Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14 мая 2015 г. N Ф05-4951/15 по делу N А40-6412/2014

г. Москва

14 мая 2015 г.

Дело N А40-6412/14

Резолютивная часть постановления объявлена: 06 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен: 14 мая 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Борзыкина М.В.,

судей: Дунаевой Н.Ю., Калининой Н.С.,

при участии в заседании:

от истца -

общество с ограниченной ответственностью "Кодекс риэлт эстейт" (г. Москва, ОГРН 1037739004676): Антыпко Д.А., - доверенность от 30.04.2015 N 01;

от ответчика -

Департамент городского имущества города Москвы (г. Москва, ОГРН 1037739510423): Клоков Е.В., - доверенность от 28.01.2015 N 33-Д-61/15;

от третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, -

правительство Москвы (г. Москва, ОГРН в материалах дела не содержится): Клоков Е.В., - доверенность от 04.02.2015 N 4-47-165/5;

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (г. Москва, ОГРН в материалах дела не содержится): Мацота Н.Э., - доверенность от 30.12.2014 N 26027/2014;

рассмотрев 06 мая 2015 года в судебном заседании кассационные жалобы правительства Москвы (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора) и Департамента городского имущества города Москвы (ответчик), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора)

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 14 октября 2014 года,

принятое судьей Махалкиным М.Ю.,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 26 января 2015 года,

принятое судьями Савенковым О.В., Караблевой М.С., Тихоновым А.П.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Кодекс риэлт эстейт"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании недействительным оформленного уведомлениями от 02.09.2013 N ДГИ-И-20989/13 и от 28.10.2013 N ДГИ-1-109957/13-1 расторжения договора от 28.08.2007 N М-04-033531долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 77:04:05004:054, площадью 1300 кв. м, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Жулебино, мкр. 1А, корп. 55, применении последствий недействительности сделки путем восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации названного договора аренды земельного участка,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - правительство Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Кодекс риэлт эстейт" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент) о признании недействительными уведомлений от 02.09.2013 N ДГИ-И-20989/13 и от 28.10.2013 N ДГИ-1-109957/13-1 о расторжении договора от 28.08.2007 N М-04-033531, заключенного на аренду земельного участка с кадастровым номером 77:04:05004:054, площадью 1300 кв. м, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Жулебино, мкр. 1А, корп. 55, о применении последствий недействительности сделки путем восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о государственной регистрации названного договора аренды земельного участка.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены правительство Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - управление Росреестра по Москве).

Решением от 14.10.2014 иск удовлетворен.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 решение оставлено без изменения.

Эти судебные акты в порядке кассационного производства обжалованы департаментом, правительством Москвы и управлением Росреестра по Москве.

Требования о проверке законности решения 14.10.2014, постановления от 26.01.2015 в кассационной жалобе, поданной департаментом, правительством Москвы, основаны на том, что при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судом первой инстанции, апелляционным судом неправильно применены положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). Решение, постановление подлежат отмене с принятием нового судебного акта об отказе в иске.

Требования о проверке законности решения 14.10.2014, постановления от 26.01.2015 в кассационной жалобе управления Росреестра по Москве основаны на том, что при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в части, касающейся применения последствий недействительности сделки и восстановления в ЕГРП записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 28.08.2007 N М-04-033531, неправильно применены положения статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положения статей 18, 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Решение, постановление в указанной части подлежат изменению с изложением второго абзаца резолютивной части в следующей редакции: "Применить последствия недействительности указанной сделки и произвести Государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договора долгосрочной аренды N М-04-033531 от 28.08.2007, заключенный между "ООО "Кодекс Риэлт Эстейт" и Департаментом городского имущества города Москвы в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:04:05004:054, площадью 1300 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Жулебино, мкр. 1А, корп. 55".

Обществом на каждую кассационную жалобу направлен отзыв с возражениями против доводов, содержащихся в каждой кассационной жалобе.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции по рассмотрению кассационных жалоб, состоявшееся 05.05.2015 в 14 часов 30 минут, явились и дали относительно каждой кассационной жалобы следующие объяснения:

- представитель департамента (он же - представитель правительства Москвы) объяснил, что доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, поддерживает. Поддерживает и доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, поданной управлением Росреестра по Москве;

- представитель управления Росреестра по Москве объяснил, что доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, поддерживает. Поддерживает и доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, поданной департаментом, правительством Москвы.

- представитель общества объяснил, что возражает против доводов, содержащихся в каждой кассационной жалобе, поскольку эти доводы неосновательны, а решение, постановление являются законными и обоснованными.

В судебном заседании объявлен перерыв до 06.05.2015 до 09 часов 50 минут.

В судебное заседание суда кассационной инстанции, состоявшееся 06.05.2015 в 09 часов 50 минут, явились представители всех лиц, участвующих в деле. При этом каждый из них в отдельности заявил, что объяснения относительно каждой кассационной жалобы, которые даны в предыдущем судебном заседании, поддерживает.

Обществом в порядке арбитражного судопроизводства производства оспорены уведомления департамента от 02.09.2013 N ДГИ-И-20989/13, от 28.10.2013 N ДГИ-1-109957/13-1, касающиеся расторжения договора аренды земельного участка от 28.08.2007 N М-04-033531.

По условиям этого договора, заключенного с департаментом на срок 49 лет, обществу в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 77:04:05004:054, площадью 1300 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Жулебино, мкр. 1А, корп. 55, для строительства и дальнейшей эксплуатации музыкального салона.

В обоснование уведомления от 02.09.2013 N ДГИ-И-20989/13 департамент, сославшись на пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", указал не исполнение обществом взятых на себя по договору обязательств по осуществлению строительства салона в установленный срок, а также на отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство. Уведомлением от 28.10.2013 N ДГИ-1-109957/13-1 департамент подтвердил принятое им решение о расторжении названного договора в одностороннем порядке досрочно.

Суд первой инстанции, апелляционный суд пришли к выводу о правомерности иска по следующим основаниям.

После заключения упомянутого договора аренды Управление Росреестра по Москве отказало в его государственной регистрации, о чем приняло решение от 29.11.2007 N 14/013/2007-622, которое вступившим в законную силу решением от 23.07.2008, вынесенным по делу N А40-31174/08 Арбитражного суда города Москвы, признано незаконным.

Поскольку на основании названного судебного акта в установленном законом порядке договор аренды зарегистрирован 23.01.2009, договор на основании его пунктов 2.2, 2.3, а также положений статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным и действует с 23.01.2009.

В связи с отсутствием зарегистрированного договора аренды земельного участка Префектура Юго-Восточного административного округа Москвы (далее - префектура) отказывала обществу в утверждении Акта разрешенного использования земельного участка, что подтверждается письмами от 18.04.2007 N СЛ-2546/701, от 30.01.2008 N СЛ-291/8, а согласно письму от 12.08.2009 N СЛ-5431/9 отказ в утверждении упомянутого акта мотивирован ссылкой на изменение законодательства. При этом обществу предложено обратиться в Москомархитектуру для подготовки Градостроительного плана земельного участка (далее - ГПЗУ).

В составе ГПЗУ в соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации указываются границы земельного участка, которые определяются в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Однако поскольку земельный участок с кадастровым номером 77:04:0005004:54 согласно уведомлению Управления Росреестра по Москве от 06.08.2009 N 77/501/09-46221 в Государственном кадастре недвижимости отсутствовал, общество обратилось в департамент с заявлением о постановке земельного участка на учет. В удовлетворении этого заявления департаментом отказано со ссылкой на отсутствие распорядительного документа правительства Москвы, касающегося утверждения Акта разрешенного использования земельного участка.

Кадастровый учет земельного участка восстановлен в декабре 2010 года и лишь после этого у общества возникла возможность обратиться в Москомархитектуру для подготовки ГПЗУ. Поскольку соответствующее заявление обществом подано 20 декабря того же года, испрашиваемый документ подлежал выдаче 08.02.2011, в то время как ГПЗУ выдан лишь 29.08.2012.

Поскольку ГПЗУ в соответствии с пунктом 2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации является необходимым документом для выдачи разрешения на строительство, следовательно, именно с указанной даты у общества возникла реальная возможность получить разрешение на строительство.

Осуществление строительства музыкального салона согласно пункту 4.3 договора аренды земельного участка предусмотрено в течение двух лет.

Течение срока, определенного периодом времени, в соответствии со статьей 191 Гражданского кодекса Российской Федерации начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Между тем условия договора аренды земельного участка N М-04-033531 не позволяют определить дату или событие, которыми определено начало течения двухлетнего срока. То есть, срок строительства договором не определен.

Если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя в силу пункта 9 статьи 22 того же Кодекса возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Закона N 137-ФЗ заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка. Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора. До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора. Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

На момент направления оспариваемых уведомлений пятилетний срок, установленный пунктом 22 статьи 3 Закона N 37-ФЗ на выдачу разрешения на строительство со дня заключения договора, не истек. Так как договор был заключен (зарегистрирован) 23.01.2009, названный срок истек лишь 23.01.2014.

С учетом изложенного у департамента не имелось предусмотренных законом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.

Оспариваемые уведомления являются односторонними сделками (пункт 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Недействительная сделка в соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Право аренды прекращено на основании оспариваемых уведомлений, что подтверждается информацией управления Росреестра по Москве от 22.01.2014 N 04/005/2014-209.

Решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Поэтому для восстановления нарушенного права общества необходимо применить последствия недействительности сделки путем восстановления в ЕГРП записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Кроме того, поскольку департамент не выдает разрешение на строительство и не осуществляет иные функции в области градостроительства, общество было лишено возможности приступить к осуществлению градостроительной деятельности и обращаться к третьим лицам до момента государственной регистрации договора.

Отказ префектуры в утверждении Акта разрешенного использования земельного участка имел место до государственной регистрации договора, а поэтому оснований для обжалования ее действий не имелось. То обстоятельство, что общество не обращалось в суд, не свидетельствует о его бездействии, поскольку обращение в суд - это обращение в целях защиты нарушенных прав и законных интересов, а вовсе не действие в рамках какой-либо административной процедуры получения разрешения на строительство. В тот период времени общество обжаловало отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка. Факт обращения в префектуру и получение соответствующих отказов свидетельствует о действиях общества, направленных на исполнение договорных обязательств.

Проверив законность решения от 14.10.2014, постановления от 26.01.2015 в пределах, установленных для рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, объяснений относительно кассационной жалобы, суд кассационной инстанции при принятии постановления исходит из следующего.

Судом первой инстанции, апелляционным судом правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами в связи с заключением долгосрочного договора аренды земельного участка, а также подлежащие применению нормы материального права.

В одностороннем порядке заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, в силу пункта 22 статьи 3 Закона N 137-ФЗ может быть расторгнут досрочно соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, в том числе, в случае неисполнения обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, а также в случае отсутствия по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство.

Названная норма материального права в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут, является специальной. При этом договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по указанным в упомянутой норме права основаниям вне зависимости от того, в силу каких обстоятельств арендатором земельного участка не исполнены взятые на себя по договору обязательства.

Отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения (28.07.2007) договора аренды земельного участка N М-04-033531 разрешения на строительство, неисполнение обязательств по строительству музыкального салона в срок, предусмотренный пунктом 4.3 того же договора, и обусловило направление департаментом 02.09.2013 уведомления N ДГИ-И-20989/13 о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке.

Так как эти обстоятельства, послужившие основанием для направления упомянутого уведомления, при рассмотрении дела в суде первой инстанции, апелляционном суде нашли свое подтверждение, вывод судов о правомерности иска не основан на законе, а поэтому обжалуемые решение, постановление подлежат отмене.

Поскольку фактические обстоятельства судом первой инстанции, апелляционным судом установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции полагает возможным, не направляя дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в иске.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 14 октября 2014 года по делу N А40-6412/14, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2015 года отменить, в иске ООО "Кодекс риэлт эстейт" отказать.

Председательствующий судья

М.В. Борзыкин

Судьи

Н.Ю. Дунаева Н.С. Калинина