Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29 апреля 2015 г. N Ф05-4790/15 по делу N А40-38262/2014

г. Москва

29 апреля 2015 г.

Дело N А40-38262/14

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Русаковой О.И.,

судей Калининой Н.С., Комаровой О.И.,

при участии в заседании:

от истца МГЮА - Черных Н.В., доверенность от 30.12.2014,

от ответчика ООО "Фирма РОЭЛ" - Мержоев И.И., доверенность от 17.04.2014, Ахматов А.А.,З доверенность от 17.04.2014,

от третьих лиц:

ООО "Камский шинный центр" - представитель не явился, извещен; ООО "Светлый град" - представитель не явился, извещен; ООО Кинокомпания "СТВ" - представитель не явился, извещен; ООО "Омега-сервис" - представитель не явился, извещен; ООО "МОДУС" - представитель не явился, извещен; ТУ Росимущества в городе Москве - представитель не явился, извещен,

рассмотрев 22 апреля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма РОЭЛ"

на постановление от 29 января 2015 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Кораблевой М.С., Савенковым О.В., Левиной Т.Ю.,

по иску Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА)" (ИНН 7703013574, ОГРН 1027739180380)

к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма РОЭЛ"

(ИНН 7708701670, ОГРН 1037700203672)

третьи лица: ООО "Камский шинный центр", ООО "Светлый град", ООО Кинокомпания "СТВ", ООО "Омега-сервис", ООО "МОДУС", ТУ Росимущества в городе Москве

о расторжении договора аренды, обязании ликвидировать произведенные перепланировки помещений, возвратить помещения, взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (далее - МГЮА, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма РОЭЛ" (далее - ООО "Фирма РОЭЛ", ответчик) о расторжении договора аренды от 23.06.1994 N 58/94 в редакции договора аренды от 31.12.2005 года N 58/06, о возврате помещений. Истец также просил обязать ответчика ликвидировать произведенные им перепланировки помещений и взыскать 140 928,67 руб. неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Иск заявлен на основании ст. ст. 12, 305, 309, 310, 395, 450, 452, 617, 619 Гражданского кодекса РФ и мотивирован нарушением обществом условий договора по целям использования переданных в аренду помещений, передачей помещений в субаренду без согласия арендодателя, самовольное переоборудование и перепланировка помещений ответчиком; невнесение арендной платы более 2-х раз подряд по истечении срока внесения платежей, установленного договором. Истец ссылается на то обстоятельство, что та часть здания, которую арендует ответчик, является жилым помещением - общежитием, за получением согласия арендодателя на сдачу помещений в субаренду ответчик не обращался, переоборудование (переустройство) или перепланировка без согласия арендодателя и уполномоченных органов не свидетельствует об улучшении объекта аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО "Камский шинный центр", ООО "Светлый град", ООО Кинокомпания "СТВ", ООО "Омега-сервис", ООО "МОДУС", Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве.

Решением суда от 28.07.2014 года в удовлетворении иска отказано.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии существенных нарушений условий договора аренды, соответственно, отсутствии основания для расторжения в судебном порядке договора аренды.

Постановлением от 29.01.2015 Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска о возврате помещений отменено. В указанной части исковые требования удовлетворены.

Суд обязал ООО "Фирма РОЭЛ" передать МГЮА помещения, расположенные в здания по адресу: г. Москва, 2-й Донской пр-д, д. 7, общей площадью 1 547,96 кв. м (помещения N 4а, 5а, 5, 7, 8 на полуподвальном этаже; на первом этаже - помещения N 1 - 25, на втором этаже - помещения N 1 - 23, на третьем этаже - помещения N 1 - 23, на четвертом этаже - помещения N 1 - 23).

Не согласившись с постановлением суда, истец обратился с кассационной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводом апелляционного суда о том, что соглашением стороны заменили первоначальное обязательство другим обязательством, подписав договор аренды с иными существенными условиями. По мнению заявителя, договор аренды 2005 года по сути является мнимой сделкой, поскольку стороны, заключая данное соглашение, не имели цели изменения или прекращения действия договора 1994 года. Суд не дал оценку предшествующим договору от 2005 года действия сторон, в том числе переговорам и переписке сторон в обоснование довода ответчика об отсутствии у сторон намерения заключить новый договор аренды. Заявитель также указывает на несоблюдение апелляционным судом требований ч. 3 ст. 266 АПК РФ о недопустимости в апелляционной инстанции применять правила об изменения предмета или основания иска без принятия определения о переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.

В судебном заседании представители ООО "Фирма РОЭЛ" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель МГЮА возражал против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в обжалуемом судебном акте.

ООО "Камский шинный центр", ООО "Светлый град", ООО Кинокомпания "СТВ", ООО "Омега-сервис", ООО "МОДУС" и Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве, извещенные в установленном законом порядке о месте и времени разбирательства по кассационной жалобе, явку своих представителей в суд не обеспечили.

Судом приняты все меры к надлежащему извещению лиц, участвующих в деле, с направлением по имеющимся в деле адресам судебных извещений. Информация о судебном заседании своевременно размещена судом кассационной инстанции в картотеке арбитражных дел на сайте http://kad.arbitr.ru в сети Интернет согласно отчету о публикации судебного акта.

Неявка лиц, участвующих в деле, в судебное заседание при надлежащем их извещении не препятствует в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрению дела в настоящем судебном заседании.

Суд кассационной инстанции с учетом заявленного ходатайства обсуждает вопрос о приобщении к материалам дела приложенных к кассационной жалобе документов, а именно: копий дополнительных соглашений от 05.08.2002 и от 18.11.2002, плана-схемы полуподвального этажа, акта сверки расчетов, копий платежных поручений, договора субаренды от 01.11.2012, акта сдачи-приемки к договору субаренды от 01.11.2012.

Принимая во внимание мнение представителя МГЮА, возражавшего против заявленного ходатайства, учитывая требования ст. ст. 286, 287 АПК РФ в связи с отсутствием у суда кассационной инстанции полномочий пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, совещаясь на месте, судебная коллегия, определила: отказать в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела приложенных к кассационной жалобе документов, возвратить их заявителю.

Арбитражный суд кассационной инстанции, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, не находит оснований для отмены постановления суда в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено апелляционным судом, по условиям договора аренды N 58/94 от 23.06.1994, заключенного между Московской государственной текстильной академией (арендодатель) и АО "ИнтерОксидентал-Восток (арендатор) на срок до 23.06.2019 года, арендатору был передан во временное владение и пользование четырехэтажный сектор "Д" кирпичного здания, 1940 года постройки, с целевым назначением - общежитие, общей площадью 1 500 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 2-й Донской проезд, д. 7/1, что подтверждается актом приема-передачи от 22.07.1994 г.

26.12.1997 права арендатора перешли к ответчику ООО "РОЭЛ" (в настоящее время - ООО "Фирма РОЭЛ") по дополнительным соглашениям к договору N 1/97, 2/97 на основании п. 2 ст. 615 ГК РФ.

31 декабря 2005 г. между Московской государственной текстильной академией (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен новый договор аренды нежилого помещения N 58/06, по условиям которого последнему переданы во временное владение и пользование на срок до 30.11.2006 года помещения, расположенные в секторе "Д" здания по адресу: г. Москва, 2-й Донской пр-д, д. 7, общей площадью 1 547,96 кв. м, в т.ч. помещения площадью 45,36 кв. м в полуподвальном помещении для оказания парикмахерских и других сопутствующих услуг, 371,9 кв. м на первом этаже, 366,0 кв. м на втором этаже, 383,7 кв. м на третьем этаже, 381,0 кв. м на четвертом этаже для офисных и административных целей.

Дополнительным соглашением от 31.12.2005 к договору аренды от 31.12.2005 года N 58/06 определен срок действия договора N 58/06 с 31.12.2005 г. до 23.06.2019 года..

06.07.2012 здание-общежитие по адресу: г. Москва, 2-й Донской пр-д, д. 7 закреплено на праве оперативного управления за Университетом имени О.Е. Кутафина (МГЮА), что подтверждается актом приема-передачи от 28.08.2012 N 2221 и свидетельством о государственной регистрации права 77-АО 403308 от 28.11.2012, ответчиком не опровергается.

Ссылаясь на существенные нарушения условий спорного договора аренды арендатором, истец обратился в арбитражный суд, направив предварительно претензию ответчику, с иском о расторжении договора, обязании возвратить арендуемые помещения, об устранении перепланировок и взыскании неустойки за просрочку уплаты арендной платы.

Суд первой инстанции установил, что договор аренды N 58/06 от 31.12.2005 года является по своей сути новым договором аренды, поскольку стороны изменили существенные условия ранее заключенного договора: его предмет (наименование и площадь арендуемых помещений), размер арендной платы, срок действия договора.

С указанными выводами согласился и апелляционный суд.

Однако судебная коллегия нашла ошибочными выводы суда первой инстанций о том, что договор аренды N 58/94 от 23.06.1994, о расторжении которого заявлен иск, на момент рассмотрения спора в суде являлся действующим, а стороны заключили новый договор без расторжения предыдущего.

Апелляционный суд обоснованно исходил из того, что стороны, заменив своим соглашением первоначальное обязательство, существовавшее между ними, другим обязательством, а именно: договором аренды с иными существенными условиями, в связи с чем обязательство, вытекающее из договора аренды N 58/94 от 23.06.1994, прекратилось 31.12.2005, соответственно, правовых оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды N 58/94 от 23.06.1994 не имеется. Вывод суда обоснован ссылкой на положения п. 1 ст. 407, ст. 414 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Апелляционный суд установил, что дополнительное соглашение к договору аренды от 31.12.2005 года, предусматривающее срок его действия до 23.06.2019 года в установленном законом порядке зарегистрировано не было, соответственно, такое дополнительное соглашение не может считаться заключенным, обоснованно посчитал, что по истечении срока указанного в договоре - 30.11.2006 года договор аренды N 58/06 N 31.12.2005 года возобновился на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку возражения по пользованию ответчиком зданием со стороны собственника (арендодателя) до июля 2012 года не заявлялись, ссылаясь при этом на положения п. 2 ст. 621 ГК РФ,.

При рассмотрении спора апелляционный суд принял во внимание указанные в Распоряжении Росимущества от 06.07.2012 N 929 законодательные нормы, послужившие основанием для изъятия имущества у одного вуза и передачи его другому вузу (истцу), а также результаты проведенной в период с 17.09.2012 г. по 28.01.2013 г. ТУ Росимущества в г. Москве, государственным органом, представляющим интересы собственника спорного имущества, проверки, в ходе которой установлен факт нецелевого использования федерального недвижимого имущества, имели место перепланировки помещений и передача арендованных помещений в субаренду без согласия арендодателя с нарушением установленного порядка, что нашло отражение в акте от 20.02.2013 N А-14/38, пришел к выводу о том, что спорный объект недвижимости на протяжении длительного времени использовался образовательным учреждением не по назначению, в противоречии с целями его уставной деятельности и заданиями собственника.

Принимая во внимание положения п. 1 ст. 27 Федерального закона от 22.08.1996 г. N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании", ст. 296 ГК РФ, учитывая целевое назначение переданного истцу в оперативное управление здания - общежитие, а именно: для проживания в нем студентов и сотрудников МГЮА, при установлении факта допущенных ответчиком нарушений условий договора, апелляционный суд обоснованно расценил направленную истцом в адрес ответчика 31.10.2013 года претензию (исх. N 31-4772/13) с требованием об устранении выявленных проверкой нарушений и предложением расторгнуть договор аренды, как не противоречащий ст. 610 ГК РФ отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Поскольку на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции срок действия договора аренды N 58/06 от 31.12.2005 является прекращенным, а доказательства наличия иных правовых оснований для занятия спорных помещений вопреки требований ч. 1 ст. 65 АПК РФ ответчик в суд не представил, апелляционный суд обоснованно удовлетворил требования об обязании ООО "Фирма РОЭЛ" передать истцу помещения, ранее переданные ему в аренду.

Доводы кассационной жалобы о том, что договор аренды 2005 года по сути является мнимой сделкой, поскольку стороны, заключая данной соглашение, не имели цели изменения или прекращения действия договора 1994 года, направлены на переоценку правильно установленных апелляционным судом обстоятельств и оцененных доказательств.

Выводы апелляционного суда не опровергнуты.

То обстоятельство, что в обжалованном судебном акте не указаны какие-либо конкретные доказательства либо доводы ответчика, не свидетельствует о том, что данные доказательства или доводы судом не были исследованы и оценены. Из текста постановления суда апелляционной инстанции усматривается, что все представленные в материалы дела доказательства были исследованы и оценены в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и, что по ним судом были сделаны соответствующие выводы. При том, что оценка какого-либо доказательства, сделанная судом не в пользу стороны, представившей это доказательства, не свидетельствует об отсутствии как таковой оценки доказательства со стороны суда.

Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу.

Учитывая что, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения обжалованного судебного акта.

Нарушений или неправильного применения арбитражным апелляционным судом норм материального и процессуального права не установлено.

Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление от 29 января 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-38262/14 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма РОЭЛ" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О.И. Русакова

Судьи

Н.С. Калинина О.И. Комарова