Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 декабря 2011 г. N Ф05-12428/11 по делу N А40-4718/2011

г. Москва

29 декабря 2011 г.

Дело N А40-4718/11-53-38

Резолютивная часть постановления объявлена 22.12.2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 29.12.2011 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Русаковой О.И.,

судей Комаровой О.И., Чучуновой Н.С.,

при участии в заседании:

от истца Федерального государственного учреждения культуры "Московский государственный академический Камерный музыкальный театр имени Б.А. Покровского" - Чеботарев А.А., доверенность от 10.10.2011 г.

от ответчика ЗАО "Интерком Холдинг" - Михайловская Е.С., доверенность от 20.12.2011 г.

от третьего лица Территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом в городе Москве - Грибов А.В., доверенность от 05.12.2011 г.

рассмотрев 22 декабря 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Интерком Холдинг", ответчика на решение от 08 июня 2011 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Козловым В.Ф., на постановление от 30 сентября 2011 года Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Барановской Е. Н., Сумароковой Т.Я., Левиной Т.Ю.,

по иску Федерального государственного учреждения культуры "Московский государственный академический Камерный музыкальный театр имени Б.А. Покровского (ИНН 7712014133, ОГРН 1037739260800)

к ЗАО "Интерком Холдинг" (ИНН 7709304555, ОГРН 1027700519703)

о расторжении договора аренды, выселении и взыскании 380167 руб. 50 коп.,

третье лицо Территориальное управление Федерального агентства по управлению имуществом в городе Москве,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное учреждение культуры "Московский государственный академический Камерный музыкальный театр имени Б.А. Покровского" (далее - ФГУК МГМТ, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Интерком Холдинг" (далее - ООО "Интерком Холдинг", ответчик) о взыскании 380 167 руб. 50 коп., составляющих 152 758 руб. 86 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды от 06.09.2002 г. N Д-30/388 за период с октября 2010 г. по декабрь 2010 г., 205 502 руб. 44 коп. - неустойка за просрочку оплаты арендных платежей, 20 445 руб. 05 коп. - задолженность по оплате коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг по договору от 21.01.2010 г. за период с августа по ноябрь 2010 г., 1 461 руб. 15 коп. - неустойка за просрочку оплаты коммунальных услуг, а также о расторжении договора аренды N Д-30/388 от 06.09.2002 г. и выселении ответчика из нежилых помещений общей площадью 194,3 кв. м (комнаты 1, 2, 3, 11-16, 18 помещение N П 2-го этажа), расположенных по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 17, стр. 1 и передаче помещений в освобожденном виде ФГУК МГМТ.

Исковые требования заявлены со ссылкой на положения ст. ст. 8, 11, 12, 309, 310, 330, 450, 452, 614, 615, 619, 622 ГК РФ, п. 3.3.1, п. 3.3.3, п. 3.3.4, абз. 2 п. 4.2, п. 5.3.2, п. 6.3 договора аренды и договора на оплату коммунальных, эксплуатационных и коммунально-хозяйственных услуг и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, а также обязательств по оплате предоставленных в указанных помещениях истцом коммунально-эксплуатационных услуг.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению имуществом в городе Москве (далее - ТУ ФАУГИ по г. Москве).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08 июня 2011 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2011 года, заявленные истцом по делу N А40-4718/11-53-38 требования удовлетворены в части взыскания с ответчика задолженности в сумме 359 722 руб. 45 коп., расторжения договора аренды N Д-30/388 от 06.09.2002 г. и выселении ответчика из занимаемых им нежилых помещений. Производство по делу в части взыскания задолженности по оплате коммунальных платежей в сумме 20 445 руб. 05 коп. прекращено в связи с отказом ФГУК МГМТ от иска в указанной части.

В кассационной жалобе ООО "Интерком Холдинг" просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию суда, поскольку выводы судов, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильно применены нормы материального и процессуального права. По мнению заявителя кассационной жалобы, иск заявлен ненадлежащей стороной, поскольку ФГУК МГМТ не является арендодателем по заключенному сторонами договору. В кассационной жалобе приводятся доводы о том, что в состав передаваемых в аренду помещений входит часть коридора и уборная, которые являются помещениями общего пользования, однако суды указанному обстоятельству не дали надлежащей правовой оценки.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы, представители истца и ТУ ФАУГИ по г. Москве возражали против удовлетворения жалобы, считая, обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы - несостоятельными.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся представителей, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального права и норм процессуального права, а также соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам, установленным по делу, кассационная инстанция пришла к выводу о том, что вынесенные по делу решение и постановление не подлежат отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 06.09.2002 г. между Территориальным управлением Минимущества России "Агентство федерального имущества по г. Москве" (Арендодатель), ФГУК МГМТ (Учреждение) и ЗАО "Интерком Холдинг" (Арендатор) заключен договор N Д-30/388 аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории г. Москвы и закрепленного за учреждением на праве оперативного управления В соответствии с условиями названного договора Арендодатель и Учреждение передают, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения площадью 194,3 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 17, стр. 1, указанные в Приложении N 1 к договору.

Согласно п. 2.1 договора, в редакции дополнительного соглашения к договору от 06.09.2002 г., договор действует до 1 сентября 2012 года, прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Помещения, являющиеся предметом договора, переданы Учреждением Арендатору, что подтверждается актом от06.09.2002 г.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. п. 3.3.3, 4.1, 4.2 договора Арендатор обязался вносить арендную плату за нежилые помещения ежемесячно за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца, при этом в п. 5.3.2 договора стороны установили ответственность Арендатора за неуплату арендных платежей в установленные договором сроки в виде пени в размере 0,7% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

21.01.2010 г. между ФГУ МГМТ и ЗАО "Интерком Холдинг" заключен договор на оплату (возмещение) коммунальных, эксплуатационных и коммунально-хозяйственных услуг, в соответствии с условиями которого истец обязался обеспечивать предоставление, а ответчик - принимать и возмещать оказанные ему услуги за помещения общей площадью 194,3 кв. м, переданные ответчику на праве аренды на основании договора N Д-30/388 от 06.09.2002 г.

Согласно п. 6.1 договора оплата возмещения предоставляемых услуг производится ответчиком на основании счета, выставленного истцом, ежемесячно в течение 5 банковских дней после выставления счета путем перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя, а при невыполнении заказчиком принятых на себя обязательств про оплаты ответчик оплачивает истцу неустойку в виде пени в размере 0.1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основе оценки имеющихся в материалах дела доказательств судебные инстанции пришли к выводу о несоблюдении Арендатором условий вышеназванных договоров. Так, суд установил, что ответчик, начиная с марта 2009 года, не надлежащим образом исполняет обязательства по уплате арендных платежей, а с октября 2010 г. по декабрь 2010 г. арендные платежи не уплачивал, как не возмещал стоимость коммунальных услуг с августа по ноябрь 2010 г., в связи с чем задолженность ЗАО "Интерком Холдинг" по арендным платежам составила 152 758 руб. 86 коп., по коммунальным платежам - 20 445 руб. 05 коп., которая была погашена ответчиком в период рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В п. 6.3 договора предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя или Учреждения при невыполнении Арендатором обязательства, предусмотренного п. 3.3. договора, то есть своевременного внесения арендной платы.

Суды установили соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора: истец 30.03.2010 г. обращался к ответчику с предложением об оплате имеющейся задолженности и поскольку ответчик договорные обязательства не исполнил, истец 17.08.2010 г. обратился к ответчику с требованием о досрочном расторжении договора и освобождением помещений в срок до 01.10.2010 г.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю.

С учетом установленного суд, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к выводу об обоснованности заявленного иска и принял решение об его удовлетворении.

Суд кассационной инстанции находит правильным вывод судов первой и апелляционной инстанций.

Довод ответчика о том, что ФГУК МГМТ не является арендодателем по заключенному сторонами договору, соответственно не является надлежащим истцом по настоящему делу не опровергает вывод судов, поскольку судами обеих инстанций установлен факт нахождения спорных нежилых помещений у истца на праве оперативного управления, что в силу ст. 305 ГК РФ предоставляет истцу право пользоваться вещно-правовыми способами защиты, включая предъявление требования об освобождении помещений.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В данном случае истец является титульным владельцем спорного недвижимого имущества. Кроме того, право требования расторжения договора аренды предоставлено истцу в силу п. 6.3 названного договора.

При этом следует отметить, что участвующее в деле ТУ ФАУГИ по г. Москве, как представитель собственника спорных помещений, исковые требования поддержало, не оспорив довод о наличии у истца права оперативного управления в отношении спорных помещений.

Ответчик не представил доказательства того, что фактически им указанные помещения (коридор и уборная) не занимались и не использовались, акт сдачи-приемки помещений от 06.09.2002 г. подписан ответчиком без каких-либо замечаний. При исполнении договора аренды вопрос относительно неопределенности объекта аренды, передачи в аренду вспомогательных помещений между сторонами не возникал. Спор относительно состава арендуемых помещений возник только после обращения истца в суд с настоящим иском.

Установление арендной платы за пользование вспомогательными помещениями (туалетами и коридорами) действующему законодательству не противоречит, более того, в апелляционной инстанции ответчик не отрицал, что пользовался коридорами и туалетами при осуществлении своей деятельности, а использование мест общего пользования иными лицами не препятствует использованию данного имущества ответчиком и нахождению его в аренде у ответчика.

При таких обстоятельствах судебные инстанции правомерно, руководствуясь условиями заключенного договора аренды, а также правилами, установленными ст. ст. 307, 309, 450, 452, 606, 610, 619, 622 ГК РФ, пришли к выводу об обоснованности заявленного иска.

Факт погашения ответчиком задолженности по арендным платежам после принятия по делу судебного акта свидетельствует о его исполнении и не является основанием для отмены обжалованных судебных актов.

Суд кассационной инстанции считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены арбитражными судами первой и апелляционной инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, вынесенные по делу решение арбитражного суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, изложенные в них выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены обжалованных судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 08 июня 2011 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 30 сентября 2011 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-4718/11-53-38 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Интерком Холдинг" - без удовлетворения.

Отменить введенное определением от 25 ноября 2011 года Федерального арбитражного суда Московского округа приостановление исполнения судебных актов по настоящему делу.

Председательствующий судья

О.И. Русакова

Судьи

О.И. Комарова Н.С. Чучунова