.

В силу п. 2.2 договора соинвестирования по окончании процесса строительства и ввода в эксплуатацию соинвестору передается в собственность 11-этажное офисно-деловое здание (корп. 1-2-Б) площадью 23 727, 51 кв. м (за исключением помещения периферийно-коммутационного узла площадью 15, 48 кв. м на 1-м этаже здания и помещения индивидуального теплового пункта площадью 40, 16 кв. м в подвальном этаже здания). Кроме того, соинвестору передаются в собственность 210 машиномест в 9-этажной автостоянке (корп. 1-2-А), именуемой в договоре паркингом.

Согласно п. 3.6 договора соинвестирования после оформления прав собственности соинвестора на здание (помещения в здании) он приобретает права на часть арендованного инвестором земельного участка в соответствии с земельным законодательством, в п. 3.7 договора стороны приняли на себя обязательство до момента передачи здания в собственность соинвестора согласовать порядок оформления земельных отношений с учетом обязательства заказчика управлять и эксплуатировать технопарк, с учетом его функционирования, технических решения и особенностей.

По акту приема-передачи от 01.10.2009 N 1/П истец передал ответчику помещения в здании по адресу: г. Москва, пр-т Андропова, д. 18, корп. 6, - площадью 23 534, 4 кв. м.

Между сторонами также было заключено генеральное соглашение от 01.10.2009 N Д-09/33 (далее - генеральное соглашение) по организации использования, эксплуатации и управления Московского городского технопарка "Нагатино-ЗИЛ".

При этом в разделе 1 генерального соглашения указывается на нахождение 7 зданий на земельном участке, переданному по договору аренды от 13.04.2005 N М-05-024480, в том числе на здание по адресу: г. Москва, пр-т Андропова, д. 18, корп. 6 (в договоре соинвестирования указано как корп. 1-2-Б).

В п. 1.12 генерального соглашения указано, что под недвижимым имуществом в смысле соглашения понимаются помещения и (или) машиноместа в зданиях и (или) паркингах, принадлежащие любому собственнику или подлежащие оформлению в собственность любому собственнику.

Под общим имуществом здания и паркинга понимаются помещения и имущество, подлежащие передаче в общую собственность в здании или паркинге (п. п. 1.13 и 1.14 генерального соглашения).

Разделом 5 генерального соглашения установлен порядок использования территории технопарка, согласно которому истец дает согласие на то, что часть арендованного им земельного участка, занятая зданием (корп. 1-2-Б), и участок земли, необходимый для его использования, выделяется в отдельный земельный участок, который передается в собственность или в аренду ответчику.

В п. 1.21 генерального соглашения территория технопарка определена как часть арендованного истцом земельного участка в границах строительства 1-й очереди технопарка, как это указано в приложении N 1 к соглашению.

В силу п. 5.2.1 генерального соглашения истец дает согласие на то, что часть земельного участка, занятая зданием 1-2-Б, и участок земли, необходимый для его использования, подлежит выделению в отдельный земельный участок, который будет передан в собственность или единоличную аренду ответчика, при условии выполнения требований, установленных п.п. 5.2..2 и 5.2.3 соглашения.

В п. 5.2.1 генерального соглашения установлено, что в приложении N 11 обозначена часть земельного участка, занятая зданием (корп. 1-2-Б), так называемое "пятно застройки", относительно которой истец обязуется отказаться от арендных прав в пользу ответчика, а в приложении N 12 обозначена часть арендованного истцом земельного участка, относительно которого истец дает согласие на отказ от арендных прав в пользу ответчика (обозначенные на плане в приложении N 12 границы являются ориентировочными и подлежат уточнению в соответствии с градостроительными нормами).

Согласно п. 5.2.2. генерального соглашения после переоформления прав на часть земельного участка, как это предусмотрено п. 5.2.1 соглашения, ответчик обязуется переоформить земельные отношения на часть земельного участка в границах оставшейся территории технопарка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора и нести расходы по оплате арендной платы в отношении оставшейся части территории технопарка пропорционально общей площади объектов недвижимости (помещений, машиномест), принадлежащих ответчику. При этом под оставшейся частью территории технопарка понимается территория технопарка за исключением части земельного участка, в отношении которой переоформлены земельные отношения в соответствии с п. 5.2.1 соглашения.

В соответствии с п. 5.2.3 генерального соглашения в период до переоформления земельных отношений на земельный участок в соответствии с п. 5.2.1. соглашения ответчик обязался компенсировать истцу часть расходов по арендной плате за земельный участок соразмерно отношению общей площади помещений ответчика к общей площади всех введенных в эксплуатацию и строящихся зданий на земельном участке. Для этих целей ответчик обязался заключить с истцом отдельное соглашение о компенсации расходов истца по арендной плате.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

При рассмотрении дела суды установили, что отдельное соглашение о компенсации расходов истца по арендной плате между сторонами не было заключено, ответчиком земельные отношения на часть земельного участка в границах оставшейся территории технопарка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора не переоформлены.

Заявление об утверждении схемы расположения на кадастровой карте (плане) территории земельного участка, занятого зданием по адресу: г. Москва, пр-т Андропова, д. 18, корп. 6, и необходимого для его использования, в период до подачи искового заявления в суд по данному делу ответчиком не подавалось.

За схемой расположения земельного участка на кадастровой карте территории обратился истец.

На основании заявления истца распоряжением от 30.04.2014 N 5379 Департамент утвердил схему расположения на кадастровой карте территории новых 9-ти земельных участков, в том числе и земельного участка по адресу: г. Москва, пр-т Андропова, вл. 18, корп. 6, - образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером 77:05:0002007:67 с сохранением последнего в измененных границах.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу о том, что после проведения в отношении земельного участка по адресу: г. Москва, пр-т Андропова, вл. 18, корп. 6, - кадастровых работ и постановки этого участка на государственный кадастровый учет плата за использование этого участка будет исчисляться исходя из его площади, внесенной в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, удовлетворяя заявленные требования суды исходили из того, что пока земельный участок, необходимый для эксплуатации здания, в котором расположены помещения соинвестора, не сформирован, соинвестор обязан возмещать инвестору расходы по арендной плате за земельный участок согласно вышеприведенного расчета инвестора, поскольку именно такой расчет стороны предусмотрели в п. 5.2.3., 5.3. генерального соглашения, согласно которым инвестор компенсирует соинвестору расходы за земельный участок пропорционально общей площади помещений, принадлежащих инвестору, к общей площади всех введенных в эксплуатацию и строящихся зданий, расположенных на земельном участке, обозначенном в натуре строительными ограждениями.

Судебной коллегией отклоняются доводы заявителя о том, что арендная плата, подлежащая возмещению ответчиком, должна определяться исходя из площади земельного участка, непосредственно занятого зданием/сооружением ("пятном застройки"), истцом не доказано использование ответчиком всего земельного участка первой очереди строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Вместе с тем в материалах дела представлен договор возмездного использования элементами благоустройства N Д-12/42 от 01.01.2012, по которому истец передал ответчику право временного совместно с истцом и другими собственниками технопарка пользование расположенные на земельном участке первой очереди строительства элементы благоустройства, указанные в приложении N 2 к договору.

Кроме того, истцом представлен договор возмездного оказания услуг и эксплуатации прилегающей территории и паркинга N НС-Д-11/01 от 01.01.2011, а также доказательства исполнения указанного договора ответчиком, внесения ответчиком платы по указанному договору за обслуживание и содержание элементов благоустройства, что подтверждает использование земельного участка в границах первой очереди строительства.

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Однако ответчик не опроверг доказательства, представленные истцом в подтверждение использования земельного участка в пределах границ строительного ограждения.

Из совокупности имеющихся в деле доказательств суды пришли к выводу о том, что ответчиком фактически совместно с иными собственниками помещений используется земельный участок в пределах границ строительного ограждения, необходимый для эксплуатации здания по адресу: г. Москва, пр-т Андропова, д. 18, корп. 6.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что при подписании дополнительного соглашения ответчик добровольно принял на себя в период до переоформления земельных отношений на земельный участок обязательства компенсировать истцу расходы за земельный участок пропорционально общей площади помещений, принадлежащих инвестору, к общей площади всех введенных в эксплуатацию и строящихся зданий, расположенных на земельном участке, обозначенном в натуре строительными ограждениями.

Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем кассационная жалоба отклоняется.

В связи с окончанием производства в суде кассационной инстанции отменяется приостановление исполнения обжалуемых судебных актов, введенное определением Арбитражного суда Московского округа от 30.03.2015, перечисленные заявителем в качестве встречного обеспечения денежные средства в размере 4 604 706 руб. 88 коп. возвращаются Компании с ограниченной ответственностью "Флантир Пропертиз Лимитед".

Руководствуясь ст. ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 29 сентября 2014 года по делу N А40-9060/14 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2015 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Москвы от 29 сентября 2014 года и постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2015 года по делу N А40-9060/14, введенное определением Арбитражного суда Московского округа от 30 марта 2015 года.

Возвратить с депозитного счета суда Компании с ограниченной ответственностью "Флантир Пропертиз Лимитед" денежные средства в размере 4 604 706 руб. 88 коп., перечисленные в качестве встречного обеспечения.

Председательствующий судья

Н.С.Калинина

Судьи

М.В.Борзыкин О.И.Комарова