Постановление Арбитражного суда Московского округа от 2 июня 2015 г. N Ф05-5436/15 по делу N А41-31178/2014

г. Москва

02 июня 2015 г.

Дело N А41-31178/14

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Дунаевой Н. Ю., Волкова С. В.,

при участии в заседании:

от истца - Локтевой С.И. по доверенности от 12.01.2015 N 5, Трубочкиной И.Н. по доверенности от 12.01.2015 N 20,

от ответчика - Зениной Е.И. по доверенности от 03.10.2014,

рассмотрев 26 мая 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу

Администрации Луховицкого муниципального района Московской области

на решение от 31 октября 2014 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Кузьминой О. А.,

на постановление от 05 февраля 2015 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Епифанцевой С. Ю., Коноваловым С. А., Огурцовым Н. А.,

по иску Администрации Луховицкого муниципального района Московской области

к Обществу с ограниченной ответственностью "Агропарк Луховицкий"

третье лицо Общество с ограниченной ответственностью "Луховицкая зерновая компания"

о понуждении заключения дополнительного соглашения к договору аренды

УСТАНОВИЛ: Администрация Луховицкого муниципального района Московской области (далее Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агропарк Луховицкий" (далее ООО "Агропарк Луховицкий", ответчик) о понуждении заключить дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земли сельскохозяйственного назначения от 01.02.2000.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Луховицкая зерновая компания" (далее ООО "Луховицкая зерновая компания", третье лицо).

Решением Арбитражного суда Московской области от 31 октября 2014 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 февраля 2015 года, в иске отказано.

Судом не установлено наличия оснований для заявленного изменения условий договора аренды земли сельскохозяйственного назначения от 01.02.2000 в соответствии со статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изменения, которые истец полагает необходимым внести в условия договора путем заключения дополнительного соглашения к нему, урегулированы действующим законодательством.

Размер арендной платы ежегодно определяется уполномоченным государственным органом в соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", в том числе с учетом базового размера арендной платы, устанавливаемого на очередной финансовый год.

Исполнение условий договора аренды о праве ответчика осуществить застройку и выкуп земельного участка должно осуществляться в соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Администрацией подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление, согласно которой заявитель просит данные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.

Истец указывает, что на момент заключения договора его пункты противоречили действующему законодательству.

Усмотрение сторон не может иметь место, если содержание условия предписано законом или иными правовыми актами.

Соответственно, условия, установленные в императивных нормах права, не подлежат обязательному включению в договор.

Истец считает вывод суда о недоказанности существенного нарушения ответчиком условий договора необоснованным.

Полагает, что суд не всесторонне и не полно применил нормы процессуального права, а именно, не принял во внимание пункт Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Истец указывает, что, применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца поддержали доводы кассационной жалобы.

Ответчик возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными. Представлен письменный отзыв на жалобу.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, считается извещенным в соответствии со статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в его отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что между Администрацией Луховицкого района Московской области (арендодатель) и СПК "Орешково" (арендатор) заключен договор аренды земли сельскохозяйственного назначения от 01.02.2000, согласно которому последнему передается во временное владение и пользование с правом последующего выкупа для сельскохозяйственного использования земельный участок общей площадью 1307 га, расположенный по адресу: Московская область, Луховицкий район, СПК "Орешково".

Срок аренды - 49 лет (пункт 1.2 договора).

Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке 31.12.2002, запись регистрации N50-01/00-24/2002-159.

Права и обязанности арендатора по договору от 01.02.2000 переходили:

к ОАО "Агрохолдинг Луховицкий" - на основании заключенного между Администрацией, СПК "Орешково" и ОАО "Агрохолдинг Луховицкий" дополнительного соглашения N 1 от 20.01.2003 к договору аренды;

к ООО "ТАЛАС-2001" - в соответствии с заключенным между ОАО "Агрохолдинг Луховицкий" и ООО "ТАЛАС-2001" соглашением N 3 от 19.12.2003 к договору аренды;

к ООО "Агропарк Луховицкий" - на основании заключенного между ним и ООО "ТАЛАС-2001" соглашения N 2/2011 от 01.11.2011 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 01.02.2000.

Перечисленные перемены лица в обязательстве зарегистрированы в установленном законом порядке.

Между ООО "Агропарк Луховицкий" (арендатор) и ООО "Луховицкая зерновая компания" (субарендатор) заключен сроком на 5 лет договор субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения N 2.3.1.31 от 01.01.2014, объектом аренды по которому является земельный участок общей площадью 390,2 га, для сельскохозяйственного производства, о чем 24.04.2014 в установленном законом порядке сделана запись регистрации за N50-50-35/009/2014-086.

Администрацией предъявлен настоящий иск о понуждении ООО "Агропарк Луховицкий" заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 01.02.2000 о внесении изменений в данный договор.

В обоснование заявленных требований Администрация ссылается на то, что договор аренды от 01.02.2000 считается заключенным с момента его государственной регистрации, то есть с 31.12.2002.

По состоянию на 31.12.2002 условия договора (пункт 2.1, устанавливающий размер арендной платы; пункт 3.1, закрепляющий право ответчика возводить с соблюдением правил застройки жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения; пункт 5.2, предусматривающий размер выкупной цены земельного участка) не соответствовали действующему законодательству, что является основанием для изменения договора аренды.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктами 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-О3 "О регулировании земельных отношений Московской области" установлен порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (статья 14).

Порядок определения размера арендной платы, установленный указанным Законом Московской области, применяется с 1 января 2005 года. До 1 января 2005 года определение арендной платы осуществлялось в размере и в сроки, установленные договором аренды (пункт 6 статьи 2 Закона Московской области от 21.09.2004 N 120/2004-ОЗ).

Таким образом, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Судами установлено, что во исполнение требований законодательства Комитет имущественных и земельных отношений Администрации Луховицкого муниципального района Московской области ежегодно направляет в адрес ответчика уведомления о размере годовой арендной платы за пользование земельным участком, предоставленным по договору аренды от 01.02.2000. На основании данных уведомлений ответчик уплачивает арендную плату. Обстоятельство, что арендатор уплачивает арендную плату в размере, определенном вышеназванным Законом Московской области, истец не оспаривает.

Суд пришел к правильному выводу, что внесение изменений в пункт 2.1 договора аренды о размере арендной платы не требуется, поскольку ее размер ежегодно определяется уполномоченным государственным органом в соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", в том числе с учетом базового размера арендной платы, устанавливаемого на очередной финансовый год.

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Следовательно, исполнение условий договора аренды, предусмотренных пунктами 3.1 и 5.2 о праве ответчика осуществить застройку и выкуп земельного участка, должно осуществляться в соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд обоснованно счел, что внесение изменений в договор аренды в данном случае не требуется.

Также судами установлено, что ряд условий дополнительного соглашения N 2 к договору аренды земли сельскохозяйственного назначения от 01.02.2000, заявленных истцом, противоречит императивным нормам Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, пункты 5.1.1 и 5.1.2 дополнительного соглашения обязывают ответчика получить согласие истца при передаче земельного участка или его части в субаренду, при передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, в том числе при внесении права аренды участка в залог, передаче в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды.

Указанные условия дополнительного соглашения противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пункте 5 и пункте 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка его прав не допускаются.

Исходя из принципа свободы договора, закрепленного в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, понуждение к заключению договора возможно в случаях, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, поскольку изменения, которые истец просит внести в условия договора от 01.02.2000 путем заключения дополнительного соглашения, урегулированы действующим законодательством, обстоятельство нарушения ответчиком существенных условий договора, при наличии которых возможно изменение условий договора по решению суда, истцом не доказано, суды обоснованно в иске отказали.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Наличие существенного изменения обстоятельств, при которых возможно изменение договора аренды от 01.02.2000 на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, не доказано.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, суды обоснованно в иске отказали.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых решения и постановления судебная коллегия не находит, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 31 октября 2014 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 февраля 2015 года по делу N А41-31178/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

Н. Ю. Дунаева С. В. Волков