Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28 апреля 2015 г. N Ф05-16647/13 по делу N А40-69831/2013

г. Москва

28 апреля 2015 г.

Дело N А40-69831/13

Резолютивная часть постановления объявлена: 21 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен: 28 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Борзыкина М.В.,

судей: Комаровой О.И., Шишовой О.А.,

при участии в заседании:

от истца -

открытое акционерное общество "Трехгорная мануфактура" (г. Москва, ОГРН 1027700081892): Кузнецова В.В., - доверенность от 02.09.2014;

от ответчика -

общество с ограниченной ответственностью "Руссвелл" (г. Москва, ОГРН 1027739021420): Добшевич С.О., - доверенность от 09.07.2013;

рассмотрев 21 апреля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Руссвелл" (ответчик)

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 12 февраля 2015 года,

принятое судьями Панкратовой Н.И., Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е.,

по иску открытого акционерного общества "Трехгорная мануфактура"

к обществу с ограниченной ответственностью "Руссвелл"

о расторжении договора аренды помещений от 05.12.2000, взыскании 4 724 629 рублей 14 копеек задолженности, выселении общества из помещений, переданных по договору аренды нежилых помещений от 05.12.2000 - части первого и второго этажа здания по адресу: г. Москва, Большой Трехгорный переулок, д. 1, стр. 1, площадью 722,5 кв. м, а именно: I этаж - помещение 1, комнаты 1-4,19, часть 20 (20 кв. м), 21-23, А; II этаж - помещение 1, комнаты 1, 20-25, А; здания (полностью) по адресу: 123022, г. Москва, Большой Трехгорный переулок, д. 1, стр. 1, площадью 712,2 кв. м.,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Трехгорная мануфактура" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Руссвелл" о расторжении договора аренды помещений от 05.12.2000, заключенного на аренду нежилых помещений - части первого и второго этажа здания по адресу: г. Москва, Большой Трехгорный переулок, д. 1, стр. 1, площадью 722,5 кв. м, а именно: I этаж - помещение 1, комнаты 1-4,19, часть 20 (20 кв. м), 21-23, А; II этаж - помещение 1, комнаты 1, 20-25, А; здания (полностью) по адресу: 123022, г. Москва, Большой Трехгорный переулок, д. 1, стр. 1, площадью 712,2 кв. м., о взыскании 4 724 629 рублей 14 копеек задолженности по арендной плате, о выселении ООО Руссвелл" из названных нежилых помещений.

Решением от 31.10.2014 в иске отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2015 упомянутый договор расторгнут и ООО "Руссвелл" выселено из названных нежилых помещений. Решение от 31.10.2014 в части отказа во взыскании 4 724 629 рублей 14 копеек задолженности по арендной плате оставлено без изменения.

Требования о проверке законности постановления от 12.02.2015 в кассационной жалобе ООО "Руссвелл" основаны на том, что при рассмотрении дела и принятии обжалуемого акта апелляционным судом не применены подлежащие применению положения части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 615, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вывод апелляционного суда о необходимости разрешения на строительство поскольку противоречит нормам федерального законодательства. Выводы того же арбитражного суда об организации новых помещений не имеют правового значения, поскольку при рассмотрении дела не установлено, что организация новых помещений посредством установки офисных перегородок затрагивает конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и превышает предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Не основан на материалах дела и вывод апелляционного суда об увеличении ООО "Руссвелл" площади арендуемых помещений. Постановление подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО "Трехгорная мануфактура" возражало против доводов, содержащихся в кассационной жалобе, ссылаясь на законность обжалуемого постановления.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции по рассмотрению кассационной жалобы, состоявшееся 21.04.2015 в 12 часов 30 минут, явились и дали относительно кассационной жалобы даны следующие объяснения:

- представитель ООО "Руссвелл" объяснил, что доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, поддерживает;

- представитель ОАО "Трехгорная мануфактура" объяснил, что возражает против доводов, содержащихся в кассационной жалобе, поскольку эти доводы неосновательны.

Судом первой инстанции, апелляционным судом рассмотрено дело по спору между ООО "Руссвелл" (арендатор) и ОАО "Трехгорная мануфактура" (арендодатель), возникшему в связи с исполнением договора от 05.12.2000, заключенного на аренду нежилых помещений - части первого и второго этажа здания по адресу: г. Москва, Большой Трехгорный переулок, д. 1, стр. 1, площадью 722,5 кв. м, а именно: I этаж - помещение 1, комнаты 1-4,19, часть 20 (20 кв. м), 21-23, А; II этаж - помещение 1, комнаты 1, 20-25, А; здания (полностью) по адресу: 123022, г. Москва, Большой Трехгорный переулок, д. 1, стр. 1, площадью 712,2 кв. м.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования ОАО "Трехгорная мануфактура" о расторжении названного договора и выселении ООО "Руссвелл" из нежилых помещений не основаны на законе, а обязательства, взятые на себя по договору от 05.12.2000 в части, касающейся внесения арендной платы, ООО "Руссвелл" на дату принятия судебного акта исполнены в полном объеме.

К выводу об исполнении ООО "Руссвелл" взятых на себя по договору аренды обязательств по внесению арендной платы пришел и апелляционный суд, однако выводы суда первой инстанции о неправомерности иска о расторжении договора аренды и выселении ответчика из нежилых помещений признаны ошибочными.

Законность постановления от 12.02.2015 проверена в пределах, установленных для рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, объяснений относительно кассационной жалобы.

При принятии постановления апелляционный суд исходил из следующего.

По договору, заключенному 05.12.2000 с Компанией "Intpropco AG" (далее - компания), зарегистрированному в установленном порядке, ОАО "Трехгорная мануфактура" обязалось передать компании для использования под офис и учебные помещения во временное владение и пользование часть первого и второго этажа здания по адресу 123022, г. Москва, Большой Трехгорный переулок, д. 1, стр. 1, общей площадью 722,5 кв. м, а именно I этаж - помещение 1, комнаты 1-4, 19, часть 20 (20 кв. м), 21-23, А; II этаж - помещение I, комнаты 1, 20-25, А, согласно поэтажному плану и экспликации БТИ; нежилое помещение (здание полностью) общей площадью 712,2 кв. м., находящееся по тому же по адресу, но в строении 6, - для использования под офис, учебные помещения и парикмахерский салон.

Однако арендатор на основании соглашения, подписанного 07.06.2001 и зарегистрированного в установленном порядке, заменен на Компанию "Велла Акциенгезельшафт" (Велла). При этом в названном договоре указано, что арендодателем является ОАО "Трехгорная мануфактура", а арендатором - компания.

По соглашению, подписанному Компанией "Велла Акциенгезельшафт" (Велла) 06.06.2006 и зарегистрированному в установленном порядке, арендатор заменен на ООО "Руссвелл". При этом стороны подтвердили, что ОАО "Трехгорная мануфактура" - арендодатель, а Компания "Велла Акциенгезельшафт" - арендатор, право Компании "Велла Акциенгезельшафт" на аренды нежилых помещений на срок по 30.09.2043 безусловно, за переданные в аренду помещения все арендные платежи, за исключением налога на землю (арендной платы за землю) в размере, который определяется в соответствии с пунктом 5.1 договора аренды (пункт 2 соглашения), уплачены, с момента вступления названного соглашения в силу все права и обязанности Компании "Велла Акциенгезельшафт" как арендатора по договору аренды переходят к ООО "Руссвелл", что означает полную замену упомянутой компании как арендатора по договору аренды (пункт 3 соглашения). Вознаграждение за принимаемые права арендатора ООО "Руссвелл" не уплачивает, поскольку арендные права по договору аренды ранее были переданы Компанией "Велла Акциенгезельшафт" в уставный капитал ООО "Руссвелл". За принятие ООО "Руссвелл" обязанностей арендатора Компания "Велла Акциенгезельшафт" выплачивает ООО "Руссвелл" одну тысячу Евро (пункт 4 соглашения).

По акту приема-передачи нежилых помещений по соглашению о замене стороны (арендатора) от 06.06.2006 ООО "Руссвелл" переданы все помещения, являющиеся предметом договора аренды нежилых помещений от 05.12.2000.

В обоснование иска, заявленного, в том числе на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, ОАО "Трехгорная мануфактура" ссылалась на неуплату ООО "Руссвелл" арендных платежей в сумме 4 724 629 рублей 14 копеек, на производство арендатором несогласованных перепланировок помещений, что существенно ухудшило переданное в аренду имущество, а также на не исполнение обязательства по текущему и капитальному ремонту помещений.

По требованию одной из сторон договор в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса российской Федерации может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных договором.

Требование об изменении или расторжении договора в соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, или установленный законом, либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По требованию арендодателя договор аренды согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, а также в иных случаях, предусмотренных условиями договора.

ОАО "Трехгорная мануфактура" направило ООО "Руссвелл" уведомление от 05.04.2013 N 132/1-00-02 с требованием в течение 30 дней предоставить документы, подтверждающие факт оплаты сумм в соответствии с соглашением от 13.09.1999, погасить задолженность по арендным платежам за земельные участки, находящиеся под зданиями, в которых расположены помещения, а также осуществить ремонт помещений, необходимый для приведения их в соответствие с условиями пунктом 4.8 договора.

В направленной в адрес ООО "Руссвелл" 17.05.2013 претензии N 209/1-00-02 указано на использование арендатором помещений с существенными и неоднократными нарушениями условий договора: арендная плата не вносится, содержание помещений в состоянии, пригодном для их использования, не осуществляется, ущерб и повреждения не устраняются, текущий и капитальный ремонты не производятся.

В уведомлении N 132/1-00-02, направленном 05.04.2013, перечислены нарушения и предлагается принять меры к их устранению в разумный срок.

Задолженность по арендной плате на дату принятия судом первой инстанции решения погашена.

Отклоняя довод ОАО "Трехгорная мануфактура" о нарушении ООО "Руссвелл" взятых на себя обязательств по производству текущего ремонта, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком на осуществление текущего ремонта заключены договоры подряда и, кроме того, доступ в переданные в аренду помещения арендодателем был ограничен. Перегородки, на наличие которых ссылалось ОАО "Трехгорная мануфактура", в помещениях по адресу г. Москва, Большой Трехгорный пер., д. 1-1А, стр. 1, графически отраженных на плане БТИ по состоянию на 05.08.2013, объектом капитального строительства, реконструкцией, капитальным ремонтом не являются. Возведение этих перегородок не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания. Для установки перегородок получения разрешения на строительство (реконструкцию) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с градостроительным законодательством Российской Федерации не требуется.

Между тем договор от 05.12.2000 не содержит условий, предоставляющих ООО "Руссвелл" право производить перепланировки переданных в пользование нежилых помещений. Более того, согласно пункту 4.9 договора арендатор не вправе производить неотделимые улучшения помещений без письменного согласия арендодателя на производство таких улучшений. Такое согласие должно запрашиваться арендатором у арендодателя в письменной форме не менее чем за 30 дней до начала производства таких улучшений. Из поэтажных планов и экспликаций БТИ, выполненных в красных линиях, экспликации с отметками "Помещение переоборудовано без разрешения - по состоянию на 13.05.2004 следует, что в результате осуществления незаконной реконструкции (переоборудования) помещений изменены планировочные решения помещений, их площади, функциональные назначения: в границах помещений 1, комнат 1-4, 19, части 20, 21 - 23 первого этажа путем сноса существовавших и возведения новых перегородок организованы помещения VI (комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 8а, 9) общей площадью 139,8 кв. м; помещение VII - в комнатах 4-8 оборудованы санузлы, в комнате 3 - электрощитовая, в комнате 8 обустроен новый оконный проем; в помещении А заложен существовавший дверной проем; в границах помещений 1, комнат 1, 20-25 второго этажа организовано помещение X, в комнатах 8, 9, 10, 11 оборудованы санузлы; в результате реконструкции помещений, переданных в аренду ответчику, изменена общая площадь помещений до 730,9 кв. м (против площади 722,5 кв. м, переданных по договору аренды).

В силу статьи 2 Положения о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в городе Москве, утвержденного Распоряжением мэра города Москвы от 11.04.2000 N 378-РМ, в зависимости от вида строительных работ получение разрешения на строительство осуществляется в порядке, предусмотренном данным Положением и к работам, требующим оформления разрешений на их проведение, относятся, в том числе, перепланировка и переоборудование помещений.

Поскольку судом факт перепланировки переданных в аренду помещений установлен, в результате действий ООО "Руссвелл" площадь переданная в аренду с 722,5 кв. м. увеличилась до 730,9 кв. м, выводы суда первой инстанции о том, что для установки перегородок в помещениях получение разрешения на строительство (реконструкцию) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с градостроительным законодательством Российской Федерации не требуется, ошибочны. Учитывая, что согласие ОАО "Трехгорная мануфактура" на производство перепланировок, как это предусмотрено договором аренды, получено не было, условия договора ООО "Руссвелл" нарушены существенно.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества в соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

С учетом положений статей 608, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации улучшения арендуемого помещения не тождественны понятию перепланировки (переоборудования (переоснащения) предмета аренды, которые могут иметь место только с согласия арендодателя, а в отношении недвижимого имущества - только по разрешению уполномоченных органов.

С учетом изложенного переоборудование (переустройство) и перепланировка без согласия арендодателя и уполномоченных органов не могут свидетельствовать об улучшении объекта аренды, а, принимая во внимание обстоятельства не устранения ООО "Руссвелл" допущенных существенных нарушений условий договора, иск о расторжении договора аренды от 05.12.2000 следует признать правомерным.

Выводы суда первой инстанции о производстве арендатором текущего ремонта не обоснованы.

Суд, сославшись на результаты судебной экспертизы АНО "Союзэкспертиза", правомерно исходил из того, что данные объекты следует отнести к категории технического состояния "работоспособное техническое состояние" (за исключением повреждение несущего штукатурного слоя наружной отделки в верхней части здания). В части соответствия объектов экспертизы санитарным требованиям было установлено частичное несоответствие требованиям нормативной документации. Выявленные несоответствия представляют собой: частичное отсутствие элементов системы водоснабжения (раковин, смесителей, разводки и т.д.); частичное отсутствие элементов системы канализации (туалетов, разводки и т.п.); частичное отсутствие элементов электроснабжения (осветительных приборов, розеток и т.д.); частичное отсутствие элементов системы отопления (радиаторов, разводки и т.д.). Отсутствие элементов инженерных систем обусловлено демонтажем данных элементов.

Ввиду того, что при проведении натурных исследований экспертами установлено частичное отсутствие элементов системы пожарной сигнализации, элементов системы пожарного оповещения, последние сделали выводы о несоответствии объектов экспертизы требованиям пожарной безопасности.

Экспертами также установлено, что выявленные несоответствия не являются критическими дефектами и могут быть устранены путем проведения ремонтных мероприятий; для устранения выявленных дефектов на объектах экспертизы необходимо и достаточно проведение текущего ремонта; основной причиной образования дефектов является нарушение условий эксплуатации, а именно несвоевременное проведение ремонтных работ по поддержанию технического состояния зданий.

Таким образом обстоятельства неисполнения ООО "Руссвелл" взятых на себя обязательств по своевременному проведению текущего ремонта, (пункт 4.8 договора аренды), а также не устранение им же в разумный срок этого нарушения, нашли свое объективное подтверждение и это обстоятельство также свидетельствует о правомерности иска о расторжении договора аренды от 05.02.2000.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

Поскольку законные основания пользования ООО "Руссвелл" нежилым помещением прекращены в связи с признание правомерным иска о расторжении договора аренды, дальнейшее удержание ООО "Руссвелл" нежилых помещений не основано на законе, иск о выселении ответчика из нежилых помещений подлежит удовлетворению.

Оставляя обжалуемый судебный акт без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, суд кассационной инстанции исходит из того, что фактические обстоятельства установлены апелляционным судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Выводы этого суда о применении нормы права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам соответствуют.

Доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, обсуждены и отклонены по мотиву неосновательности, поскольку при проверке материалов дела не нашли своего подтверждения и выводов о применении нормы права не опровергают. Иная же оценка установленных апелляционным судом фактов процессуальным законом к компетенции суда кассационной инстанции не отнесена.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2015 года по делу N А40-69831/13 Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

М.В. Борзыкин

Судьи

О.И. Комарова О.А. Шишова