Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 июня 2015 г. N Ф05-3144/15 по делу N А40-178868/2013

город Москва

09 июня 2015 г.

Дело N А40-178868/13

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Зверевой Е.А., Петровой В.В.,

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью "Бумажник" - Ильина Н.Н. по дов. от 20.01.2015,

от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Медушевская Т.В. по дов. от 30.12.2014,

рассмотрев 03 июня 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 22 сентября 2014 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Яниной Е.Н.,

и постановление от 17 декабря 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Савенковым О.В., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П.,

по иску закрытого акционерного общества "Бумажник" (в настоящее время - общество с ограниченной ответственностью "Бумажник")

к Департаменту городского имущества города Москвы

об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ: закрытое акционерное общество "Бумажник" (далее - истец, ЗАО "Бумажник") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) с иском, с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений площадью 202,6 кв.м., находящихся по адресу: город Москва, ул. Мясницкая, д. 15 (1 этаж помещение VIII комнаты с 1 по 9; 1 этаж помещение IX комнаты 1, 1а, с 2 по 4, 4а, с 5 по 13) по цене 15 248 000 руб. на условиях представленного истцом проекта договора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 сентября 2014 года, оставленного без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2014 года, иск удовлетворен.

Определением суда от 05 марта 2015 года в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена процессуальная замена истца с ЗАО "Бумажник" на ООО "Бумажник" (ОГРН 5147746450814, ИНН 7708827560).

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на нарушение судами норм процессуального права, неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов судов, изложенных в решении и постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неполное выяснение имеющих значение для дела обстоятельств.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что суды, удовлетворяя исковые требования по цене 15 248 000 руб., руководствовались отчетом об оценке, составленным ООО "УКД Деловая поддержка" в рамках назначенной по делу судебной экспертизы, однако, судами не принят во внимание выполненный по заказу Департамента отчет ООО "Атлант Оценка" об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 27.09.2013 составляет 40 629 536 руб. (без учета НДС), экспертиза указанного отчета в установленном законом порядке не проводилась и истцом не оспорена, при этом, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности; по мнению ответчика, экспертное заключение, полученное в рамках проведенной судебной экспертизы, не соответствует требованиям относимости и допустимости доказательств по смыслу статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку при проведении экспертизы в рамках сравнительного и доходного подхода экспертом были допущены ошибки, на что суду было указано ответчиком, между тем, ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы немотивированно было отклонено судом; судом первой инстанции к участию в деле не был привлечен Департамент культурного наследия города Москвы, тогда как спорное недвижимое имущество входит в состав объекта, являющегося объектом культурного наследия.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержала доводы и требования кассационной жалобы.

Представитель истца возражала против доводов кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы и ответчиком не оспаривается.

Между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) 09.11.2000 был заключен договор N 1-1708/2000 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, предметом которого являются нежилые помещения площадью 202,6 кв.м., находящиеся по адресу: город Москва, ул. Мясницкая, д. 15 (1 этаж помещение VIII комнаты с 1 по 9; 1 этаж помещение IX комнаты 1, 1а, с 2 по 4, 4а, с 5 по 13).

На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", истец 23.09.2013 обратился в Департамент с письменным заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества, 19.11.2013 истец предоставил ответчику проект договора купли-продажи.

Поскольку ответчик в установленный законом срок направленный истцом проект договора не подписал, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец отвечает всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и, соответственно, обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества в собственность по рыночной цене, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В целях определения цены договора купли-продажи спорных помещений по ходатайству истца определением суда от 26 марта 2014 года по делу была назначена оценочная экспертиза по оценке рыночной стоимости вышеназванного имущества по состоянию на 23.09.2013, проведение которой поручено экспертам (эксперту) ООО "Учебно-консультационный центр "Деловая поддержка".

Согласно выводу эксперта цена выкупаемого истцом имущества по состоянию на 23.09.2013 без учета НДС, была определена в размере 15 248 000 руб.

Определенную экспертом цену суды обеих инстанций указали в качестве выкупной цены упомянутого помещения.

Между тем, судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (в ред. Федерального закона от 31.05.2010 N 106-ФЗ) начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 6 Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на дату обращения истца с заявлением о выкупе арендуемого им имущества) Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 8 названного Закона проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Согласно статье 10 названного Закона в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

В материалы дела Департаментом был представлен отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 15, общей площадью 202,6 кв.м., выполненный по заказу Департамента организацией - оценщиком ООО "Атлант Оценка", согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 27.09.2013 составляет 40 629 536 (без учета НДС).

В силу статьи 71 Кодекса каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Между тем, судами оценка представленному ответчиком отчету об оценке на предмет соответствия требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не дана, мотивы его отклонения в судебных актах не приведены.

Принимая в качестве доказательства, соответствующего требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отчет об оценке, выполненный экспертом ООО "Учебно-консультационный центр "Деловая поддержка" в рамках проведенной по делу судебно-оценочной экспертизы, суды не дали оценку доводам ответчика о его несоответствии вышеприведенным нормам процессуального права ввиду наличия допущенных экспертом ошибок, а именно: в рамках сравнительного подхода эксперт указывает диапазон корректировки на торг 8-10%, к расчету принимает максимальный торг 10%, не обосновывая такое решение; экспертом со ссылкой на то, что для офисов не важна проходимость и выход на первую линию, не введена корректировка на линию домов (объект оценки расположен на первой линии, все объекты-аналоги - на 2-й линии), при этом, в объекте оценки на первом этаже есть возможность организовать торговое помещение или офис продаж, что сказывается на коммерческой привлекательности и увеличении цены; экспертом некорректно сделан подбор объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода и подбор аналогов для определения арендной ставки в рамках доходного подхода с разбросом цен, составляющим до 100% (2-х кратный), что, по мнению ответчика, в условиях развитого рынка недвижимости город Москвы не позволяет признать данные объекты аналогами для объекта оценки, и вводит в заблуждение пользователей экспертного заключения; экспертом ошибочно введена корректировка в размере минус 21% к стоимости аналогов сравнительного подхода 2 и 3, которые так же, как и объект оценки, расположены на первой линии застройки; эксперт ошибочно указывает, что объект оценки расположен внутриквартально, что противоречит описанию объекта; при определении рыночной ставки аренды в рамках доходного подхода эксперт ошибочно не указывает структуру арендной ставки в части включения/не включения в нее эксплуатационных расходов, которые в последующем вычитаются из дохода в составе операционных расходов.

Таким образом, с учетом вышеизложенного, оценка вышеупомянутому экспертному заключению на предмет его соответствия требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку ею утверждения" (ФСО N 5), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 N 328, судами не дана.

В связи с этим, отклонение судом первой инстанции ходатайства ответчика о проведении повторной экспертизы по делу нельзя признать обоснованным.

Кроме того, суды не приняли во внимание, что спорные помещения расположены в здании, являющимся объектом культурного наследия.

При этом суды не проверили обоснованность требований истца относительно положений Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", в котором содержаться нормы, запрещающие раздел объекта культурного наследия и выдел собственникам их доли в натуре.

Суды не определили, каким образом подлежат применению положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в отношении имущества, подпадающего под действие Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ, а также не установили, предусматривает ли действующее законодательство возможность раздела здания, являющегося памятником, на поэтажную собственность либо отдельные помещения, и сохраниться ли в таком случае являющееся памятником здание в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.

В этой связи, суды не исследовали должным образом вопрос о необходимости и возможности привлечения к участию в деле в соответствующем процессуальном статусе Департамента культурного наследия города Москвы, являющегося органом исполнительной власти города Москвы, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не определен круг лиц, чьи права и обязанности затрагиваются судебным актом по настоящему спору, не установлены все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, а также не установлены нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, исходя из фактических обстоятельств и характера спорных правоотношений, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, с учетом доводов ответчика о допущенных экспертом нарушениях дать оценку экспертному заключению, представленному в связи с назначенной при первоначальном рассмотрении дела экспертизой, на предмет его соответствия требованиям статей 67, 68 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотреть вопрос о необходимости и возможности назначения по делу повторной судебно-оценочной экспертизы, рассмотреть вопрос о необходимости и возможности привлечения к участию в деле в соответствующем процессуальном статусе Департамента культурного наследия города Москвы, определить нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, исходя из фактических обстоятельств дела и характера спорных правоотношений.

Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 сентября 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2014 года по делу N А40-178868/13 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

Е.А. Зверева В.В. Петрова